Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 16 мая 2017 г. по делу N 33-3614/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего судьи Агафоновой Р.Г.,

судей Данцер А.В., Юрченко Е.П.,

при секретаре Шляховой Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Юрченко Е.П.

гражданское дело

по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов

по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды недействительным (ничтожным) и компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 31 января 2017 года

(судья Киселева И.В.)

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, с учетом уточненных исковых требований просил взыскать сумму арендных платежей в размере 275 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 197 700 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., а также государственную пошлину в размере 40 549 руб. и 300 руб.

В обоснование требований указал, что является собственником отдельно стоящего нежилого здания лит. А, А1 и земельного участка площадью 1296 кв.м. по адресу: "адрес". Указанное нежилое здание используется для размещения кафе.

04.04.2014 г. ИП ФИО7 и ФИО1 заключили с истцом договор аренды указанного нежилого здания N на срок с 01.05.2014 г. по 01.05.2016 г. за плату во временное пользование. Ответчиками ненадлежащим образом исполняется договор аренды, арендная плата не оплачивается с 20.08.2014 г. в связи с чем, 01.12.2014 г. ответчику предложено прекратить арендные отношения и освободить помещение. 05.12.2014г. ответчик покинул здание без предупреждения. Условия договора аренды не исполнил. Поскольку во внесудебном порядке урегулировать спор не представилось возможным, истец обратился в суд с настоящим иском.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, просила признать договор аренды зданий в лит. А, А1 и Б, Б1, общей площадью 153,1 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" от 04.04.2014г. N, заключенный между ФИО10, ФИО2 с одной стороны и ФИО1, ФИО8 с другой стороны недействительным (ничтожным), взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

В обоснование требований указала, что вышеуказанный договор аренды был заключен для осуществления предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг общественного питания, розничной продажи алкогольной продукции и продуктов питания.

По условиям договора арендодатель гарантирует, что на момент заключения договора аренды нежилое здание принадлежит арендодателю на праве собственности, никому не продано, не подарено, не обременено правами третьих лиц, в споре, под арестом не состоит (п.п. 1.4). Однако арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество. Между ФИО10 и ФИО2 и ООО Торговый дом "ФИО17" в лице ФИО9 был заключен договор аренды вышеуказанного здания, который был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, нежилые здания приняты ФИО9 по акту приема-передачи от 18.01.2012г. Дополнительным соглашением от 05.11.2013 г. срок аренды продлен на 10 лет, указанное соглашение также зарегистрировано надлежащим образом.

Кроме того, 08.05.2013г. между АК Банк "ФИО26" и ФИО2, ФИО10 был заключен кредитный договор. Согласно п.п. 1.4 и 4.1.4 указанного кредитного договора, обеспечением обязательств ФИО2 и ФИО10 являются два нежилых здания в литерах А,А1 и Б, Б1, расположенных по адресу: "адрес", при этом залогодатели обязались не сдавать предмет залога в наем без предварительного письменного согласия банка. Письменное согласие банка отсутствует.

ФИО2 и ФИО10 достоверно зная о том, что два нежилых здания являются предметом аренды и предметом залога, умышленно ввели в заблуждение ФИО1 в целях формирования ее воли на заключение договора аренды путем ложного заявления о том, что на момент заключения договора аренды, передаваемые здания не обременены правами третьих лиц. По этой же причине истец не зарегистрировал договор аренды.

Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 31.01.2017 г. иск ФИО2 удовлетворен частично, постановленовзыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды от 04.04.2014г. N в размере 275 000 руб. за период с ноября 2014 г. по март 2015 г., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20.08.2014 г. по 07.12.2016 г. в размере 6 194 700 руб., госпошлину в размере 40 849 руб., а всего 6 510 549 руб. В удовлетворении иска о взыскании компенсации морального вреда отказано.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 просила отменить решение суда, при принятии нового решения ее иск удовлетворить, в удовлетворении иска ФИО2 отказать. Считала необоснованным вывод суда о том, что оспариваемый ею договор аренды имеет правовые последствия, несмотря на то, что он, являясь долгосрочным, в нарушение требований ст. 651 ГК РФ не зарегистрирован в установленном порядке, суд не учел, что отсутствие регистрации договора в силу закона свидетельствует о его незаключенности. ФИО16 злоупотребили правом, не предупредили арендодателя о наличии другого договора аренды, а также о том, что предмет спорного договора аренды является предметом залога у Банка. Размер неустойки превышает сумму основного долга в 22 раза, что несоразмерно допущенному нарушению права, неустойка подлежит снижению.

В суд апелляционной инстанции ФИО1, ее представительпо доверенности ФИО11 не явились. О времени и месте судебного разбирательства извещены.

В судебном заседании ФИО2, выступая от своего имени и в качестве представителя 3 лица ООО Торговый дом "ФИО18" полагал, что решение суда законно и обоснованно.

Представитель ФИО10 по доверенности ФИО12 полагал, что доводы жалобы не подлежат удовлетворению. Представил письменные возражения на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица ПАО "ФИО19" ФИО13 в судебном заседании не возражал против удовлетворения первоначального иска, полагая, что оснований для признания договора аренды недействительным не имеется, так как права банка данным договором не нарушаются.

Третьи лица ФИО10H., ФИО20. в судебное заседание не явились, ПАО "ФИО21" представителя в суд не направил. О времени и месте судебного разбирательства указанные лица извещены. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст.ст. 327 и 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, приходит к выводу об изменении решения суда в части размера взысканной судом неустойки и об отсутствии оснований для удовлетворения иных доводов апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, установлено судом, ФИО2 и ФИО23. являются собственниками по ? доле каждый в праве собственности на отдельно стоящие здания, нежилые, одноэтажные, лит. А, А1 общей площадью 153,1 кв.м. и Б, Б1 общей площадью 17,7 кв.м., а также земельного участка общей площадью 1 296 кв.м. по адресу: "адрес" (т.1 л.д.9-11, т.1 л.д.93-251, т.2 л.д.1-131).

04.04.2014 г. между ФИО10H., ФИО2 с одной стороны и ФИО1, ФИО24 с другой стороны был заключен договор аренды нежилого здания N.

Предметом настоящего договора явилось предоставление арендодателями на срок с 01.05.2014 г. по 01.05.2016 г. за плату во временное владение и пользование арендатору двух зданий в лит. А,А1 и Б,Б1, расположенных по адресу: "адрес" для осуществления предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг общественного питания, розничной продажи алкогольной продукции и продуктов питания. Нежилое здание предоставляется для размещения кафе. (т.1 л.д.13-16).

Платежи и порядок расчета по указанному договору закреплены п.4 договора аренды (т.1 л.д.15).

П.п. 5.2 договора аренды предусматривает, что за каждый день просрочки внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, начисляется пеня в размере 3% от суммы задолженности. (т.1 л.д.15 оборот).

Два здания в лит. А,А1 и Б,Б1, расположенных по адресу: "адрес" приняты ФИО1 и ФИО25 согласно акту приема-передачи от 04.04.2014г. N. (т.1 л.д.17).

30.08.2014 г. ФИО2 и ФИО10 обратились к арендаторам кафе "Домино" с предупреждением о внесении задолженности арендной платы за сентябрь 2014 г. (т.1 л.д.18).

06.09.2014 г. ФИО2 и ФИО10 обратились к ФИО1 и ФИО8 с досудебной претензией о выполнении условий договора и требованием освободить арендуемое здание (т.1 л.д.19). Претензия получена ФИО1

12.10.2014г., 17.11.2014г., 04.12.2014г. ФИО2 и ФИО10 вновь обратились к ФИО1 и ФИО8 с досудебной претензией и требованием передать арендуемое нежилое здание по акту приема-передачи, предоставить бухгалтерский отчет и финансовые документы, а также юридические гарантии об отсутствии задолженности по обязательствам предоставления населению в будущем услуг кафе и выполнению условий договора в полном объеме (т.1 л.д.20-21, 22-23, 24-25).

24.12.2014 г. ФИО2 и ИП ФИО10 обратились в Арбитражный суд ФИО3"адрес" с заявлением о взыскании с ФИО1 и ИП ФИО8 арендной платы по договору аренды от 04.04.2014 г. N, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда. (т.1 л.д.26-31).

После уточнений оснований обращения в Арбитражный суд ФИО3"адрес" (т.1 л.д. 32, 33, 34-38), исковое заявление ИП ФИО10 к ИП ФИО8 было принято к производству. (т.1 л.д.39).

Решением Арбитражного суда ФИО3"адрес" от 25.05.2015г. с ИП Егиазарян A.Л. в пользу ИП ФИО10 взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 275 000 руб., неустойка в размере 1 499 100 руб., государственная пошлина в размере 12 691 руб. (т.1 л.д.40).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из заключенности сторонами договора.

Судебная коллегия считает такой вывод суда правильным, не противоречащим действующему законодательству, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В п.2 и п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано следующее.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. (п.2).

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. (п.3).

Как следует из материалов дела, стороны, подписав договор аренды, акт приема-передачи арендованного имуществ, достигли соглашения по всем существенным условиям, характерным для аренды и приступили к его исполнению. Согласно п.п. 2.4.5 договора аренды, стороны пришли к соглашению, что расходы на государственную регистрацию договора в регистрирующем органе осуществляет арендатор (т.1 л.д.15).Отсутствие государственной регистрации этого соглашения само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с порядком пользования спорным имуществом.

По смыслу статей 164, 165, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды (соглашений к ним) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о несостоятельности довода апеллянта о недействительности договора ввиду его незаключенности.

Довод ФИО1 о том, что ФИО16 чинили препятствия в регистрации договора ФИО1 путем не представления документов, необходимых для осуществления регистрации сделки, не подтверждается материалами дела.

18.01.2012 г. ФИО2 и ФИО10 заключили договор аренды с ООО Торговый дом "ФИО27". (т.1 л.д. 199-202).

08.05.2013г. между АК Банк "Транскапиталбанк" и ФИО2, ФИО10 был заключен кредитный договор NФИО28 (т.2 л.д.28- 37). В обеспечение обязательств по данному договору был заключен договор залога недвижимости, а именно нежилого помещения лит. А, А1 и отдельно стоящего здания лит. Б, Б1, земельного участка по адресу: "адрес" (т.2 л.д.20-25).

Проанализировав положения ст.ст. 167, 168, п.2 ст. 346 ГК РФ, п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с учетом фактических обстоятельств дела, пояснений представителя АК Банк "Транскапиталбанк" об отсутствии нарушения прав банка заключением спорного по делу договора аренды от 04.04.2014 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заключение договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя в отношении спорных объектов недвижимости, не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов залогодержателя, не влияет на возможность обращения взыскания на заложенное имущество и получение максимальной выручки от его реализации, а также не влечет недействительность договора аренды.

Согласно ч.2 ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Материалами дела не подтверждается, что ФИО1 принимала меры к реализации своих прав, предъявляя требования, указанные в ч.2 ст. 613 ГК РФ. ФИО1 во исполнение ст. 56 ГПК РФ не представила доказательств, что заключением договора аренды от 04.04.2014 г. при наличии иных договоров в отношении тех же объектов нарушены ее права.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что ФИО1 существенно нарушены условия договора аренды. Размер задолженности по арендной плате за период с ноября 2014 г. по март 2015 г. составляет 275 000 руб., что не оспаривалось ФИО1 С учетом изложенного правомерен вывод суда о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 указанной задолженности.

Судом первой инстанции с ФИО1 в пользу ФИО2 постановленовзыскать неустойку за период 20.08.2014 г. по 07.12.2016 г. в сумме 6 194 700 руб.

Вывод суда о правомерности взыскания неустойки, исходя из положений ст.ст. 330, 332 ГК РФ, допускающих взыскание неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, судебная коллегия признает верным по существу. Вместе с тем считает, что размер неустойки, определенный судом к взысканию, подлежит снижению.

В соответствии с п.п. 5.2 договора аренды, при просрочке арендных платежей, помимо основной суммы задолженности внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, начисляется пеня в размере 3% от суммы задолженности (т.1 л.д.15). Размер таковой, согласно расчету истца, составляет 6 197 700 руб.

Положения ст. 333 ГК РФ допускают уменьшение неустойки.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. (ч.1).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. (ч.2).

Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснил следующее.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). (п. 77).

Сторона ответчика заявила о снижении неустойки.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки, указал, что таковая не может быть снижена до размера 29 930 руб., т.е. рассчитанной с учетом ключевой ставки. (т.1 л.д.59-60)

Вместе с тем суд должен установить баланс интересов сторон. То обстоятельство, что суд не согласился с размером неустойки, которую ФИО1 считала подлежащей взысканию, если суд придет к выводу об обоснованности требований ФИО2, не означает, что неустойка не может быть снижена до иного размера.

Принимая во внимание период задолженности по арендной плате, составляющий лишь часть периода действия договора аренды (с ноября 2014 г. по март 2015 г.), размер задолженности, подлежащей взысканию (275 000 руб.), период просрочки исполнения арендатором своих обязательств (с 20.08.2014 г. по 07.12.2016 г.), соотношение размера задолженности по арендной плате и размера неустойки, требуемой истцом к взысканию (более чем 22-кратное), степень вины, отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 приняла все возможные меры по исполнению принятого на себя обязательства, учитывая свободу договора в части установления процента за нарушения обязательства, что ФИО1 и ФИО2 в рамках данного дела выступают в качестве физических лиц, при этом целевое назначение арендуемых объектов, свидетельствует о коммерческом характере сделки, учитывая компенсационный характер неустойки, недопустимость извлечения преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования, судебная коллегия считает соразмерным нарушенному обязательству размер неустойки 300 000 руб. 00 коп. Следовательно, решение суда первой инстанции подлежит изменению в указанной части.

Довод ФИО2, представителя ФИО10 о преюдиции в данном случае решения Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2015 г., которым взыскана неустойка в сумме 1 499 100 руб., начисленная также на сумму 275 000 руб., но за меньший период просрочки исполнения обязательства, судебная коллегия считает несостоятельным, не исключающим возможность в рамках данного дела определить к взысканию иной размер неустойки, поскольку в рамках данного дела стороны иные, другой их статус, суд учитывает конкретные обстоятельства данного дела.

В остальной части решение суда не обжалуется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 31 января 2017 года изменить в части размера взысканной неустойки, снизив ее до 300 000 руб. 00 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии