Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Ковалевой Ю.В., Болотовой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 19 мая 2017 года по административному исковому заявлению КУМИ г. Ставрополя об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А., пояснения представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Коплик О.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Арестовой М.Л.

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.01.2017 года N 1507 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером " ... " в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " в размере 159594678,24 руб., определенной по состоянию на 01.01.2015, указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... " применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.01.2017 года N 1507 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. Вавилова, 40-а, общей площадью 38 284 кв.м., в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - 77956 000 руб. Данное решение Комиссии является незаконным, так как отчет, явившийся основанием к изменению кадастровой стоимости земельного участка, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка. Значительное снижение кадастровой стоимости нарушает права и законные интересы, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Из отчета N 000152Ю/2016 следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ставрополя с использованием только одного метода подхода - сравнительного, с применением метода сравнения продаж. При этом оценщиком не обоснован выбор малого количества аналогов - 4, при наличии большого сегмента коммерческой недвижимости. Объект исследования имеет вид разрешенного использования - под учебно - тренировочной базой. При этом оценщик в качестве объектов сравнения использует участки коммерческого назначения, а поправки на вид разрешенного использования не проводит, несмотря на то, что данный фактор является ценообразующим. Также оценщиком проведена корректировка в отношении условий финансирования, однако ни один из скриншотов объектов-аналогов не содержит сведений об особых условиях продажи. Данные допущения в проведении оценки по каждому из земельных участков могли привести к получению недостоверного результата о цене объектов исследования. В заключении эксперта не указаны точные адреса, либо иные визуальные ориентиры земельных участков -аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок.

Административный истец на основании изложенного просил суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.01.2017 года N 1507 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером " ... " в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке. Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " в размере 159594678,24 руб., определенной по состоянию на 01.01.2015. Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:021408:214 применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

Решением Ставропольского краевого суда от 19 мая 2017 года в удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.01.2017 года N 1507 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером " ... " в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " в размере 159594678,24 руб., определенной по состоянию на 01.01.2015, указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... " применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 - отказано.

В апелляционной жалобе руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Перепелицына Н.В. просит решение суда отменить, и принять по делу новое решение которым административное исковое заявление удовлетворить в полном объеме. Ставит вопрос об отмене решения суда, как необоснованного.

Возражения на апелляционную не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объёме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Из материалов дела следует, 10.12.2015 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя и Общественно-государственным объединением "Всероссийской физкультурно-спортивное общество "Динамо" заключен договор аренды N 5496 земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером " ... ", местоположение : г. Ставрополь, " ... ", под учебно-тренировочной базой лит. "А". На земельном участке имеется объект капитального строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору. Срок аренды установлен на 49 лет ( л.д. 125-129).

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.11.2016 кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка составила 159594678,24 руб. (л.д. 122).

15.12.2016 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае поступило заявление от Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости - земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу : г. Ставрополь, ул. " ... ", под учебно-тренировочной базой лит. "А", с приложением отчета N 000152/Ю/2016 от 15.09.2016 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, выполненного оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости и Капитал-Сервис" (л.д. 154-210) и экспертное заключение (положительное) саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный Союз оценщиков" N 914/05-16 (л.д. 133-153). В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка составила - 77 956 000 руб.

21.12.2016 в адрес Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" направлено извещение о назначении заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 12.01.2017 (л.д. 118). Аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя (л.д. 116).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12.01.2017 удовлетворено заявление Общества, определена кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером " ... " в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке - 77956000 руб. (л.д. 108-110).

Удовлетворяя заявление Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" и устанавливая кадастровую стоимость заявленного земельного участка в размере его рыночной стоимости, Комиссия сослалась на оформление и содержание отчета требованиям действующего законодательства, положениям статей ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и установленным федеральным стандартам. На отчет представлено положительное экспертное заключение.

Как следует из отчета N 000152Ю/2016 от 15.09.2016 об оценке, подготовленного оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" с проведением осмотра объекта оценки, оценке подлежал земельный участок, находящийся в аренде у Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", с кадастровым номером " ... ", общей площадью 32289 кв.м., разрешенное использование - под учебно-тренировочной базой, адрес (местоположение) объекта : г. Ставрополь, " ... ". Собственником данного земельного участка является муниципальное образование г. Ставрополя. Территория благоустроена, замощена, огорожена. На земельном участке имеются коммуникации - электроснабжение, водопровод, канализация, отопление. Объект оценки преимущественно окружен участками жилого и коммерческого назначения. Оцениваемый объект удален от центра города, расположен вблизи транспортных путей, на красной линии, в активной деловой зоне.

Исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.

Как следует из материалов дела принимая оспариваемое решение, комиссия установила, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости земельного участка более, чем на 30%, а именно на 51,1 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке в размере 77956 000 рублей. Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 77956 000 рублей на основании предоставленного отчета и положительного экспертного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в отчете об оценке N 000152Ю/2016 от 15.09.2016 по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал отчет об оценке N 000152Ю/2016 от 15.09.2016 на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика, суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда первой инстанции последовательны, достаточно мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов. После проведения проверки по критериям отбора отобрано 4 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон.

На указанный отчет представлено Положительное экспертное заключение N914/05-16 от 21.09.2016, составленное экспертом "Саморегулируемая организация оценщиков "Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Судебная коллегия полагает, что Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 19 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: