Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 02 мая 2017 г. по делу N 33-2993/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Фединой Е.В.,

судей Анненковой К.К., Сенякина И.И.,

при секретаре Плешивцевой К.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Лавренко Т.М. на решение Первомайского районного суда Оренбургской области от 02 февраля 2017 года по иску Лавренко Т.М. к Шичкиной И.В., Бер Н.В., Бер П.В., Бер С.В., Бер С.В. о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным и исполненным и признании права собственности на жилой дом,

Заслушав доклад судьи Фединой Е.В., судебная коллегия

установила:

Лавренко Т.М. обратилась в суд с иском к Шичкиной И.В., Бер Н.В., Бер П.В., Бер С.В., Бер С.В. о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным и исполненным и признании права собственности на жилой дом.

В обоснование исковых требований указала, что с (дата) года она проживала в гражданском браке с Б.В.Э. в жилом доме по адресу: (адрес). Брак не был зарегистрирован, но проживали они как семья, вели совместное хозяйство, несли общие расходы по содержанию и улучшению имущества. Указанный дом принадлежал на праве собственности Б.В.Э. на основании договора купли-продажи от (дата), однако право собственности зарегистрировано не было.

Б.Э.В. умер (дата), завещания не оставил. При обращении за консультацией для регистрации права собственности ей было разъяснено, что у нее отсутствуют законные права, так как брак в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Наследниками первой очереди являются дети от первого брака- ответчики по делу. Спора по вышеуказанным требованиям между истцом и ответчиками нет.

Между ней (истцом) и дочерью Б.В.Э..- Шичкиной И.В., действующей от себя лично и с согласия ответчиков по иску, заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома, по которому истец оплатила всю покупку в сумме 20 000 руб., ответчики должны были оформить все надлежащие документы. Она свои обязательства по оплате исполнила- оплатила полностью всю покупную цену, составлявшую на момент подписания договора - 20 000 руб., что подтверждается распиской.

По стечению обстоятельств ответчики не смогли исполнить свои обязательства. Фактически до и после заключения предварительного договора она (истец) была и остается полноправным владельцем жилого дома, владеет и пользуется им как собственник, проводила текущие и капитальные ремонты, облагораживала и использовала земельный участок, пользуется хозяйственными постройками.

Просила суд:

- признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), между ней и Шичкиной И.В., Бер Н.В., Бер П.В., Бер С.В., Бер С.В. заключенным и исполненным;

- признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), площадью 45,0 кв.м., кадастровый N.

Определением Первомайского районного суда Оренбургской области от 28 декабря 2016 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация МО Красновский сельсовет Первомайского района Оренбургской области.

Истец Лавренко Т.М., ответчики Бер С.В., Бер Ст.В., Бер П.В., Бер Н.В., Шичкина И.В., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации МО Красновский сельсовет Первомайского района Оренбургской области, извещенные надлежащим образом о времени, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца Нор О.Ю. в судебном заседании исковые требования Лавренко Т.М. поддержала в полном объеме.

Решением Первомайского районного суда Оренбургской области от 02 февраля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Лавренко Т.М. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Лавренко Т.М., ответчики Бер С.В., Бер Ст.В., Бер П.В., Бер Н.В., Шичкина И.В., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации МО Красновский сельсовет Первомайского района Оренбургской области, извещённые о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

В силу положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между колхозом " ***" и Б.В.Э. заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого Б.В.Э. купил домовладение, состоящее из одноэтажного жилого дома с двором, площадью 41 кв.м., построенный в 1962 году ( л.д. 6).

Согласно свидетельству о смерти Б.В.Э. умер (дата) ( л.д. 8).

На момент его смерти совместно с умершим проживала и была зарегистрирована в жилом доме Лавренко Т.М. ( л.д. 22).

Наследниками первой очереди после смерти Б.В.Э. являются его дети Шичкина И.В., Бер Н.В., Бер П.В., Бер С.В., Бер С.В.

10 октября 2015 года Шичкина И.Р., действующая с согласия и одобрения Бер С.В., Бер П.В., Бер Н.В., являющимися прямыми наследниками первой очереди после смерти Б.В.Э. умершего (дата), и Лавренко Т.М. заключили договор купли-продажи ( расписка), по условиям которого Шичкина И.В., как наследник первой очереди, фактически приняла наследство после смерти отца Б.В.Э. С согласия и одобрения других наследников первой очереди продала Лавренко Т.М. принадлежащий на праве собственности ее умершему отцу жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), за 20 000 руб.

Из договора усматривается, что названная сумма в качестве оплаты за дом была передана Шичкиной И.В. для покрытия расходов, связанных с оформлением документов и имущества (техническая инвентаризация, оформление наследственных прав, государственная регистрация права наследников). В свою очередь Шичкина И.В. взяла на себя обязательство в течение года оказать содействие при оформлении имущества для дальнейшей перерегистрации его на имя Лавренко Т.М.

Отказывая Лавренко Т.М. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что умерший Б.В.Э. не являлся собственником спорного недвижимого имущества, поскольку договор купли-продажи от (дата), заключенный с колхозом " ***", не содержит существенных условий о предмете договора, не подписан покупателем, а также не зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Кроме того, согласно сведениям филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенный по адресу: (адрес).

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности в ЕГРП в данном случае не является юридически значимым обстоятельством.

Согласно выписке из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на жилой дом, выданной администрацией МО Красновский сельсовет Первомайского района Оренбургской области от 11 октября 2016 года Б.В.Э. (дата) года рождения, принадлежит на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), о чем в похозяйственной книге N (дата начала ведения книги (дата), дата окончания- (дата)) внесена запись о регистрации (дата).

При этом следует учесть, что в силу положения части 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Действительно, договор купли-продажи от 19 мая 1993 года не в полной мере соответствует требованиям договора купли-продажи, установленным в ст. 237 Гражданского кодекса РСФСР, однако данные обстоятельства не свидетельствуют о том, что у Б.В.Э. не возникло право собственности на жилой дом.

В соответствии с Законом РСФСР от 19 июля 1968 года "О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР", похозяйственная книга является документом первичного учета в сельских Советах народных депутатов и содержит информацию о проживающих на территории сельского Совета гражданах и сведения о находящемся в их личном пользовании недвижимом имуществе.

Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утв. Приказом МКХ РСФСР 21 февраля 1968 года N83 установлено, что строения, расположенные в сельской местности, регистрации не подлежали. С учетом положений ранее действующего законодательства, регистрация права собственности в сельской местности осуществлялась сельскими Советами непосредственно. Сведения о собственниках жилых домов отражались ими в похозяйственных книгах.

Запись в похозяйственной книге признавалась подтверждающей право собственности исходя из того, что в соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденными ЦСУ СССР 13 апреля 1979 года N 112/5, а также Указаниями, утвержденными Постановлением Госкомстата СССР от 25 мая 1990 года N 69, данные книг похозяйственного учета использовались для отчета о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Документы о принадлежности гражданину жилого дома, расположенного за пределами городской черты, на землях совхоза, колхоза выдавались в соответствии с записями из похозяйственной книги.

Поскольку в период возникновения права на жилой дом отсутствовали учетные системы, похозяйственные книги являются единственным источником получения данных не только о количественном и качественном составе жилищного фонда в сельской местности, но и о правообладателях строений и сооружений, расположенных в сельской местности, а также об обладателях вещных прав на жилые помещения.

В этой связи, если похозяйственная книга содержит данные о наследодателе как о собственнике жилого дома, то она должна рассматриваться в качестве документа, подтверждающего факт принадлежности дома наследодателю.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что умерший Б.В.Э. являлся собственником жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), в связи с чем спорный жилой дом в силу положений ч.1 ст.1112 Гражданского кодекса Российской Федерации является наследственным имуществом.

Согласно ч.1 ст.1142 Гражданского кодекса Российской Федерации наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В силу частей 1,4 ст.1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.2 ст.1153 Гражданского кодекса Российской Федерации признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Судом первой инстанции верно указано, что в соответствии со ст.1142 Гражданского кодекса Российской Федерации Лавренко Т.М. не является наследником умершего Б.В.Э. поскольку брак между ними в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Из ответа нотариуса нотариального округа пос. Первомайский и Первомайского района Оренбургской области от 09 января 2017 года следует, что наследственное дело после смерти Б.В.Э. не заводилось.

Вместе с тем, Шичкина И.В. после смерти отца Б.В.Э. фактически приняла наследство.

Доказательств обратному в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сторонами не представлено.

При этом, по мнению судебной коллегии, в данном случае регистрация наследственных прав Шичкиной И.В. не обязательна, поскольку в силу положений ст.1153 Гражданского кодекса Российской Федерации она вступила во владение и распоряжение наследственным имуществом. Кроме того, спора между наследниками первой очереди относительно наследственного имущества не имеется, о чем свидетельствует тот факт, что никаких действий для принятия наследства последними не предпринималось. В подтверждение изложенному в материалах дела имеются заявления Бер С.В., Бер П.В., Бер Н.В., Бер С.В., в которых они выразили свое согласие с исковыми требованиями, подтвердив, что Шичкина И.В. фактически приняла наследство после смерти Б.В.Э. и распорядилась им.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции признает ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 10 октября 2015 года спорного жилого помещения не может считаться заключенным, так как был заключен только одним из наследников умершего Б.В.Э.- Шичкиной И.В. в отсутствии доказательств, что она действовала с согласия и одобрения иных наследников.

Следовательно, Шичкина И.В., как единственный наследник, принявший наследство, могла распоряжаться наследственным имуществом, в том числе заключать предварительный договор купли-продажи жилого дома.

Вместе с тем, вышеуказанные неправильные выводы суда не привели к вынесению незаконного решения.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Требования к содержанию договора продажи недвижимости установлены ст. ст. 554, 555, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации

Исходя из системного толкования ст. ст. 429, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор продажи недвижимости, несмотря на то, что заключается в форме, установленной для основного договора, по существу таковым не является и не влечет возникновения права собственности на недвижимое имущество, также из него не возникает и денежное обязательство по передаче платежей за отчуждаемое недвижимое имущество.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

Из условий договора купли-продажи от 10 октября 2015 года следует, что Шичкина И.В. обязалась оказать Лавренко Т.М. содействие в течение года при оформлении имущества с целью дальнейшей перерегистрации его на имя Лавренко Т.М.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи 10 октября 2015 года является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества. По мнению судебной коллегии, оснований квалифицировать данный договор как основной не имеется.

В договоре от 10 октября 2015 года указан срок для его исполнения - один год.

Однако в течении названного времени основной договор купли-продажи дома N N по ул. (адрес) заключен не был. Доказательств обратному ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции сторонами представлено не было.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Лавренко Т.М. о признании договора купли-продажи жилого дома, заключенным и исполненным, а также о признании за ней права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), площадью 45,0 кв.м., кадастровый N у суда первой инстанции не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не принял во внимание признание иска ответчиками не может послужить основанием для отмены состоявшегося решения, поскольку в силу ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Судом обоснованно не принято признание исковых требований ответчиками, так как в данном случае, при отсутствии заключенного основного договора купли-продажи жилого дома, оформленного в установленном законом порядке, это будет противоречить закону.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности постановленного по делу решения и которые заслуживают внимание судебной коллегии, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Первомайского районного суда Оренбургской области от 02 февраля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Лавренко Т.М.- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: