Решение Арбитражного суда Костромской области от 6 февраля 2006 г. N A31-4293/2005-15 Суд расторгнул охранно-арендный договор, заключенный между Госорганом и ООО, так как ООО использовало здание не по целевому назначению и проводило ремонтно-реставрационные работы без согласия Госоргана (извлечение)

Решение Арбитражного суда Костромской области
от 6 февраля 2006 г. N A31-4293/2005-15
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 августа 2006 года по делу N А31-4293/2005-15 настоящее решение оставлено без изменения

Департамент имущественных отношений администрации Костромской области, г. Кострома обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Русская топливно-энергетическая компания", г. Кострома о расторжении охранно-арендного договора, возврате помещений и взыскании неустойки.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен комитет по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области, г. Кострома (далее - Госорган).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, мотивировав их тем, что ответчиком систематически нарушаются условия охранно-арендного договора от 08.08.2003 г. N 448 на аренду помещений в здании-памятнике "Масляные ряды" (г. Кострома, ул. Советская, 4) в части использования здания исключительно по целевому назначению, проведения ремонтно-реставрационных работ без соответствующей проектно-сметной документации, согласованной с Госорганом.

Подробно позиция истца отражена в исковом заявлении (л.д.2-4), письменных пояснениях (л.д.80-86).

Ответчик заявленные требования не признал, указав, что им нарушений условий договора, дающих основания для его расторжения, не допускалось, проектную документацию на ремонтно-реставрационные работы не удалось окончательно согласовать с Госорганом в связи с необоснованными претензиями Госоргана к представляемой документации, полагает, что имеет право использовать часть арендуемых помещений под магазин.

Кроме того, ответчик считает, что арендуемое помещение вообще не является памятником и, следовательно, все ограничения по использованию данного помещения, указанные в договоре аренды, незаконны.

Подробно позиция ответчика изложена в письменном отзыве на исковое заявление (л.д.28-29).

Представитель третьего лица в судебном заседании подтвердил, что ответчиком на протяжении длительного времени не согласована проектная документация, ремонтно-реставрационные работы проводятся без предварительного согласования и разрешения Госоргана.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

18.06.2003 г. департаментом имущественных отношений администрации Костромской области проведен конкурс на право заключения договора аренды помещений NN 211а, 211-215 в здании-памятнике "Масляные ряды" (г. Кострома, ул. Советская, 4).

Победителем данного конкурса стало ООО "Русская топливно-энергетическая компания", что зафиксировано в итоговом протоколе заседания конкурсной комиссии от 18.06.2003 г. (л.д. 12-13).

В связи с этим 08.08.2003 г. между истцом и ответчиком с участием Госоргана (3-е лицо) был заключен охранно-арендный договор N 448 на пользование недвижимым памятником истории и культуры (л.д.6-8).

Помещения передавались в аренду с целью организации культурно-досугового центра (кинотеатра) на условиях сохранения детского репертуара в дневное время, установления льготных цен на билеты на детские киносеансы, бесплатного посещения для детей дошкольного возраста, проведения киномероприятий для детей и подростков, а также выполнения комплекса ремонтно-реставрационных и реконструкционных работ по проекту, согласованному с комитетом по охране и использованию историко-культурного наследия администрации области (конкурсные условия перечислены в итоговом протоколе от 18.06.2003 г.).

Согласно пунктам 1.1., 2.3.5., 2.3.28. охранно-арендного договора N 448 арендатор обязан использовать памятник исключительно для организации культурно - досугового центра (кинотеатра) на условиях, перечисленных в итоговом протоколе заседания конкурсной комиссии.

После заключения договора ответчиком систематически допускались нарушения его условий в части сроков и порядка проведения ремонтно-реставрационных работ, согласования необходимой проектной документации, организации культурно-досугового центра, использования арендуемых помещений в целях, противоречащих условиям договора (открытие и эксплуатация обувного магазина).

В связи с этим Госорганом в адрес ответчика неоднократно направлялись предписания о необходимости получения разрешений на производство работ, представления проекта реконструкции помещений на согласование с соответствующими госорганами и устранении иных нарушений (предписания от 02.12.2003 г. N 195, от 28.01.2004 г. N 9, от 10.11.2004 г. N 245, от 31.03.2005 г. N 43 -л.д.14, 15, 100, 101).

Факты нарушений охранно-арендного договора выявлены при проведении проверок использования арендованного имущества - акты от 12.05.2005 г. (л.д.19), от 19.07.2005 г. (л.д.37-38), от 31.03.2005 г. (л.д.111)).

Ответчиком не оспаривается тот факт, что им не выполнены работы по организации культурно-досугового центра в соответствии с проектом, который представлялся им для участия в конкурсе на право заключения договора аренды (л.д.90-99).

Комиссией по использованию недвижимым памятником истории и культуры на территории Костромской области ответчику отказано в изменении обязательных условий договора в части организации кинотеатра (протокол от 01.11.2004 г. N 52 - л.д.107-108).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества.

Аналогичное основание для расторжения договора содержится в подпункте "б" пункта 6.2. Договора.

В соответствии с пунктами 1.1., 2.3.5. Договора арендуемые помещения передаются для организации культурно-досугового центра (кинотеатра) и должны быть использованы исключительно в этих целях.

Судом не могут быть приняты в качестве оснований для отказа в удовлетворении требований доводы ответчика о том, что открытие обувного магазина в арендованных помещениях обусловлено экономической необходимостью, т.к. экономические результаты деятельности ответчика при выполнении обязательств по договору не могут являться ни законными, ни договорными основаниями для изменения условий договора.

13.05.2005 г. истцом направлено ответчику уведомление о расторжении договора с 16.06.2005 г. (л.д.23).

При таких обстоятельствах суд считает требования истца о расторжении договора законными, подлежащими удовлетворению.

Судом не могут быть приняты в качестве оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора представленные ответчиком благодарственные письма, записи в книге отзывов и предложений, т.к. эти документы не могут служить доказательствами полного соблюдения ответчиком условий охранно-арендного договора.

Заключение ОС-НИКФИ от 16.07.2005 г., представленное ответчиком в подтверждение того, что отсутствуют технические условия для организации кинотеатра в соответствии с условиями договора, не может быть принято судом в качестве надлежащего и допустимого доказательства, т.к. данный вывод не может являться основанием для одностороннего изменения условий договора арендатором.

Статус арендуемых помещений как памятника культуры подтвержден Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 г. N 1327 (с приложением), Указом Президента РФ от 20.02.1995 г. N 176.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение ответчиком требований и условий договора в размере 26 000 руб. (расчет неустойки на л.д.24).

В соответствии с пунктом 2.3.5. Договора Арендатор обязуется использовать памятник исключительно по назначению, определенному настоящим договором.

Материалами дела факт использования памятника в целях, не предусмотренных договором, подтверждается, ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах суд полагает правомерным взыскание неустойки за нарушение пункта 2.3.5. Договора.

В соответствии с пунктом 2.3.9. Арендатор обязуется без специального письменного разрешения Госоргана не производить никаких пристроек к используемому памятнику и переделок памятника как внутри его, так и снаружи; не вести каких-либо земляных работ на его территории; не производить никаких работ по побелке и покраске стен, покрытых живописью, ремонта лепнины, предметов интерьера движимых памятников и культурных ценностей.

Ответчиком не представлено каких-либо доказательств того, что им в течение всего срока аренды помещений было получено какое-либо письменное разрешение Госоргана на производство работ, указанных в настоящем пункте Договора.

В соответствии с пунктом 2.3.16. Арендатор обязуется производить в установленном порядке консервационные и ремонтно-реставрационные работы (в том числе проектные) в сроки, предусмотренные актом технического состояния и разовыми предписаниями Госоргана; производить все указанные работы по памятнику и его территории за свой счет и своими материалами.

Ответчиком не представлено каких-либо доказательств того, что им в течение всего срока аренды помещений производились проектные, ремонтно-реставрационные работы в сроки, предусмотренные актом технического состояния и разовыми предписаниями Госоргана.

В соответствии с пунктом 2.3.17. Арендатор обязуется производить в установленном порядке научно-исследовательские, ремонтно-реставрационые, консервационные, строительные работы и благоустройство в соответствии с согласованной Госорганом проектно-сметной документацией. Разрешение на начало производства работ Арендатор обязан получить у Госоргана дополнительно.

Более того, материалами дела (предписаниями, актами проверок, перепиской между сторонами) подтверждается, что все работы производились ответчиком без каких-либо надлежащих согласований с Госорганом, без утвержденной и согласованной проектной документации.

При таких обстоятельствах требования о взыскании неустойки за нарушения пунктов 2.3.9., 2.3.16., 2.3.17. Договора подлежат удовлетворению.

С учетом размера договорной неустойки, установленной статьей 4.2. Договора, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 21 000 руб. (за нарушение пункта 2.3.5. - 1 000 руб., пункта 2.3.9. - 10 000 руб., пункта 2.3.16. - 5 000 руб., пункта 2.3.17.-5 000 руб.).

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение пункта 2.3.18. Договора в размере 5 000 руб.

В соответствии с данным пунктом Договора все ремонтно-реставрационные работы производятся под надзором Госоргана.

Формулировка данного пункта Договора не позволяет сделать конкретный и однозначный вывод о том, в какой форме Госорган должен осуществлять надзор, и что именно, применительно к данному пункту, было нарушено ответчиком.

Более того, возможные нарушения, предусмотренные данным пунктом, охвачены положениями пунктов 2.3.16., 2.3.17. Договора, за нарушение которых ответчик также привлечен к ответственности в виде неуплаты неустойки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что во взыскании неустойки в размере 5 000 руб. за нарушение пункта 2.3.18. Договора следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине отнесены судом на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 110 АПК РФ, суд решил:

Охранно-арендный договор от 08.08.2003 г. N 488, заключенный между Департаментом имущественных отношений администрации Костромской области и ООО "Русская топливно-энергетическая компания" расторгнуть.

Взыскать с ООО "Русская топливно-энергетическая компания", г. Кострома в пользу Департамента имущественных отношений администрации Костромской области неустойку в размере 21 000 руб.

Взыскать с ООО "Русская топливно-энергетическая компания", г. Кострома в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 840 руб.

Исполнительные листы выдать по вступлению решения в силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения, в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу путем подачи апелляционной или кассационной жалоб через арбитражный суд Костромской области.

Судья

А.В. Зиновьев