Постановление Губернатора Костромской области от 21 ноября 2003 г. N 665 "Об утверждении Положения о порядке перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые на территории Костромской области"

В целях обеспечения сохранности жилищного фонда области, рационального расходования средств, направленных на содержание и ремонт жилищного фонда, в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР постановляю:

1. Утвердить прилагаемое Положение о порядке перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые на территории Костромской области.

2. Управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации области (Смирнов А.Н.) в срок до 15.12.03 г. разработать:

2.1. Положение об областной межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов использования жилищного фонда.

2.2. Примерную форму инвестиционного договора по реализации инвестиционных условий при переводе жилых домов (жилых помещений) в нежилые.

3. Рекомендовать главам муниципальных образований области определить уполномоченный орган по рассмотрению вопросов о переводе жилых домов (жилых помещений) в нежилые.

4. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы администрации области, начальника департамента финансов Максина В.Ф.

5. Постановление вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования.

Губернатор Костромской области

В.А. Шершунов

Положение о порядке перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые
на территории Костромской области
(утв. постановлением Губернатора Костромской области от 21 ноября 2003 г. N 665)

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", Жилищным кодексом РСФСР, Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Костромской области в целях обеспечения надлежащего использования и сохранности жилищного фонда, упорядочения перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые, а также для получения дополнительных средств на расширенное воспроизводство жилищного фонда, создания условий для развития малого предпринимательства и улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения на территории Костромской области.

1.2. Настоящее Положение устанавливает общие требования к переводу жилых домов (жилых помещений) в нежилые на территории Костромской области вне зависимости от форм собственности жилищного фонда.

1.3. Перевод жилых домов (жилых помещений) в нежилые на территории Костромской области осуществляется на основании законодательства Российской Федерации, нормативных правовых актов Костромской области и настоящего Положения.

1.4. Вопросы, связанные с переводом жилых домов (жилых помещений) в нежилые, рассматриваются органами местного самоуправления и областной межведомственной комиссией по рассмотрению вопросов использования жилищного фонда (далее - областная межведомственная комиссия), созданной при управлении жилищно-коммунального хозяйства администрации Костромской области.

Окончательное решение о переводе жилых домов (жилых помещений) в нежилые принимается областной межведомственной комиссией и утверждается постановлением губернатора области.

Деятельность областной межведомственной комиссии регламентируется положением о ней. Положение о данной комиссии и ее состав утверждаются постановлением губернатора Костромской области.

1.5. Решение вопросов, связанных с проведением капитального ремонта и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов (жилых помещений), сносом жилых и нежилых строений, настоящим Положением не регламентируется.

2. Основания для перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые

2.1. Перевод пригодных для постоянного проживания жилых домов (жилых помещений) в нежилые, как правило, не допускается. Перевод жилых домов (жилых помещений) в нежилые допускается в исключительных случаях и только по основаниям, установленным настоящим Положением.

2.2. Основаниями для перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые являются:

2.2.1. Признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для постоянного проживания и не подлежащим восстановлению в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 года N 552.

2.2.2. Признание факта целесообразности перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые в целях улучшения социально-бытового обслуживания населения.

2.3. Перевод жилых домов (жилых помещений) в нежилые на территории области по иным основаниям не допускается.

2.4. Перевод жилых домов (жилых помещений) в нежилые по основаниям, указанным в подпункте 2.2.2, осуществляется на инвестиционных условиях.

Под инвестиционными условиями понимается обязанность лица, осуществляющего перевод жилого дома (жилого помещения) в нежилое, в порядке, предусмотренном инвестиционным договором, по вложению денежных средств на восстановление жилищного фонда.

Договор о реализации инвестиционных условий заключается между собственником жилого дома (жилого помещения) или уполномоченным им лицом и органами местного самоуправления.

2.5. С учетом оснований настоящего Положения в нежилые допускается переводить:

2.5.1. жилые помещения в жилых домах, строительство, модернизация или реконструкция которых закончены не ранее чем за 5 лет до момента обращения о переводе в нежилой фонд;

2.5.2. отдельные жилые помещения в эксплуатируемых жилых домах, а именно:

- признанные в установленном порядке непригодными для постоянного проживания;

- расположенные на первом этаже, если окна большей части жилых помещений выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий;

- расположенные в подвальных, полуподвальных (цокольных) этажах;

- расположенные над помещениями, в которых имеется избыточное тепловыделение и (или) газовыделение, либо повышенный уровень шума;

2.5.3. отдельные жилые помещения в зданиях, используемых для нежилого назначения.

2.6. Не допускается переводить жилые дома (жилые помещения) в нежилые в случаях:

- если в результате перевода будут нарушены жилищные, имущественные и иные права граждан, проживающих в смежных помещениях;

- если перевод повлечет за собой нарушение прочности или разрушение несущих конструкций жилого дома, ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов, нарушение противопожарных устройств;

- если предлагаемое функциональное использование нежилых помещений в домах, являющихся памятниками истории и культуры, создает угрозу их сохранности;

- если в результате перевода будут нарушены строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические нормы и правила, предусмотренные действующим законодательством;

- если перевод повлечет за собой ухудшение условий эксплуатации строения;

- наличия граждан, зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания по данному адресу;

- наличия действующих договоров найма на указанный жилищный фонд;

- если перевод отдельных жилых помещений в квартире в нежилые приведет к уменьшению нормы жилой площади на одного человека (с учетом права на дополнительную площадь), установленной для предоставления жилья;

- перевода доли жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности;

- использования нежилого помещения для размещения промышленных производств.

2.7. Контроль за соблюдением санитарных, экологических, строительных, противопожарных и иных норм в жилых домах (жилых помещениях), переведенных в нежилые, а также за использованием данных помещений по назначению осуществляется контрольными и надзорными органами и органами местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии с действующим законодательством.

3. Порядок представления, рассмотрения и оформления документов
о переводе жилых домов (жилых помещений) в нежилые

3.1. Для рассмотрения вопроса о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилое собственник или уполномоченное им лицо представляет в орган местного самоуправления следующие документы:

3.1.1. письменное заявление о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилое с указанием адреса и предлагаемого функционального назначения помещения;

3.1.2. документы, удостоверяющие личность собственника жилого дома (жилого помещения) или уполномоченного им лица;

3.1.3. удостоверенную нотариусом доверенность, если интересы собственника при оформлении документов представляет уполномоченное им лицо;

3.1.4. копии учредительных документов, удостоверенные нотариусом или соответствующим регистрационным органом, если жилой дом (жилое помещение) является собственностью юридического лица;

3.1.5. правоустанавливающие документы на жилой дом (жилое помещение);

3.1.6. выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии ограничений и обременении на жилой дом (жилое помещение);

3.1.7. справку регистрационного органа об отсутствии зарегистрированных граждан в жилом доме (жилом помещении);

3.1.8. справку предприятия технической инвентаризации о данных технического учета по жилому дому (жилому помещению) с указанием в ней: видов благоустройства, износа основных конструктивных элементов и жилого дома (жилого помещения) в целом с приложением к справке инвентаризационного плана помещения с экспликацией помещения и плана выше и ниже расположенных смежных жилых и нежилых помещений;

3.1.9. заключение органа госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения жилого дома (жилого помещения);

3.1.10. заключение органа госпожнадзора о возможности изменения функционального назначения жилого дома (жилого помещения);

3.1.11. заключение собственника жилого дома о возможности и условиях изменения функционального назначения жилого дома (жилого помещения);

3.1.12. техническое заключение от организации, обслуживающей основное строение и обеспечивающей его сохранность и эксплуатацию, о возможности изменения функционального назначения жилого дома (жилого помещения);

3.1.13. предпроектное (эскизное) предложение по новому использованию жилого дома (жилого помещения), выполненное лицензированной проектной или специализированной организацией или лицензированным специалистом и согласованное с главным архитектором муниципального образования;

3.1.14. заключение комитета по охране и использованию памятников историко-культурного наследия администрации Костромской области в случае, если жилой дом (жилое помещение) является объектом культурного наследия, его частью или расположен(о) в зоне охраны объекта культурного наследия, либо на земельном участке, в пределах которого расположен объект культурного наследия;

3.1.15. нотариально удостоверенное согласие совершеннолетних физических лиц - собственников переводимого жилого помещения и членов их семей на перевод, если жилой дом (жилое помещение) находится в долевой или совместной собственности;

3.1.16. выписку из решения собрания товарищества собственников жилья или жилищно-строительного кооператива по жилым помещениям, находящимся в домах жилищно-строительных, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья;

3.1.17. согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого дома (жилого помещения) в нежилой в случае, если данный перевод затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан;

3.1.18. согласие собственников смежных жилых помещений в случае, если данный перевод затрагивает их интересы.

3.2. Прием заявления на перевод жилого дома (жилого помещения) в нежилой фонд осуществляется при условии представления заявителем всех документов, установленных подпункте 3.1. настоящего Положения.

Заявитель несет всю полноту ответственности за достоверность представляемых документов.

3.3. При поступлении документов орган местного самоуправления в срок не позднее 40 дней изучает представленные документы, проводит осмотр объекта на месте с оформлением акта обследования жилого дома (жилого помещения), подготавливает заключение о возможности перевода жилого дома (жилого помещения) в нежилой с указанием оснований и условий для перевода или выносит мотивированное заключение об отказе в переводе.

Акт обследования жилого дома (жилого помещения) и заключение утверждаются главой муниципального образования.

3.4. Рассмотрение вопросов о технической возможности перевода жилого дома (жилого помещения) в нежилой осуществляется органом местного самоуправления с участием собственника жилого дома (жилого помещения) либо уполномоченного им органа, специалистов органа архитектуры и градостроительства муниципального образования, управления Государственной противопожарной службы МЧС России Костромской области, центра Государственного санитарно-эпидемиологического надзора, организации, обеспечивающей эксплуатацию и сохранность объекта.

При необходимости для рассмотрения указанных вопросов могут быть привлечены другие специалисты.

Специалисты, имеющие особое мнение, выражают его в отдельном документе, который является неотъемлемой частью акта. В акте делается отметка о наличии особого мнения.

3.5. При отрицательном решении вопроса заявителю в течение 5 дней возвращаются все ранее представленные документы и дается письменный ответ с указанием причин отказа.

3.6. При положительном решении вопроса орган местного самоуправления в течение 5 дней после принятия решения направляет в областную межведомственную комиссию обращение с приложением пакета документов, указанных в подпунктах 3.1 и 3.3 настоящего Положения.

В случае принятия решения о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой по основанию, указанному в подпункте 2.2.2 Положения, прилагается проект инвестиционного договора.

3.7. Областная межведомственная комиссия в течение 30 дней изучает представленные документы и принимает одно из следующих решений:

- о разрешении перевода жилого дома (жилого помещения) в нежилой фонд с указанием условий перевода;

- об отказе в переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой фонд с указанием причин отказа.

3.8. Областная межведомственная комиссия в 5-дневный срок уведомляет (в письменной форме) о принятом решении орган местного самоуправления, по чьей инициативе рассматривался данный вопрос, направляет ему постановление губернатора Костромской области о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой и возвращает представленные документы.

3.9. Собственник жилого дома (жилого помещения) не вправе производить какие-либо работы по его переоборудованию и (или) перепланировке до получения разрешения на выполнение данных работ. Основанием для производства работ по переоборудованию и (или) перепланировке жилого дома (жилого помещения) в нежилое является постановление органа местного самоуправления о разрешении проведения соответствующих работ.

3.10. Орган местного самоуправления до принятия постановления о разрешении проведения соответствующих работ заключает с собственником жилого дома (жилого помещения) или уполномоченным лицом договор о реализации инвестиционных условий .

3.11. Собственник жилого дома (жилого помещения) не вправе эксплуатировать помещение (строение) в качестве нежилого до принятия органом местного самоуправления постановления об утверждении акта приема в эксплуатацию нежилого строения (помещения).

3.12. После принятия указанного постановления собственник жилого дома (жилого помещения) либо уполномоченное им лицо обязан(о) оформить перевод жилого дома (жилого помещения) в нежилой фонд в органах технической инвентаризации, зарегистрировать данные изменения в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также подать заявку на заключение соответствующих договоров с организацией, эксплуатирующей здание, и предприятиями - поставщиками коммунальных услуг.

4. Заключительные положения

4.1. Физические и юридические лица, совершившие самовольное переоборудование и (или) перепланировку жилого дома (жилого помещения) в нежилое, использующие жилой дом (жилое помещение) не по назначению (использующие для целей иных, чем проживание граждан) и не оформившие документы по его переводу в нежилой фонд, несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Физические и юридические лица, использование которыми не по прямому назначению нежилых помещений в жилых строениях повлекло за собой ухудшение технического состояния отдельных конструктивных элементов или помещения в целом, состояния придомовых территорий или ущемление законных прав и интересов других граждан, несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством и договорами.