Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 марта 2017 г. по делу N 11-2840/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Родиной А.К.,

судей Давыдовой В.Е., Марченко А.А.,

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Краснова Э.Д. на решение Копейского городского суда Челябинской области от 18 ноября 2016 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска к Краснову Э.Д. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения ответчика и его представителя Бачурина Н.С., поддержавших доводы жалобы, пояснения представителя истца Кодулевой Н.А. о правомерности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска обратился к Краснову Э.Д. с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору **** от 28 июля 2015 года за пользование земельным участком площадью **** кв. метров с кадастровым номером ****, расположенным по адресу: **** за период с 28 июля 2015 по 21 октября 2015 года в размере **** рублей **** копеек, пени за период с 01 октября 2015 по 22 июля 2016 года - **** рублей **** копеек, неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы, начиная с 23 июля 2016 года и до момента фактического исполнения обязательств в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В обоснование иска указал, что 28 июля 2015 года между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и Красновым Э.Д. (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор - принял в аренду земельный участок по указанному выше адресу для строительства индивидуального жилого дома. Договор аренды зарегистрирован 07 октября 2015 года, следовательно, является заключенным. Пункт 5.4.4 договора обязывает арендатора уплачивать арендные платежи, однако данное обязательство арендатором надлежащим образом не исполняются. 31 декабря 2015 года между сторонами подписано соглашение о расторжении договора,

|

в соответствии с которым обязательства сторон по вышеуказанному договору прекращаются с 22 октября 2015 года.

Ответчик признал иск частично, пояснил, что арендная плата должна исчисляться с момента государственной регистрации договора аренды, то есть с 07 октября 2015 года, поскольку до этого момента ответчик не мог использовать земельный участок в соответствии с его видом и разрешенным использованием.

Суд первой инстанции принял решение об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить. Указывает на то, что в решении не указаны мотивы отказа в части уменьшение суммы пени и неустойки, при том, что ответчиком заявлялось ходатайство об их уменьшении, размер неустойки несоразмерен последствиям неисполнения обязательства, нарушения ответчиком условий договора не являлись существенными. В связи с чем, просит применить положения ст. 333 ГК РФ в суде апелляционной инстанции. Ссылается на отсутствие возможности использования земельного участка в соответствии с видом и разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома до государственной регистрации договора аренды, неоднократные обращения к арендодателю с требованием о невозможности использования участка ввиду неосуществления арендодателем действий по государственной регистрации договора, а также на отсутствие доказательств фактического использования им спорного участка в период до регистрации договора аренды. Отмечает, что у ответчика отсутствовала возможность самостоятельно обратиться за государственной регистрацией аренды, поскольку при его подписании договор аренды сшит не был, экземпляр договора ответчику не передавался, договор аренды был передан ответчику только после регистрации.

Третье лицо Краснова Е.Н. не приняла участия в суде апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 223), об отложении разбирательства дела не просила. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как подтверждается материалами дела, на основании протокола N1290 от 16 июля 2015 года о результатах открытого аукциона между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и Красновым Э.Д. (арендатор) заключен договор аренды

земли города Челябинска **** от 28 июля 2015 года. По условиям названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 800 кв. метров с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: **** (стр.) для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 12-15). В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 19).

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды устанавливается до 16 июля 2035 года.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата за весь период действия договора определена по результатам торгов протоколом от 16 июля 2015 года N1290 и составляет **** рубль **** копеек. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма N2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 5.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору в порядке, предусмотренном разделом III договора и приложением (форма N 2) к договору.

В силу п. 6.3. договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день просрочки исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее уплате или соответствующей части указанного обязательства.

Совершенный сторонами договор аренды зарегистрирован 07 октября 2015 года, что подтверждается материалами регистрационного дела (л.д. 194-152).

31 декабря 2015 года между сторонами подписано соглашение о расторжении указанного договора, в соответствии с п. 1.2 которого обязательства сторон по вышеуказанному договору прекращаются с 22 октября 2015 года (л.д. 21).

В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании пунктов 1, 4 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из положений п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного

участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит

государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиком нарушены принятые на себя обязательства по договору аренды, арендные платежи за пользование земельным участком в полном объеме не внесены. В связи с чем, пришел к правильному выводу о взыскании с Краснова Э.Д. образовавшейся задолженности в размере **** рублей **** копеек.

Взыскивая договорную пеню в размере **** рублей **** копеек, суд правомерно исходил из обстоятельства нарушения ответчиком графика внесения арендных платежей.

У судебной коллегии отсутствуют основания не соглашаться с приведенными выводами суда, поскольку они основаны на объективной оценке доказательств по делу, правильном применении норм материального права, подтверждаются материалами дела.

Ссылки в жалобе на отсутствие возможности использования земельного участка в соответствии с видом и разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома до государственной регистрации аренды, равно как и возможности самостоятельно зарегистрировать договор, на неоднократные обращения к арендодателю по

вопросу невозможности использования земельного участка ввиду неосуществления арендодателем действий по государственной регистрации договора аренды, на отсутствие доказательств фактического использования ответчиком спорного участка до момента регистрации договора, не влекут отмены решения.

Как предусмотрено п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с требованиями пункта 3 ст. 607 ГК РФ, пункта 12 ст. 22 ЗК РФ существенными условиями договора аренды земельного участка являются его предмет и цена.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники

гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как указывалось ранее, 28 июля 2015 года земельный участок с КН **** по акту приема-передачи был передан Краснову Э.Д., что последним в суде апелляционной инстанции не оспаривалось.

Исходя из расчета платы за аренду земли N**** к договору аренды, плата за аренду земли по данному договору начисляется именно с 28 июля 2015 по 21 октября 2015 года (до даты расторжения договора), составляет **** рублей. Внесение арендной платы в размере **** рублей предусмотрено в срок до 01 октября 2015 года, арендной платы в размере **** рублей - до 22 октября 2015 года. Арендная плата оплачивается ежеквартально в течение всего срока действия договора аренды (л.д. 20).

Согласно п. 3.4. договора аренды, неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

Таким образом, поскольку фактическая передача спорного земельного участка Краснову Э.Д. была осуществлена 28 июля 2015 года, неиспользование участка арендатором в силу согласования данного условия в договоре не является основанием для невнесения арендной платы. Следовательно, вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания задолженности по арендной плате с момента передачи арендатору земельного участка является правильным.

По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о состоявшейся аренде. Следовательно, момент регистрации договора в силу прямого указания закона имеет значение для третьих лиц, тогда как на объем прав и обязанностей сторон такого договора, приступивших к его исполнению, в частности, путем передачи и принятия имущества, не влияет, о возможности неисполнения предусмотренных договором обязательств не свидетельствует.

Более того, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Челябинска от 11 октября 2016 года установлено, что уже спустя два дня после подписания договора аренды от 28 июля 2015 года арендодатель обратился с заявлением о государственной регистрации данного договора, однако по независящим от него причинам, а именно, в связи с отсутствием нотариального согласия супруги арендатора на совершение данной сделки, государственная регистрация договора аренды была приостановлена. В связи с чем, арендодатель подал заявление о прекращении регистрационных действий. После получения 29 сентября 2015 года указанного согласия, 01 октября 2015 года арендодателем вновь были сданы документы на регистрацию, 07 октября 2015 года договор аренды был зарегистрирован (л.д. 180-184).

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства, учитывая, что длительность периода неосуществления государственной регистрации договора была обусловлена непредставлением необходимых документов самим арендатором, а также принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за период до осуществления государственной регистрации договора аренды судебная коллегия не усматривает. При этом, тот факт, что до момента государственной регистрации договора ответчик не приступил к освоению арендуемого участка, в силу изложенных выше оснований, правового значения не имеет.

Доводы жалобы о том, что в решении не указаны мотивы отказа в части уменьшения суммы пени и неустойки, притом, что ответчиком заявлялось ходатайство об их уменьшении, размер неустойки несоразмерен последствиям неисполнения обязательства, нарушения ответчиком условий договора не являлись существенными, не влекут отмены решения.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, данных в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательств, значительно ниже начисленной неустойки.

В п. 75 указанного выше постановления разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

В апелляционной жалобе ссылки на конкретные доказательства несоразмерности взысканной судом первой инстанции неустойки не содержится, таковые не представлены и в суд апелляционной инстанции.

В связи с чем, проанализировав фактические обстоятельства дела в совокупности приведенными выше нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ в данном случае не имеется, определенная к взысканию неустойка соразмерна последствиям и сроку нарушения обязательств.

Таким образом, решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 18 ноября 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Краснова Э.Д. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи