Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 февраля 2017 г. по делу N 33-857/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Берко А.В.,

судей Горкуна В.Н., Чернышовой Н.И.,

при секретаре Горбань В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Габриджаняна А.Ш. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 25 августа 2016 года, по гражданскому делу по иску Гарибджанян А.Щ. к ООО "АртСтройТехно", третьи лица Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору; Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя, Управление Росреестра по СК, администрация г. Ставрополя, о признании предварительных договоров участия в долевом строительстве N ... от ... года, N ... от ... года основными договорами участия в долевом строительстве, а также о возложении обязанности на ООО "АртСтройТехно" зарегистрировать в органах государственной регистрации договоры участия в долевом строительстве N ... от ... года, N ... от ... года,

заслушав доклад судьи Берко А.В.,

УСТАНОВИЛА:

Гарибджанян A.III. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что с ООО "АртСтойТехно" заключены предварительные договора участия в долевом строительстве N ... от ... года, N ... от ... года, по условиям которых стороны обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со строено-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. ...

ООО "АртСтойТехно" обязательства по государственной регистрации договоров долевого участия не были выполнены. Согласно п ... предварительного договора участия в долевом строительстве стороны договорились заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее ... года. Однако по настоящее время основной договор участия в долевом строительстве не заключен.

Пунктом ... договоров предусмотрен срок ввода объекта в эксплуатация - ... полугодие ... года.

Подтверждением надлежащего исполнения истцом Гарибджанян A.Ш. обязательств по договорам являются квитанции о внесении предусмотренной договорами сумм.

Таким образом, указанными выше договорами предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истице квартиры, а также уплата истицей стоимости этой квартиры начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором долевого участия в строительстве.

Истцом неоднократно направлялись претензии с целью разрешить в досудебном порядке данный спор, но ответа от ООО "АртСтройТехно" не последовало.

Учитывая изложенное, истец просил суд признать предварительные договоры участия в долевом строительстве N ... от ... года, ... от ... года основными договорами участия в долевом строительстве, а также о возложении обязанности на ООО "АртСтройТехно" зарегистрировать в органах государственной регистрации договоры: участия в долевом строительстве N ... от ... года, N ... от ... года.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 25 августа 2016 года в удовлетворении исковых требований Габриджаняна А.Ш. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец Габриджанян А.Ш. с состоявшимся решением районного суда не согласен, поскольку судом первой инстанции неправильно определены юридически значимые обстоятельства дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, подлежащие применению. Просит обжалуемое решение суда от 25 августа 2016 года отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалованного судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 ГПК РФ).

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действовавшей на момент заключения договора, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Районный суд при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда, в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы, установили, что обманутым дольщикам недобросовестного застройщика ООО "СПАС-ХХ1", объединенным в ЖСК "Победа", ... года бесплатно в собственность был предоставлен земельный участок по ул. ... в г. Ставрополе.

ЖСК "Победа" передало в аренду с последующим выкупом ООО "АртСтройТехно" весь земельный участок ( ... кв.м.).

Постановлением администрации города Ставрополя от ... N ... земельный участок по ул. ... предоставлен ЖСК "Победа" для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено- пристроенными помещениями.

Между ЖСК "Победа" и ООО "АртСтройТехно" заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом от ... N ... сроком на ... месяцев, дата регистрации ...

Дополнительным соглашением от ... N ... внесено изменение в части срока действия договора до ... года. Кадастровый номер участка ...

Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя ООО "АртСтройТехно" выданы разрешения на строительство по ул. ... позиции ... - N RU ... и позиции ... - N RU ... от ... года, срок действия до ... года.

ООО "АртСтойТехно" с Гарибджанян АЛЛ. заключены предварительные договора участия в долевом строительстве N ... от ... года, N ... от ... года, по условиям которых стороны обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со строено-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. ... , позиция ... Условие о цене договора исполнено истцом Габриджаняном А.Ш. в полном объеме, о чем свидетельствует квитанция об оплате.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу взаимосвязанных положений ч. ч. 1, 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания правоотношений сторон основным договором участия в долевом строительстве не имеется, поскольку в предварительных договорах долевого участия полностью отсутствует информация о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в том числе, о реквизитах договора страхования и о конкретном предмете договора. Соответственно, по своей правовой природе между сторонами были заключены предварительные договоры, соответствующие требованиям ст. 429 ГК РФ.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, полагает его соответствующим положениям действующего законодательства.

Согласно проектной декларации, представленной в Управление Росреестра по Ставропольскому краю и опубликованной на сайте, в позиции ... и ... предусмотрено строительство ... квартир, однако согласно представленным в комитет градостроительства города Ставрополя положительным заключениям экспертизы, на основании которых были выданы разрешения на строительство, в позиции ... и ... предусмотрено ... квартир.

Согласно сведениям комитета градостроительства города Ставрополя положительного заключения экспертизы на увеличение объема строительства не имеется.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу п. 1 ст. 2 того же Федерального закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

По смыслу закона при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по делу является наличие у застройщика ООО "АртСтройТехно" права на привлечение денежных средств и соответствие формы привлечения денежных средств установленным требованиям закона, в том числе, ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, то есть путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Именно данные обстоятельства определяют способ защиты нарушенного права участника долевого строительства, что в данном случае, в связи с отсутствием у ООО "АртСтройТехно" разрешения на строительство в объеме, установленным проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, у застройщика фактически отсутствовало право на привлечение денежных средств, так и привлечение иными установленными законом способами. Данное обстоятельство предоставляет истцу право, в силу прямого указания закона, на возврат денежных средств и уплату процентов, установленных вышеприведенной нормой.

Анализируя фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание, что действующим гражданским законодательством, а также положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает возможности в судебном порядке обязать заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, которые его сторонами не согласованы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований к удовлетворению исковых требований Габриджаняна А.Ш. у суда первой инстанции не имелось

Доводы апелляционной жалобы истца Габриджаняна А.Ш. не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не содержат правовых оснований для его отмены, аналогичны доводам искового заявления, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, они сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.

Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 25 августа 2016 года оставить без изменений, апелляционную жалобу истца Габриджаняна А.Ш., - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: