Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 17 мая 2017 г. по делу N 33а-3736/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе

Председательствующего судьи: Чемякиной И.А.

судей: Поздняковой О.Ю., Герасимовой О.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства 17 мая 2017 года административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 10 от 31 августа 2016 года,

по апелляционной жалобе администрации города Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 01 марта 2017 года.

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края обратилась в суд с указанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31.08.2016 N 10 на основании заявления ООО "СнабСбыт" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 7 239 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 837 045,57 рублей.

В процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 12 809 917,23 рублей

Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком при принятии объектов-аналогов NN 1, 2, 3 ( "адрес") не учтено, что земельные участки реализовывались по заниженным ценам, а не рыночным, в связи с крайне неудовлетворительным состоянием объектов недвижимости, расположенных на данных участках. Корректировка на состояние объектов капитального строительства оценщиком не произведена.

Не учтено обременение правом аренды нежилых зданий, расположенных на объекте-аналоге N 5 "адрес"). Корректировка на имущественные права не производилась.

Продажа аналога N 4 ( "адрес") осуществлялась посредством публичного предложения с ценой отсечения в размере 50 % от начальной цены в соответствии с частью 3 статьи 23 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Корректировка на условия сделки не произведена.

Отсутствует перечень данных, позволяющих рассчитать средние ценовые показатели земельных участков и установить наиболее вероятный диапазон цен. Не указана дата проведения осмотра объекта оценки.

Рыночная цена спорного земельного участка может составлять 9 898 427, 66 рублей - установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу с учетом рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2012 минимальной выкупной за 49 лет аренды.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что согласно сведениям, находящимся в свободном доступе на официальном сайте органов местного самоуправления городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", в 2011 году справедливая рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка под коммерчески привлекательными объектами должна составлять около 1 642,6 рублей.

Просила признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31.08.2016 N 10.

Решением Хабаровского краевого суда от 01 марта 2017 года в удовлетворении административного иска администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Лисайчук Т.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что вывод суда об отсутствии доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, отсутствии нарушений, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, является ошибочным и не соответствует нормам права.

Заявляя о несогласии с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, административный истец указал на конкретные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении Отчета об оценке, которые повлекли существенное снижение итогового результата.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности принятого судом Отчета об оценке аналогичны доводам, указанным в административном исковом заявлении. Дополнительно указано, что оценщик необоснованно использовал в качестве аналогов N 1-3 земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" ( "адрес"), так как эти участки в данном случае необходимо рассматривать как производные от земельного участка, на котором ранее располагалась воинская часть - фактически использовано вместо 5 аналогов только 3.

В дополнениях к апелляционной жалобе представитель административного истца указывает, что согласно заключению судебной экспертизы при составлении Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка Оценщиком были допущены нарушения требований ФСО. Однако, при вынесении судом обжалуемого решения, данные выводы эксперта учтены не были.

Рыночная стоимость, определенная оценщиком на 01.01.2012 в размере 837 045,57 рублей, в 15 раз ниже кадастровой стоимости, установленной Правительством Хабаровского края, что противоречит логике постоянного роста цен на земельные участки, который связан с инфляцией, а также отсутствием у земельных участков, в отличии от объектов недвижимости, физического износа либо функционального устаревания.

Письменные возражения на апелляционную жалобу в материалы дела не поступили.

На заседание судебной коллегии лица, участвующие в деле, не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Поскольку явка участвующих в деле лиц не является обязательной и не признана обязательной судом, на основании положений части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ООО "СнабСбыт" в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 05.10.2009 N ООО "СнабСбыт" является собственником земельного участка из категории земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 7 239 кв.м, расположенного по "адрес", с целью использования объекта промышленности - нежилого здания цеха производственного с мастерскими инв. N, литер "данные изъяты".

На кадастровый учет земельный участок поставлен 21.04.2004; кадастровый номер "данные изъяты" равнозначен кадастровым номерам "данные изъяты". Разрешенное использование: с целью использования объекта промышленности - нежилого здания цеха производственного с мастерскими инв. N.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 12 809 917,23 рублей.

22.08.2016 ООО "СнабСбыт" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет об оценке "данные изъяты", составленный 21.04.2016, оценщиком ООО "Северная корона" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 837 045,57 рублей, а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 19.08.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" ФИО2.

На заседании Комиссии от 31.08.2016 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 93,5%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 в размере 837 045,57 рублей.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 837 045,57 рублей на основании предоставленного отчета и положительного экспертного заключения (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, единогласно, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в Отчете от 21.04.2016 N эксперта - оценщика ФИО1 по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об оценке от 21.04.2016 N на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика ФИО1., суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда первой инстанции последовательны, исчерпывающи, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком ФИО1 использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов. После проведения проверки по критериям отбора отобрано 5 объектов-аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка все объекты вошли в доверительный диапазон и приняты к дальнейшему расчету.

Доводы административного истца о том, что принятые за основу оценщиком ФИО1 потенциальные объекты-аналоги были реализованы по сделкам намного ниже рыночных, в условиях проведения ликвидационных мероприятий и чрезвычайных обстоятельств - являются несостоятельными и бездоказательными.

Данные доводы приводились в обоснование позиции административного истца по исковому требованию, являлись предметом оценки суда, были отклонены, так как информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена.

Информация о том, что администрацией муниципального образования проводились ликвидационные мероприятия, в связи с чем объекты, находящиеся в муниципальной собственности, отчуждались по ценам ниже рыночных, в официальных источниках отсутствует. Какое-либо постановление (распоряжение) на данный счет также не принималось.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет N от 19.08.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Боровик Н.Н., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы N от 15.02.2017, проведенной на основании определения суда по ходатайству представителя административного истца, оценщиком при составлении Отчета N от 21.04.2016 не допускались нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка, иные нарушении, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной проверяемой.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что Отчет об оценке содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 01 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 10 от 31 августа 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.Ю. Позднякова

О.В. Герасимова