Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 августа 2017 г. по делу N 33-9264/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего: Лазорина Б.П.

судей: Ионовой А.Н., Мироновой Н.В.

при секретаре: Бабиной Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мироновой Н.В.

дело по апелляционной жалобе Индивидуального предпринимателя Пославской Валентины Ивановны на решение Саровского городского суда Нижегородской области от 10 апреля 2017 года

по иску Фоломеева Сергея Владимировича к Пославской Валентине Ивановне о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

по встречному иску Индивидуального предпринимателя Пославской Валентины Ивановны к Фоломееву Сергею Владимировичу о снижении размера арендной платы,

УСТАНОВИЛА:

В суд с исковым заявлением обратился истец Фоломеев С.В. к ответчику Пославской В.И. В обоснование предъявленного иска указал, что он является собственником встроено-пристроенного нежилого помещения по адресу: "" (Помещение). В данном помещении размещен магазин "Комфорт".

31 декабря 2009 г. между ним, как принципалом, и ООО "АТФ Арсенал", как агентом, на неопределенный срок был заключен договор, в соответствии с которым ООО "АТФ Арсенал" должно было от своего имени, но в его интересах заключать договоры в отношении указанного помещения или его части.

01 сентября 2015 г. между ООО "АТФ Арсенал", как арендодателем, и ИП Пославской В.И., как арендатором, был заключен договор аренды N "", сроком с 01 сентября по 30 декабря 2015 года, в последующем договор был продлен на следующий срок.

По условиям договора ответчику была передана часть Помещения, площадью 44, 3 кв.м., за аренду, а ответчик должна была ежемесячно уплачивать арендную плату в размере 21259 руб. Свои обязательства по передаче в пользование сданного в аренду помещения он исполнил надлежащим образом, передал ИП Пославской В.И. арендованную часть помещения.

Пославская В.И. свои обязательства по оплате арендной платы по договору исполняла ненадлежащим образом, производя ежемесячно оплату не полностью, оплатив 169161 руб. за период с 01 сентября 2015 года по 01 декабря 2016 года.

В связи с этим истец просил взыскать в свою пользу с ответчика за период с 01 сентября 2015 г. по 01 декабря 2016 г. задолженность по арендной плате в размере 149724 руб. и неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 10193, 60 руб. (л.д. 3-6 т.1).

В процессе рассмотрения дела истце неоднократно изменял предмет иска в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 32, 89 т.1), в окончательном варианте просит суд: взыскать с Пославской В.И. задолженность по арендной плате за период с сентября 2015 г. по январь 2017 г. 180958 рублей и неустойку исходя из ставки рефинансирования в размере 11% по состоянию на 13 марта 2017 г. в размере 15392, 7 руб.

Возражая относительно заявленных требований, ИП Пославская В.И. обратилась со встречным исковым заявлением к Фоломееву С.В., с учетом изменений иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд снизить арендную плату по договору аренды N "" за период с "" г. по "" г. на 30% от суммы, установленной в договоре. В обоснование заявленных требований указывает, что в нарушение п. 7 договора аренды в помещении не производился ни капитальный, ни текущий ремонт, не осуществлялась охрана имущества, не ремонтировался потолок, поврежденный в результате протечек в период с 2009 г. по 2015 г., также освещение, электропроводка, стены, туалет находятся в неудовлетворительном состоянии, нарушается график работы магазина. (л.д. 71-72, 78-79 т. 1).

Кроме этого, ответчик во встречном иске (л.д. 130 т.1) просила признать договор уступки права требования от 01 декабря 2016 г., заключенный между ООО "АТФ Арсенал" и Фоломеевым С.В. недействительным, поскольку в нарушение требований законодательства об уступке не было уведомлен должник, а также указанным договором не определено существенное условие - цена, в связи с чем, данная сделка является ничтожной.

Решением Саровского городского суда Нижегородской области от 10 апреля 2017 года в удовлетворении встречного иска ИП Пославской В.И. было отказано.

Исковые требования Фоломеева С.В. были удовлетворены.

С ИП Пославской В.Ию в пользу Фоломеева С.В. взыскана задолженность по арендной плате в размере 180 958 руб., неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 15 392, 70 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 3000 руб., а всего взыскать 199 350 руб. 70 коп.

С Пославской В.И. взыскана государственная пошлина в доход государства в размере 5127 руб. 01 коп.

С указанным решением не согласилась ИП Пославская В.И., предъявила апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В обоснование требований, изложенных в апелляционной жалобе, указывает, что не согласна с решением суда, которым ей отказано в удовлетворении встречного иска о снижении арендной платы, так как ею представлены доказательства, подтверждающие факт передачи в аренду помещения, которое имеет недостатки, препятствующие пользованию им. В частности, таким доказательством является представленный ею акт экспертного исследования от 23 марта 2017 года. Также заявитель жалобы не согласна с выводом суда о том, что ряд недостатков арендованного помещения имели место на момент заключения договора аренды и ей об этом было известно. Пославская В.И. утверждает, что недостатки при приемке ею арендованного помещения имелись, но они были незначительными, а существенные стали образовываться в процессе эксплуатации и ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по содержанию и ремонту помещения. Заявитель жалобы считает, что суд неверно произвел расчет задолженности по арендной плате.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Пославской В.И. на основании доверенности Пославский А.В. требования, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, дал пояснения по ее существу.

Фоломеев С.В., ООО АТФ "Арсенал" в судебном заседании не присутствовали, о дне и месте его проведения извещены надлежащим образом, при таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность принятого решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оснований для проверки решения в полном объеме, не имеется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение отмене не подлежит.

Из материалов дела следует и установлено судом, что с 22 декабря 2009 г. по 23 января 2017 г. Фоломеев С.В. являлся собственником встроено-пристроенного помещения, расположенное по адресу: """ (назначение помещения - магазин) (л.д.7 т.1).

31 декабря 2009 г. между Фоломеевым С.В. (принципал) и ООО "АТФ Арсенал" (агент), на неопределенный срок был заключен агентский договор, в соответствии с которым, агент ООО "АТФ Арсенал" должно было от своего имени, но в интересах и за счет принципала заключать договоры аренды в отношении встроено-пристроенного помещения и\или его части (частей), назначение: магазин, общей площадью 435,5 кв. м., расположенного на первом этаже и антресоли многоквартирного жилого дома по адресу: "" (л.д.11 т.1)

Материалами дела подтверждается, что "" г. между ООО "АТФ Арсенал" (арендодатель) и ИП Пославской В.И. (арендатор) был заключен договор аренды N """ нежилого помещения (л.д. 8-9 т.1, далее договор аренды N "" года).

В соответствии с указанным договором арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает в аренду во временно пользование за плату для торговли промышленными товарами часть нежилого помещения, находящегося по адресу: """, магазин "Комфорт", общая площадь 44, 3 кв.м.

Пунктом 4 договора аренды N "" от 01 сентября 2015 года арендатор принял на себя обязательство в 3-х дневный срок после подписания настоящего договора по приемо-сдаточному акту предоставить соответствующие площади и оборудование арендатору в состоянии удовлетворительном для использования по назначению.

В соответствии с пунктом 14 договора N "" от "" года арендатор обязан был принять указанное в пункте 1 договора имущество в установленный договором срок и вносить арендную плату на расчетный счет или наличными в кассу арендодателя ежемесячно предоплатой разовым перечислением в срок до 28-го числа каждого месяца в размере 21250 рублей ежемесячно (пункты 30-31 договора).

Материалами дела подтверждается, что 01 сентября 2015г. имущество было передано арендатору Пославской В.И., что подтверждается актом приема-передачи (л.д.10 т.1). Таким образом, арендатор в установленный договором аренды срок передал арендованное имущество во владение и пользование арендатору.

Удовлетворяя исковые требования Фоломеева С.В. суд пришел к верному выводу, что в период с 01 сентября 2015 года по январь 2017 г. арендатор свои обязательства по ежемесячному внесению арендной платы в размере определенном договором - 21250 рублей, исполнял ненадлежащим образом, производил оплату в меньшем размере, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за указанный период в размере - 180958 рублей.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В силу ст. 310 п. 1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 п. 1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ИП Пославская В.И. в период с 25 октября 2015 года по 26 февраля 2016 года оплачивала арендную плату за переданное ей помещение по договору аренды N 07-2015 от 01 сентября 2015 года в размере 14881 рубль 30 копеек, указывая в назначении платежа, что оплата производится за минусом 30% за неисполнение обязательств арендодателя (л.д. 115-119 т.1), в период с 28 марта 2016 года по 28 июня 2016 года в размере 12404 рубля, указывая в графе назначение платежа - оплата за минусом 30% за неисполнение обязательств арендодателя, основание претензия от 29 февраля 2016 года (л.д. 120-123 т.1), за июль 2016 года Пославская заплатила 10404 рубля, с 26 августа 2016 года по 28 ноября 2016 года Пославская В.И. производила арендную плату в размере 12404 рубля, укаызвая в назначении платежа оплата за минусом 30% за неисполнение обязательств арендодателя, основание претензия от 29 февраля 2016 года, за декабрь 2016 года Пославская В.И. произвела оплату арендной платы 23 декабря 2016 года в размере 11294 рубля, указав, что произведенная оплата за минусом 30% за неисполнение обязательств арендодателя основание претензии от 29 февраля 2016 года и 01 декабря 2016 года (л.д. 129 т.1). Доказательств, подтверждающих оплату арендной платы в какой-либо сумме, за сентябрь 2015 года и январь 2017 года ответчиком не представлено.

Таким образом, относимыми, допустимыми доказательствами подтверждается, что за весь спорный период арендатор ИП Пославская В.И. оплачивала арендную плату в меньшем размере, чем предусмотрено договором, за сентябрь 2015 года и январь 2017 года оплату не произвела, доказательств, подтверждающих обратное, ответчиком вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлено. Следовательно, истцом доказан факт недоплаты ответчиком арендной платы в спорный период.

Доводы апелляционной жалобы о неверном подсчете задолженности по арендной плате в связи с тем, что с марта 2016 года арендная плата была уменьшена арендодателем до 17720 рублей, судебной коллегией во внимание не принимается.

Как следует из пункта 20 договора N 07-2015 от 01 сентября 2015 года, размер арендной платы составляет 21259 рублей.

В соответствии со ст. 60 указанного выше договора любые изменения и дополнения к настоящему договору регулируются дополнительным соглашением, оформляемым в письменном виде, либо заключается новый договор.

Порядок внесения арендной платы определен пунктом 31 договора N 07-2015 от 01 сентября 2015 года, а именно: арендная плата вносится на расчетный счет или наличными в кассу арендодателя.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно ст. 450 п. 1 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (статья 452 п. 1 ГК РФ).

Давая толкование приведенным нормам материального права в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что изменение условий договора аренды, связанных с размером арендной платы, возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором, при этом, соглашение об изменение условий договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор, то есть в письменной форме.

В качестве доказательств, подтверждающих изменение размера арендной платы, в материалы дела представлены копии счетов за март, июль, июнь, май, апрель 2016 (л.д. 177-181 т.1) на оплату арендной платы, где в качестве плательщика указана Пославская В.И., в соответствии с которыми, размер арендной платы за 44,3 кв. м. в магазине "Комфорт" составляет 17720 рублей.

Суд критически отнесся к указанным доказательствам, оснований для иной оценки приведенных доказательств у судебной коллегии не имеется. Договор аренды является двусторонней сделкой, следовательно, изменение договора должно быть совершено в письменной форме, путем составления документа, подписанного, как арендатором, так и арендодаталем, копии счетов не являются таким документом.

Кроме этого, судом справедливо отмечено, что счета на оплату, имеющиеся в материалах дела, не могут расцениваться как дополнительное соглашение к договору, в том числе, и потому, что они подписаны неуполномоченным лицом - администратором магазина, на счете отсутствует печать Общества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ИП Пославская А.В. приняла в аренду имущество без замечаний относительно возможности его использования в соответствии с целевым назначением, а также в состоянии, соответствующем договору аренды, в связи с чем оснований для применения положений ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не нашел..

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГПК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 36 договора N 07-2015 от 01 сентября 2015 года следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользования им, даже, если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Из смысла ст. 612 ГК РФ следует, что под недостатками арендованного имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Как усматривается из акта приема-передачи арендуемой площади нежилого помещения к договору N 07-2015 от 01 сентября 2015 года на день составления указанного акта (01 сентября 2015 года) переданное Предпринимателю в аренду имущество находится в удовлетворительном техническом состоянии (л.д. 10 т.1).

Из представленных доказательств суд установил, что ряд недостатков арендуемого помещения имели место на момент заключения договора аренды, в том числе, последствия пролива в результате засора участка общедомовой системы канализации (л.д. 41-42 т.1), неисправности унитаза, и ответчику было о них известно. Несмотря на это, она изъявила желание продолжить договорные отношения, заключила договор аренды и приняла арендуемое имущество, не указав в акте приема-передачи недостатки помещения.

Судебная коллегия приходит к выводу, что арендатором не представлено доказательств невозможности использования переданного в аренду имущества для целей аренды. Из материалов дела следует, что с момента заключения договора аренды до настоящего времени арендатор использует арендованное помещение по назначению - для торговли промышленными товарами, простоя в работе у ответчика не было. Следовательно, суд сделал правильный вывод, что арендатором не доказано наличие в арендованном имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих использованию, и отказал в удовлетворении исковых требований.

Кроме этого, требование о соразмерном уменьшении арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом по сути является требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценка доказательств, приведенная судом первой инстанции в решении, соответствует требованиям к оценке доказательств, изложенных в статье 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки, в том числе, акту экспертного исследования от 23 марта 2017 года не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Оснований для отмены судебного акта, установленных положениями ст. 330 ГПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

решение Саровского городского суда Нижегородской области от 10 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи