Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 28 сентября 2016 г. по делу N 33-26741/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Байдаевой Л.В.,

судей Мирошкина В.В. и Тегуновой Н.Г.,

при секретаре "данные изъяты"

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика "данные изъяты" в лице его представителя на решение Ногинского городского суда "данные изъяты" от 17 мая 2016 года по гражданскому делу по иску администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" к Б о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

установила:

истец - администрация Ногинского муниципального района "данные изъяты" обратилась в суд с иском к Б о взыскании с него задолженности по договору аренды, просила суд: взыскать с Б сумму задолженности по договору аренды "данные изъяты"-ф от "данные изъяты" (за период с июня 2015 года по февраль 2016 года) в размере 283 283 рубля 67 коп., пеню в сумме 45 552 рубля 98 коп., а всего взыскать 328 836 рублей 65 коп.; расторгнуть договор аренды "данные изъяты" от "данные изъяты" земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1 555 кв. м, расположенный по адресу: "данные изъяты", сельское поселение Аксено-Бутырское, "данные изъяты", уч. 71, с видом разрешённого использования - для индивидуальной жилой застройки; обязать Б в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приёма-передачи администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты"

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что "данные изъяты" между комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" и Б был заключен договор аренды земельного участка "данные изъяты"-ф, согласно условиям которого Комитет (арендодатель) передал, а Б (арендатор) принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0604004:435, площадью 1555 кв. м, расположенный по адресу: "данные изъяты", сельское поселение Аксено-Бутырское, "данные изъяты", уч. 71, с видом разрешённого использования - для индивидуальной жилой застройки. Срок аренды данного земельного участка установлен в 25 лет, с "данные изъяты" по "данные изъяты" год (п. 2.1 договора). В соответствии с "данные изъяты" от "данные изъяты" "данные изъяты" "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований "данные изъяты" и органами государственной власти "данные изъяты"", "данные изъяты" от "данные изъяты" "данные изъяты" "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований "данные изъяты" отдельными государственными полномочиями "данные изъяты"" государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, наделены органы местного самоуправления муниципальных районов. На территории Ногинского муниципального района "данные изъяты" таким органом является администрация Ногинского муниципального района "данные изъяты". За земли, переданные в аренду, взыскивается арендная плата. В силу п. 3.4 договора арендная плата начисляется с даты, указанной в п. 2.1 договора. Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определённых в настоящем договоре. Порядок определения размера арендной платы государственной (муниципальной) земли на территории "данные изъяты" регулируется "данные изъяты" от "данные изъяты" N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений "данные изъяты"". Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён договор аренды. В соответствии с Федеральным законом от "данные изъяты" "данные изъяты"-Ф3 "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" утверждён уровень инфляции, не превышающий 5,5 %, в связи с чем размер арендной платы на 2015 год по указанному договору аренды составил 372 415 рублей, а на 2016 год арендная плата составила 396 249 рублей 56 копеек. Согласно ст. "данные изъяты" от "данные изъяты" "данные изъяты" (в ред. от "данные изъяты") "О регулировании земельных отношений в "данные изъяты"" и п. 3.3 договора аренды арендная плата вносится в полном объёме ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством. Однако в нарушение указанных норм и взятых на себя по договору аренды обязательств, ответчик Б своевременно не вносил арендную плату за предоставленный ему земельный участок, в связи с чем у него образовалась задолженность по договору аренды за период с июня 2015 года по февраль 2016 года в размере 283 283 рубля 67 копеек. Согласно ст. "данные изъяты" от "данные изъяты" "данные изъяты" "О регулировании земельных отношений в "данные изъяты"", а также п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Поскольку ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей, истец считает, что с ответчика подлежит взысканию пеня в размере 45 552 рубля 98 коп. по состоянию на "данные изъяты" В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 4.3.3 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с целевым назначением, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за шесть месяцев для юридических лиц и более чем за 2 квартала и в случаях нарушения других условий договора. В соответствии с п. 5.1 договора аренды за нарушение условий настоящего договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ и "данные изъяты". Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносить арендную плату. Письмом от "данные изъяты" администрация Ногинского муниципального района "данные изъяты" уведомила ответчика о том, что им не выполнены обязательства по погашению арендной платы за земельный участок, предложив в десятидневный срок после получения данного требования погасить образовавшуюся задолженность, а также "данные изъяты" в адрес ответчика направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Ответчик Б никаких действий по погашению задолженности не предпринял.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца - администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" А заявленные требования поддержал в полном объёме по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении, просил суд иск удовлетворить.

Ответчик Б в суд первой инстанции не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Б - Э в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных требований в части взыскания пени и расторжении договора аренды, просил суд обратить внимание на то, что на спорном земельном участке ответчиком построен жилой дом, право собственности на который зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением Ногинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" исковые требования администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" удовлетворены.

Не согласившись с приведённым выше решением суда первой инстанции, ответчик Б в лице его представителя подал апелляционную жалобу на предмет его отмены, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах судебная коллегия определилавозможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно неё возражений, проверив материалы дела в пределах этих доводов, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В силу пп. 2, 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

По смыслу ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты предприятия и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленной арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ? в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст.ст. 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

По смыслу ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательства может обеспечивается неустойкой, залогом, удерживанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом из исследованных по делу письменных доказательств установлено, что "данные изъяты" между комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" и Б был заключён договор аренды земельного участка "данные изъяты"-ф, согласно условиям которого Комитет (арендодатель) передал, а Б (арендатор) принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0604004:435, площадью 1 555 кв. м, расположенный по адресу: "данные изъяты", сельское поселение Аксено-Бутырское, "данные изъяты", уч. 71, с видом разрешённого использования - для индивидуальной жилой застройки. Срок аренды данного земельного участка установлен в 25 лет, с "данные изъяты" по "данные изъяты" (л.д. 12-13).

В соответствии с "данные изъяты" от "данные изъяты" "данные изъяты" "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований "данные изъяты" и органами государственной власти "данные изъяты"", "данные изъяты" от "данные изъяты" "данные изъяты" "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований "данные изъяты" отдельными государственными полномочиями "данные изъяты"" государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, наделены органы местного самоуправления муниципальных районов. На территории Ногинского муниципального района "данные изъяты" таким органом является администрация Ногинского муниципального района "данные изъяты", а потому суд приходит к выводу, что администрация Ногинского муниципального района "данные изъяты" является надлежащим истцом по делу.

Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок определялся в соответствии с протоколом "данные изъяты" о результатах открытого аукциона по предоставлению в аренду земельного участка на 25 лет от "данные изъяты" Размер годовой арендной платы, установленной на торгах, составляет 353 000 рублей.

Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

В силу п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.

Пунктом 5.2 договора аренды, предусмотрено за нарушение срока внесения арендной платы, уплата арендатором пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку в нарушение взятых на себя по договору аренды обязательств ответчик Б своевременно не вносил арендную плату за спорный земельный участок, у него образовалась задолженность по арендной плате за период с июня 2015 года по февраль 2016 года в размере 283 283 рубля 67 коп., на которую арендодателем в соответствии с п. 5.2 договора ответчику была начислена сумма пеня в размере 45 552 рубля 98 коп. (л.д. 10-11).

Доказательства оплаты денежных средств по договору аренды ответчиком суду не представлено, в ходе судебного разбирательства представитель ответчика не оспаривал сумму долга по арендной плате, возражал против удовлетворения требований о взыскании пени.

Поскольку требования о взыскании пени предусмотрены договором, учитывая, что судом установлено нарушение ответчиком исполнения обязательств по оплате арендной платы, суд приходит к выводу, что требования администрации муниципального образования "Ногинский муниципальный район "данные изъяты"" к Б о взыскании задолженности и пени по договору аренды, основаны на законе, доказаны в суде, а потому подлежат удовлетворению, оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера взыскиваемой пени суд не усмотрел.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с целевым назначением, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за шесть месяцев для юридических лиц и более 2 месяцев для физических лиц) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ.

Из представленного суду расчета задолженности по арендной плате (л.д. 10-11) усматривается, что ответчиком обязательства по оплате арендной платы по договору производятся с нарушением установленного договором порядка оплаты.

Так за период с августа 2014 года арендная плата ответчиком производилась нерегулярно, в отношении истца принималось судебное решение о взыскании задолженности по арендной плате по делу "данные изъяты", по состоянию на "данные изъяты" за ответчиком числится задолженность по арендной плате в сумме 283 283 рубля 67 копеек.

Согласно п. 23 проставления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от "данные изъяты" "данные изъяты" "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судом установлено, что истец "данные изъяты" направил в адрес ответчика требование, где ему было предложено в десятидневный срок после получения требования погасить образовавшуюся задолженность, также ответчику предложено расторгнуть договор аренды и направлено соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка (л.д. 29-30).

Из искового заявления, объяснений представителя истца и представителя ответчика, судом установлено, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы в полном объёме и не представил ответа на требование о расторжении договора.

Поскольку судом установлено, что ответчик неоднократно нарушал сроки оплаты арендной платы более двух раз подряд и до настоящего времени не погасил задолженность по арендной плате, не представил доказательства исполнения обязательств по договору, а также учитывая обращение истца к ответчику с предложением о расторжении договора, суд пришёл к выводу о том, что требования истца о расторжении договора основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Довод представителя ответчика о том, что договор аренды не подлежит расторжению, поскольку ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимости - жилой дом площадью 35,9 кв. м, расположенный на арендованном земельном участке, а без права пользования участком эксплуатация объекта недвижимости будет невозможна, является необоснованным. Действующее законодательство не содержит запрета на расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположена недвижимость, принадлежащая арендатору на праве собственности. Исключительные права арендатора на право пользования участком, необходимым для эксплуатации объектов недвижимости, при расторжении договора аренды не нарушаются. Собственник не лишается права пользования участком, необходимым для эксплуатации недвижимости, поскольку в данном случае речь идет о прекращении права аренды земельного участка, а также прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, но не о прекращении права пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости. Ссылка представителя ответчика о намерении заключить мировое соглашение с истцом также не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, стороны вправе заключить мировое соглашение на любой стадии, в том числе на стадии исполнения судебного акта.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд счёл целесообразным установить срок для передачи ответчиком земельного участка по акту приема передачи в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, и также мировыми судьями, в качестве истцов и ответчиков.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, поскольку истец - администрация Ногинского муниципального района "данные изъяты" была освобожден от уплаты государственной пошлины, а требования истца удовлетворены в полном объеме, суд взыскал с ответчика Б в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 488 рублей 37 коп.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют материалам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат аргументов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, а поэтому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могут повлечь отмену решения суда, судебной коллегией не установлено.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ногинского городского суда "данные изъяты" от 17 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу "данные изъяты". - без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: