Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 марта 2017 г. по делу N 33-1401/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Нестеровой М.В.,

судей Озерова С.А., Косарева И.Э.,

при секретаре Фарафонтовой И.И.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 ноября 2016 г.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения представителя ФИО1 - ФИО6 и представителя администрации МО "Выборгский район" - ФИО7, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ФИО2 - ФИО8,

установила:

ФИО2, с учетом изменения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в Выборгский городской суд с иском к администрации МО "Выборгский район" и ФИО1: о признании за ним права собственности на нежилое помещение с кадастровым N площадью 56,9 кв.м., 1 этаж, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" о признании ничтожным составленного ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 на имя ФИО1 завещания; об исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение и о признании заключенным между ним и ФИО9 договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанного помещения.

В основание требований ФИО2 указал на то, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи нежилого помещения с задатком от ДД.ММ.ГГГГ он как покупатель, оплатил ФИО9 согласованную в договоре цену в размере 300000 руб., ФИО9 передал ему ключи от спорного помещения, он принял помещение, которым владеет и пользуется в настоящее время. ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, который после заключения договора с его согласия пользовался помещением, умер. Все документы на помещение находятся у него. При жизни ФИО9 они не обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на помещение. Выданное ФИО9 на имя ФИО1 завещание является ничтожным, так как завещанный объект недвижимости был продан ему до оформления завещания.

Определением суда для совместного рассмотрения с данным делом объединено дело по иску ФИО1 к ФИО2, который с учетом изменения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признавать незаключенным и недействительным подписанный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО2 предварительного договор купли-продажи нежилого помещения с задатком: "адрес"

В основание требований ФИО1 указал на то, что в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество ФИО9 и стороны по договору не достигли соглашения по существенному условию договора - о предмете договора. Передаточный акт на объект по договору между сторонами не заключался и ключи от него ФИО9 не предавались. ФИО9 не предавал ФИО2 правоустанавливающие и технические документы на объект и свидетельство о государственной регистрации права. Договор, составлен на 5 листах, которые не прошиты, не пронумерованы и не скреплены подписями сторон.

В суде представитель ФИО2 поддержал иск ФИО2 и возражал против удовлетворения иска ФИО1

Представитель ФИО1 в суде поддержал иск ФИО1 и возражал против удовлетворения иска ФИО2

Представитель администрации МО "Выборгский район" в суде поддержал иск ФИО1 и возражал против удовлетворения иска ФИО2

28 ноября 2016 г. Выборгским городским судом постановленорешение, которым иск ФИО2 удовлетворен частично. Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ признан заключенным, за ФИО2 признанно право собственности на спорное помещение и из ЕГРП исключена запись о праве собственности ФИО1 на спорное помещение. В удовлетворении остальной части иска ФИО2 и в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

ФИО1 не согласился с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении всех исковых требований ФИО2 и об удовлетворении его ( ФИО1) исковых требований о признании недействительным и незаключенным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с задатком заключенного между ФИО9 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ

В основание жалобы ФИО1 указал на допущенные судом нарушения процессуального права в части принятия иска ФИО2 при неполной оплате государственной пошлины, на несвоевременное привлечение его к участию в деле в качестве ответчика, на нарушение порядка извещения лиц, участвующих в деле, на необоснованное отложение разбирательства дела, нарушение правил оформления дела и сроков изготовления решения суда. Суд не рассмотрел требование ФИО2 о признании спорного договора заключенным и не исследовал другое гражданское дело, поступившее к данному делу. Судом также были нарушены нормы материального права. На дату заключения предварительного договора ФИО9 не являлся собственником спорного помещения. Суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, не дал оценки представленным им доказательствам, возражениям и объяснениям. В решении суда указаны не верные характеристики спорного объекта. Выводы суда являются незаконными и не обоснованными.

Согласно разъяснениям, данным в п. 21 и п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судам необходимо учитывать, что по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вступившим в законную силу решением Выборгского городского суда от 15 августа 2012 г. установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ФИО9 как своим собственным помещением - квартирой общей площадью 56,9 кв.м., находящейся по адресу: "адрес"

При этом согласно кадастровому паспорту спорного помещения площадью 56,9 кв.м., оно не имело номера квартиры и включало в себя помещения 1, 2.

Определением Выборгского городского суда от 11 февраля 2014 г. решение суда от 15 августа 2012 г. разъяснено, резолютивная часть решения суда изложена в следующей редакции: Установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ФИО9 как своим собственным помещением - помещениями 1 и 2 общей площадью 56,9 кв.м., находящейся по адресу: "адрес"

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавцом) и ФИО11(покупателем) заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с задатком, по условиям которого стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ и/или не позже истечения одного года, после оформления продавцом свидетельства о государственной регистрации права на принадлежащее ФИО9 по решению Выборгского городского суда от 15 августа 2012 г. стоимостью 300000 руб. недвижимое имущество: нежилое помещение состоящее из двух нежилых помещений: помещение 1 и помещение 2, общей площадью 56,9 кв.м., по адресу: "адрес".

Из договора следует, что ФИО9 не имеет регистрации по месту жительства и его адресом для уведомления сторон по договору указан: "адрес".

По условиям договора расчет между сторонами производится следующим образом: денежные средства составляющие полную стоимость объекта в размере 300000 руб. покупатель выплачивает продавцу после составления и подписания сторонами передаточного акта незамедлительно полностью, о чем составляется расписка.

Распиской от 4 ноября 2012 г. подтверждается уплата ФИО16. полной цены спорного объекта в размере 300000 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (пункты 1, 2 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 3 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Также согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 3, 61 и 62 ГПК РФ принимая решение, суд в силу с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Доказательствами по делу подтверждается, что предмет заключенного между ФИО9 и ФИО11 договора был достоверно индивидуализирован сторонами с определением его цены и, при доказанности уплаты приобретателем недвижимого имущества его полной цены, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал его как как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор купли-продажи заключен в письменной форме путем составления одного документа и подписан сторонами.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным и вступает в силу с момента подписания договора сторонами.

Правовые основания для признания договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и/или недействительным, отсутствуют.

Материалами дела подтверждается, что 30 июня 2015 г. была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО9 на нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 56,9 кв.м., 1 этаж, с кадастровым N, адрес (местонахождение) объекта: "адрес"

При этом завещанием от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 завещал все принадлежащее ему ко дню смерти имущество ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 умер и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 нотариусом было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на нежилое помещение, с кадастровым N, площадью 56,9 кв.м., расположенное на 1 этаже строения по адресу: "адрес".

Согласно материалами дела ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 56,9 кв.м., этаж 1, с кадастровым N, адрес (местонахождение) объекта: "адрес"

Совокупностью доказательств по делу достоверно подтверждается исполнение ФИО9 и ФИО11 всех условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, как в части передачи ФИО9 и принятием ФИО11 спорного нежилого помещения, так и в части уплаты ФИО18 определенной договором денежной суммы.

Не составление сторонами передаточного акта не опровергает правильные выводы суда первой инстанции о фактической передаче ФИО9 и принятии ФИО11 спорного нежилого помещения.

При этом, при передаче ФИО9 и принятии ФИО11 спорного нежилого помещения, ФИО10 были получены ключи от помещения и правоустанавливающие документы на него, которое и прилегающую к нему территорию, ФИО11 использовал для хранения личного имущества.

В тоже время, после смерти ФИО9 ФИО11 продолжает фактически владеть и пользоваться спорным нежилым помещением, спорный объект не находился и не находится в фактическом владении и пользовании наследника ФИО9 - ФИО1

Исходя из характера спорного правоотношения материально-правовой интерес ФИО11 заключался в государственной регистрации за ним права собственности на находящееся в его владении на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах требования истца к правопреемнику продавца ФИО9 - ФИО1 полежат квалификации как о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи, и разрешению с применением к установленным обстоятельствам норм права, предусмотренных п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в части признания за ФИО2 права собственности на спорное нежилое помещение подлежит изменению, с удовлетворением его требований и изложением резолютивной части решения суда об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО2, как к новому правообладателю объекта недвижимости.

Исходя из совокупности доказательств по делу и с учетом всех фактических обстоятельств дела, правильно установив отсутствие оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и/или недействительным, суд обоснованно, в соответствии с вышеуказанными требованиями закона, принял решение об отказе в удовлетворении иска ФИО1

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в остальной части при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных доказательств, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановленозаконное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

Доводы жалобы не содержат оснований к отмене или изменению решения суда в остальной части, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к несогласию с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.

Указанные в жалобе нарушения норм процессуального права при рассмотрении судом дела, не повлияли на законность и обоснованность принятого судом решения и не являются безусловными основаниями для отмены решения суда.

Не исследование судом по делу в качестве доказательства, ошибочно приложенного к делу иного, не имеющего отношения к спору гражданского дела ( N по иску ФИО12), не повлияло на правильную оценку судом доказательств по данному делу.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 ноября 2016 г. в части признания за ФИО2 права собственности на нежилое помещение с кадастровым N, площадью 56,9 кв.м., 1 этаж, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", изменить и изложить абзац третий резолютивной части решения Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 ноября 2016 г. в следующей редакции:

Осуществить на основании договора купли-продажи нежилого помещения с задатком от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 56,9 кв.м., этаж 1, с кадастровым N, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" новому правообладателю - ФИО2 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ; гражданство Российской Федерации; пол мужской; место рождения: "адрес"; "данные изъяты"; последнее место регистрации по месту жительства: "адрес" (снят с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ), адрес преимущественного пребывания: "адрес")

В остальной части решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 ноября 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Грачева Ю.С.