Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 05 апреля 2017 г. по делу N 33а-2730/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе

Председательствующего судьи: Чемякиной И.А.

судей: Герасимовой О.В., Поздняковой О.Ю.

при секретаре: Павловой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 апреля 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Гризодуба С. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

по апелляционным жалобам Администрации города Хабаровска, Правительства Хабаровского края на решение Хабаровского краевого суда от 24 января 2017 года.

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения представителя административного истца Мусаткиной Н.Н., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Чагай А.О., представителя администрации города Хабаровска Подолякиной О.С.,

УСТАНОВИЛА:

Гризодуб С.А. обратился в суд с указанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 26 665 кв.м, расположенного по "адрес", расположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 27 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: "данные изъяты".

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 60 119 975,6 рублей по состоянию на 01.01.2012 в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.

Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Профи оценка" от 23.09.2016 N, подтвержденным экспертным заключением Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков от 27.10.2016 N, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 17 592 113 рублей.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 26 665 кв.м, расположенного по "адрес", расположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 27 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: "данные изъяты", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 17 592 113 рублей.

Решением Хабаровского краевого суда от 24 января 2017 года требования Гризодуба С.А. удовлетворены.

В апелляционной жалобе Правительство Хабаровского края просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при вынесении решения суд не дал должной оценке доводам Правительства Хабаровского края, не привел мотивов несогласия с ними.

Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В отчете отсутствует документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных индивидуальных характеристик объектов-аналогов, в том числе тех, которые явились элементами сравнения. Раздел 11 Отчета содержит описание процесса оценки объекта, обоснование применения видов оценки в соответствии с ФСО N 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, утратившим силу на основании приказа Минэкономразвития РФ от 10.07.2015 N 467.

Суд первой инстанции уклонился от исследования указанных доводов.

В апелляционной жалобе администрация города Хабаровска просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что административный истец, не являясь собственником земельного участка, будучи его арендатором, не имеет права требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Администрация города Хабаровска, являясь собственником, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Суд не учел, что на основании статьи 24.18 Закона об оценке и пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 административному истцу надлежало оспаривать в судебном порядке решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а не обращаться с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Суд не принял во внимание, что согласно отчету N средняя цена предложения земельных участков под коммерческую застройку в Железнодорожном округе Хабаровска на 01.01.2012 составляет 981 руб./кв.м. Вместе с тем, по шести земельным участкам нельзя дать заключение о среднем значении цен по району. Оценщиком не обосновано не использована имеющаяся информация о продаже земельных участков для коммерческого использования с диапазоном стоимости 1500-6000 руб./кв.м. Стоимость по выбранным объектам-аналогам является заниженной. При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом невозможно проверить правильность применения корректировок, поскольку часть расчетов отсутствует. Отсутствуют ссылки на источники информации.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы представитель административного истца Мусаткина Н.Н. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены оценщиком в таблице сравнительного анализа; в выборке объектов-аналогов представлены полностью идентифицированные объекты-аналоги. С помощью Портала Публичная кадастровая карта у данных объектов аналогов установлены вид разрешенного использования, площадь, определены градостроительные и оценочные зоны. Таким образом, объекты аналоги, представленные в анализе Оценщика наиболее идентичны с объектом оценки.

В Отчете содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельного участка, приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании мнения оценщика, рыночным условиям.

Кроме того, в целях проверки Отчета проводилась экспертиза, результатом которой является положительное заключение на отчет, в частности, указано, что рыночная стоимость объекта оценки подтверждена.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора N 366 аренды земельного участка от 11.12.2015, заключенного между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска от имени городского округа "Город Хабаровск" и Гризодубом С. А., последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 26 665 кв.м, расположенного по "адрес", расположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 27 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: "данные изъяты"; предоставлен для использования под нежилое здание и здание билетных касс, используемых под универсально-развлекательный комплекс (пункт 1.1).

Срок аренды с 11.12.2015 по 10.12.2064 (пункт 1.2). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1). Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки, исходя из которой начисляется арендная плата, без согласия Арендодателя, выраженного в письменной форме, не допускается (пункт 7.3).

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 21.02.2011, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объекта культурного назначения - универсальный развлекательный комплекс.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", кадастровая стоимость спорного земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015, по состоянию на 01.01.2012 установлена в размере 60 119 975,6 рублей.

Посчитав кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 12.08.2016 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 31.08.2016 N 4 заявление Гризодуба С.А. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено ввиду того, что в нарушение пункта 7.3 Договора аренды не представлено письменное согласие арендодателя земельного участка на пересмотр кадастровой стоимости; оформление и содержание отчета об оценке от 29.12.2015 N не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, в частности, согласно Отчету земельный участок является незастроенным, при этом в Комиссию представлены свидетельства о государственной регистрации права на объекты капитального строительства, расположенные на оцениваемом земельном участке; не произведена корректировка на вид разрешенного использования.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 23.09.2016 N, составленный оценщиком ООО "Профи оценка" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 17 592 113 рублей.

В подтверждение соответствия подготовленного оценщиком Отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки от 23.09.2016 N, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, представлено экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков N от 27.10.2016, составленное экспертами ФИО2., ФИО3.

Давая оценку представленным доказательствам в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 23.09.2016 N, являющийся итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Возражая против выводов суда, ссылаясь на несоответствие Отчета от 23.09.2016 N Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, администрация города Хабаровска и Правительство Хабаровского края при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляют.

Доводы апелляционной жалобы администрации города Хабаровска о том, что у Гризодуба С.А. отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку Гризодуб С.А. является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, поскольку были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, вопреки доводам жалоб, мотивы их отклонения подробно изложены в мотивированном решении.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усмотрела.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 24 января 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Гризодуба С. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации города Хабаровска, Правительства Хабаровского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.В. Герасимова

О.Ю. Позднякова