Решение Московского городского суда от 26 мая 2017 г. по делу N 3а-0209/2017

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Кривич Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-209/2017 по административному исковому заявлению Бунова АД к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.

УСТАНОВИЛ:

Бунов А.Д. обратился в Московский городской суд 28 декабря 2016 г. с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере * руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является сособственником нежилого здания. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" в отношении спорного нежилого здания установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года в размере * руб. * коп. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилого здания, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество. Согласно отчету об оценке от 26 декабря 2016 г. N70/16, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эксперт", рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" от 16 января 2017 г. N1447/02-16. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Бунова А.Д. - Гостюжев А.В., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и письменном пояснении, не согласен с заключением оценочной судебной экспертизы, считает её недостоверной.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Пелевина Е.А., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменных объяснениях, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве, Жильченко Л.С., Жильченко Н.И., Мосесова О.С. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административного ответчика и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей административных истца, ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, допросив эксперта Лыхину Т.Р., суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Бунову А.Д. принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, другими сособственниками данного здания являются Жильченко Л.С. (1/6 доля в праве), Жильченко Н.И. (1/6 доля в праве), Мосесов О.С. (1/3 доля в праве), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, (л.д.196 том 1). С учетом изложенного и на основании статей 399-401 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц. При этом в соответствии со статьями 402-403 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве", кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. * коп. (л.15 том 1).

В соответствии со статьями 402, 403 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.15, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

На основании изложенного юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г., то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, что соответствует и сведениям кадастровой справки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N688-ПП, административный истец предоставил суду отчет от 26 декабря 2016 г. N70/16, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эксперт", по данному отчету рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.16-195 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" от 16 января 2017 г. N1447/02-16 (л.д.259-279 том 1).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства определением Московского городского суда от 9 февраля 2017 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза. По заключению оценочной судебной экспертизы от 30 марта 2017 г., проведенной экспертом закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Лыхиной Т.Р.:

- отчет об оценке от 26 декабря 2016 г. N70/16, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эксперт", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- величина р ыночной стоимости нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет округленно * руб. (л.д.2-76 том 2).

Представитель административного истца Гостюжев А.В. не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их недостоверными, в подтверждение чего предоставил заключение от 2 мая 2017 г. N49-1с, подготовленное специалистом общества с ограниченной ответственностью Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" Шовкуном И.В. Также было заявлено ходатайство о назначении повторной оценочной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Пелевина Е.А. возражала против назначения повторной судебной экспертизы, не оспаривала вывод оценочной судебной экспертизы о том, что предоставленный административным истцом отчет оценщика не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Однако не согласилась с выводом эксперта по определению величины рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г., считает правильной установленную кадастровую стоимость. При этом представитель административного ответчика и заинтересованного лица не привел суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N611.

Протокольным определением Московского городского суда от 26 мая 2017 г. отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца, ввиду отсутствия достаточных правовых оснований, предусмотренных статьёй 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 30 марта 2017 г., подготовленное экспертом закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Лыхиной Т.Р., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Рассмотрев заключение специалиста от 2 мая 2017 г. N49-1с, письменные объяснения (возражения) представителя административного истца в совокупности с другими доказательствами по делу, допросив эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности заключения специалиста и письменных объяснений (возражений) представителя административного истца по следующим обстоятельствам:

- согласно пункту 1.6 судебной экспертизы и исходя из содержания всего экспертного заключения следует, что оценочную судебную экспертизу произвела непосредственно эксперт закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Лыхина Т.Р., как это постановленоопределением Московского городского суда от 9 февраля 2017 г. Заключение судебной экспертизы подписано экспертом Лыхиной Т.Р., подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьёй 307 УК РФ, оформлена экспертом Лыхиной Т.Р. Как пояснила допрошенная в судебном заседании эксперт Лыхина Т.Р. в пункте 1.5 заключения допущена описка;

- из содержания судебной экспертизы, предоставленных фотографий и пояснений эксперта Лыхиной Т.Р. следует, что 14 марта 2017 г. экспертом непосредственно с фотофиксацией производился осмотр объекта исследования, в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики, а также описание земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание (л.д.13-21 том 2). При этом в определении Московского городского суда от 9 февраля 2017 г. на административного истца была возложена обязанность только предоставить эксперту доступ для осмотра спорного нежилого здания, суд не возлагал на лиц, участвующих в деле, обязанность присутствовать при осмотре нежилого здания. Вследствие этого замечания специалиста и представителя административного истца в этой части являются несостоятельными;

- в пункте 2.2 судебной экспертизы экспертом приведен перечень использованных документов и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта исследования, в частности указаны материалы административного дела N3а-209/2017, приведен объект исследования, его количественные и качественные характеристики. В материалах административного дела на листе дела 323 тома 1 находится информационное письмо, предоставленное административным истцом и содержащее сведения о затратах по содержанию спорного здания за 2013 г. по состоянию на 1 января 2014 г. и о полученных от сдачи в аренду помещений в 2013 г. по состоянию на 1 января 2014 г. Данное информационное письмо вместе с другими материалами административного дела было передано в распоряжение эксперта для проведения судебной экспертизы. С учетом изложенного являются несостоятельными доводы специалиста и представителя административного истца о том, что эксперт не исследовал предоставленные материалы административного дела и информационное письмо;

- на странице 11 судебной экспертизы экспертом приведены описание объекта оценки - нежилого здания, его количественные и качественные характеристики. Нежилое здание отнесено к классу В- на основании описания объекта, предоставленного в материалах дела, а также на основе материалов Московского Исследовательского Форума ( Moscow Research Forum ), который объединяет аналитические подразделения пяти ведущих международных консалтинговых компаний CBRE , Colliers International , Cushman & Wakefield , Jones Lang LaSalle , Knight Frank . В заключении экспертом приведена ссылка на сайт, на котором размещены указанные материалы (л.д.13 том 2). В судебном заседании эксперт Лыхина Т.Р. пояснила, что год подстройки спорного здания - 1983 г., конструктивное состояние и отделка здания характерны для зданий класса В, но в тоже время невысокая эффективная планировка и отсутствие подземной парковки, относят данное здание к нижней категории данного класса В-. На странице 12 судебной экспертизы экспертом приведены описание земельного участка, на котором расположен объект оценки, количественные и качественные характеристики земельного участка (л.д.14 том 2). С учетом изложенного являются несостоятельными замечания специалиста и представителя административного истца о том, что эксперт не в полной мере установилисходную информацию относительного объекта оценки, его количественные и качественные характеристики;

- при проведении экспертизы эксперт принял к расчету корректировки на площадь здания, которые использованы из данных, предоставленных компанией "Ко-Инвест" "Общественные здания" 2014 год. Как пояснила эксперт Лыхина Т.Р., данная статистическая информация является наилучшей практикой для учета различий в объемных решениях и незначительно отличаются от коэффициентов, приведенных компанией общества с ограниченной ответственностью "РусБизнесПрайсИнформ". Заслуживают внимания доводы эксперта о том, что эксперт самостоятельно определяет применение методик и опирается на сведения, которые ему представляются наиболее достоверными. С учетом изложенного экспертом не допущено методических ошибок при корректировке на площадь, замечания специалиста и представителя административного истца в этой части необоснованные;

- на странице 26 судебной экспертизы предоставлена схема "Распределение стоимости коммерческой недвижимости по секторам г.Москвы" (рисунок 5) (л.д.28 том 2). Данная схема имеет четкое изображение, читаемая, поэтому замечания специалиста и представителя административного истца в этой части несостоятельные;

- на странице 26 судебной экспертизы эксперт приводит факторы местоположения, влияющие на стоимость объекта недвижимости: местоположение объекта в административном районе г.Москвы; местоположение объекта относительно первой (красной) линии; местоположение объекта относительно метро (удаленность). Впоследствии эксперт применяет эти корректировки при проведении расчетов, что является правомерным, замечания специалиста и представителя административного истца в этой части несостоятельные;

- р асчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. При реализации сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, для чего принято 4 объекта-аналога. В таблице 11 экспертного заключения приведено описание объектов-аналогов, их количественные и качественные характеристики, а также сведения о правовом статусе и площади земельных участков, на которых они расположены, с указанием источников информации о них, приведены тексты объявлений (скриншоты) (л.д.34 том 2). Как пояснила эксперт Лыхина Т.Р. сведения о площади и правовом статусе земельных участков получены из публичной кадастровой карты, что является общедоступной информацией. При таких обстоятельствах замечания специалиста и представителя административного истца в этой части необоснованные;

- в таблице 13 экспертного заключения приведена в отношении объектов-аналогов корректировка на дату предложения, расчет корректировки осуществлен по данным уровня инфляции поквартально за 2013 г., экспертом приведен источник принятой информации - ссылка на сайт Федеральной службы государственной статистики (л.д.35 том 2). Доводы специалиста о том, что данный источник информации является не достоверным, являются голословными, доказательств этому не предоставлено;

- на странице 33 экспертного заключения эксперт правомерно указал, что поправка на передаваемые права по объектам аналогам не требуется, поскольку они находятся на праве собственности, что наглядно усматривается из текстов объявлений о продаже этих объектов по договорам купли-продажи, поэтому замечания специалиста и представителя административного истца в этой части необоснованные;

- в таблице 15 экспертного заключения эксперт применил в отношении объектов-аналогов корректировку на масштаб 0,93, обоснование которой приведено на странице 33 заключения (л.д.35, 37-38 том 2). Указанный коэффициент корректировки определен по расчетным данным справочника, выпущенного компанией "Ко-Инвест" (Общественные здания 2014 г.). Как указывалось выше, данная статистическая информация является наилучшей практикой для учета различий в объемных решениях и незначительно отличается от коэффициентов, приведенных компанией общества с ограниченной ответственностью "РусБизнесПрайсИнформ". В связи с этим экспертом не допущено методических ошибок при корректировке на площадь, замечания специалиста и представителя административного истца в этой части необоснованные;

- действительно, в объявлении по объекту-аналогу N2 (таблица 16) (л.д.39, 65 том 2) указано, что "продается земельный участок под строительство здания административно-офисного, торгово-бытового назначения ... в настоящее время одноэтажное здание, находящееся на участке, сдается в аренду под размещение типографии и склада". Как пояснила эксперт Лыхина Т.Р., поскольку к продаже предлагается только земельный участок под строительство, как свободный от строений, следовательно, здание, находящееся на нем, является ветхим и стоимость его сноса незначительная по сравнению со стоимостью самого земельного участка. Соответственно введение корректировки на снос этого здания не требуется, поскольку затраты на снос здания не влияют на стоимость продаваемого земельного участка. При таких обстоятельствах замечания специалиста и представителя административного истца в этой части необоснованные;

- для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом использовался третий том "Справочника оценщика недвижимости" Лейфера Л.А., 2014 г. (л.д.41 том 2). При этом, как пояснила эксперт Лыхина Т.Р., в тексте экспертного заключения на странице 39 в разделе "переданные права" допущена техническая ошибка в указании корректировки 0,86. Данное обстоятельство подтверждается и указанием в этом же разделе на применение коэффициента для перехода права собственности к праву долгосрочной аренды в 0,87. Именно этот коэффициент 0,87 и применен экспертом в расчетах в таблице 21 заключения (л.д.45 том 2);

- на странице 39 экспертного заключения эксперт правомерно указал, что поправка на вид разрешенного использования земельного участка не требуется, поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковое разрешенное использование: для эксплуатации или дальнейшей эксплуатации административных зданий, поэтому замечания специалиста и представителя административного истца в этой части необоснованные;

- на странице 40 судебной экспертизы предоставлена схема средневесовых запрашиваемых цен коммерческой недвижимости по округам и районам г.Москвы (рисунок на л.д.42 том 2). Данная схема имеет четкое изображение, читаемая, поэтому замечания специалиста и представителя административного истца в этой части несостоятельные;

- в таблице 18 экспертного заключения эксперт правомерно применил средневесовые запрашиваемые цены 1 кв.м. офисной недвижимости в октябре 2013 г. по данным Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости RWAY N224. И з пояснений эксперта Лыхина Т.Р. следует, что существует оценочная практика корректировки стоимости земельных участков офисного назначения на основании ближайшего сегмента недвижимости - стоимости офисной недвижимости, так как данные сегменты развиваются параллельно и, по сути, земельный участок и здание на нем это единый объект недвижимости;

- на странице 41 экспертного заключения экспертом обоснованно применена корректировка на расположение объекта относительно красной линии в размере 1,32. Эта корректировка имеет среднее значение исходя из диапазона для земельных участков под офисную застройку в 1,31-1,41, согласно " Справочника оценщика недвижимости" Лейфера Л.А., 2014 г. (л.д.43 том 2);

- на странице 41 экспертного заключения экспертом правомерно применена поправка на масштаб, которая обусловлена различием в площадях оцениваемых объекта и аналогов. Данная корректировка принята на основании обобщенных рыночных данных, отражающих зависимость земельного участка от его площади в расчете на единичный показатель, согласно информации журнала "Имущественные отношения в Российской Федерации" N106, 2010 г. (л.д.43 том 2);

- при реализации доходного подхода экспертом выбран метод прямой капитализации. При этом значение арендопригодной площади было обоснованно принято экспертом в 0,84 на основании пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", ввиду изменения информации в принятом источнике, в подтверждение чего экспертом предоставлен суду скриншот страницы сайта (л.д.52, 68 том 2);

- как пояснила эксперт Лыхина Т.Р., предоставленная административным истцом информация (л.д. 323 тома 1) относительно сведений о затратах по содержанию спорного здания за 2013 г. по состоянию на 1 января 2014 г. и о полученных от сдачи в аренду помещений в 2013 г. по состоянию на 1 января 2014 г. была изучена экспертом, но не применена, поскольку предоставленная информация не соответствовала рыночным данным, при которых здание эффективно используется. Поскольку перед экспертом был поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости нежилого здания, применение экспертом рыночных данных, а не предоставленной административным истцом информацией (о неэффективном использовании здания), является правомерным, замечания специалиста и представителя административного истца в этой части несостоятельные;

- на странице 51 экспертного заключения экспертом обоснованно применена поправка на выход на первую линию в 1,27, поскольку объект оценки отнесен экспертом к классу В-, то есть сегмент низкоклассной недвижимости, замечания специалиста и представителя административного истца в этой части необоснованные;

- на странице 51 экспертного заключения экспертом правомерно применена поправка на удаленность от метров в 1,12, что соответствует объектам, расстояние которых до метро от 15 минут включительно. Расчет корректировки наглядно приведен в таблице 27 заключения (л.д.53 том 2);

- на странице 51 экспертного заключения экспертом обоснованно применена поправка на этаж в 1,16, так как объект-аналог N4 расположен на 4 этаже (л.д.53 том 2);

- при определении дохода от аренды парковки экспертом приняты данные издания "За Рулем", по сведениям которых в конце 2013 г. стоимость машиноместа в районах расположенных от ТТК до МКАД, составляла от 150 до 400 у.е. в месяц. Учитывая класс здания, его расположение в Северном административном округе г.Москвы за ЧТК, за зоной платных парковок, эксперт правомерно применил для определения дохода от парковки минимальные значения оплаты за парковку, замечания специалиста и представителя административного истца в этой части необоснованные (л.д.56 том 2);

- при определении операционных расходов экспертом принято минимальное значение из диапазона операционных расходов, учитывая класс и месторасположение здания. Обоснование и расчет приведены на странице 54 заключения (л.д.56 том 2);

- расчет отчисления на ремонт произведен экспертом по данным Методических рекомендаций по экономическому обоснованию применения конструктивных элементов и технологий, обеспечивающих повышение эффективности инвестиций за счет снижения эксплуатационных затрат, МРР 3.2.23-97, 1998 г. Согласно данным Методическим рекомендациям срок между капитальными ремонтами зданий составляет 30 лет. Расчет стоимости капитального ремонта 1 кв.м. помещения в 5000 руб. наглядно приведен в таблице 29 заключения. При этом экспертом приведена ссылка на сайт с источником информации, которая работает, что подтверждается предоставленным скриншотом страницы сайта (л.д.56-57 том 2);

- в таблице 32 экспертного заключения при согласовании результатов применения подходов и определения итоговой рыночной стоимости нежилого здания, экспертом указана округленная площадь здания в * кв.м., что не влияет на правильность определения величины рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., поэтому замечания специалиста и представителя административного истца о том, что определенная экспертом величина рыночной стоимости нежилого здания имеет предположительный характер, необоснованные (л.д.59 том 2);

- р асчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. При этом эксперт привел убедительные основания для отказа от использования затратного подхода оценки, указав на то, что затратный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта исследования эквивалентна затратам на его строительство за минусом физического износа, функционального и внешнего устаревания. Предметом оценки является старое нежилое здание, в нем произведено много ремонтов, эффективность использования здания низкая, отсутствуют точные данные о строительном объеме здания (л.д.31-32 том 2).

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 30 марта 2017 г. соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, в том числе по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; неоднократно проходила повышение квалификации, профессиональную переподготовку в области судебной экспертизы; является действующим членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", включена в реестр членов 24 декабря 2007 г., регистрационный N002227, что подтверждается свидетельством от 26 декабря 2013 г. N0016133 и выпиской из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 28 августа 2015 г.; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в СПАО "ИНГОССТРАХ" и ОАО "АльфаСтрахование", период страхования до 30 июня 2017 г.; имеет стаж работы в оценочной деятельности с января 1995 г.; работает в закрытом акционерном обществе "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" по трудовому договору.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 30 марта 2017 г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 26 декабря 2016 г. N70/16, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эксперт", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 года составляет * руб., что ниже его кадастровой стоимости в размере * руб. * коп., установленной постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N688-ПП, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного нежилого здания кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. , определенной оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" в отчете от 26 декабря 2016 г. N70/16. Как указывалось выше, отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца в суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания является 28 декабря 2016 г. Однако постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N790-ПП утверждена очередная кадастровая стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2016 г., которые применяются к правоотношениям, возникшим с 1 января 2017 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г., включительно.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого здания на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство эксперта о возмещении расходов на оплату услуг в размере 120000 руб., суд учитывает положения части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, согласно которым бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости нежилого здания, возложено законом на административного истца.

По заключению оценочной судебной экспертизы предоставленный административным истцом отчет об оценке от 26 декабря 2016 г. N70/16, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эксперт", не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки; величина рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. определена в другом размере. Таким образом, заключением эксперта нашли свое подтверждение доводы административных ответчиков о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и о недостоверности заявленной административным истцом величины рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г., возложено законом на административного истца, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, в том числе подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г., суд считает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертной организации расходы на оплату услуг эксперта в размере * руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Бунова АД об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., уд овлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения Бунова АД с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания считать 28 декабря 2016 г.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г., включительно.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отказать Бунову АД в удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере * руб.

Взыскать с Бунова АД в пользу закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" расходы на оплату услуг эксперта в размере * руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 30 мая 2017 г.