Раздел II. Общая характеристика текущего состояния сферы развития жилищного строительства на территории Костромской области (п.п. 11 - 36)

Раздел II. Общая характеристика текущего состояния сферы развития жилищного строительства на территории Костромской области

11. Общий объем жилищного фонда в Костромской области по состоянию на 1 января 2013 года составляет 16 933,4 тыс. кв. м жилья. Количество жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) составляет 339 тыс. единиц.

12. Анализ состояния жилищного фонда Костромской области показывает высокую степень его износа.

По состоянию на 1 января 2013 года площадь ветхого и аварийного жилья в Костромской области составляет 617,7 тыс. кв. м жилья, или 3,6 процентов от всего жилищного фонда области.

В соответствии с региональными адресными программами переселения граждан из аварийного жилищного фонда 2008 - 2011 годов переселено 2 272 человека из 940 помещений площадью 35,3 тыс. кв м, снесено 220 аварийных домов.

Общий объем финансовых затрат на реализацию мероприятий составил 1 014,9 млн. рублей.

13. Существенной проблемой, препятствующей современному развитию жилищного строительства на территории Костромской области, является низкая энергетическая эффективность эксплуатации существующего жилищного фонда.

Низкое качество и надежность услуг по энергоснабжению жилищного фонда объясняется низкой платежной дисциплиной потребителей энергоресурсов, обусловленной дезорганизацией хозяйственного механизма.

Плохое состояние систем отопления, отсутствие приборов учета по воде и теплу обуславливают низкую эффективность использования энергии населением.

Высокая степень износа внутридомовых систем энергоснабжения (занос отложениями труб, отопительной аппаратуры, арматуры) приводит к частым отказам, повреждениям и необоснованно завышенным расходам энергоносителей.

14. Обеспеченность жильем на душу населения на 1 января 2013 года составляет 25,7 кв. м жилья - 11 место среди регионов Центрального федерального округа.

15. В 2013 году в Костромской области было введено в эксплуатацию 228,5 тыс. кв. м жилья (что на 11,6 процентов больше, чем в 2012 году), из них индивидуальными застройщиками 86,4 тыс. кв. м (на 80,6 процентов больше, чем в 2012 году).

Динамика ввода жилья в Костромской области представлена в таблице N 1.

Таблица N 1

Ввод в действие жилых домов
в Костромской области в 1995 - 2013 годах (тыс. кв. м)

	1995	2000	2005	2010	2011	2012	2013
Введено в действие жилых домов, тыс. кв. м	162,1	157,1	116,7	151,4	156,4	204,7	228,5
в т.ч. ИЖС, тыс. кв. м	27	33,7	60,8	74,3	77,1	86,4	156,1

16. За 2011 - 2013 годы отмечается рост ипотечного кредитования. За указанный период населению Костромской области выдано 9 353 ипотечных жилищных кредитов на сумму 8 459,4 млн. рублей, в том числе:

2011 год - 2451 кредит на сумму 1 769,4 млн. рублей;

2012 год - 3219 кредитов на сумму 2 903,0 млн. рублей;

2013 год - 3683 кредита на сумму 3 787,0 млн. рублей.

17. Организация системы ипотечного кредитования в Костромской области осуществлялась в рамках постановления администрации Костромской области от 8 июня 2006 года N 16 "О Программе ипотечного жилищного кредитования Костромской области".

Ее итогом стало создание в регионе ОАО "Костромской ипотечный оператор".

Минимальный размер уставного капитала регионального оператора, наличие соучредителей не позволили стать ОАО "Костромской ипотечный оператор" полноценным региональным оператором ипотечного кредитования и решать задачи в сфере жилищной политики региона в полном объеме.

Информация об изменениях:

Постановлением администрации Костромской области от 25 августа 2015 г. N 307-а в пункт 18 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

18. В настоящее время на территории Костромской области выполняются мероприятия по оказанию государственной поддержки (в соответствии с действующим федеральным и региональным законодательством) молодым и многодетным семьям, позволяющие использовать предоставленные средства для погашения взятых ипотечных кредитов.

В 2013 году мерами государственной поддержки на указанные цели воспользовались:

в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (выделение средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий) - 1 815 семей;

в соответствии постановлением администрации Костромской области от 19 апреля 2011 года N 125-а "Об областной целевой программе "Обеспечение жильем молодых семей на 2011 - 2013 годы" - 10 семей;

в соответствии с Законом Костромской области от 5 октября 2007 года N 197-4-ЗКО "О социальной выплате на приобретение (строительство) жилого помещения семьям (одиноким родителям) при рождении (усыновлении, удочерении) третьего или последующего ребенка" - 209 семей.

В результате реализации постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2011 года N 1177 "О порядке предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение части затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита (займа)" 32 молодых учителя общеобразовательных учреждений области приняли участие в программе льготного ипотечного кредитования и приобрели жилье.

Предоставляемые меры государственной поддержки не обеспечивали в полной мере спрос на жилье семей со средними и умеренными доходами.

19. На конец 2012 года на учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся состояло 19 193 семьи.

20. Ежегодное количество семей, улучшающих жилищные условия за счет государственной поддержки в 2011 году составило 1 462 семьи (7,7 процентов от числа очередников), в 2012 году - 1 178 семей (6,1 процентов от числа очередников).

Анализ форм приобретения жилья в 2012 году показал, что 58,4 процента семей из указанного выше числа приобрели жилье в рамках жилищных программ и мероприятий, реализуемых в Костромской области, 41,6 процента по социальному найму и 4 процента в рамках ипотечного кредитования. Только 18,8 процентов семей приобрели жилье на первичном рынке.

21. Важной проблемой в сфере обеспечения населения Костромской области жильем является предоставление жилья в социальный наем малоимущим гражданам. Обязательства по предоставлению жилья социального использования по состоянию на конец 2012 года имеются перед 13,7 тыс. граждан. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем.

С учетом сложившегося на конец 2012 года количества граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, потребность в строительстве социального жилья составляет 998,7 тыс. кв. метров жилья.

22. Из имеющегося жилищного фонда Костромской области: 14 393,4 тыс. кв. м (85,3 процента) находятся в частной собственности, 13 614,5 тыс. кв. м (80,4 процентов) находятся в собственности граждан. Таким образом, частный жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, который может быть ими использован для сдачи в аренду, составляет 705,3 тыс. кв. м (4,2 процента от общей площади жилищного фонда). Эти данные свидетельствуют об отсутствии цивилизованного рынка арендного жилья.

Потенциальными потребителями услуг по аренде жилья могут быть:

молодые семьи, не имеющие возможности и (или) желания приобретать жилье;

мобильное работающее население: менеджеры, специалисты, привлекаемые при создании новых производств;

специалисты, работающие в учреждениях социальной сферы Костромской области;

семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но не имеющие возможности участия в государственных программах, собственных средств и достаточных доходов для получения ипотечных кредитов.

23. В настоящее время существует ряд факторов, препятствующих развитию бизнеса по сдаче в аренду жилья:

1) высокий уровень рентабельности в сфере строительства жилья (30 процентов). Застройщик за 1,5 - 3 года получает полный оборот вложенных средств от реализации жилья и прибыль. При строительстве жилья для сдачи в аренду окупаемость проекта будет составлять 15 и более лет с рентабельностью (10 процентов) в 3 раза ниже, чем при продаже квартир;

2) высокая стоимость кредитных ресурсов, привлекаемых для строительства жилья. Ставка кредитования составляет около 18 процентов годовых, такие значительные средства невозможно привлекать на длительный срок;

3) отсутствие практики управления многоквартирными домами, квартиры в которых сдаются в аренду. Правовая неопределенность вопросов выселения жителей в случаях нарушения условий эксплуатации и (или) оплаты наемного жилья.

24. В условиях сохранения значительного уровня естественной убыли населения (за 2012 год - 2099 человек), имея режим воспроизводства, характеризующийся превышением уровня смертности над уровнем рождаемости, регион нуждается в притоке населения извне для компенсации потерь трудоспособного населения. Вместе с тем миграционная обстановка в Костромской области остается отрицательной: по данным органов статистики на протяжении последних лет отмечается миграционная убыль населения на уровне 20 человек на 10 000 населения в 2011 - 2012 годах. Костромская область одна из немногих регионов Центрального федерального округа, имеющих миграционную убыль. Большинство выбывших - трудоспособное население в возрасте 17 - 40 лет - потенциальные инвесторы арендного жилья.

25. Администрацией Костромской области в рамках деятельности Совета по привлечению инвестиций и улучшению инвестиционного климата Костромской области проводится целенаправленная работа по привлечению инвестиций в экономику региона.

Перечень наиболее крупных инвестиционных проектов представлен в таблице N 2.

Таблица N 2

Перечень
наиболее крупных инвестиционных проектов, реализуемых на территории Костромской области

Инвестиционный проект	Инвестор	Срок реализации	Место реализации	Количество планируемых к созданию рабочих мест
Создание подразделения по производству 8,5 тыс. тонн полиэстеровой ленты в год	ООО "Волга-Страп"	2013 - 2022 годы	г. Кострома	40 мест
Организация производства труб среднего диаметра	ОАО "Газпромтрубинвест"	2012 - 2026 годы	г. Волгореченск	560 мест
Организация производства буровых установок	ООО "НОВ-Кострома"	2012 - 2018 годы	г. Волгореченск	300 мест
Организация производства деталей цилиндропоршневой группы	ЗАО "Костомской# завод автокомпонентов"	2012 - 2020 годы	г. Кострома	620 мест
Организация производства бумажных изделий хозяйственно-бытового и санитарно-гигиенического назначения	ООО "Восход"	2011 - 2020 годы	г. Кострома	239 мест
Создание лесоперерабатывающего предприятия по производству пиллет	ООО "РусГран - Кострома"	2013 - 2020 годы	Галичский муниципальный район	40 мест
Строительство завода по производству итальянских сыров	ООО "Фромаджерия"	2013 - 2019 годы	г. Волгореченск	22 места
Организация цементного производства	ОАО "Московский индустриальный банк" (соглашение о намерениях)	2014 - 2020 годы	Солигалический муниципальный район	800 мест

Ввиду роста производства предприятия заинтересованы в развитии рынка арендного жилья, так как это снимет большую часть проблем, связанных с обеспечением работников компании доступным жильем и созданием благоприятных условий для жизни.

В то же время опрос инвесторов, экспертов, представителей бизнеса свидетельствует о возможности возникновения острой проблемы по обеспечению новых производств высококвалифицированными кадрами.

Источниками комплектования новых производств высококвалифицированными специалистами могут быть специалисты, привлеченные из других регионов, молодые специалисты, проживающие на территории Костромской области, а также участники государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 2006 года N 637, и государственной программы Костромской области "Оказание содействия добровольному переселению в Костромскую область соотечественников, проживающих за рубежом, на 2013 - 2018 годы", утвержденной постановлением администрации Костромской области от 27 августа 2013 года N 344-а "Об утверждении государственной программы Костромской области "Оказание содействия добровольному переселению в Костромскую область".

26. Средняя цена одного квадратного метра жилья на конец 2013 года на первичном рынке составила 32 474 рублей, на вторичном рынке - 40 454,7 рублей, при установленном Министерством регионального развития Российской Федерации уровне ценовой доступности - 29 150 рублей за квадратный метр жилых помещений. Существенен дисбаланс между стоимостью приобретения "старого" и "нового" жилья. В 2011 - 2012 годах наблюдается рост цен на рынке жилья Костромской области.

Динамика индексов цен на рынке жилья в Костромской области представлена в таблице N 3.

Таблица N 3

Динамика индексов цен
на рынке жилья в Костромской области в 2000 - 2013 годах

	2000	2005	2010	2011	2012	2013
Первичный рынок	103,5	114,5	93,8	97,4	105,8	103,9
Вторичный рынок	105,6	116,5	97,5	111,1	109,5	102,6

Информация об изменениях:

Постановлением администрации Костромской области от 31 марта 2017 г. N 107-а в пункт 27 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

27. Основной задачей на пути снижения стоимости продажи жилья является стимулирование строительства жилья экономического класса - строительство малоэтажных и многоквартирных жилых домов, отвечающих стандартам и требованиям, определенным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 ноября 2016 года N 800/пр "Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса".

28. Рост стоимости строительства является основным фактором увеличения цен на первичном рынке жилья.

Одним из факторов увеличения стоимости строительства является удорожание строительно-монтажных работ и строительных материалов и конструкций, используемых строительными организациями для основного производства.

В 2011 - 2013 годах цены на строительную продукцию увеличились в среднем в 1,1 раза.

29. Развитие стройиндустрии и промышленности строительных материалов является существенным фактором развития экономики, строительного комплекса и социальной сферы Костромской области.

Промышленность строительных материалов Костромской области обеспечивает потребности строительного комплекса в полном объеме - по бетону, раствору, бетонным и железобетонным конструкциям, стеновым материалам, материалам мягким кровельным. Полностью потребности области покрываются импортом из других регионов Российской Федерации и стран ближнего и дальнего зарубежья в следующих материалах и изделиях: портландцемент, белый и цветные цементы, стальная арматура для железобетонных изделий, профильная и листовая сталь, стекло оконное и витринное, изделия теплоизоляционные на основе минерального волокна, керамические и керамогранитные плиты для отделки стен и устройства полов, огнеупорные и кислотоупорные материалы и изделия, керамические санитарно-технические изделия, полимерные отделочные материалы и изделия, акустические плиты, пигменты.

В Костромской области из-за недостатка или отсутствия сырьевых ресурсов не производятся такие строительные материалы, как цемент, асбестоцемент, профильная, листовая и арматурная сталь, стекло, ряд других. Ввоз в область значительных объемов строительных материалов и изделий приводит к удорожанию строящихся зданий и сооружений.

30. На современном этапе развития Костромской области особую остроту приобретает проблема обеспечения отраслей и секторов региональной экономики (прежде всего - базовых) квалифицированными кадрами. Это обусловлено тем, что состояние трудовых ресурсов и системы профессионального образования Костромской области не отвечает требованиям растущей экономики, не обеспечивает, а затрудняет достижение стратегических ориентиров социально-экономического развития региона.

В 2013 году образовательные организации подготовили 464 специалиста строительного профиля. Потребность в кадрах рабочих специальностей в 2013 году составила 873 человека.

Учитывая прогнозируемое наращивание объемов вводимого жилья, необходимость проектирования и строительства объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерной инфраструктуры на участках жилой застройки, ожидается увеличение количества мест для обучения по основным строительным специальностям в образовательных организациях Костромской области.

31. Реализация на территории региона приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", областной целевой программы "Жилище" на 2006 - 2010 годы, утвержденной постановлением Костромской областной Думы от 8 ноября 2006 года N 1070, а затем областной целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области на 2011 - 2015 годы", утвержденной постановлением администрации Костромской области от 7 июня 2011 года N 211-а "Об областной целевой программе "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области в 2011 - 2015 годах", оказали положительное влияние на развитие жилищного строительства, выразившееся в ежегодном росте годового показателя ввода жилья (таблица N 1).

Кроме того, были созданы стратегические ориентиры территориального развития региона, и входящих в его состав муниципальных образований, основанные на принятии всех необходимых документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Был закреплен переход от освоения земельных участков "точечной застройкой" к реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (микрорайон "Венеция", микрорайон "Жужелино", микрорайон "Новый город" и др.). Созданы законодательные и организационные меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров. В рамках федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675 и федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года N 1050, областной целевой программы "Жилище" на 2006 - 2010 годы, утвержденной постановлением Костромской областной Думы от 8 ноября 2006 года N 1070, областной целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области на 2011 - 2015 годы", утвержденной постановлением администрации Костромской области от 7 июня 2011 года N 211-а "Об областной целевой программе "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области в 2011 - 2015 годах", реализованы меры государственной поддержки в улучшении жилищных условий молодых и многодетных семей, ветеранов Великой Отечественной Войны, военнослужащих и других категорий.

При этом рост цен на рынке жилья, повышение спроса на ипотечные жилищные кредиты свидетельствуют о том, что объем вводимого жилья на территории Костромской области не удовлетворяет потребность в жилье со стороны населения, в том числе нуждающихся категорий граждан.

32. Существующие в настоящий момент барьеры на пути развития инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере должны быть минимизированы.

Несмотря на соблюдение сроков, установленных административными регламентами, длительность предоставления одних и тех же процедур в разрезе муниципалитетов очень различна. В одних муниципальных образованиях Костромской области (Антроповский, Вохомский, Кадыйский районы, городской округ город Волгореченск и др.) акт выбора земельного участка утверждается за 3 дня, а в некоторых (городские округа Кострома, Буй, Парфеньевский район) - в соответствии с административными регламентом - за 14 дней.

В итоге в одних муниципальных образованиях земельный участок (с предварительным согласованием) предоставляется за 40 - 50 дней (городской округ Волгореченск, Антроповский, Кадыйский, Судиславский, Солигаличский районы), а другие за 120 - 130 дней (городской округ Кострома, Октябрьский, Нерехтский районы).

Аналогичная ситуация и с проведением процедур, связанных с получением разрешения на строительство: градостроительный план земельного участка одни выполняют за 10 - 15 дней (городской округ Волгореченск, Антроповский, Вохомский, Кадыйский районы), другие (г. Кострома, г. Нерехта и Нерехтский район и др.) - за 30 дней, выдача разрешения на строительство также осуществляется от 3 до 10 дней.

33. Отсутствие земельных участков для массового жилищного строительства, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, эффективных механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство объектов, а также обременительные для застройщика условия присоединения к системам коммунальной инфраструктуры являются существенным препятствием для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

Всего за 2011 - 2013 годы на территории Костромской области предоставлено в собственность и в аренду гражданам и юридическим лицам для жилищного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство и комплексное освоение в целях жилищного строительства, 1 448 земельных участков общей площадью 187,6 га, в том числе для индивидуального жилищного строительства - 1 351 земельный участок (93 процента от общего количества земельных участков, предоставленных для жилищного строительства) общей площадью 138,4 га (74 процента от общей площади земельных участков, предоставленных для жилищного строительства). При этом ежегодно в органы местного самоуправления поступает около 1 000 заявлений граждан на предоставление земельного участка под строительство индивидуального жилого дома. Данный факт обуславливает необходимость опережающего формирования земельных участков в границах населенных пунктов или поиск новых площадок для дальнейшего их формирования и предоставления гражданам - заявителям.

Иная ситуация происходит в городах и крупных районных центрах, где ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан.

Это требует вовлечения в оборот новых земель из пригородной зоны, как правило, земель сельскохозяйственного назначения. Проблема усугубляется еще и фактором инфраструктурной неразвитости малых городов и поселений, которая ведет к миграции населения в крупные города.

Выход на освоение площадок в пригородной зоне порождает, прежде всего, инфраструктурные проблемы - необходимо решение вопросов подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а следовательно, снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации.

Эти же факторы сдерживают и застройку территорий, которые были в последние годы включены в границу населенных пунктов Костромской области с целью дальнейшего развития строительства. Но помимо отсутствия технической и финансовой возможности обеспечить новые территории коммуникациями, отсутствует как таковой и системный контроль за использованием земель на уровне органов местного самоуправления.

В целях формирования организованной системы контроля за использованием земель в соответствии с Методическими рекомендациями по разработке региональных программ развития жилищного строительства, утвержденными Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 мая 2013 года N 180/ГС, департаментом строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области составлен и регулярно актуализируется региональный адресный перечень земельных участков, включающий по состоянию на 1 января 2014 года 147 земельных участков площадью более 1 850 га.

С учетом ежегодной корректировки настоящей Программы региональный адресный перечень земельных участков подлежит уточнению. Включенные в региональный адресный перечень земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, также будут корректироваться с участием Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства при принятии Правительственной комиссией соответствующих решений по конкретным участкам (порядок, сроки и форма составления таких графиков установлены Соглашением, заключенным между Костромской областью и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства).

34. Разработка документации по планировке территории находится в полномочиях органов местного самоуправления, которым для создания качественной градостроительной документации необходима методическая и финансовая помощь. На территориях муниципальных образований Костромской области имеются земельные участки, пригодные для жилищного строительства, но не осваиваемые в связи с отсутствием бюджетных средств на разработку документации по планировке территории.

Подготовка данных проектов позволит определить территории общего пользования и участки для коммерческого использования, границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства.

35. Необходимость разработки и реализации Программы обусловлена:

1) социально-экономической остротой проблемы;

2) потребностью в создании комфортной среды проживания населения, трудовых ресурсов, обеспечивающих эффективное решение стратегических задач социально-экономического развития региона;

3) необходимостью привлечения к решению проблемы исполнительных органов государственной власти Костромской области, органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Костромской области, хозяйствующих субъектов и частных инвесторов.

36. Исходя из задач государственной жилищной политики на ближайший период и долгосрочную перспективу необходимо провести комплекс взаимоувязанных мероприятий, которые предусматривается осуществлять на территории муниципальных образований Костромской области. Перечень муниципальных образований Костромской области, на территории которых планируется реализация программных мероприятий, определен на основании предложений муниципальных образований Костромской области и представлен в приложении N 21 к Программе.

Указанный Перечень муниципальных образований Костромской области, на территории которых планируется реализация программных мероприятий, составлен на основании:

схемы территориального планирования Костромской области, утвержденной постановлением администрации Костромской области от 10 октября 2011 года N 372-а "Об утверждении Схемы территориального планирования Костромской области";

схем территориального планирования муниципальных районов, утвержденных Собраниями депутатов муниципальных районов Костромской области;

генеральных планов городских округов утвержденных решениями Думы городских округов Костромской области;

генеральных планов городских и сельских поселений, утвержденных решениями Советов депутатов сельских поселений муниципальных районов Костромской области.