Постановление Администрации Костромской области от 8 июня 2006 г. N 16 "О программе ипотечного жилищного кредитования Костромской области" (с изменениями и дополнениями) (утратило силу)

Постановление Администрации Костромской области от 8 июня 2006 г. N 16
"О программе ипотечного жилищного кредитования Костромской области"

С изменениями и дополнениями от:

19 апреля 2011 г.

ГАРАНТ:

Постановлением администрации Костромской области от 26 декабря 2013 г. N 587-а настоящее постановление признано утратившим силу с 1 января 2014 г.

В целях решения задач по повышению доступности жилья для граждан Костромской области в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" и развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории Костромской области администрация Костромской области постановляет:

1. Утвердить Программу ипотечного жилищного кредитования в Костромской области (прилагается).

2. Постановление вступает в силу со дня подписания.

Глава администрации

(губернатор) области

В.А. Шершунов

Программа ипотечного жилищного кредитования Костромской области

С изменениями и дополнениями от:

19 апреля 2011 г.

Информация об изменениях:

Постановлением администрации Костромской области от 19 апреля 2011 г. N 126-а в главу 1 настоящей Программы внесены изменения

См. текст главы в предыдущей редакции

1. Основные положения

Заказчик Программы - Администрация Костромской области.

Разработчик Программы - департамент строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области.

Исполнители Программы - департамент строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области, департамент экономического развития, промышленности и торговли Костромской области, департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области.

Сроки реализации Программы - 2006 - 2015 годы.

1.1. Основные цели и задачи Программы

1.1.1. Целью Программы является - создание системы обеспечения доступным жильем жителей Костромской области путем:

- оказания финансовой поддержки гражданам;

- увеличения объемов строительства жилья;

- развития цивилизованного рынка жилья.

1.1.2. В настоящее время ипотека является реальным вариантом решения острейшей жилищной проблемы Костромской области. При этом одновременно решаются важные задачи:

- разработка и внедрение единых норм и правил ипотечного жилищного кредитования, развертывание системы ипотечного кредитования на территории Костромской области;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, включая учреждение (в том числе совместно с иными участниками) регионального оператора жилищного кредитования - ипотечного оператора первичного рынка ипотечных кредитов (далее - Ипотечный оператор), работающего по принципу "единого окна";

- формирование и развитие первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования;

- формирование финансовых ресурсов для реализации Программы за счет привлечения бюджетных (областных и, муниципальных) средств, внебюджетных средств, средств предприятий и организаций, средств населения, банков, фондов, страховых компаний, других займов и вложений;

- внедрение комплекса автоматизированных систем управления ипотечным кредитованием, ведения учета сделок с недвижимостью, анализа рынка недвижимости;

- стимулирование развития строительной отрасли и смежных с ней отраслей промышленности;

- организация информационного обеспечения Программы.

1.1.3. В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:

- адаптация стандартов Федерального агентства открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию") с учетом региональной специфики;

- внесение эффективных методов координации региональной системы ипотечного жилищного кредитования путем учреждения Ипотечного оператора;

- государственная поддержка заемщиков путем адресного субсидирования в рамках целевых социальных программ;

- внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа банков данных в системе ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;

- разъяснительная и пропагандистская работа с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов.

1.1.4. Настоящая Программа позволит снять остроту жилищной проблемы в Костромской области путем последовательного воплощения в жизнь жилищной политики, основными принципами которой являются:

- постепенное создание новой жилищной системы, при которой большинство жителей Костромской области будут способны оплачивать полностью стоимость своего жилья по рыночным ценам, в то время как помощь администрации области должна направляться только незащищенным группам населения;

- строительство жилья за счет бюджетных средств на возвратной основе, высвобождающихся при создании новой жилищной системы;

- обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения. Ориентиром в средней стоимости строительства или приобретения жилья может служить 30% доля от суммы среднемесячного дохода семьи в течение 10-15 лет, что позволит оплачивать собственное жилье в рассрочку;

- формирование основ механизма ипотечного кредитования внедрение финансово-кредитных механизмов, нацеленных на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создание условий по привлечению ранее не задействованных внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу, совершенствование системы финансирования строительства;

1.2. Объемы и источники финансирования:

Всего - 947,2 млн.руб. до 2015 года, в том числе

(млн.руб.)

Источники финансирования	Всего	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
средства областного бюджета	40,0	0	0	0	0	0	0	10,0	10,0	10,0	10,0
средства финансово-кредитных институтов	756,0	0	0	0	0	0	81,0	135,0	150,0	170,0	220,0
средства населения	151,2	0	0	0	0	0	16,0	17,4	31,0	38,2	48,6

1.3. Сроки и этапы реализации Программы

Первый этап: 2006 - 2010 годы:

- нормативно-правовое обеспечение Программы по всем направлениям ее реализации;

- проведение организационных мероприятий по повышению эффективности механизмов ипотечного финансирования строительства и приобретения жилья;

- учреждение Ипотечного оператора;

- отбор уполномоченных участников ипотечного рынка (банк - кредитор, страховая компания, риэлторские и оценочные агентства, заказчик - застройщик), формализация отношений между ними и обучение персонала;

- корректировка механизма реализации Программы;

- формирование и реализация рынка жилья по системе ипотечного жилищного кредитования в районах области, в которых осуществляется деятельность Ипотечного оператора;

- привлечение внебюджетных источников финансирования Программы (средств банков, строительных компаний, страховых организаций, риэлторских фирм и т.п.);

- формирование источников финансирования ипотечного кредитования и финансирования жилищного строительства.

Второй этап - 2011-2015 годы:

- совершенствование и развитие разработанной на первом этапе нормативно-правовой базы с учетом итогов реализации Программы;

- расширение рынка ипотеки;

- развитие рефинансирования ипотечных кредитов посредством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", то есть организация вторичного рынка ипотечных кредитов;

- совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования с участием Ипотечного оператора и других финансовых институтов.

Роль областных и муниципальных органов власти на первом этапе создания системы ипотечного кредитования является определяющей. Это обусловлено тем, что решение жилищной проблемы и управление жилищным строительством находятся в ведении местных администраций.

2. Организация системы ипотечного жилищного кредитования

Информация об изменениях:

Постановлением администрации Костромской области от 19 апреля 2011 г. N 126-а в пункт 2.1 настоящей Программы внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.1. Участники Программы и их функции

Законодательная и исполнительная власть Костромской области В функции органов законодательной и исполнительной власти области входят:

- создание законодательной и нормативной базы;

- проведение стимулирующей ипотечное кредитование финансово-кредитной политики;

- формирование в пределах средств, предусмотренных законом Костромской области об областном бюджете на очередной финансовый год, через фонд имущества Костромской области уставного капитала Ипотечного оператора;

- формирование региональной программы ипотечного кредитования и жилищного строительства;

- сотрудничество с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

- создание на территории Костромской области Ипотечного оператора и обеспечение его участия в Программе.

Органы местного самоуправления Костромской области.

В функции органов местного самоуправления входят:

- реализация местных жилищных программ с использованием ипотечного жилищного кредитования;

- содействие деятельности Ипотечного оператора;

- обеспечение благоприятных условий для реализации Программы;

- создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, комплексного освоения территорий, поддержка застройщиков и иных участников ипотечной программы, в том числе путем предоставления налоговых льгот, целевых субсидий гражданам, проживающим на территории муниципального образования, участвующим в Программе и получающим ипотечные кредиты.

Рабочая группа по ипотечному кредитованию

Рабочая группа по ипотечному кредитованию при администрации Костромской области - постоянно действующий орган, создаваемый в целях координации и развития ипотечного кредитования в Костромской области.

К функциям рабочей группы относятся:

- разработка и контроль за исполнением Программы;

- разработка рекомендации по стимулированию развития ипотечного жилищного кредитования в Костромской области;

- привлечение строительных организаций, ресурсов финансовых организаций для реализации муниципальных, областных и федеральных программ развития жилищной политики и ипотечного кредитования;

- рассмотрение и подготовка предложения по новым схемам предоставления ипотечных кредитов гражданам и организациям-застройщикам;

- выработка предложения и рекомендации по взаимодействию участников рынка жилья в области ипотечного кредитования с органами местного самоуправления, расширению сотрудничества на взаимовыгодной основе;

- подготовка рекомендации по привлечению долгосрочных ресурсов в жилищную сферу и развитию соответствующей инфраструктуры в области;

- рассмотрение и подготовка предложений о проведении научно-практических исследований в области жилищной политики и ипотечного кредитования;

- изучение российского и зарубежного опыта в области долгосрочного финансирования и возможности его применения в Костромской области;

- рассмотрение других вопросов, относящихся к развитию ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечный оператор

Ипотечный оператор - юридическое лицо, уполномоченное осуществлять привлечение инвестиций в сферу ипотечного жилищного кредитования и организовать систему по выдаче ипотечных жилищных кредитов населению, в соответствии с государственными стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

К функциям и обязанностям Ипотечного оператора относятся:

- организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного рынка;

- подбор страховых, оценочных и риэлторских компаний, банков и других кредитных организаций, заказчиков-застройщиков;

- прием населения и оказание услуг потенциальным заемщикам на основе агентского договора о сотрудничестве по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи, кредитных договоров и договоров ипотек, договоров страхования, а также сопровождения кредитных историй в режиме "единого окна";

- размещение собственных средств в банке - кредиторе с целью предоставления банком ипотечных кредитов;

- осуществление по поручению первичного кредитора оценки платежеспособности потенциальных заемщиков;

- представление интересов заемщика в управлении федеральной регистрационной службы по Костромской области по регистрации права собственности на приобретенное жилье и ипотеку;

- принятие на себя кредитных рисков через механизм поручительства;

- рефинансирование ипотечных кредитов путем приобретения закладных у кредиторов;

- иные функции, предусмотренные уставом Ипотечного оператора.

Уполномоченный банк-кредитор

Уполномоченный банк - кредитная организация, предоставляющая заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты. Выполняет следующие функции:

- предоставляет ипотечные кредиты покупателям жилья (заемщикам) на основании оценки их платежеспособности и кредитоспособности в соответствии с требованиями и условиями кредитования, предусмотренными стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

- осуществляет последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

- оформляет кредитные договоры (договоры займа) и договоры об ипотеке;

- обслуживает выданные ипотечные кредиты;

- оформляет закладные.

Заемщик

Заемщик - главный субъект Программы. Заемщиком могут выступать физические лица, граждане Российской Федерации, проживающие на территории Костромской области, желающие приобрести жилье в кредит, добровольно предоставившие уже имеющееся у них в собственности или приобретаемое на средства кредитора жилье в залог (возможен залог третьих лиц), способные внести текущие платежи при приобретении жилья. Заемщик:

- заключает договоры о сотрудничестве с Ипотечным оператором на основе принципа "единого окна";

- заключает договоры купли - продажи жилья с продавцами жилья;

- заключает кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки с банком-кредитором, согласно которым вносит не менее 30% стоимости приобретаемого жилья, получает кредит (заем) на оставшуюся часть его стоимости и передает первичному кредитору приобретенное жилье в залог, оформляемый в виде закладной (средства по кредитному договору идут непосредственно на оплату стоимости жилья);

- заключает договоры долгосрочного страхования жизни и страхования приобретенного имущества.

Поручитель

Поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за приобретателя жилья (заемщика), несущее имущественную ответственность по обязательствам покупателя. Поручителем может выступать организация, в которой работает заемщик.

Продавец жилья

- заказчик-застройщик (или действующие по его доверенности физическое или юридическое лицо) - при покупке заемщиком жилья на первичном рынке;

- собственник жилья- при приобретении заемщиком жилья на вторичном рынке.

Риэлторские компании

Уполномоченные риэлторские компании - юридические лица, лицензированные как профессиональный посредник на рынке купли-продажи жилья.

Выполняет следующие функции:

- подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья;

- проверка юридической "чистоты" предлагаемых к продаже жилых помещений;

- организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья.

Оценочные компании

Уполномоченные оценочные компании - юридические или физические лица, уполномоченные осуществлять профессиональную оценку недвижимого имущества при ипотечном кредитовании.

Оператор вторичного ипотечного рынка

Оператор вторичного ипотечного рынка - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у Ипотечного оператора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Ипотечный оператор выкупает у банков-кредиторов ипотечные закладные при условии поручительства за заемщиков, несущих обязательства по данным закладным. Андеррайтинг таких заемщиков проводится Ипотечным оператором. Из выкупаемых закладных формируются стандартизованные пулы закладных, которые продаются оператору вторичного ипотечного рынка - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" или формируют покрытие ценных бумаг.

Инвестор

Инвестор - юридическое или физическое лицо, инвестирующее свободные денежные средства на развитие ипотечного рынка в области путем их перечисления Ипотечному оператору, а также приобретающее эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), а также сами закладные. К их числу относятся: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и т. д.

Страховая организация

Страховая организация - уполномоченная страховая компания по Программе, имеющая лицензию, осуществляющая имущественное страхование, страхование жизни и трудоспособности заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Страхование производится в пользу выгодоприобретателя.

Страховая организация

Строительная организация - организация, осуществляющая функции заказчика и подрядчика при строительстве жилых домов. Выбор строительной организации производится Ипотечным оператором на конкурсной основе.

Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области

Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области по регистрации права собственности на приобретаемое жилье:

- обеспечивает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- является единым административным источником информации о правах собственности на жилье на территории Костромской области;

- ведет единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.

2.2. Описание организационно-финансовой модели ипотечного жилищного кредитования

Деятельность участников первичного рынка ипотечных кредитов осуществляется на основе разработанных стандартов ипотечного жилищного кредитования в Костромской области.

Стандарты ипотечного жилищного кредитования включают в себя совокупность правил и процедур, в соответствии с которыми осуществляется ипотечное кредитование в области. Ипотечный оператор адаптирует федеральные стандарты к региональным условиям, создавая соответствующую региональную инфраструктуру, нормативное обеспечение и финансовые схемы привлечения кредитных ресурсов с рынка ценных бумаг через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Источники доходов Ипотечного оператора

Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются:

- прибыль в строительстве;

- сборы за услуги, оказываемые гражданам при оформлении ипотечных жилищных кредитов;

- комиссия Ипотечного оператора, удерживаемая с платежей по ипотечным кредитам (согласно договору с ипотечным агентством) за услуги по сопровождению кредитных дел.

Данные поступления позволяют Ипотечному оператору функционировать до определенной степени автономно и реинвестировать прибыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка.

Инвестиционная деятельность в строительстве

Значительную часть средств Ипотечного оператора целесообразно направлять на строительство. На первом этапе, пока не обеспечен значительный оборот кредитов на первичном рынке на основе рефинансирования, прибыль от строительства должна покрыть наибольшую часть операционных расходов Ипотечного оператора.

Агентские услуги заемщику

Вступая в систему ипотечного жилищного кредитования, заемщик в зависимости от своей платежеспособности и необходимого жилья участвует в одной из приведенных ниже схем ипотечного кредитования.

Схема 1: ипотечное кредитование заемщиков для строительства жилья с участием банка.

Схема 2: ипотечное кредитование заемщиков приобретения жилья на первичном и вторичном рынке (приложение 1).

Заемщик заключает с Ипотечным оператором договор на оценку его кредитоспособности, который содержит условия, необходимые для сбора информации о состоянии доходов семьи заемщика, о наличии обязательств и т.д.

После прохождения оценки кредитоспособности с заемщиком заключается договор на оказание услуг, включающий элементы агентского соглашения, по которому Ипотечный оператор обязуется выполнить ряд действий от имени заемщика, связанных с оформлением и сопровождением кредитного дела (в том числе обязательства в связи с обращением взыскания), поручительством, информационным обслуживанием.

После завершения строительного цикла заемщики, приобретающие новое жилье, при участии Ипотечного оператора в режиме "единого окна" единовременно:

- регистрируют переход прав на старое и на новое жилье, кредитный договор и залог нового жилья в едином блоке;

- страхуют сделку, новое жилье и риски.

Участие Ипотечного оператора в рефинансировании ипотечных кредитов

В соответствии со стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Ипотечный оператор осуществляет деятельность по первичному рефинансированию кредиторов в ипотечном жилищном кредитовании за счет средств собственного капитала и целевых займов ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Ипотечный оператор выкупает у кредиторов ипотечные закладные при условии поручительства за заемщиков, несущих обязательства по данным закладным. Андеррайтинг таких заемщиков проводится Ипотечным оператором. Из выкупаемых закладных формируются стандартизованные пулы закладных, которые продаются ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" или формируют покрытие ценных бумаг.

Ипотечное кредитование заемщиков для строительства жилья с участием банка

В качестве первичных кредиторов в ипотечном жилищном кредитовании выступает универсальный банк.

Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, поступают на расчетный счет продавцов жилья.

Организационно-финансовая схема ипотечного кредитования включает два последовательных процесса:

- инвестиционно-строительный цикл, включающий накопление средств населения на банковском депозите, кредитование Ипотечного оператора на завершение строительства;

- кредитный цикл, включающий ипотечное кредитование, расчет за приобретаемое жилье, оформление залога и первичное рефинансирование кредита.

Инвестиционно-строительный цикл

На данном этапе происходит строительство жилья, приобретаемого ипотечными заемщиками по завершении строительства.

Ипотечный оператор совместно с другими инвесторами образует инвестиционный пул для строительства жилья в объеме 60% от его себестоимости, с доминирующим участием Ипотечного оператора. Оставшиеся 40% себестоимости строительства жилья предполагается финансировать путем привлечения кредитной линии банка.

Источник кредитной линии - средства заемщиков, накапливаемые ими на депозитном счете "до востребования" до момента внесения первоначального взноса и получения ипотечного кредита. Риск такой операции для заемщика значительно меньше, чем при непосредственном долевом участии в строительстве, в силу того, что размещенные средства могут быть изъяты в любой момент.

Заемщик обращается к Ипотечному оператору с целью улучшения жилищных условий посредством ипотечного кредитования.

Ипотечный оператор проводит предварительную квалификацию заемщика с целью оценки вероятности погашения им долгосрочного кредитного обязательства.

При положительном результате предварительной квалификации заемщик заключает с Ипотечным оператором комплексный договор на оказание услуг в программе ипотечного кредитования и оплачивает услуги по оценке его кредитоспособности и подготовке кредитного дела. Участие в программе дает заемщику право на получение ипотечного кредита под приобретение конкретного жилья в строящемся доме.

Будущий заемщик размещает собственные средства в размере не менее 30% предполагаемой стоимости приобретаемого жилья на депозитный счет "до востребования" в банке под минимальную доходность (3% годовых) и продолжает систематическое накопление средств ежемесячными взносами в объеме предполагаемых платежей по будущему ипотечному кредиту.

Для покрытия части инвестиционных затрат в строительстве необходимы денежные средства в объеме до 40% от общей себестоимости жилья. В этих целях Ипотечный оператор открывает в банке кредитную линию под минимальную процентную ставку.

В течение всего срока кредитования (около половины строительного цикла, т.е. порядка 8 месяцев) кредит обеспечен залогом прав требования Ипотечного оператора по инвестиционному договору (либо залогом объекта незавершенного строительства), стоимость которых к моменту открытия кредитной линии составляет не менее 60% от себестоимости жилья и постоянно возрастает. Сумма кредита составляет не более 2/3 от суммы произведенных инвестиций, обеспечивающих данный кредит.

Ипотечный оператор обеспечивает банку непрерывное покрытие предоставленных гражданам кредитных ресурсов, гарантируя ему, что в случае изъятия средств одним заемщиком будут привлечены средства другого участника программы.

У банка не возникает необходимости формирования из собственных средств резервов на компенсацию возможных потерь по ссудам, которые покрываются за счет временных остатков денежных средств на счетах Ипотечного оператора, а также формируемых им резервных фондов, размещаемых в банке.

Кредитная задолженность Ипотечного оператора перед банком погашается за счет средств, вырученных от реализации жилья.

Маржа банка по операциям в рамках инвестиционно - строительного цикла составит 2% годовых.

Кредитный цикл

На данном этапе происходит предоставление банком заемщику ипотечного кредита с его последующим рефинансированием.

Банк выдает заемщику ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья в объеме 30-70% от его стоимости. Срок и порядок погашения кредита, процентная ставка по кредиту определяются договором и зависят от требований инвесторов системы ипотечного кредитования. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.

Между Ипотечным оператором и банком заключается предварительный договор купли-продажи закладной, оформляемой при ипотечном жилищном кредитовании, таким образом, банку гарантируется рефинансирование выданного кредита в кратчайшие сроки.

Банк осуществляет расчет между покупателем и продавцом жилья. При этом 30% оплачивается из накопленных средств заемщика на вкладе до востребования (в счет погашения кредитной линии, предоставленной Ипотечному оператору), до 70% за счет предоставления банком ипотечного кредита.

В соответствии с предварительным договором Ипотечный оператор выкупает у банка закладную.

Банк продолжает обслуживать кредит по договору поручения с Ипотечным оператором и осуществляет расчеты между заемщиком и залогодержателем в соответствии с порядком погашения кредита, установленным кредитным договором.

Таким образом, финансовое участие банка в кредитном цикле ограничивается периодом оформления и перепродажи закладной. При этом собственные средства банка фактически не отвлекаются. Резервы на возможные потери по ссудам, как и при кредитовании строительства, формируются за счет зарезервированных средств и временных остатков на счетах Ипотечного оператора. В течение срока погашения ипотечного кредита банк получает доход от его обслуживания.

Ипотечное кредитование заемщиков для приобретения жилья на первичном и вторичном рынке

Стандартная процедура предоставления ипотечного кредита заемщику для приобретения жилья на первичном и вторичном рынке состоит из следующих основных этапов:

Первый этап. Заемщик обращается к Ипотечному оператору с целью улучшения жилищных условий посредством ипотечного кредитования. Кредитный менеджер разъясняет условия кредитования, особенности купли-продажи жилья при ипотечной сделке, предварительно рассчитывает оптимальную для клиента сумму кредита и совместно с заемщиком заполняет заявительную декларацию и заключает договор на оказание услуг. Заемщик предоставляет Ипотечному оператору оригиналы и копии документов на себя и каждого созаемщика.

Второй этап. Ипотечный оператор рассматривает кредитную заявку и проводит оценку кредитоспособности потенциального заемщика. Этот вид деятельности Ипотечный оператор осуществляет на основе договора с первичным кредитором (банком). В процессе оценки кредитоспособности заемщика Ипотечный оператор определяет его ликвидные активы (денежные средства, жилую недвижимость, находящуюся в собственности, и прочие ликвидные материальные активы), которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. Основной целью процедуры оценки кредитоспособности является установление способности заемщика вовремя погасить ипотечный кредит.

Условно весь процесс прохождения оценки кредитоспособности можно разделить на несколько стадий:

- предварительная квалификация заемщика

На основе предоставленных заемщиком сведений относительно доходов и других активов; анкетных данных; пожеланий по жилью, которое заемщик собирается приобрести, используя ипотечный кредит, производится расчет максимально возможной суммы кредита, размера ежемесячных платежей и других расходов заемщика, связанных с участием его в ипотечном кредитовании;

- оценка кредитоспособности заемщика - оценка возможности своевременно и регулярно осуществлять платежи по кредиту. Проводится на основе анализа структуры доходов и расходов заемщика (и созаемщика), оценки стабильности занятости, анализа денежных и иных материальных активов заемщика;

- оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам;

- оценка кредитной истории заемщика - оценка готовности заемщика погасить кредит, проводится на основе анализа выполнения заемщиком различных долговых обязательств, регулярности платежей по жилью, уплаты налогов и т.д.;

- оценка предмета залога - оценка достаточности стоимости закладываемого имущества для обеспечения выдаваемого кредита. Проверяется юридическая обоснованность прав собственности, соотношение стоимости имущества и суммы кредита, реальное состояние закладываемого имущества;

- проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

- принятие решения по результатам оценки кредитоспособности заемщика.

По результатам оценок, сделанных на всех этапах оценки кредитоспособности заемщика, и документальной проверки полученных данных принимается решение о возможности предоставления кредита и его размере, заемщик получает кредитное решение, и дело направляется в банк.

Третий этап. После получения кредитного решения заемщику специалисты Ипотечного оператора подбирают квартиру с помощью аккредитованных риэлторов, заказывают оценку приобретаемого жилья, а также заемщик оставляет доверенность сотрудникам Ипотечного оператора на получение от своего имени отчета об оценке и предоставлении своих интересов в управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области.

Четвертый этап. При получении отчета об оценке Ипотечный оператор совместно с банком готовит кредитные документы. В день сделки заемщик открывает счет в банке и заключает кредитный договор (договор займа). В этот же день подписывается договор купли-продажи жилья и договор ипотеки, а также заемщик вносит первоначальный взнос продавцу жилья. Сотрудник Ипотечного оператора передает документы заемщика на регистрацию.

Пятый этап. Сотрудник Ипотечного оператора получает от имени заемщика в управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области свидетельство на право собственности, на основании которого готовятся информационный расчет и договор комбинированного ипотечного страхования. Затем заемщик получает в банке кредит путем перечисления денежных средств на открытый предварительно счет, после чего заемщик делает распоряжение о переводе денег продавцу жилья.

Описанная выше стандартная процедура предоставления ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке может видоизменяться для различных вариантов инвестирования и различных категорий граждан.

2.3. Основные стандарты и требования к ипотечным жилищным кредитам и займам

Методика предоставления ипотечных жилищных кредитов и займов, разработанная в Программе, основана на законности и обеспечении возвратности кредитов и займов.

Основные требования:

- кредиты и займы платежа предоставляются на срок до 30 лет;

- сумма кредита и займа определяется Ипотечным оператором, согласно установленным условиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", и может составлять до 70 процентов стоимости приобретаемого жилья (предмета залога), а остальная сумма (не менее 30 процентов) - собственные средства заемщика;

- сумма кредита (займа) и проценты по нему, а также займ выплачиваются в форме ежемесячного платежа. Процентная ставка по кредиту, займу не должна превышать ставки, установленной Ипотечным оператором на момент выдачи кредита (займа);

- приобретенное в кредит (заем) жилье служит обеспечением по возврату кредита (передается в залог кредитору), и в случае неисполнения заемщиком своих обязательств на него может быть обращено взыскание с последующей реализацией для погашения долга перед кредитором;

- оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику;

- переданное в ипотеку жилье не должно быть обременено предшествующими обязательствами по ипотеке;

- приобретенное за счет средств кредита жилье должно быть использовано исключительно для проживания; ипотечный кредит на готовое жилье выдается только после регистрации (в установленном законодательством порядке) договора купли-продажи жилья, заключаемого между заемщиком и продавцом жилья.

2.4. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования

Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья или предоставляющие займ в рамках долгосрочной ипотечной программы, обязаны использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Страхование при ипотечном кредитовании осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании являются:

имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью приобретателя жилья (заемщика) - личное страхование;

имущественные интересы, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом - имущественное страхование.

Заемщик является страхователем по договору страхования, осуществляемого за счет его средств. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования является кредитор, предоставивший кредит или заем на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя переходят к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения должна быть не меньше обязательств по основному договору, обеспеченному ипотекой.

Срок действия договора страхования должен быть не менее срока кредитования или займа либо должен заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением.

Кредитор осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющихся обеспечением по ипотечному кредиту или займу.

2.5. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства кредитора, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать особенность и специфику целей, для которых оценка производится.

Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную недвижимость, прежде всего как обеспечение возвратности предоставляемых заемщику средств или займа по договору купли-продажи, обремененному ипотекой.

Оценка жилого помещения должна определять величину рыночной стоимости на текущий момент с учетом долгосрочного характера основного обязательства.

Кредитор на основе оценки, предоставленной оценщиком, определяет достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита или займа.

2.6. Государственная поддержка граждан в ипотечном жилищном кредитовании

Право на государственную поддержку в ипотечном жилищном кредитовании имеют граждане, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на финансирование строительства или приобретение жилья с помощью бюджетных средств.

Государственная поддержка граждан в ипотечном жилищном кредитовании осуществляется путем предоставления за счет бюджетных средств субсидий заемщикам в соответствии с действующим законодательством.

Информация об изменениях:

Постановлением администрации Костромской области от 19 апреля 2011 г. N 126-а в главу 3 настоящей Программы внесены изменения

См. текст главы в предыдущей редакции

3. Ресурсное обеспечение Программы

Финансирование Программы осуществляется из:

- бюджетных средств, предусмотренных областной адресной инвестиционной программой;

- средств бюджета муниципальных образований области, участвующих в реализации Программы;

- средств граждан-участников ипотечного жилищного кредитования;

- средств кредитных организаций (банков), участвующих в реализации Программы и предоставляющих кредиты за счет собственных средств;

- средств инвесторов.

Финансирование программы может осуществляться за счет рефинансирования кредиторов через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов) через операторов вторичного рынка.

4. Организационное и информационное обеспечение Программы

В целях реализации социально значимой для области Программы ипотечного жилищного кредитования необходимо взаимодействие всех органов исполнительной власти Костромской области, направленное на организацию следующих мероприятий:

- формирование инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования, создав, в первую очередь Ипотечного оператора;

- ознакомление населения Костромской области с системой предоставления ипотечных кредитов посредством освещения в СМИ ((реклама на ТВ, обучающие семинары, консультации, рекламные буклеты);

- рекомендация органам местного самоуправления воздействовать на стимулирование спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств муниципальных образований, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- разработка и принятие нормативной базы о предоставлении государственных гарантий и льгот участникам Программы;

- сотрудничество с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". По факту учреждения Ипотечного оператора администрация Костромской области инициирует заключение Соглашения о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между администрацией Костромской области, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и Ипотечным оператором. Целью Соглашения является организация рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в Костромской области.

- разработка и утверждение нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на жилое помещение, обремененное ипотекой, в том числе по формированию фонда жилья для временного поселения;

- формирование нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность органов опеки и попечительства при решении вопросов, возникающих в процессе ипотечного кредитования;

- обеспечение сокращения сроков регистрации договоров купли-продажи и ипотеки жилья в управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области, осуществляющей регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- определение особенности регистрации граждан и членов их семей в жилых помещениях, приобретенных на кредитные средства или с рассрочкой платежа;

- приобретение автоматизированной системы управления процессами ипотечного жилищного кредитования.

В качестве важнейшего мероприятия для создания единого рынка ипотечного кредитования создать единую информационную систему, обеспечивающую связь региональных рынков. Для реализации этой цели создать на базе Ипотечного оператора информационный центр, основными направлениями деятельности которого будут являться:

- разработка и обслуживание областных информационно-поисковых систем, позволяющих вести учет, хранение и обработку баз данных о потребностях лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- организация информационного обмена, позволяющего утвердить единые стандарты ведения учета предоставления ипотечных кредитов, что немаловажно для рефинансирования ипотечных кредитов с участием операторов вторичного рынка жилья;

- создание всеохватывающей информационной системы, пользователями которой будут являться жители области. Она должна способствовать решению проблем реализации Программы, а именно:

- своевременное обеспечение достоверной, полной и понятной информацией по условиям и процессу предоставления ипотечных жилищных кредитов и рассрочке приобретения жилья;

- оказание консультационных услуг;

- координация и обмен информацией на межрегиональном уровне;

- информирование населения об итогах реализации Программы.

5. Ожидаемый результат

Ожидаемые результаты от осуществления Программы целесообразно разделить на экономические и социальные.

К экономическим можно отнести следующие:

- повышение инвестиционной привлекательности жилищной сферы Костромской области создает необходимые предпосылки для вовлечения в реальный сектор экономики дополнительные источники инвестиций, которые не задействованы в Костромском регионе;

- создаются предпосылки для осуществления нового направления жилищной политики, направленной на стимулирование населения к накоплению денежных средств для приобретения жилья;

- увеличивается платежеспособность граждан, что делает приобретение жилья доступным для основной части населения области.

К социальным следует отнести следующие:

- населению предоставляется дополнительная возможность улучшить свои жилищные условия, что позволит снизить социальную напряженность в области;

- вследствие дополнительного инвестирования отраслей, участвующих в реализации Программы, увеличивается предложение на рынке труда путем организации дополнительных рабочих мест.

Приложение 1

Схема взаимодействия основных участников рынка ипотечного
жилищного кредитования

                                    /----------------\

                                    |Правительство РФ|

                                    \----------------/

                                       |          |

                              Уставный |          |Гарантии

                              капитал  |          |

 /-----------------\                   |          |

 |Институциональные|                   |          |

 |   инвесторы     |  Инвестиции/----------------------------\ Инвестиции /-------------\

 |(Пенсионный фонд |------------|ОАО "Агентство по ипотечному|------------|Корпоративные|

 | РФ,внебюджетные |  Ипотечные |   жилищному кредитованию"  |  Ипотечные |  инвесторы  |

 |  фонды, ПИФЫ)   |   ценные   \----------------------------/   ценные   \-------------/

 \-----------------/   бумаги          |           |             бумаги

                                       |           |

                                       |Деньги     |Закладные

 /---------------\              /--------------------\           /-------------\

 |Уполномоченные |              | Ипотечный оператор |           |Администрация|

 | строительные  |--------------|  ОАО "Костромское  |-----------| Костромской |

 |  компании     |              |ипотечное агентство"|           |    области  |

 \---------------/              |--------------------/           \-------------/

 /---------------\              ||                |        Функции:

 |Уполномоченные |              ||                |        - взаимодействие с населением;

 | риэлторские   |--------------||                |        - проведение консультаций,

 |  компании     |              ||                |        сбор заявок на ипотечное

 \---------------/              ||                |        кредитование;

 /---------------\              ||                |        - формирование кредитного дела;

 |Уполномоченные |              ||                |        - оценка платежеспособности

 |  оценочные    |--------------||                |        клиентов и жилого помещения

 |   компании    |              ||                |        (андеррайтинг);

 \---------------/              ||                |        - вынесение кредитного решения.

 /---------------\              ||                |

 |Уполномоченные |--------------/|                |

 |  страховые    |               |                |

 |  компании     |               |     Выдача     |

 \---------------/ /--------------\  ипотечного/-----------------\

                   |Уполномоченный|    кредита |     Заемщик     |

                   |    банк      |------------|(физические лица)|

                   \--------------/            \-----------------/

                                     Оформление     |     |

                                   договора займа   |     |

                                    и договора об   |     | Жилье

                                      ипотеке       |     |

                                                    |     |

                                     Заключение /--------------\

                                      договора  |Продавец жилья|

                                   купли-продажи\--------------/