Решение Верховного Суда Республики Коми от 10 марта 2017 г. по делу N 3а-33/2017

Верховный Суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Костенко Е.Л.,

при секретаре судебного заседания Микушевой А.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании 10 марта 2017 г. в г.Сыктывкаре Республики Коми дело по административному исковому заявлению ООО "ТетрастройКоми" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТетрастройКоми" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми от "Дата обезличена" "Номер обезличен", указав в обоснование, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером "Номер обезличен". Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании приказа Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми от 28 ноября 2014 г. N 515 в размере ... руб. Согласно отчету от "Дата обезличена" об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленному оценщиком З.., рыночная стоимость земельного участка составляет ... руб. 15 декабря 2016 г. комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми было вынесено решение об отклонении заявления Общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером "Номер обезличен". Общество полагает, что решение комиссии противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. N263.

Представитель административного истца в судебном заседании административный иск поддержала.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в судебном заседании участия не принимал, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Определением судьи от "Дата обезличена" к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми.

Представитель Комиссии в судебном заседании административный иск не признала, поскольку содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки. Кроме того, отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 66,9%.

На основании статьи 150, части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО "ТетрастройКоми" является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания складского корпуса, общей площадью ... кв.м. по адресу: "Адрес обезличен" с кадастровым номером "Номер обезличен".

Приказом Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми от 28 ноября 2014 г. N 515 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Коми по состоянию на 1 января 2014 г.

Согласно указанным результатам кадастровая стоимость указанного выше земельного участка с кадастровым номером "Номер обезличен" установлена в размере ... руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

Сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2015 г.

Согласно отчету "Номер обезличен" от "Дата обезличена" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер обезличен", рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2014 г. определена оценщиком в размере ... руб.

На отчет "Номер обезличен" от "Дата обезличена" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер обезличен" представлено положительное экспертное заключение ООО " ... " "Номер обезличен" от "Дата обезличена"

"Дата обезличена" ООО "ТетрастройКоми" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Коми с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии от "Дата обезличена" по результатам рассмотрения заявления было отклонено заявление Общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер обезличен", равной его рыночной стоимости в размере ... руб., определенной по состоянию на 1 января 2014 г. отчетом об оценке "Номер обезличен", выполненного ООО " ... " оценщиком З.

Основанием для отказа в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости послужило несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. При этом Комиссия исходила из того, что отличие рыночной стоимости указанного объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 66,9%. Также в протоколе заседания Комиссии указано на недостатки отчета об оценке, в том числе о противоречивой информации, которая вводит в заблуждение пользователя отчета.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия (п.1 Порядка).

В соответствии с Положением о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Пунктом 13 Порядка определено, что Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Пунктом 20 Порядка предусмотрено, что если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, оспариваемое решение принято уполномоченным на то органом, в пределах полномочий предоставленных ему законом, так как Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Комиссия отметила следующие замечания к отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка: в таблице (на стр. ... ) отчета приведены ... предложений под коммерческое строительство, из них выбрано ... объекта-аналога. Объект оценки имеет большую площадь, однако аналоги из таблицы выбраны с меньшей площадью (объекты большей площадью, чем выбранные аналоги, с аналогичным видом разрешенного использования оценщиком в качестве аналогов не приняты); в отчете (стр. ... ) указана противоречивая информация о площади объекта оценки ( ... кв.м. и ... кв.м.); в описании объекта оценки указано, что у объекта имеются водоснабжение, отопление, электроснабжение, канализация. Однако в таблице (стр. ... ) расчета рыночной стоимости объекта оценки указано, что коммуникации отсутствуют, как и у аналогов.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N299 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из представленного в Комиссию отчета (копии листов представлены в материалы дела) в разделе ... - определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, на странице ... (таблица ... ) оценщиком указано на расчет рыночной стоимости земельного участка площадью ... кв.м., в то время как в последующем используется площадь спорного объекта ... кв.м.

Таким образом, в указанной части отчет допускает неоднозначное толкование и вводит его пользователя в заблуждение.

В таблице на листе ... отчета приведены предложения продажи земельных участков с аналогичными характеристиками, как и у оцениваемого объекта в количестве ... объектов (земельных участков). При этом на листе ... отчета выбрано три аналога, как указал оценщик, которые имеют наибольшую стоимость 1 кв.м. и минимальный разброс в стоимости.

Между тем, такие объекты как имеющие большую площадь, приближенную к площади оцениваемого объекта, и более высокую стоимость 1 кв.м., оценщиком не используются ( "Адрес обезличен").

В соответствии с п.8 "з" Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)" вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться сведения, в том числе анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения в части невозможности принятия во внимание представленного отчета об оценке, поскольку оценщиком недостаточно проанализированы ценообразующие факторы.

Из описания объекта оценки следует, что объект имеет водоснабжение, отопление, электроснабжение, канализацию. При расчете рыночной стоимости земельного участка оценщиком объект оценки принят без учета коммуникаций, а объекты-аналоги (сопоставимые объекты) без коммуникаций, но с возможностью подключения.

Доводы административного истца о том, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается в соответствии с п.20 ФСО N7 исходя из вида фактического использования, как незастроенный и без учета коммуникаций, не могут быть приняты судом во внимание.

Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости". Из пункта 20 ФСО N7 следует, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Однако как следует из содержания Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков от 31 июля 2002 г. (распоряжение Минимущества России от 7 марта 2002 г. N586-р), практического пособия по определению рыночной стоимости земельных участков и других объектов недвижимости в рамках процедуры оспаривания их кадастровой стоимости, справочника оценщика недвижимости (т.3 корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков), метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями, сооружениями (застроенных), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями, сооружениями (незастроенных).

Наиболее важными факторами стоимости являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним).

Выбранные объекты-аналоги должны быть идентифицированы по всем существенным их характеристикам. Выбранные для проведения расчетов объекты-аналоги должны обладать сходными с оцениваемым объектом характеристиками по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, в противном случае должны быть проведены корректировки (п.22 "е" ФСО 7).

Так, установлен перечень основных факторов и коэффициенты их влияния на стоимость земельного участка, в числе факторов указано на наличие электроснабжения, водоснабжения и канализации на участке. В таблице приведены корректирующие коэффициенты, в том числе на отношение удельной цены земельных участков с электроснабжением, водоснабжением и канализацией, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных коммуникациями (справочник оценщика недвижимости).

В приведенном отчете об оценке соответствующие корректирующие коэффициенты не приведены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение Комиссии принято в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка, при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения.

Поскольку представленный в Комиссию отчет "Номер обезличен" от "Дата обезличена" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер обезличен" не в полной мере соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, Комиссия приняла законное и обоснованное решение об отклонении заявления ООО "ТетрастройКоми" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Правовых оснований для удовлетворения административного иска ООО "ТетрастройКоми" суд не усматривает.

При этом суд учитывает, что Общество не лишено возможности обратиться в суд с заявлением об установлении рыночной стоимости земельного участка, так как в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Позиция представителя административного истца о наличии положительного экспертного заключения на отчет об оценке земельного участка основополагающего значения для разрешения настоящего дела не имеет, так как установлено не соответствие отчета об оценке требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности.

Кроме того, Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N172-ФЗ абзац шестой части шестнадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, устанавливающий обязательное представление в Комиссию положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, признан утратившим силу.

То есть на дату возникновения спорных правоотношений представление в Комиссию положительного экспертного заключения на отчет об оценке не являлось обязательным, следовательно, данный документ не имеет заранее установленной силы.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО "ТетрастройКоми" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от "Дата обезличена" "Номер обезличен" - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Коми с подачей жалобы через Верховный Суд Республики Коми.

Мотивированное решение изготовлено "Дата обезличена".

Председательствующий Е.Л. Костенко