Решение Свердловского областного суда от 14 июля 2017 г. по делу N 3а-335/2017

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела N 3а-335/2017

по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер"

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

- от административного истца представителя Зубрилиной С.Н., действующей на основании доверенности от ( / / );

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель не явился

- свидетеля ( / / )4,

установил:

акционерное общество "Тандер" (далее - административный истец) обратилось с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок, объект недвижимости), утвержденной Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области" по состоянию на 01 января 2015 года в размере 120543280 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал о том, что является собственником земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 07 декабря 2016 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка от 16 ноября 2016 года было отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указал, что нарушений при установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было, в связи с чем, оснований к удовлетворению административного искового заявления не усматривается.

Ссылаясь на решение комиссии, сомневается в достоверности отчёта, представленного административным истцом.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в адрес суда направил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении заявленных административных требований оставил на усмотрение суда; возражений относительно установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не заявил.

В судебном заседании представитель административного истца Зубрилина С.Н., заявленные требования поддержала; заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика ( / / )4, явка которого обеспечена.

Иные лица, участвующие в деле - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области - представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля ( / / )4, исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если он затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено следующее: административный истец является собственником земельного участка, площадью 26 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под магазины, торговые и торгово-развлекательные комплексы, расположенного по адресу: ...

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац 2 статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ).

По состоянию на 01 января 2015 года Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области" была утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 120543280 руб.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку административный истец на дату обращения в суд являлся собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, размер кадастровой стоимости влияет на величину налоговых платежей, подлежащих уплате в бюджет, следовательно, результат определения кадастровой стоимости земельного участка напрямую затрагивает права административного истца.

Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным.

В подтверждение факта обращения в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, административный истец представил решение Комиссии от 07 декабря 2016 года об отклонении его заявления от 16 ноября 2016 года.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке от 15 сентября 2016 года N 230-16/З-1 (далее - Отчет), составленный оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" ( / / )4 и подтвержденный положительным экспертным заключением от 19 сентября 2016 года N 66/160916/01-1 Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков".

Как видно из представленного Отчета рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена оценщиком в размере 26752440 руб.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

Рассмотрев заявленное представителем административного истца ходатайство о допросе оценщика ( / / )4, последний был допрошен судом в качестве свидетеля.

Из его пояснений следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20 мая 2015 года N 297; Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года N 298; Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года N 299; Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным приказом Минэкономразвития от 22 октября 2010 года N 508; Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года N 611.

Оцениваемый земельный участок имеет площадь 26000 кв. м., категорию земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под магазины, торговые и торгово-развлекательные комплексы, расположен по адресу: ... земельный участок не застроен; на земельном участке отсутствуют коммуникации.

Проанализировав карту градостроительного зонирования Верхнесалдинского городского округа применительно к территории города Верхняя Салда, оценщик установил, что оцениваемый объект недвижимости расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1).

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель предназначенных под торгово-административную застройку.

На дату оценки - ( / / ), исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, ( / / )4 было выявлено 17 предложений по продаже земли под торгово-административную застройку.

При проведении оценки свидетель пояснил, что определение рыночной стоимости объекта недвижимости произведено только сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

По мнению свидетеля, отобранные им по правилам отбора объекты-аналоги в количестве семи земельных участков отвечают требованиям пункта 10 ФСО N 1, поскольку схожи с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из пояснений свидетеля следует, что все семь объектов-аналогов были идентифицированы им по Публичной кадастровой карте; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки; оценщиком точно установлено местоположение земельных участков, их площадь, кадастровые номера.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщиком применены корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, на "красную линию".

Оценив показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами, в том числе, приняв во внимание наличие положительного экспертного заключения на представленный Отчет, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний ( / / )4 не имеется, на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки имущества закреплены в ФСО N 1, ФСО N 3.

По общему правилу, Отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом N 135-ФЗ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности; Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В Отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости его рыночной стоимости требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания Отчета судом установлено, что оценку объекта недвижимости проводил ( / / )4, являющийся директором ООО "Региональный центр оценки и экспертизы".

( / / )4 имеет специальное образование в области оценочной деятельности, является членом Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков".

В установленном законом порядке застрахована его ответственность и ответственность юридического лица.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный Отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и директором ООО "Региональный центр оценки и экспертизы"; Отчет скреплен печатью юридического лица.

Согласно пунктам 11, 18, 19 ФСО N 1, пунктов 4, 8, 15 ФСО N 3 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности достоверности.

В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Исследовав и оценив представленный в материалы дела Отчет, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и ФСО N 1, 2, 3.

Во-первых, выводы, изложенные в Отчете, соответствуют предмету исследования: в Отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объектов - оценки.

Представленный в материалы дела Отчет составлен на дату оценки - 01 января 2015 года.

Во-вторых, Оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков в Свердловской области на дату оценки.

В-третьих, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.

В Отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Профессиональное суждение оценщика ( / / )4 относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании Отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком по медиане, в результате чего определено взвешенное значение стоимости 1 кв.м. каждого объекта-аналога, а впоследствии средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м. объекта оценки.

Чтобы понять, насколько выборка объектов-аналогов является однородной, и соответственно итоговый результат оценки стоимости объекта недвижимости находится в возможных границах интервала, оценщик Тананов А. И. для суда произвел дополнительный расчет согласования значений объектов-аналогов с применением коэффициента вариации.

Проверяя в судебном заседании математический расчет с применением различных методов согласования промежуточных результатов оценки (по медиане и с применением коэффициента вариации), судом установлено, что итоговая рыночная стоимость земельного участка не претерпела существенного изменения в диапазоне, в котором может лежать рыночная стоимость объекта оценки ("Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости" Ильин М.О . к. э.н., Исполнительный директор НП "СРОО "Экспертный совет").

В частности, при активном рынке земельных участков под офисно-торговую застройку средний интервал составляет 11 %, в то время как в рассматриваемом случае - составляет 2,5 %.

Ссылаясь в отзыве на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области о том, что представленный административным истцом Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, Министерство по управлению государственным имуществом по Свердловской области данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представило.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело Отчет, суд признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Конструктивных доводов о том, что Отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка спорного земельного участка, ни одним из лиц участвующих в деле, в отзыве на административный иск не заявлено.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями Федерального закона N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, статьей 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает Отчет об надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка - 26752440 по состоянию на 01 января 2015 года.

Таким образом, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 26000 кв. м., расположенного по адресу: ... , в размере его рыночной стоимости 26752440 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст