Приложение N 1. Положение о порядке обмена жилых помещений в городе Костроме

Приложение N 1

Положение о порядке обмена жилых помещений в городе Костроме

С изменениями и дополнениями от:

27 марта 2003 г.

Настоящее Положение разработано на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", Жилищного Кодекса РСФСР, "Инструкции о порядке обмена жилых помещений", других нормативных правовых актов Российской Федерации, Костромской области и органов местного самоуправления г. Костромы и устанавливает правила обмена жилых помещений в г. Костроме, занимаемых нанимателями и собственниками.

I. Общие положения

1. Предметом обмена жилых помещений может быть жилое помещение, состоящее из квартиры, либо одной или нескольких комнат, жилого дома или его части.

2. Обмен жилых помещений производится со взаимной передачей прав и обязанностей соответственно между:

- нанимателями;

- нанимателем и собственником;

- собственниками.

3. Обмен жилых помещений независимо от правового статуса занимаемой жилой площади, форм и видов собственности производится без ограничения количества лиц участвующих в обмене, если иное не установлено законодательством РФ и настоящим Положением.

4. Обмен жилого помещения, находящегося на территории г. Костромы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного, частного жилищного фонда в пределах Российской Федерации может быть совершен с разрешения местных органов самоуправления, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения в соответствии данным Положением.

5. Обмен помещений, находящихся в пределах г. Костромы, а также жилых помещений в пределах Российской Федерации, кроме иногороднего обмена, в результате которого граждане получают по обмену жилые помещения в г.г. Москве, Санкт-Петербурге и курортных зонах, оформляется управлением жилищного фонда администрации города Костромы.

При иногороднем обмене, в результате которого граждане получают по обмену жилые помещения в г.г. Москве, Санкт-Петербурге и курортных зонах, обменные ордера выдаются только в этих городах в соответствии с правилами регистрации граждан в г.г. Москве, Санкт-Петербурге и курортных зонах.

6. Для совершения обмена жилых помещении необходимо письменное согласие всех совершеннолетних совместно проживающих с нанимателем лиц, включая временно отсутствующих, за которыми в соответствии с действующим законодательством сохраняется право пользования жилым помещением.

7. Кроме того необходимо согласие:

- органа опеки и попечительства - при обмене жилой площади, на которой проживают лица, находящиеся под опекой или над которыми установлено попечительство, либо несовершеннолетние дети;

- собственника жилищного фонда (государственного, муниципального или общественного) или уполномоченного собственником лица (органа) - при обмене жилой площади, занимаемой нанимателем в соответствующем жилищном фонде на частый жилищный фонд;

- всех сособственников жилого помещения - при обмене жилой площади, принадлежащей на праве общей совместной собственности нескольким сособственникам;

- всех собственников - в случае обмена жилой площади, находящейся в общей долевой собственности.

8. Отказ собственника государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в даче согласия на обмен возможен только по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации, и может быть обжалован в судебном порядке.

9. В случае отказа одного из сособственннков на обмен жилого помещения, принадлежащего на праве общей совместной собственности, сособственники имеют право на определение и выделение своих долей в общей совместной собственности с последующим совершением обмена принадлежащей им доли в установленном законом порядке.

10. Каждый из собственников жилой площади, находящейся в общей долевой собственности имеет право на обмен принадлежащей ему доли или определенной ее части, если она может быть выделена как жилое помещение. В противном случае обмен не допускается (ст. 246 ГК РФ).

11. Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

12. Права нанимателя на обмен жилого помещения, относящегося к государственному, муниципальному, общественному жилищным фондам, реализуются путем соглашения двух или более нанимателей о взаимной передаче прав и обязанностей по договорам жилищного найма.

13. Предметом обмена жилых помещений может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также сособственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной).

14. Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим нанимателем при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется как член семьи нанимателя этого помещения.

15. Единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения с ними договора найма (за исключением обмена между двумя собственниками) является обменный ордер, в связи с чем обмен жилых помещений без выдачи обменных ордеров не влечет за собой никаких последствий с действующим законодательством.

16. При совершении обмена жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, обмен производится при условии включения права нанимателя на обмен в договор между собственником и нанимателем либо с согласия собственника жилищного фонда, оформленного дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора коммерческого найма. После совершения данного обмена наниматель обязан оформить договор коммерческого найма на свое имя.

17. При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после государственной регистрации сделки и возникшего права собственности и выдачи бывшему собственнику обменного ордера установленного образца на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.

II. Обмен жилых помещений в условиях программы перехода
на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг

18. Обмен жилого помещения, площадь которого превышает социальную норму площади, на жилое помещение площадью в пределах социальной нормы производится с соблюдением условий соглашения, заключенного между администрацией города и гражданами, занимающими эти жилые помещениями# по договору найма или являющимися собственниками жилых помещений.

19. Наниматель или собственник, занимающий жилое помещение площадью, превышающей социальную норму, подает заявление установленной формы (пр. 1) и заключает с администрацией города в лице начальника (заместителя начальника) управления жилищного фонда соглашение (пр. 2) об обмене занимаемого семьей жилого помещения площадью, превышающей социальную норму, на помещение площадью в пределах социальной нормы.

По указанному соглашению администрация города принимает на себя обязательства в течение шести месяцев с момента подачи заявления предложить три варианта обмена жилого помещения.

20. Для подбора вариантов обмена жилого помещения в пределах социальной нормы управлением жилищного фонда администрации города формируется информационная база данных по жилищному фонду. Формирование базы данных осуществляется на основании заявлений граждан, желающих улучшить свои жилищные условия посредством обмена занимаемого ими жилого помещения на помещение большей площади, с погашением задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги за гражданина, который изъявил желание произвести обмен жилого помещения, имеющего большую площадь, на жилое помещение, имеющее площадь в пределах социальной нормы. Первоочередное право на совершение данного обмена имеют граждане, состоящие в списках очередности на улучшение жилищных условий при администрации города.

21. Для подбора гражданам вариантов обмена жилого помещения меньшей площадью на жилое помещение с большей площадью используются:

- списки очередности;

- ежеквартальные данные муниципального учреждения "Расчетно-кассовый центр по жилищно-коммунальным услугам" об имеющихся должниках по оплате за жилье и коммунальные услуги;

- данные управления социальной защиты населения и городского Совета ветеранов об одиноко проживающих престарелых людях, которым тяжело содержать занимаемое ими жилое помещение площадью, превышающей социальную норму.

22. Управление жилищного фонда представляет в жилищную комиссию администрации г. Костромы заявления граждан об обмене жилого помещения площадью, превышающей социальную норму, на жилое помещение площадью в пределах социальной нормы, и заявления граждан на улучшение жилищных условий путем обмена помещения меньшей площади на жилое помещение, имеющее большую площадь, для разрешения данного обмена.

Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания. На основании решения жилищной комиссии и постановления администрации города оформляются документы для осуществления обмена.

23. Граждане, заключившие с управлением жилищною фонда администрации города соглашение об обмене занимаемого семьей жилого помещения площадью, превышающей социальную норму, на помещение площадью в пределах социальной нормы, становятся участниками программы жилищных субсидий по оплате за жилье и коммунальные услуги.

24. Участникам программы жилищных субсидий с момента подачи заявления на обмен жилого помещения жилищно-коммунальные услуги за имеющееся жилье начисляются только в пределах социальной нормы площади жилья для данной семьи. Разница между начисленной суммой оплаты за жилье и коммунальные услуги в целом за квартиру и оплачиваемой суммой в пределах социального стандарта нормы площади жилья погашается за счет предоставления жилищной субсидии (без учета совокупного месячного дохода на каждого члена семьи). Гражданин оплачивает жилое помещение в пределах социальной нормы площади.

25. В случае отказа от третьего предложенного варианта обмена, соответствующего условиям, согласованным в процессе подачи заявления, граждане обязаны возместить администрации города средства, предоставленные им в виде жилищной субсидии, за весь период подбора вариантов обмена, в противном случае взыскание задолженности производится в судебном порядке согласно действующему законодательству.

26. Все операции, связанные с заменой жилых помещений, для участников программы производятся бесплатно.

III. Заявление об обмене жилых помещений

27. Граждане, желающие произведи# обмен жилого помещения, подают в управление жилищного фонда администрации города заявления установленного образца (пр. 1).

28. Заявление об обмене заверяется в муниципальном учреждении "Центр регистрации граждан" и в муниципальном учреждении "Расчетно-кассовый центр по жилищно-коммунальным услугам" или жилищно-энсплуатационной организации.

29. Заявление должно быть подписано нанимателем и всеми совершеннолетними совместно проживающими с ним лицами. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных на данной жилой площади, но сохранивших право пользования жилой площадью, к заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежаще заверенное согласие временно отсутствующего.

30. Заявление члена жилищного, жилищно-строительного кооператива должно быть подписано членом кооператива и проживающими с ним лицами, имеющими часть паенакопления и постоянно проживающими на данной жилой площади. Согласие временно отсутствующих членов семьи, имеющих право на паенакопления и постоянно проживающих на данной жилой площади, должно быть выражено в письменной форме и надлежаще удостоверено.

31. К заявлению нанимателя прилагаются:

а) ордер на жилое помещение;

б) договор коммерческого найма, а в случае отсутствия в указанном договоре права на обмен - дополнительное согласие наймодателя (собственника жилищного фонда);

в) справка муниципального учреждения "Центр регистрации граждан" (ЖЭРУ, ДУ) по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении;

г) выписка из финансового лицевого счета об отсутствии задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

д) справка наймодателя об отсутствии задолженности по оплате платежей по договору коммерческого найма,

е) документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать, в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто в него въезжает;

ж) согласие органа опеки и попечительства - при обмене жилого помещения, если одним из участников сделки является лицо, над которым установлена опека или попечительство, или если участниками сделки являются несовершеннолетние дети;

з) справка с места жительства о составе семьи, если супруги, дети зарегистрированы по другому адресу в г. Костроме.

32. Заявление собственника должно быть подписано всеми постоянно зарегистрированными на данной жилой площади совершеннолетними независимо от родства и всеми собственниками, в случае если жилая площадь, подлежащая обмену, принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам.

Согласие на обмен жилой площади сособственника, не проживающего в данном жилом помещении, может быть выражено в ином документе, подписанном сособственником и надлежаще удостоверенном.

33. К заявлению собственника, зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

а) документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, регистрационное удостоверение, договор передачи, договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.);

б) документ, подтверждающий согласие на обмен постоянно зарегистрированных на данной жилой площади лиц независимо от их родства с собственником жилой площади;

в) документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, остающихся проживать в жилом помещении, часть которого подлежит обмену, и теми, кто туда въезжает;

г) выписка из домовой книги;

д) выписка из финансового лицевого счета об отсутствии задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

е) документ, подтверждающий согласие собственника, не проживающего в жилом помещении, на обмен;

ж) документ, подтверждающий наличие или отсутствие тяжелых заболеваний, препятствующих совместному проживанию с другими лицами;

з) справка с места жительства о составе семьи.

34. К заявлению собственника, не зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

а) документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, регистрационное удостоверение, договор передачи, договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.);

б) выписка из домовой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, или справка об отсутствии таковых;

в) при наличии постоянно зарегистрированных лиц независимо от их родства с собственником жилой площади - их письменное согласие на обмен жилой площади (помимо несовершеннолетних членов семьи);

г) выписка из финансового лицевого счета по месту постоянной регистрации собственника об отсутствии задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

д) в необходимых случаях - документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, постоянно зарегистрированных на обмениваемой площади;

35. В заявлении на обмен жилой площади должен быть указан размер жилой площади, существующий на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца (пр. 1).

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в представленных документах к заявлению прикладывается справка БТИ для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

36. Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

37. Заявление считается поданным со дня представления всех необходимых документов, о чем делается запись на заявлении об обмене с указанием лица, сдавшего их (участник обмена или его официальный представитель).

IV. Оформление обмена

38. Документы об обмене жилой площадью рассматриваются управлением жилищного фонда администрации города.

39. Вопрос об обмене комнат в муниципальных общежитиях и общежитиях, принадлежащих предприятиям и организациям различных форм собственности, подлежит рассмотрению на заседании жилищной комиссии администрации города. Для оформления данного обмена, наряду с другими документами, необходимо согласие собственника жилищного фонда на обмен, справка из органа, занимающегося государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество, о наличии или отсутствии у гражданина, зарегистрированного в общежитии, на праве собственности иного жилого помещения.

Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается председателем и секретарем комиссии.

В случае вынесения комиссией решения, запрещающего обмен, в протоколе делается соответствующая мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон, желающих совершить обмен.

40. Обмен не допускается:

а) если право пользования, владения и (или) распоряжения жилой площадью оспаривается в судебном порядке;

б) если жилое помещение является предметом залога;

в) если на жилое помещение наложен арест в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела или по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами;

г) если обмен носит корыстный либо фиктивный характер;

д) если жилое помещение находится в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений с выселением граждан или сносу;

е) если жилое помещение по решению собственника государственного, муниципального или общественного жилого фонда относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (фонд маневренный, фонд служебный и т.д.);

ж) если в связи с обменом в жилое помещение, в котором проживают два и более нанимателя, собственника, вселяются граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно в соответствии с законодательством Российской Федерации;

з) если в договоре коммерческого найма или в дополнительном соглашении к договору отсутствуют указания о предоставлении нанимателю права на обмен;

и) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

41. Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством Российской Федерации.

42. В случае обмена жилых помещений, находящихся в общежитии или в собственности граждан, издается постановление администрации города, разрешающее данны обмен.

43. В случае, когда обмениваемая жилая площадь находится в собственности одного гражданина, на которой он постоянно зарегистрирован с иными лицами, обмен может быть разрешен только при одновременном снятии с регистрации по данному адресу и выезде всех совместно проживающих с собственником лиц.

44. При необходимости обмен государственной, муниципальной, общественной жилой площади на жилое помещение, находящееся в собственности граждан, рассматривается на заседании комиссии администрации города.

45. Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, им выдается один обменный ордер.

46. Обменные ордера должны быть получены участниками обмена жилыми помещениями лично либо их представителями одновременно с предъявлением надлежаще удостоверенной доверенности, за исключением случаев принудительного обмена по решению суда.

47. Отказ в обмене жилыми помещениями и его оформлении (выдаче обменных ордеров, удостоверении и регистрации договора отчуждения при обмене жилыми помещениями и т.д.) может быть обжалован в судебном порядке.

48. Оформление обмена жилыми помещениями производится в течение месяца со дня подачи заявления.

49. Срок действия обменного ордера составляет в пределах города 10 дней, а по иногороднему обмену - в течение месяца.

50. По заявлению сторон срок действия обменных ордеров может быть продлен на основании решения городской жилищной комиссии.

51. Услуги, предоставляемые управлением жилищного фонда при совершении обмена, являются платными (приложение 3).

52. В случае возбуждения уголовного или гражданского дела, а также проверки законности отдельных сделок с жилыми помещениями управление жилищного фонда вправе приостановить обмен жилыми помещениями до выяснения необходимых обстоятельств на основании определения суда, ходатайства правоохранительных органов или жилищных органов, иных заинтересованных организаций.

Снятие запрета или приостановления производится на основании решения органа, наложившего запрет или приостановившего обмен.

53. Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения обменных ордеров в управлении жилищного фонда. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

V. Порядок регистрации граждан после обмена

54. После совершения обмена наниматель или арендатор должен в течение 7 дней зарегистрироваться по новому месту жительства в муниципальном учреждении "Центр регистрации граждан" или ином органе, занимающемся регистрацией граждан.

VI. Основания расторжения договора обмена

55. Договор обмена жилыми помещениями может быть расторгнут:

- по соглашению сторон - участников обмена, если не произошло заселение жилых помещений согласно выданных обменных ордеров.

При расторжении договора обмена по соглашению сторон (в добровольном порядке) на основании письменного заявления выданные обменные ордера подлежат возврату и аннулируются. При необходимости нанимателю управлением жилищного фонда выдается справка на восстановление регистрации по прежнему месту жительства.

- на основании решения суда.

Договор обмена может быть признан недействительным только на основании решения суда (ст. 74 ЖК РСФСР):

- если он произведен с нарушением требовании, предусмотренных Жилищным Кодексом и данным Положением;

- по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.