Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 04 октября 2017 г. по делу N 33-6645/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Будылка А.В., Павловой Е.В.

при секретаре Тарасовой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании 04 октября 2017 года дело по иску Михайлюты В. И. к администрации Омского муниципального района Омской области, Управлению Росреестра по Омской области о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по апелляционной жалобе представителя Михайлюты В.И. - Фролова А.А. на решение Омского районного суда Омской области от 11 июля 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Михайлюты В. И. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение (магазин) " ... " (" ... ") площадью " ... " кв.м, расположенное по адресу: Омская область, " ... ", оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Лисовского В.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Михайлюта В.И. обратился в суд с иском к администрации Омского муниципального района Омской области, Управлению Росреестра по Омской области о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (магазин) " ... " (" ... ") в доме N " ... " в " ... " Омской области площадью " ... " кв.м. В обоснование своих требований он указал, что постановлением Главы Богословской сельской администрации N " ... " от " ... " ему было разрешено открыть магазин в " ... ". На основании договора N " ... " от " ... " он приобрел у ЗАО "Богословское" спорное нежилое помещение за " ... " рублей и использует его по назначению до настоящего времени. Продавец ЗАО "Богословское" ликвидирован без правопреемства, переход прав на спорный объект ими не был зарегистрирован. " ... " он обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, в чем ему было необоснованно отказано со ссылкой на необходимость доказать в судебном порядке наличие у продавца ЗАО "Богословское" права на отчужденный ему объект недвижимости.

Истец Михайлюта В.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен. Его представитель Фролов А.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика администрации Омского муниципального района Омской области Доставалов С.П. в судебном заседании иск не признал, указав на недоказанность заключения между ЗАО "Богословское" и Михайлютой В.И. договора купли-продажи спорного объекта недвижимости ввиду несогласованности сторонами договора условия о его предмете, несоответствия дат составления договора купли-продажи и получения разрешения Совета директоров ЗАО Богословское" на отчуждение спорного объекта.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Омской области Киргинцев К.А. участие в судебном заседании не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве он иск не признал, указав, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом. Также он указал на невозможность государственной регистрации права истца на спорный объект вследствие отсутствия в государственном реестре сведений о праве собственности продавца ЗАО "Богословское" на него.

Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица администрация Богословского сельского поселения Омского муниципального района Омской области о времени и месте судебного заседания была извещена, представителя в судебное заседание не направила.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Михайлюты В.И. - Фролов А.А. просит решение отменить и иск удовлетворить, указывая, что ранее Омским районным судом Омской области в удовлетворении иска Михайлюты В.И. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости было отказано. Апелляционным определением Омского областного суда от 03.02.2016 решение от 03.11.2015 было оставлено без изменения со ссылкой на ненадлежащий способ защиты права и разъяснено, что Михайлюте В.И. необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. При этом суд апелляционной инстанции исключил из решения суда первой инстанции вывод о недоказанности факта приобретения ЗАО "Богословское" права собственности на спорное помещение.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Михайлюты В.И., представителей администрации Омского муниципального района Омской области, Управления Росреестра по Омской области и администрации Богословского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не сообщивших причин неявки.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Михайлюты В.И. - Фролова А.А, поддержавшего апелляционную жалобу, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, во владении истца Михайлюты В.И. находится нежилое помещение (магазин) " ... " (" ... "), расположенное в доме " ... " в " ... " Омской области, переданное ему ЗАО "Богословское" в соответствии с договором купли-продажи N " ... " от " ... ". Ни право собственности ЗАО "Богословское", ни переход права собственности к истцу на основании этого договора купли-продажи на указанное помещение в установленном законом порядке зарегистрированы не были. " ... " в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ЗАО "Богословское" в связи с его ликвидацией.

" ... "Михайлюта В.И. обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение. Письмом Управления Росреестра по Омской области от " ... "Михайлюте В.И. отказано в удовлетворении его заявления в связи с недоказанностью наличия у продавца ЗАО "Богословское" права на отчужденный ему объект недвижимости - нежилое помещение (магазин) " ... " (" ... "), расположенный в " ... " в " ... " Омской области - и на отсутствие заявления продавца.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для осуществления государственной регистрации перехода права собственности к Михайлюте В.И. на спорное нежилое помещение. Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с таким выводом.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив содержание договора купли-продажи от " ... " между ЗАО "Богословское" и Михайлютой В.И., суд сделал обоснованный вывод о том, что содержащиеся в этом договоре данные о предмете сделки не позволяют индивидуализировать это имущество. Так, в данном договоре отсутствует описание месторасположения спорного объекта, инвентарный номер, не поименована его площадь. Указание в тексте договора (пункты 1 и 2) только на то, что предметом договора является нежилое помещение (магазин) " ... " г., расположенное по адресу: Омская область, " ... ", не позволяет определенно установить переданное недвижимое имущество, с учетом того, что жилой " ... "ёная в " ... " является многоквартирным.

Ссылка истца на Постановление Главы Богословской сельской администрации от " ... "N " ... ", которым ему было разрешено открыть магазин в " ... " Омской области по " ... " для торговли товарами повседневного спроса и хлебо-булочными изделиями, не может приниматься во внимание, поскольку из данного Постановления не следует, где именно такой магазин должен был располагаться (л.д. 24).

Адрес спорному нежилому помещению был присвоен Постановлением Главы администрации Богословского сельского округа от " ... "N " ... " позже, чем заключен договор купли-продажи. Вместе с тем адрес магазина указан как в договоре купли-продажи от " ... ", так и в решении ЗАО "Богословское" о его продаже Михайлюте В.И. от " ... ", принятом, как верно указал суд первой инстанции, также после заключения договора купли-продажи.

Согласно материалам данного дела жилой " ... " в " ... " Омской области является многоквартирным. При этом из представленного истцом договора, что спорное нежилое помещение (магазин), " ... " года постройки (л.д. 47-53). В то же время, согласно иных документов, исследовавшихся судом апелляционной инстанции, вышеуказанный многоквартирный дом был введен в эксплуатацию " ... ". В частности, указания об этом содержатся в справке ЗАО "Богословское" (л.д. 10 гражданского дела N 2-2341/2013 по иску Михайлюты В.И. к ЗАО "Богословское" о признании права собственности на нежилое помещение), и в копии решения исполкома Омского районного Совета депутатов трудящихся Омской области от " ... "N " ... " "Об утверждении акта государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством 16 квартирного жилого дома в Омском РФ "Сельхозтехника" в " ... "", (л.д. 7 гражданского дела N 2-1211/2009 по иску " ... " к ЗАО "Богословское", администрации Омского муниципального района Омской области о признании права собственности на жилое помещение).

С учетом изложенного, указанные в договоре купли-продажи от " ... " сведения не позволяют точно установить предмет договора и с достоверностью утверждать, что Михайлюте В.И продавалось нежилое помещение (магазин), обозначенное в документах технического учета, составленных после оформления договора купли-продажи, как помещение Литера А (" ... ") в многоквартирном жилом доме, имеющем адрес " ... " в " ... " Омской области.

Отказывая в удовлетворении иска, суд также обоснованно сослался на отсутствие доказательств внесения Михайлютой В.И. оплаты по договору купли-продажи от " ... ". Согласно ст.ст. 307 и 308 ГК РФ сторонами обязательства являются кредитор и должник. Надлежащим признается исполнение обязательства либо кредитору, либо уполномоченному кредитором лицу, что следует из содержания ст. ст. 309 и 312 ГК РФ. Согласно представленным Михайлютой В.И. в подтверждение оплаты копиям квитанций к приходным кассовым ордерам получателем денежных средств по ним являлось не ЗАО "Богословское", а ООО "Рассвет", и денежные средства уплачивались им не до подписания договора, как установлено п. 3 договора купли-продажи, а уже после заключения договора купли-продажи. Иных доказательств исполнения Михайлютой В.И. обязательств по договору купли-продажи не представлено. В связи с этим представленные суду документы не могут подтверждать факт внесения истцом платы за приобретаемый объект надлежащему кредитору.

Также судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о недоказанности наличия у ЗАО "Богословское" права собственности на спорное нежилое помещение (магазин) на момент его продажи Михайлюте В.И.

Из имеющейся в материалах дела архивной справки следует, что правопредшественником ЗАО "Богословское" являлся совхоз "Красное Знамя", на базе которого " ... " было создано частное предприятие АОЗТ "Богословское", впоследствии реорганизованное в ЗАО "Богословское". Истец не представил суду документы, подтверждающие факт перехода спорного объекта из государственной собственности от балансодержателя совхоза "Красное Знамя" в собственность созданного на его основе в порядке приватизации государственных предприятий АОЗТ "Богословское".

Из пояснений истца и представленных им документов ЗАО "Богословское" следует, что спорное помещение (магазин) использовалось для осуществления розничной торговли. В этой связи оно, независимо от того на чьем балансе находилось и от ведомственного подчинения, в силу прямого указания закона - пунктов 2 и 4 Приложения N 3 к Постановлению от Верховного Совета Российской Федерации 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" подлежало передаче в муниципальную собственность при приватизации совхоза "Красное Знамя". В связи с этим спорное нежилое помещение не могло перейти в собственность АОЗТ "Богословское".

При таких обстоятельствах отсутствие соответствующих документов о передаче данного нежилого помещения в муниципальную собственность само по себе не может свидетельствовать о принадлежности спорного объекта на праве собственности продавцу ЗАО "Богословское". В представленном истцом договоре купли-продажи от " ... " ссылок на документы, подтверждающие право собственности продавца ЗАО "Богословское" на отчуждаемую недвижимость, не содержится.

В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая, что право собственности ЗАО "Богословское" на спорное нежилое помещение (магазин) не подтверждено, факт передачи спорного имущества истцу и заключения с ним договора купли-продажи имущества не может свидетельствовать о заключении договора от имени продавца лицом, обладавшим соответствующими правами, и о его надлежащем исполнении сторонами. Постановленный при таких обстоятельствах судом отказ в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости является законным и обоснованным.

Ссылка Михайлюты В.И. в апелляционной жалобе на постановленное 03.02.2016 Омским областным судом апелляционное определение по результатам рассмотрения его жалобы на решение Омского районного суда Омской области от 03.11.2015 по гражданскому делу N 2-3166/2016, является несостоятельной. Указанным апелляционным определением были исключены из мотивировочной части решения суждения и выводы относительно недоказанности факта приобретения ЗАО "Богословское" права собственности на спорное нежилое помещение (магазин) и факта внесения Михайлютой В.И. оплаты за него в соответствии с договором купли-продажи от " ... " как излишние. Каких-либо иных обстоятельств, обязательных для суда при рассмотрении данного дела в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, в частности, факта надлежащего внесения истцом платы по договору купли-продажи или факта принадлежности ЗАО "Богословское" спорного объекта на праве собственности, этим апелляционным определением не устанавливалось. Доводы истца об обратном не вытекают из содержания определения и отклоняются судебной коллегией.

Поскольку при разрешении спора суд правильно определилобстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Омского районного суда Омской области от 11 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: