Решение Хабаровского краевого суда от 14 февраля 2017 г. по делу N 3а-36/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 14 февраля 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Разуванова А.В., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Ислямовой Е.Г., представителей заинтересованного лица Администрации г.Комсомольска-на-Амуре Мищенко А.В., Лисайчук Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аксютиной Д.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Аксютина Д.А. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 400 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.11.2012г. в размере 5 725 056 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 56 846 436 руб. по состоянию на 19.11.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Оценка-Партнер" от 17.12.2016г. N 289/ЗУ/2016, подтвержденным экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" от 28.12.2016г. N ЭП-281016-3/9, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19.11.2012г. определена в размере 5 725 056 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Аксютиной Д.А., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Разуванов А.В. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Ислямова Е.Г. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Объекты, используемые оценщиком для сравнения в качестве аналогов, имеют отличные от параметров объекта оценки характеристики. Определенные оценщиком виды разрешенного использования объектов-аналогов NN 1-7 не соответствуют их назначению. Не установлена точная группа видов разрешенного использования объектов-аналогов. При проведении корректировок в отношении дат сделок объектов-аналогов невозможно установить относимость соответствия показателей к единице измерения в связи с отсутствием последних. Отсутствует документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов-аналогов.

Представители заинтересованного лица администрации г.Комсомольска-на-Амуре Мищенко А.В., Лисайчук Т.А. возражали против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Не применена корректировка на назначение земельного участка, тогда как объект оценки и объекты-аналоги относятся к разным подвидам разрешенного использования, установленным постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012г. N 157-па. Неверно выполнена корректировка на местоположение с использованием постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. N 3540-па, поскольку ошибочно указано, что объекты-аналоги NN 4, 7 расположены в центральной зоне, при их фактическом нахождении в средней зоне территории города. Не учтены условия, при которых совершены сделки с аналогами. Приватизация объекта-аналога N 5 ( "адрес") осуществлялась с применением льготной ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости, без торгов, по преимущественному праву собственника недвижимости, расположенной на земельном участке. Продажа объекта-аналога N 1 ( "адрес") осуществлялась по преимущественному праву арендатора здания, без торгов. Продажа объектов-аналогов NN 2, 3 осуществлялась в комплексе с неликвидными объектами недвижимости. Ссылка на Аналитический обзор ООО "РСО "Кредо" Земельный рынок Хабаровского края на 01.07.20142г. не подтверждена, т.к. данный источник отсутствует в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной системе "Интернет". В отношении объекта оценки зарегистрирована ипотека ПАО "Сбербанк", следовательно, необходимо получение письменного согласия ПАО "Сбербанк" на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определялась путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования. В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета, которым на территории Хабаровского края является ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Хабаровскому краю такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора N аренды земельного участка от 27.10.2016г., заключенного между муниципальным образованием городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице администрации г.Комсомольска-на-Амуре и Аксютиной Д.А., последняя является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, площадью 20 400 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", под объекты торговли (пункты 1.1-1.5 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.2 Договора). Срок договора определен с 03.06.2016г. по 02.06.2019г. (пункт 2.1 Договора).

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 19.11.2012г., относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты торговли.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 06.04.2015г. составляет 56 846 436 руб., определена по состоянию на 19.11.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 17.12.2016г. N 289/ЗУ/2016, составленный оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19.11.2012г. составляет 5 725 056 рублей.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 19.11.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.

Выявлено 7 объектов сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" http://portal.rosreestr.ru/wps/portal, официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru).

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости каждого объекта-аналога на рыночные условия (время продажи) на местоположение, на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. В том, числе, полное и последовательное описание расчета и обоснования вносимой корректировки на дату сделки с построением графиков зависимости и приведением как коэффициентов детерминации, так и уравнений зависимости.

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что в отношении объектов-аналогов имеется информация о состоявшейся сделке.

Корректировка на права на землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавцов, следовательно, покупателю передано право собственности.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что вид разрешенного использования у объектов-аналогов и объекта оценки относится аналогичен.

С учетом назначения земельного участка, его законодательного и фактически разрешенного использования оценщиком вид разрешенного использования объекта оценки в соответствии с видами разрешенного использования, установленными постановлением Правительства Хабаровского края N 205-пр, определен ВРИ-5 "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".

В таблице 14 Отчета оценщиком определен вид разрешенного использования потенциальных объектов-аналогов, исходя из разрешенного использования по документам (аналог N1 - занимаемый нежилым зданием и навесом металлическим; аналог N 2 - предназначенный для размещения объекта бытового обслуживания, занимаемый нежилым зданием хранилища на 9 вагонов; аналог N 3 - предназначенный для размещения объекта бытового обслуживания, занимаемый нежилым зданием хранилища на 40 автомобилей; аналог N 4 - с целью использования объекта бытового обслуживания; аналог N 5 - с целью использования объекта торговли - нежилого здания; аналог N 6 - для использования объекта незавершенного строительства - пристроенного здания; аналог N 7 - с целью использования нежилого здания магазина), и удельного показателя кадастровой стоимости, близкого по своему значению к ВРИ-5.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка на однородность выборки, из дальнейшего расчета исключены аналоги NN 5, 6, выходящие за пределы границ доверительного интервала, определенного оценщиком (58,52 - 1 117,85).

Стоимость земельного участка составила 5 725 056 руб. (1 кв.м - 280,64 руб.).

Проведена проверка полученного результата на соответствие рыночным данным, приведенным в разделе 2.3.4 Отчета, согласно которым по итогам 9 месяцев 2012 года средняя цена сделок в г. Комсомольске-на-Амуре составляет 319, 35 руб./кв.м. Средние цены сделок по земельным участкам под коммерческую застройку находятся в диапазоне о 180 до 1900 руб. кв.м, основная масса сделок находится в диапазоне 18-500 руб./кв.м.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что корректировка на местоположение проведена методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон с использованием данных постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. N 3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре". Согласно данному постановлению проспект Ленина до пересечения с проспектом Первостроителей входит в центральную зону (аналог N 4 - пр. Ленина, 44/5), Аллея труда до пересечения с проспектом Мира входит в центральную зону (аналог N 7 - Аллея труда, 22). В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3 в Отчете присутствуют ссылки на Аналитические обзоры ООО "РСО Кредо", которые не являются информацией, опубликованной в сети "Интернет". Информация о совершении сделок в условиях, отличных от рыночных, в источниках отсутствует.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет N ЭП-281016-3/9 от 28.12.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Доводы представителя администрации г. Комсомольска-на-Амуре о включении в аналоги земельных участков, проданных администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по ценам, не являющимися рыночными, являются не обоснованными.

В силу требований статей 3,4,9 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" продажа государственного и муниципального имущества должна осуществляться с учетом его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости.

Доводы представителя Правительства Хабаровского края, представителя Администрации г.Комсомольска-на-Амуре о том, что подобранные объекты не являются аналогами объекта оценки, опровергаются вышеизложенными положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании.

Доводы представителя Администрации г.Хабаровска о необходимости согласия ПАО "Сбербанк" на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка являются не обоснованными, поскольку указанное согласие не предусмотрено ни положениями Закона об оценочной деятельности, ни Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "О ипотеке (залоге недвижимости").

Обстоятельства, на которые ссылаются в судебном заседании представитель Правительства Хабаровского края, представитель Администрации г.Комсомольска-на-Амуре без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 246 КАС РФ надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка является отчет и положительное экспертное заключение на указанный отчет.

Заверенная специалистом администрации г. Комсомольска-на-Амуре копия отчета об оценке земельного участка, выполненного ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень) по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре не соответствует требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ. Подлинник отчета, положительное экспертное заключение на отчет суду представлены не были, в связи с чем, суд не может расценить определенную администрацией г. Комсомольска-на-Амуре рыночную стоимость земельного участка в качестве надлежащего доказательства.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 28 декабря 2016 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 06 апреля 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Аксютиной Д.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 400 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равном 5 725 056 рублей по состоянию на 19 ноября 2012 года, на период с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 февраля 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз