Приложение N 1. Положение о порядке приватизации жилищного фонда в городе Костроме (c изм. и доп. от 21 февраля 2002 г.)

Приложение N 1

Положение о порядке приватизации жилищного фонда в городе Костроме

Настоящее Положение разработано в соответствии с Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.91г. N 1541 (в редакции Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1; Федеральных законов от 11.08.94 N 26-ФЗ, от 28.03.98 N 50-ФЗ, от 01.05.99 N 88-ФЗ), с Гражданским кодексом Российской Федерации, постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 г. N 25-П, а также другими действующими нормативными правовыми документами, регулирующими жилищные отношения в Российской Федерации.

Положение устанавливает порядок осуществления приватизации жилищного фонда на территории г. Костромы, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью Положения является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

I. Общие положения

1. Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, зарегистрированным по месту жительства в г. Костроме, а также временно отсутствующих, но сохранивших право на жилую площадью в соответствии со ст. 60 и 62 Жилищного кодекса РСФСР, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

2. Передача гражданам в собственность квартир (комнат в коммунальных квартирах) в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного согласия органа опеки и попечитель-ства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте с 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органа опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, орган опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшимся без попечения родителей, производится бесплатно.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

3. По желанию граждан жилые помещения передаются в общую собственность всех проживающих в них граждан или части из них либо в собственность одного, в том числе и несовершеннолетних, в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

Совершеннолетние члены семьи имеют право отказаться от участия в приватизации. Отказ от участия должен быть оформлен письменно в заявлении установленного образца либо нотариально (Приложение 1 к Положению).

За гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность другими проживающими с ними лицами, сохраняется право проживания (ст. 675 ГК РФ) и право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации, другого в последствие полученного жилого помещения.

4. Граждане, ставшие собственниками помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению и вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе и бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственниками права.

Собственникам приватизированного жилого помещения в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома в соответствии со ст. 290 ГК РФ.

Продажа одним из участников долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

5. Передача в собственность граждан жилых помещений:

- находящихся в муниципальной собственности, осуществляется управлением жилищного фонда;

- находящихся в государственной собственности, осуществляется предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Предприятия, организации, учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе передать управлению жилищного фонда свои полномочия по оформлению документов, заключению и подписанию договоров передачи жилых помещений в собственность граждан.

Граждане, проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда (при отсутствии договора на выполнение услуг по приватизации жилищного фонда между предприятием, учреждением и управлением жилищного фонда) обращаются с заявлением к администрации предприятия или учреждения.

6. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключенным администрацией города Костромы в лице начальника (заместителя начальника) управления жилищного фонда, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Положением. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, и государственная пошлина не взимается.

7. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если гражданин, подавший заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до проведения государственной регистрации, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразив при жизни волю на приватизацию жилья, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. В указанном случае наследники обязаны обратиться в судебные органы с соответствующим заявлением.

8. При реорганизации, ликвидации юридических лиц принадлежащий им жилищный фонд может быть передан в муниципальную собственность в установленном порядке либо в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих учреждений, предприятий. При этом жилищные права граждан, в том числе и права на приватизацию жилья, сохраняются.

Это положение не распространяется на случаи, когда правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений (акционерные общества, товарищества с ограниченной ответственностью и др.) на свои средства построили или приобрели незаселенное жилое помещение.

9. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". При этом за наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

10. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, общежитиях, в домах закрытых военных городков, в специализированных домах, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты.

11. Отдельно стоящие одноквартирные дома передаются в собственность граждан путем приватизации со всеми дворовыми постройками (Приложение 2 к Положению). Пользование земельным участком, на котором размещен приватизированный жилой дом и придомовая территория, осуществляется в порядке и на условиях установленных федеральными законами.

12. Решение вопроса по приватизации жилого помещения принимается по заявлению граждан в двухмесячный срок со дня подачи полного пакета документов, необходимых для оформления договора приватизации. По желанию граждан срок оформления документов по приватизации может быть сокращен.

13. Собственник жилого помещения вправе произвести обмен жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма (социального или коммерческого). При этом право собственности на обмениваемое жилое помещение передается нанимателю жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.

Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору обмена в соответствии с нормами гражданского законодательства. Обмен переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможен только с согласия всех участников общей собственности.

14. Прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это жилое помещение по обязательствам собственника в порядке, предусмотренном законодательством, принудительном отчуждении имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, а также других случаях, прямо предусмотренных законодательством.

15. Собственник жилого помещения вправе передать другому лицу свои полномочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением, использовать его в качестве предмета залога, продавать, а также совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения иные действия, не противоречащие закону.

16. Для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий и приватизировавших ранее занимаемое жилое помещение, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в соответствии с действующим законодательством.

17. В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечение жилыми помещениями.

II. Порядок оформления документов приватизации жилых помещений

18. Для приобретения в собственность жилого помещения (отдельной квартиры или изолированного жилого помещения в коммунальной квартире) в порядке приватизации граждане предоставляют в управление жилищного фонда следующие документы:

а) справку установленного образца из муниципального предприятия "Бюро технической инвентаризации" о данных технического учета по жилому помещению с экспликацией помещений;

б) выписку из лицевого счета установленного образца, заверенную в муниципальных учреждениях "Центр регистрации граждан" и "Расчетно-кассовый центр по жилищно-коммунальным услугам" или жилищно-эксплуатационном предприятии ведомства;

в) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (ордер и т.п.).;

г) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано (в случае смены места жительства в период с июля 1991 г.) - (Приложение 3 к Положению);

д) разрешение органа опеки и попечительства в случаях:

- если договор приватизации оформляется на несовершеннолетних детей;

- если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей;

- если после выбытия несовершеннолетних с постоянного места жительства не прошло 6 месяцев;

е) справку из психиатрического диспансера, если в занимаемом помещении проживают граждане старше 80 лет;

ж) охранное обязательство, заверенное государственным органом по охране памятников истории и культуры (ул. Молочная гора, 6), если граждане проживают в домах-памятниках истории и культуры;

з) заверенное в установленном порядке заявление о согласии на приватизацию квартиры (комнаты), участии или отказе быть собственником жилого помещения, если в нем есть временно отсутствующие (по перечню согласно ст. 60 и 62 ЖК РФ: осужденные; находящиеся в рядах армии; в интернатах, забронировавшие жилые помещения и др.);

и) при приватизации отдельно стоящего одноквартирного жилого дома предоставляется план земельного участка с характеристикой строений и сооружений, планом жилого помещения и экспликацией помещений и справка из жилищно-эксплуатационного участка об имуществе, находящемся на данном участке и относящемся к этому дому;

к) если квартира в одноквартирном доме была приватизирована до вступления в законную силу настоящего Положения, по желанию собственника (собственников) и решения жилищной комиссии администрации города, дом полностью может быть передан ему в собственность и снят с баланса жилищно-эксплуатационной организации.

Для этого необходимо предоставить в управление жилищного фонда следующие документы:

а) личное заявление собственника (собственников) о передаче в собственность домовладения и технических построек;

б) копию документа, подтверждающего право собственности на квартиру;

в) выписку из лицевого счета установленного образца, заверенную в муниципальных учреждениях "Центр регистрации граждан" и "Расчетно-кассовый центр по жилищно-коммунальным услугам";

г) справку установленного образца из муниципального предприятия "Бюро технической инвентаризации" о данных технического учета по объекту недвижимости - домовладению - с характеристикой строений и сооружений, планом земельного участка, планом жилого помещения и экспликацией помещений;

д) справку из жилищно-эксплуатационного участка об имуществе, находящемся на данном участке и относящемся к этому дому.

Дополнительно могут быть истребованы и другие документы, необходимые для оформления договора передачи в собственность имущества дома.

На основании представленных документов оформляется договор передачи в собственность имущества дома (Приложение 4 к Положению), который подлежит государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

После государственной регистрации договора собственник домовладения:

а) заключает договоры на обслуживание с организациями, обслуживающими инженерные сети водо-газо-электроснабжения;

б) оформляет в комитете по земельным ресурсам и землеустройству документы на землепользование;

в) обращается в муниципальное предприятие, на балансе которого стоял дом, для снятия его с баланса, а также в комитет по управлению имуществом для исключения его из реестра муниципальной собственности.

Исходя из конкретной ситуации могут быть истребованы и другие необходимые документы.

19. На основании представленных документов при личной явке всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних старше 14 лет, по документам, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации, заполняется заявление на приватизацию жилого помещения (Приложение 5 к Положению).

Если личная явка гражданина для заполнения заявления невозможна по причине отсутствия в городе или по иным уважительным причинам, то предоставляется нотариально удостоверенный документ (заявление, доверенность), позволяющий принять решение по приватизации занимаемого жилого помещения.

20. Договор на передачу в собственность занимаемого жилого помещения (Приложения 6 и 7 к Положению) подписывается всеми участниками общей собственности. При приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения осуществляется передача в собственность доли квартиры. Доля включает в себя жилую площадь, занимаемую нанимателем и членами семьи, и исчислена из общей площади квартиры с учетом мест общего пользования пропорционально передаваемой в собственность жилой площади (Приложения 8 и 9 к Положению).

21. При переезде в другое жилое помещение и заселение его по договору найма граждане имеют право повторной бесплатной приватизации жилья, если ранее занимаемое ими жилое помещение было передано в муниципальную или государственную собственность.

III. Расторжение договора приватизации

22. При улучшении гражданами своих жилищных условий и согласии всех членов семьи, принимавших участие в приватизации, возможно расторжение договора приватизации ранее занимаемого жилого помещения.

Для этого необходимо предоставить:

а) заявление на расторжение договора приватизации, подписанное всеми участниками приватизации;

б) документы, удостоверяющие личность гражданина;

в) справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на недвижимость;

г) разрешение органа опеки и попечительства, если в договор приватизации включены несовершеннолетние дети.

Представленные документы рассматриваются на заседании комиссии по расторжению договоров приватизации. На основании решения комиссии, оформленного протоколом, составляется соглашение о расторжении договора (Приложение 10 к Положению).

Если договор на приватизацию квартиры (комнаты) был оформлен нотариально, то нотариусу предоставляются документы, перечисленные в части 2 данного пункта, и дополнительные справки, а именно:

а) выписка из протокола заседания комиссии по расторжению договора приватизации;

б) справка из муниципального предприятия "Бюро технической инвентаризации" о данных технического учета;

в) доверенность на право совершения сделки по расторжению договора приватизации.

Соглашение о расторжении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. После регистрации соглашения договор на приватизацию считается расторгнутым. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом жилое помещение переходит в муниципальную собственность или в хозяйственное ведение (оперативное управление) субъектов хозяйствования, а проживающие в нем граждане приобретают права нанимателей данного жилого помещения. В последующем граждане имеют право повторной бесплатной приватизации.

23. Услуга по оформлению договора передачи в собственность жилого помещения путем приватизации и договора передачи в собственность имущества дома является платной.

IV. Выдача решений о продаже (обмене) приватизированных
жилых помещений в коммунальных квартирах

24. Для совершения сделки купли-продажи (обмена) жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире, соблюдается преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности (ст. 246, 250 ГК РФ).

Если в коммунальной квартире муниципального жилищного фонда приватизирована только часть жилых помещений, а иные помещения, заселенны по договорам найма и являются муниципальной собственностью, то разрешение о продаже (обмене) приватизированных жилых помещений (Приложение 11 к Положению) другим лицам дает администрация города. В домах государственного жилищного фонда такое решение дает предприятие (учреждение), владеющее жильем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Государственные предприятия, учреждения при выдаче решений о продаже (обмене) жилых помещений в коммунальных квартирах вправе использовать разработанный администрацией порядок выдачи решений.

25. Для получения решения о продаже (обмене) жилого помещения в коммунальной квартире муниципального жилищного фонда необходимо обратиться в управление жилищного фонда администрации города с письменным заявлением о намерении продать (обменять) находящееся в собственности жилое помещение.

К заявлению прилагаются следующие документы:

а) правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения);

б) выписка из лицевого счета, заверенная в муниципальных учреждениях "Центр регистрации граждан" и "Расчетно-кассовый центр по жилищно-коммунальным услугам" или жилищно-эксплуатационном предприятии ведомства;

в) согласие всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в данном жилом помещении. Согласие должно быть оформлено в письменной форме в управлении жилищного фонда. Если один из членов семьи выбыл за пределы города или не может придти в управление по иным причинам, его согласие на продажу должно быть нотариально удостоверено;

г) согласие органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе и бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственниками права;

д) справки об отсутствии (наличии) у покупателя заболеваний, при которых совместное проживание с ними в коммунальной квартире невозможно, а именно:

- активной формы туберкулеза;

- психических заболеваний, требующих обязательного диспансерного наблюдения.

Для оформления решения могут быть дополнительно истребованы и другие документы, исходя из конкретной ситуации и представленных документов.

26. Заявление с представленными документами регистрируется в управлении жилищного фонда в установленном порядке. Срок рассмотрения заявления на заседании жилищной комиссии администрации города не должен превышать 20 дней. В случае вынесения комиссией решения, запрещающего продажу (обмен), в протоколе делается соответствующая мотивированная запись и заявителю на руки выдается отказ в выдаче разрешения на продажу (обмен) (Приложение 12 к Положению).

В течение месяца с момента регистрации заявления управление жилищного фонда (предприятие, учреждение) информирует собственника о принятом решении.

27. Регистрация граждан Российской Федерации по месту жительства в приобретенных в собственность посредством сделки купли-продажи (обмена) жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется в соответствии с действующим законодательством муниципальным учреждением "Центр регистрации граждан" или иным жилищно-эксплуатационным предприятием, в чьем ведении находится данный жилой дом.

V. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья

28. Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников.

В этих целях собственники жилых помещений могут образовывать товарищества собственников жилья и иные объединения. Порядок и условия организации товариществ собственников жилья регулируются Уставом товарищества в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

29. Собственники квартир, расположенных в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обязаны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме.

Собственники приватизированных квартир, участвующие в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом всего дома и оплатой коммунальных услуг, пользуются теми же условиями оплаты, что и наниматели, в т.ч. и предоставление гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг, определенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.09.93 г. N 935.

30. Управление, содержание и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищными ремонтно-эксплуатационными предприятиями, обсуживающими этот дом до начала приватизации квартир.

Товарищество собственников жилых помещений вправе самостоятельно определить организацию по управлению и обслуживанию своих помещений, включая муниципальные ремонтно-эксплуатационные предприятия, частные фирмы или иные субъекты хозяйствования.

31. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и предприятиями, осуществляющими управление жилищным фондом, работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, основываются на договорных условиях.

При эксплуатации приватизированных жилых помещений в домах-памятниках истории и культуры собственники обязаны соблюдать требования законодательства, направленные на охрану домов-памятников.

Лица, виновные в невыполнении правил охраны, использования, учета и реставрации памятников истории и культуры, нарушении режима зон их охраны, а также других нарушениях законодательства об охране и использовании памятников, несут установленную законодательством ответственность.

32. Муниципальная ремонтно-строительная организация может выступать посредником в обеспечении граждан приватизированных помещений коммунальными услугами (водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и др.).