Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 февраля 2017 г. по делу N 33-2024/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольковой А.А.

судей Зайцевой В.А.,

Мехонцевой Е.М.

при секретаре ( / / )4

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску ( / / )1 к ( / / )2 о расторжении договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе ответчика ( / / )2 на заочное решение Орджоникидзевского районного суда г.Екатеринбурга от ( / / ).

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения ответчика ( / / )2, представителя истца ( / / )5, судебная коллегия

установила:

( / / )1 обратилась в суд с иском к ( / / )2 о расторжении договора купли-продажи от ( / / ), в обоснование которого указала, что между сторонами ( / / ) заключен купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, который явился основанием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и ипотеки в силу закона. Предметом договора является комната в трехкомнатной квартире, жилого назначения, общей площадью 11,5 кв.м., расположенной по адресу: ... Цена отчуждаемой комнаты составляет 1000000 руб., из которых 100000 руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора. Оставшаяся сумма в размере 900000 руб.будет выплачиваться ежемесячно, но не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с ( / / ), сумма ежемесячного платежа не менее 12000 руб., до полной оплаты. Ответчик исполнял обязанность по договору по май 2016 года, переводя денежные средства на счет истца ежемесячно по 12000 руб. С ( / / ) ( / / )2 не уплатил за три месяца минимум 36000 руб., чем нарушил обязанность по оплате стоимости комнаты в установленные договором сроки. ( / / ) истцом в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от исполнения договора в связи с просрочкой внесения очередного платежа, которая ( / / )2 оставлена без удовлетворения.

Просила расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи от ( / / ); обязать ответчика передать ( / / )1 комнату в трехкомнатной квартире, общей площадью 11,5 кв.м., расположенной по адресу: ... ; взыскать с ( / / )2 в ее пользу понесенные расходы на оплату государственной пошлины.

Представитель истца привел доводы искового заявления, просил требования удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, дело с учетом мнения представителя истца рассмотрено судом в порядке заочного производства. Ранее в судебных заседаниях ( / / ) и ( / / ) ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что задержек по оплате с его стороны не было, первый платеж им произведен в октябре 2014 года за ноябрь 2014 года, всего им совершено 20 платежей, в связи с чем полагал, что оплата по договору произведена до июля 2016 года. После получения сообщения от ( / / )1 о расторжении договора, оплату производить перестал.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора ( / / )6 в судебное заседание, будучи надлежащим образом уведомленной о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, о причинах неявки суд не известила, ходатайств об отложении слушания дела и возражений на исковое заявление не представила.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от ( / / ) исковые требования ( / / )1 удовлетворены.

Суд расторг договор купли-продажи от ( / / ), заключенный между ( / / )1 и ( / / )2.Обязал ( / / )2 передать ( / / )1комнату в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: ...

С таким решением не согласился ответчик, подал на него апелляционную жалобу, в которой просит заочное решение отменить как незаконное и необоснованное, оставить иск ( / / )1 без рассмотрения. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ( / / )2 указал, что его неявка в судебное заседание была вызвана уважительной причиной - отсутствием судебной повестки, что лишило его возможности отпроситься с работы. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нарушены положения п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости).

В заседании судебной коллегии ответчик ( / / )2 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца ( / / )5 возражала против доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

Заслушав представителя истца ( / / )5 и ответчика ( / / )2, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от ( / / ), заключенным между сторонами, истец ( / / )1 передала, а ответчик приобрел в собственность комнату в трехкомнатной квартире, общей площадью 11, 5 кв.м., ...

Согласно п. 3 указанного договора цена отчуждаемой комнаты составляет 1000000 руб., из которых 100000 руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора. Оставшаяся сумма в размере 900000 руб.будет выплачиваться ежемесячно, но не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с ( / / ), сумма ежемесячного платежа не менее 12000 руб., до полной оплаты.

В обоснование доводов искового заявления истец указала, что ответчик исполнял обязанность по договору по май 2016 года, переводя денежные средства на ее счет ежемесячно по 12000 руб. С ( / / ) ( / / )2 не уплатил за три месяца минимум 36000 руб., чем нарушил обязанность по оплате стоимости комнаты в установленные договором сроки. Уведомление об отказе от договора купли-продажи оставлено им без удовлетворения.

Как следует из выписки из лицевого счета на имя ( / / )1, ответчиком на день обращения истца в суд с иском и рассмотрения дела судом первой инстанции произведены платежи на общую сумму в размере 240000 руб. С ( / / ) ответчик платежей в счет исполнения договора не производил.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ( / / )1, исходил из того, что истцом доказаны заявленные им условия для расторжения договора, предусмотренные п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ответчиком в свою очередь не представлено доказательств своевременного перечисления периодических платежей, а также факт оплаты не менее половины цены товара по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее- ГК РФ )по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статьи 130 ГК РФ).

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 486 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549-558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им в полном размере покупной цены.

Как указывал истец, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем, вопреки утверждениям истца о задолженности за три месяца, не соответствует действительности. Из выписки по счету следует, что ( / / ) ответчик произвел оплату за июнь 2016. Таким образом, к моменту направления претензии и подачи иска ответчик на 1 месяц 08 дней просрочил внесение платежа в размере 12000 рублей за июль, на 8 дней просрочил платеж за август, что не может быть расценено существенным нарушением договора, влекущим возможность отказа от исполнения договора с возвратом объекта недвижимости. Ссылку истца о прекращении выплат после подачи иска как на основание для расторжения судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку приостановление очередных платежей обусловлено поведением самой истицы. Ответчик подтвердил возможность и намерение внести истцу плату по договору в соответствии с графиком.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г.Екатеринбурга от ( / / ) отменить. Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ( / / )1 о расторжении договора купли-продажи от ( / / ) и возложении обязанности на ответчика передать ( / / )1 комнату в трехкомнатной квартире, общей площадью 11,5 кв.м., расположенной по адресу: ...

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Зайцева В.А.

Мехонцева Е.М.