Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 февраля 2017 г. по делу N 33-3663/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Гибадуллиной Л.Г.

судей Булгаковой З.И.

Яковлева Д.В.

при секретаре Даминовой Р.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Г.Р. к Х.И.З. о взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску Х.И.З. к Г.Г.Р. о признании договора аренды нежилого помещения прекратившим свое действие,

по апелляционной жалобе Х.И.З. на решение Белокатайского межрайонного суда РБ от дата, которым постановлено:

исковые требования Г.Г.Р. к Х.И.З. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить.

Взыскать с Х.И.З. в пользу Г.Г.Р. задолженность по договору аренды помещения за период с дата по дата в размере 313 366 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 333,66 рублей.

В удовлетворении встречного иска Х.И.З. к Г.Г.Р. о признании договора аренды нежилого помещения прекратившим свое действие, отказать в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Гибадуллиной Л.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г.Г.Р. обратилась в суд с иском к Х.И.З. о взыскании задолженности по договору аренды за фактическое использование нежилого помещения, расходов по оплате госпошлины, в обоснование заявленных требований указав следующее.

Решением Белокатайского межрайонного суда от дата в ее пользу с Х.И.З. взыскано 434 500 рублей за фактическое пользование нежилым помещением, расположенном в адрес вступило в законную силу, в связи с чем имеет преюдициальное значение.

Как было установлено судом по ранее рассмотренному спору, отношения между сторонами возникли из договора аренды, заключенного дата, в котором по соглашению сторон стоимость одного квадратного метра составила 350 рублей.

Решением суда с Х.И.З. в пользу истца за период с дата по дата взыскано 434 000 рублей. Впоследствии Х.И.З. приобрел арендуемое помещение на публичных торгах, по результатам которого был заключен договор купли-продажи, однако торги решением суда от дата были признаны недействительными, на Х.И.З. возложена обязанность вернуть все полученное по сделке, освободить спорное помещение, что он и сделал дата. Таким образом, за период времени с дата до дата Х.И.З. обязан уплатить истцу неосновательное обогащение в размере 313 366 рублей.

дата Х.И.З. обратился в суд со встречным иском, в котором просил в удовлетворении иска Г.Г.Р. отказать, признать договор аренды нежилого помещения от дата, заключенный между Г.Г.Р. и Х.И.З., прекратившим свое действие с дата, взыскать с Г.Г.Р. расходы по оплате услуг представителя в сумме 100 000 рублей, в обоснование заявленных требований указав, что в период действия договора аренды арендуемое помещение было приобретено Х.И.З. с торгов, о чем свидетельствует договор купли-продажи от дата. Согласно гражданскому законодательству договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации, в связи с чем Х.И.З. пользовался спорным помещением на праве собственности. Кроме того, нежилое помещение Кафе-бар было передано Х.И.З. по акту приема-передачи дата, после чего он уведомил Г.Г.Р. о том, что приобрел арендуемое им ранее помещение по договору купли-продажи в собственность. Поскольку должник и кредитор совпали в одном лице, обязательство подлежит прекращению с дата.

Судом принято указанное выше решение.

Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе Х.И.З. просит отменить решение, в обоснование указав, что суд изменил основания иска: в иске Г.Г.Р. просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 313 366 рублей, а в решении суд сослался на то, что на момент рассмотрения дела суде, договор аренды между сторонами не был прекращен, то есть, в данном случае, как полагает Х.И.З., подлежали применению нормы права об аренде недвижимости. Не соответствует действительности вывод суда о том, что Х.И.Г. пользовался нежилым помещением до дата, поскольку в суде было установлено, что дата по заявлению Г.Г.Р. ООО "Энергетическая сбытовая компания Башкортостан" была прекращена подача электроэнергии в нежилое помещение. Тем самым, ответчик не мог использовать помещение по назначению, для которого было арендовано. Также, судом не был учтен тот факт, что Г.Г.Р. не было представлено суду доказательств того, что Х.И.З.3. пользовался помещением по назначению в период с дата по дата.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся на судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями закона.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом первой инстанции установлено, что между Г.Г.Р. и Х.И.З. был заключен договор аренды на срок до дата, при этом, в договоре имеется оговорка о том, что если от сторон договора не последует письменного уведомления о его расторжении не позднее, чем за две недели до срока окончания договора, то данный договор считается пролонгированным на неопределенный срок,

Установив фактические обстоятельства по делу, дав им надлежащую правовую оценку и удовлетворяя исковые требования Г.Г.Р., суд исходил из того, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку срок договора аренды составлял менее года (до дата), его государственная регистрация не требовалась, а последующая пролонгация договора была осуществлена на срок менее года, что также необходимости в государственной регистрации договора не порождало (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N ... "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"); арендные отношения между сторонами дата прекращены не были, в связи с чем требования Г.Г.Р. о применении норм о неосновательном обогащении в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат, а подлежат применению нормы права об аренде недвижимости; Х.И.З. пользовался нежилым помещением - кафе-баром до дата, то есть, фактически стороны исполняли свои обязательства в рамках имеющегося на тот период договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их правильными, основанными на исследованных доказательствах, которым была дана верная правовая оценка, они в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, сомнений у судебной коллегии не вызывают.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судов в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Судом установлено, что дата Х.И.З., являясь арендатором недвижимого имущества - кафе-бара, приобрел по договору купли-продажи арестованное недвижимое имущество, реализованное на торгах: магазин и кафе - бар по адресу: адресГ, принадлежащее Г.Г.Р.

Решением Белокатайского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата торги по продаже имущества в виде кафе -бар, магазина по адресу: РБ, адресГ признаны недействительными, как и сам договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов дата между ООО "Девар" и Х.И.З. Своим решением, вступившим в законную силу дата, суд обязал Х.И.З. освободить магазин, кафе-бар. Данное решение

Статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице.

Разрешая заявленные Х.И.З. встречные исковые требования, суд исходил из того, что поскольку решением Белокатайского межрайонного суда от дата договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов дата между ООО "Девар" и Х.И.З., был признан недействительным, то прекращение обязательства вследствие совпадения кредитора и должника в одном лице невозможно, так как недействительная сделка не повлекла за собой никаких юридических последствий.

Кроме того, одно и то же лицо не может являться и арендатором, оплачивающим пользование имуществом, и собственником того же самого имущества, следовательно, совпадения кредитора и должника в одном лице в момент заключения договора купли-продажи не произошло, и с дата фактически Г.Г.Р. и Х.И.З. состояли в арендных правоотношениях.

Суд первой инстанции обоснованно признал, что Х.И.З. не может являться добросовестным приобретателем, поскольку в данном случае исковые требования заявлены исходя из обязательственных правоотношений. Требование о признании приобретателя вещи добросовестным может быть заявлено лишь в случае предъявления к такому приобретателю иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то есть использоваться в качестве способа защиты от виндикационного требования.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, которые в решении подробно мотивированы, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и нормам материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Разрешая заявленные требования, суд также не усмотрел оснований и для освобождения Х.И.З. от взыскания арендной платы за период времени с дата по дата в связи с нарушением условий договора аренды - отключением электроэнергии арендодателем. При этом исходил из того, что арендодателем нежилое помещение арендатору было предоставлено в пригодном состоянии, соответствующим его назначению, арендатор принял указанное имущество, никаких претензий не предъявлял, в том числе, и после отключения дата электроэнергии. Материалами об отказе в возбуждении уголовного дела, подтверждается, что Х.И.З. установилдополнительный счетчик в квартире Х.Р.Н., через который осуществлялась подача электроэнергии в кафе-бар после отключения. В судебном заседании инженер по сбыту ООО "ЭСКБ" Х.А.С. пояснил, что счета за оплату электроэнергии выставлялись по показаниям, которые снимала сама Г.Г.Р. Акты сверки не производились, в связи с чем установить, имелась ли на дата задолженность по оплате электроэнергии установить невозможно. Х.И.З. после дата и до дата имущество использовалось по назначению и доказательств того, что отключение электроэнергии каким-либо образом препятствовало ему пользоваться арендованным имуществом и могло быть отнесено к недостаткам сданного в аренду имущества, в суд не представлено. Отключение электроэнергии не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества, в том числе по смыслу норм статей 611-612 ГК РФ, и не освобождает от уплаты арендной платы. Х.И.З., имея в силу закона обязанность нести расходы на содержание имущества, оплачивал электроэнергию, в том числе, и после отключения, зная о том, что Г.Г.Р. в суд подан иск об освобождении арендуемого нежилого помещения и о признании торгов недействительными.

Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы апелляционной жалобы для отмены решения суда. В решении суда отражены указанные Х.И.З. в подтверждение своей позиции доводы и судом дана оценка установленному в результате их проверки.

Возникшие между сторонами правоотношения судом определены правильно, применен надлежащий материально-правовой закон, представленные доказательства оценены с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть в их совокупности и взаимосвязи.

Доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.

В апелляционной жалобе не содержится обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке. Никаких нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белокатайского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.И.З. - без удовлетворения.

Председательствующий Гибадуллина Л.Г.

Судьи Булгакова З.И.

Яковлев Д.В.

справка: судья Комягина Г.С.