Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 07 декабря 2016 г. по делу N 33-30803/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Зубовой Л.М.,

судей Мирошкина В.В. и Алибердовой Л.М.,

с участием прокурора Ковалёва Е.А.,

при секретаре Т,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истицы Б и ответчика Н в лице его представителя на решение Одинцовского городского суда "данные изъяты" от 2 августа 2016 года по гражданскому делу по уточнённому иску Б к Н о выселении из жилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

объяснения представителя Б по доверенности - П, представителя Н в порядке передоверия М,

заключение прокурора отдела прокуратуры "данные изъяты" Ковалёва Е.А., полагавшего решение суда первой инстанции в части выселения из жилого помещения подлежащим оставлению без изменения,

установила:

истица Б обратилась в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику Н о выселении его из жилого помещения - дачи "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты"-2, взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 85 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, задолженности по коммунальным платежам в общем размере 426 162 руб. 15 коп., в том числе: 144 581 руб. 53 коп. - за отопление, 6 601 руб. 06 коп. - за водоснабжение, 8 292 руб. 58 коп. - за водоотведение и 26 6686 руб. 98 коп. за электроэнергию (с февраля 2015 года по август 2016 года), судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 34 449 рублей.

Представитель истицы Б в судебном заседании суда первой инстанции уточнённые исковые требования поддержала в полном объеме. В обоснование правовой позиции доверителя пояснила о том, что Б, до июня 2015 года являясь единоличной собственницей спорного жилого помещения, "данные изъяты" заключила с ответчиком договор аренды указанного жилого помещения со сроком до "данные изъяты" с согласованием всех существенных условий. В настоящее время срок аренды истек, вместе с тем ответчик до настоящего времени продолжает пользоваться спорным жильем, арендную плату и коммунальные услуги не оплачивает, добровольно отказывается освободить помещение, в связи с чем истица вынуждена обратиться в суд.

Ответчик Н в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом. Его представители в судебном заседании уточнённый иск Б не признали в полном объеме, пояснив, что "данные изъяты" между Н и Б, являющимся сособственником дачи "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты"-2, заключён договор аренды 01/16, в соответствии с которым указанное помещение предоставлено ответчику за плату во временное владение и пользование. При таких обстоятельствах, у истицы отсутствуют законные основания требования выселения ответчика из указанного жилого помещения. Касательно требований о взыскании с Н задолженности по арендной плате за период с марта 2015 года по август 2016 года, а также коммунальных услуг в размере 426 162 руб. 15 коп., представитель указал на то, что они являются неправомерными, поскольку заключенный между сторонами договор аренды в 2010 году истёк в 2011 году, не пролонгировался, а, следовательно, у ответчика в оспариваемый период времени не имелось перед истицей обязательства по уплате аренды, а также внесению коммунальных платежей.

Третье лицо Б в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещён о времени и месте судебного разбирательства.

Прокурор в судебном заседании суда первой инстанции считала требования Б о выселении Н из спорного жилого помещения основанными на законе и подлежащими удовлетворению. Требования о взыскании с ответчика в пользу истицы задолженности по арендной плате и коммунальным платежам уставила на усмотрение суда.

Решением Одинцовского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" исковые требования Б удовлетворены частично: Н выселен из спорного жилого помещения. В удовлетворении требований истицы о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам отказано.

Не согласившись с вышеуказанным решением суда первой инстанции, истица Б обжалует его в апелляционном порядке на предмет отмены в той части, в которой ей было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Не согласившись с тем же решением суда первой инстанции, ответчик Н через своего представителя, наделённого соответствующими полномочиями по доверенности, обжалует его в той части, в которой требования истицы были удовлетворены.

Кроме того, ответчиком Н представлены письменные возражения на апелляционную жалобу истицы Б

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истицы апелляционную жалобу Б поддержала. Возражала против удовлетворения апелляционной жалобы Н

Представитель ответчика апелляционную жалобу Н поддержала. Возражала против удовлетворения апелляционной жалобы Б по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела по апелляционным жалобам в их отсутствие.

При таких обстоятельствах судебная коллегия определилавозможным рассмотреть дело по апелляционным жалобам в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Обсудив доводы апелляционных жалоб и поступивших относительно жалобы Б возражений, проверив письменные материалы дела в пределах этих доводов и заслушав объяснения представителей сторон, а также заключение прокурора, полагавшего решение суда первой инстанции в части выселения Н из спорного жилого помещения законным и обоснованным, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в той части, в которой Б было отказано в удовлетворении её исковых требований, с принятием по делу в указанной части нового решения по следующим основаниям.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В соответствии с ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Постановляя обжалуемое решение, суд первой инстанции установил, что "данные изъяты" между Б, являющейся собственницей 1/2 доли домовладения, и Н заключен договор аренды дачи "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты"-2, в соответствии с которым арендодатель предоставила указанное жилое помещение арендатору во временное пользование и владение за предусмотренную договор плату (л.д. 9-12).

Жилое помещение передано ответчику в пользование по акту приема-передачи.

Согласно п. 5.1 договора стороны установили срок действия договора с "данные изъяты" по "данные изъяты".

В силу п. 5.2 договора сторона, намеренная заключить договор на новый срок, обязана письменно уведомить об этом другую сторону не позднее 30 дней до истечения срока действия настоящего договора, а другая сторона обязана ответить на указанное уведомление в течение 7 дней.

В соответствии с пп. 2.1, 2.6 договора стороны определили арендную плату в размере 5 000 долларов США (по курсу ЦБ РФ на день оплаты), которая оплачивается ответчиком не позднее 5-ти банковских дней с момента начала течения каждого оплачиваемого месяца аренды. Оплата производится ежемесячно авансовым платежом.

Стороны также договорились, что арендная плата не включает в себя оплату за отопление, водоснабжение, электроэнергию, услуги Интернет, телефон. Оплата указанных услуг осуществляется арендатором по выставленным квитанциям в установленный срок и предоставляется по требованию арендодателя (пп. 2.3, 3.3.2 договора).

Как следует из объяснений истицы, после истечения срока договора аренды она обратилась к ответчику с требованием об освобождении жилого помещения, однако ни в установленный срок, ни до настоящего времени оно ответчиком исполнено не было.

Кроме того, согласно полученному истицей счету на оплату коммунальных услуг размер задолженности по коммунальным платежам с февраля 2015 года по август 2016 года составил 426 162 руб. 15 коп., в том числе: 144 581 руб. 53 коп. - за отопление, 6 601 руб. 06 коп. - за водоснабжение, 8 292 руб. 58 коп. - за водоотведение и 266 686 руб. 98 коп. за электроэнергию.

Указанная задолженность оплачена истицей в полном объёме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами, в связи с чем Б понесла убытки.

При таких обстоятельствах истица просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 85 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты за период с марта 2015 года по август 2016 года из расчета 5 000 долларов США в месяц, а также понесенные ею по вине ответчика убытки, связанные погашением долга по оплате коммунальных услуг, бремя несения которых в оспариваемый период времени лежало на ответчике.

Стороной ответчика в материалы дела представлен договор аренды от "данные изъяты" "данные изъяты", заключенный между Н и Б, являющимся сособственником дачи "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты"-2, на основании решения Одинцовского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты", вступившего в законную силу, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество (л.д. 20-27).

В судебном заседании сторона ответчика не оспаривала факт проживания Н в вышеуказанном спорном жилом помещении в настоящее время.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

На основании вышеизложенного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Так, принимая во внимание положения ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, учитывая, что при заключении договора аренды между Н и Б в отношении имущества, являющегося предметом спора, не было получено согласие сособственницы недвижимого имущества Б на передачу имущества в аренду, а также факт проживания Н в данном жилом помещении без законных на то оснований и его отказ в добровольном порядке освободить вышеназванное жилье, суд полагал правомерным требование истицы о выселении ответчика из занимаемого им помещения.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия по существу соглашается.

Вместе с тем суд первой инстанции счёл необходимым отказать Б в требовании о взыскании с Н задолженности по арендной плате за период с марта 2015 года по август 2016 года, а также убытков понесённых ею в связи с оплатой возникшей задолженности по коммунальным платежам в отношении спорного жилья, поскольку в силу ст. 407 ГК РФ указанное обязательство ответчика прекращено по истечению срока договора аренды "данные изъяты", а иных оснований для возникновения указанного обязательства со стороны ответчика в пользу истицы в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Судебной коллегией установлено, что решением Одинцовского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" обращено взыскание на принадлежащую Б долю в праве на спорное домовладение и земельный участок при нём путём реализации с публичных торгов.

В связи с этим, заключая "данные изъяты" с Н договор аренды "данные изъяты" спорной дачи "данные изъяты", Б, зная о состоявшемся решении суда, в силу ст. 10 ГК РФ действовал недобросовестно. По указанному договору, который является реальным, объект аренды Н не передавался, в связи с чем данный договор аренды правовых последствий иметь не может.

Поэтому довод ответчика Н о том, что с мая 2016 года им уплачивалась арендная плата Б по договору аренды "данные изъяты", является несостоятельным.

Таким образом, при окончании срока действия (прекращении) договора аренды от "данные изъяты" арендатор Н обязан уплачивать установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возращения имущества Б

Отменяя решение суда первой инстанции в той части, в которой Б было отказано в удовлетворении её исковых требований, судебная коллегия считает необходимым взыскать с Н в пользу Б задолженность по арендной плате за период с марта 2015 года по август 2016 года в размере 85000 долларов США по официальному курсу Центрального Банка РФ не день исполнения решения суда, также задолженность по оплате коммунальных услуг за период с февраля 2015 года по август 2016 года в сумме 426162 руб. 15 коп.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 34149 рублей.

В остальной части судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Выводы суда основаны на материалах дела.

Доводы апелляционной жалобы в неотменённой части были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Одинцовского городского суда "данные изъяты" от 2 августа 2016 года в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам отменить, апелляционную жалобу Б - удовлетворить.

Принять по делу в отменённой части новое решение, которым уточнённые исковые требования Б удовлетворить.

Взыскать с Н в пользу Б задолженность по арендной плате за период с марта 2015 года по август 2016 года в размере 85000 долларов США по официальному курсу Центрального Банка РФ на день исполнения решения суда.

Взыскать с Н в пользу Б задолженность по оплате коммунальных услуг за период с февраля 2015 года по август 2016 года в сумме 426162 руб. 15 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 34149 рублей.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Н - без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: