Раздел II. Общая характеристика текущего состояния сферы развития жилищного строительства на территории Костромской области (п.п. 11 - 36)

Раздел II. Общая характеристика текущего состояния сферы развития жилищного строительства на территории Костромской области

11. Общий объем жилищного фонда в Костромской области по состоянию на 1 января 2013 года составляет 16 933,4 тыс. кв. м жилья. Количество жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) составляет 339 тыс. единиц.

12. Анализ состояния жилищного фонда Костромской области показывает высокую степень его износа.

По состоянию на 1 января 2013 года площадь ветхого и аварийного жилья в Костромской области составляет 617,7 тыс. кв. м жилья, или 3,6 процентов от всего жилищного фонда области.

В соответствии с региональными адресными программами переселения граждан из аварийного жилищного фонда 2008 - 2011 годов переселено 2 272 человека из 940 помещений площадью 35,3 тыс. кв м, снесено 220 аварийных домов.

Общий объем финансовых затрат на реализацию мероприятий составил 1 014,9 млн. рублей.

13. Существенной проблемой, препятствующей современному развитию жилищного строительства на территории Костромской области, является низкая энергетическая эффективность эксплуатации существующего жилищного фонда.

Низкое качество и надежность услуг по энергоснабжению жилищного фонда объясняется низкой платежной дисциплиной потребителей энергоресурсов, обусловленной дезорганизацией хозяйственного механизма.

Плохое состояние систем отопления, отсутствие приборов учета по воде и теплу обуславливают низкую эффективность использования энергии населением.

Высокая степень износа внутридомовых систем энергоснабжения (занос отложениями труб, отопительной аппаратуры, арматуры) приводит к частым отказам, повреждениям и необоснованно завышенным расходам энергоносителей.

14. Обеспеченность жильем на душу населения на 1 января 2013 года составляет 25,7 кв. м жилья - 11 место среди регионов Центрального федерального округа.

15. В 2013 году в Костромской области было введено в эксплуатацию 228,5 тыс. кв. м жилья (что на 11,6 процентов больше, чем в 2012 году), из них индивидуальными застройщиками 86,4 тыс. кв. м (на 80,6 процентов больше, чем в 2012 году).

Динамика ввода жилья в Костромской области представлена в таблице N 1.

Таблица N 1

Ввод в действие жилых домов
в Костромской области в 1995 - 2013 годах (тыс. кв. м)

	1995	2000	2005	2010	2011	2012	2013
Введено в действие жилых домов, тыс. кв. м	162,1	157,1	116,7	151,4	156,4	204,7	228,5
в т.ч. ИЖС, тыс. кв. м	27	33,7	60,8	74,3	77,1	86,4	156,1

16. За 2011 - 2013 годы отмечается рост ипотечного кредитования. За указанный период населению Костромской области выдано 9 353 ипотечных жилищных кредитов на сумму 8 459,4 млн. рублей, в том числе:

2011 год - 2451 кредит на сумму 1 769,4 млн. рублей;

2012 год - 3219 кредитов на сумму 2 903,0 млн. рублей;

2013 год - 3683 кредита на сумму 3 787,0 млн. рублей.

Информация об изменениях:

Пункт 17 изменен с 20 февраля 2018 г. - Постановление администрации Костромской области от 19 февраля 2018 г. N 44-а

См. предыдущую редакцию

17. Организация системы ипотечного кредитования в Костромской области осуществлялась в рамках постановления администрации Костромской области от 8 июня 2006 года N 16 "О Программе ипотечного жилищного кредитования Костромской области".

Ее итогом стало создание в регионе АО "Костромской ипотечный оператор".

Минимальный размер уставного капитала регионального оператора, наличие соучредителей не позволили стать АО "Костромской ипотечный оператор" полноценным региональным оператором ипотечного кредитования и решать задачи в сфере жилищной политики региона в полном объеме.

Информация об изменениях:

Постановлением администрации Костромской области от 25 августа 2015 г. N 307-а в пункт 18 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

18. В настоящее время на территории Костромской области выполняются мероприятия по оказанию государственной поддержки (в соответствии с действующим федеральным и региональным законодательством) молодым и многодетным семьям, позволяющие использовать предоставленные средства для погашения взятых ипотечных кредитов.

В 2013 году мерами государственной поддержки на указанные цели воспользовались:

в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (выделение средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий) - 1 815 семей;

в соответствии постановлением администрации Костромской области от 19 апреля 2011 года N 125-а "Об областной целевой программе "Обеспечение жильем молодых семей на 2011 - 2013 годы" - 10 семей;

в соответствии с Законом Костромской области от 5 октября 2007 года N 197-4-ЗКО "О социальной выплате на приобретение (строительство) жилого помещения семьям (одиноким родителям) при рождении (усыновлении, удочерении) третьего или последующего ребенка" - 209 семей.

В результате реализации постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2011 года N 1177 "О порядке предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение части затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита (займа)" 32 молодых учителя общеобразовательных учреждений области приняли участие в программе льготного ипотечного кредитования и приобрели жилье.

Предоставляемые меры государственной поддержки не обеспечивали в полной мере спрос на жилье семей со средними и умеренными доходами.

19. На конец 2012 года на учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся состояло 19 193 семьи.

20. Ежегодное количество семей, улучшающих жилищные условия за счет государственной поддержки в 2011 году составило 1 462 семьи (7,7 процентов от числа очередников), в 2012 году - 1 178 семей (6,1 процентов от числа очередников).

Анализ форм приобретения жилья в 2012 году показал, что 58,4 процента семей из указанного выше числа приобрели жилье в рамках жилищных программ и мероприятий, реализуемых в Костромской области, 41,6 процента по социальному найму и 4 процента в рамках ипотечного кредитования. Только 18,8 процентов семей приобрели жилье на первичном рынке.

21. Важной проблемой в сфере обеспечения населения Костромской области жильем является предоставление жилья в социальный наем малоимущим гражданам. Обязательства по предоставлению жилья социального использования по состоянию на конец 2012 года имеются перед 13,7 тыс. граждан. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем.

С учетом сложившегося на конец 2012 года количества граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, потребность в строительстве социального жилья составляет 998,7 тыс. кв. метров жилья.

22. Из имеющегося жилищного фонда Костромской области: 14 393,4 тыс. кв. м (85,3 процента) находятся в частной собственности, 13 614,5 тыс. кв. м (80,4 процентов) находятся в собственности граждан. Таким образом, частный жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, который может быть ими использован для сдачи в аренду, составляет 705,3 тыс. кв. м (4,2 процента от общей площади жилищного фонда). Эти данные свидетельствуют об отсутствии цивилизованного рынка арендного жилья.

Потенциальными потребителями услуг по аренде жилья могут быть:

молодые семьи, не имеющие возможности и (или) желания приобретать жилье;

мобильное работающее население: менеджеры, специалисты, привлекаемые при создании новых производств;

специалисты, работающие в учреждениях социальной сферы Костромской области;

семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но не имеющие возможности участия в государственных программах, собственных средств и достаточных доходов для получения ипотечных кредитов.

23. В настоящее время существует ряд факторов, препятствующих развитию бизнеса по сдаче в аренду жилья:

1) высокий уровень рентабельности в сфере строительства жилья (30 процентов). Застройщик за 1,5 - 3 года получает полный оборот вложенных средств от реализации жилья и прибыль. При строительстве жилья для сдачи в аренду окупаемость проекта будет составлять 15 и более лет с рентабельностью (10 процентов) в 3 раза ниже, чем при продаже квартир;

2) высокая стоимость кредитных ресурсов, привлекаемых для строительства жилья. Ставка кредитования составляет около 18 процентов годовых, такие значительные средства невозможно привлекать на длительный срок;

3) отсутствие практики управления многоквартирными домами, квартиры в которых сдаются в аренду. Правовая неопределенность вопросов выселения жителей в случаях нарушения условий эксплуатации и (или) оплаты наемного жилья.

24. В условиях сохранения значительного уровня естественной убыли населения (за 2012 год - 2099 человек), имея режим воспроизводства, характеризующийся превышением уровня смертности над уровнем рождаемости, регион нуждается в притоке населения извне для компенсации потерь трудоспособного населения. Вместе с тем миграционная обстановка в Костромской области остается отрицательной: по данным органов статистики на протяжении последних лет отмечается миграционная убыль населения на уровне 20 человек на 10 000 населения в 2011 - 2012 годах. Костромская область одна из немногих регионов Центрального федерального округа, имеющих миграционную убыль. Большинство выбывших - трудоспособное население в возрасте 17 - 40 лет - потенциальные инвесторы арендного жилья.

Информация об изменениях:

Пункт 25 изменен с 16 августа 2018 г. - Постановление администрации Костромской области от 14 августа 2018 г. N 335-а

См. предыдущую редакцию

25. Администрацией Костромской области в рамках деятельности Совета по привлечению инвестиций и улучшению инвестиционного климата Костромской области проводится целенаправленная работа по привлечению инвестиций в экономику региона.

Перечень наиболее крупных инвестиционных проектов представлен в таблице N 2.

Таблица N 2

Перечень
наиболее крупных инвестиционных проектов, реализуемых на территории Костромской области

Инвестиционный проект	Инвестор	Срок реализации	Место реализации	Количество планируемых к созданию рабочих мест
Создание подразделения по производству 8,5 тыс. тонн полиэстеровой ленты в год	ООО "Волга-Страп"	2013 - 2022 годы	г. Кострома	40 мест
Организация производства труб среднего диаметра	ОАО "Газпромтрубинвест"	2012 - 2026 годы	г. Волгореченск	560 мест
Организация производства буровых установок	ООО "НОВ-Кострома"	2012 - 2018 годы	г. Волгореченск	300 мест
Организация производства деталей цилиндропоршневой группы	ЗАО "Костомской# завод автокомпонентов"	2012 - 2020 годы	г. Кострома	620 мест
Организация производства бумажных изделий хозяйственно-бытового и санитарно-гигиенического назначения	ООО "Восход"	2011 - 2020 годы	г. Кострома	239 мест
Создание лесоперерабатывающего предприятия по производству пеллет	ООО "РусГран - Кострома"	2013 - 2020 годы	Галичский муниципальный район	40 мест
Строительство завода по производству итальянских сыров	ООО "Фромаджерия"	2013 - 2019 годы	г. Волгореченск	22 места
Организация цементного производства	ОАО "Московский индустриальный банк" (соглашение о намерениях)	2014 - 2020 годы	Солигаличский муниципальный район	800 мест

Ввиду роста производства предприятия заинтересованы в развитии рынка арендного жилья, так как это снимет большую часть проблем, связанных с обеспечением работников компании доступным жильем и созданием благоприятных условий для жизни.

В то же время опрос инвесторов, экспертов, представителей бизнеса свидетельствует о возможности возникновения острой проблемы по обеспечению новых производств высококвалифицированными кадрами.

Источниками комплектования новых производств высококвалифицированными специалистами могут быть специалисты, привлеченные из других регионов, молодые специалисты, проживающие на территории Костромской области, а также участники государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 2006 года N 637, и государственной программы Костромской области "Оказание содействия добровольному переселению в Костромскую область соотечественников, проживающих за рубежом, на 2013 - 2018 годы", утвержденной постановлением администрации Костромской области от 27 августа 2013 года N 344-а "Об утверждении государственной программы Костромской области "Оказание содействия добровольному переселению в Костромскую область соотечественников, проживающих за рубежом, на 2013 - 2018 годы".

26. Средняя цена одного квадратного метра жилья на конец 2013 года на первичном рынке составила 32 474 рублей, на вторичном рынке - 40 454,7 рублей, при установленном Министерством регионального развития Российской Федерации уровне ценовой доступности - 29 150 рублей за квадратный метр жилых помещений. Существенен дисбаланс между стоимостью приобретения "старого" и "нового" жилья. В 2011 - 2012 годах наблюдается рост цен на рынке жилья Костромской области.

Динамика индексов цен на рынке жилья в Костромской области представлена в таблице N 3.

Таблица N 3

Динамика индексов цен
на рынке жилья в Костромской области в 2000 - 2013 годах

	2000	2005	2010	2011	2012	2013
Первичный рынок	103,5	114,5	93,8	97,4	105,8	103,9
Вторичный рынок	105,6	116,5	97,5	111,1	109,5	102,6

Информация об изменениях:

Пункт 27 изменен с 22 сентября 2020 г. - Постановление администрации Костромской области от 21 сентября 2020 г. N 422-а

См. предыдущую редакцию

27. Основной задачей на пути снижения стоимости продажи жилья является стимулирование строительства стандартного жилья - строительство малоэтажных и многоквартирных жилых домов, отвечающих стандартам и требованиям, определенным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29 апреля 2020 года N 237/пр "Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью".

28. Рост стоимости строительства является основным фактором увеличения цен на первичном рынке жилья.

Одним из факторов увеличения стоимости строительства является удорожание строительно-монтажных работ и строительных материалов и конструкций, используемых строительными организациями для основного производства.

В 2011 - 2013 годах цены на строительную продукцию увеличились в среднем в 1,1 раза.

29. Развитие стройиндустрии и промышленности строительных материалов является существенным фактором развития экономики, строительного комплекса и социальной сферы Костромской области.

Промышленность строительных материалов Костромской области обеспечивает потребности строительного комплекса в полном объеме - по бетону, раствору, бетонным и железобетонным конструкциям, стеновым материалам, материалам мягким кровельным. Полностью потребности области покрываются импортом из других регионов Российской Федерации и стран ближнего и дальнего зарубежья в следующих материалах и изделиях: портландцемент, белый и цветные цементы, стальная арматура для железобетонных изделий, профильная и листовая сталь, стекло оконное и витринное, изделия теплоизоляционные на основе минерального волокна, керамические и керамогранитные плиты для отделки стен и устройства полов, огнеупорные и кислотоупорные материалы и изделия, керамические санитарно-технические изделия, полимерные отделочные материалы и изделия, акустические плиты, пигменты.

В Костромской области из-за недостатка или отсутствия сырьевых ресурсов не производятся такие строительные материалы, как цемент, асбестоцемент, профильная, листовая и арматурная сталь, стекло, ряд других. Ввоз в область значительных объемов строительных материалов и изделий приводит к удорожанию строящихся зданий и сооружений.

30. На современном этапе развития Костромской области особую остроту приобретает проблема обеспечения отраслей и секторов региональной экономики (прежде всего - базовых) квалифицированными кадрами. Это обусловлено тем, что состояние трудовых ресурсов и системы профессионального образования Костромской области не отвечает требованиям растущей экономики, не обеспечивает, а затрудняет достижение стратегических ориентиров социально-экономического развития региона.

В 2013 году образовательные организации подготовили 464 специалиста строительного профиля. Потребность в кадрах рабочих специальностей в 2013 году составила 873 человека.

Учитывая прогнозируемое наращивание объемов вводимого жилья, необходимость проектирования и строительства объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерной инфраструктуры на участках жилой застройки, ожидается увеличение количества мест для обучения по основным строительным специальностям в образовательных организациях Костромской области.

31. Реализация на территории региона приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", областной целевой программы "Жилище" на 2006 - 2010 годы, утвержденной постановлением Костромской областной Думы от 8 ноября 2006 года N 1070, а затем областной целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области на 2011 - 2015 годы", утвержденной постановлением администрации Костромской области от 7 июня 2011 года N 211-а "Об областной целевой программе "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области в 2011 - 2015 годах", оказали положительное влияние на развитие жилищного строительства, выразившееся в ежегодном росте годового показателя ввода жилья (таблица N 1).

Кроме того, были созданы стратегические ориентиры территориального развития региона, и входящих в его состав муниципальных образований, основанные на принятии всех необходимых документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Был закреплен переход от освоения земельных участков "точечной застройкой" к реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (микрорайон "Венеция", микрорайон "Жужелино", микрорайон "Новый город" и др.). Созданы законодательные и организационные меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров. В рамках федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675 и федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года N 1050, областной целевой программы "Жилище" на 2006 - 2010 годы, утвержденной постановлением Костромской областной Думы от 8 ноября 2006 года N 1070, областной целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области на 2011 - 2015 годы", утвержденной постановлением администрации Костромской области от 7 июня 2011 года N 211-а "Об областной целевой программе "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области в 2011 - 2015 годах", реализованы меры государственной поддержки в улучшении жилищных условий молодых и многодетных семей, ветеранов Великой Отечественной Войны, военнослужащих и других категорий.

При этом рост цен на рынке жилья, повышение спроса на ипотечные жилищные кредиты свидетельствуют о том, что объем вводимого жилья на территории Костромской области не удовлетворяет потребность в жилье со стороны населения, в том числе нуждающихся категорий граждан.

32. Существующие