Приложение N 2. Порядок определения размера арендной платы и минимальной базовой ставки платы за аренду объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Омской области

Информация об изменениях:

Указом Губернатора Омской области от 29 января 2001 г. N 16 настоящее постановление дополнено приложением N 2, вступающим в силу с 1 февраля 2001 г.

Приложение N 2

к постановлению Главы

Администрации (Губернатора)

Омской области

от 25 октября 1996 года N 494-п

(в редакции Указа Губернатора Омской

области от 29 января 2001 года N 16)

Порядок
определения размера арендной платы и минимальной базовой ставки платы за аренду объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Омской области

Настоящий Порядок определения размера арендной платы и минимальной базовой ставки платы за аренду объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Омской области (далее по тексту - Порядок) устанавливает методику определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Омской области объектами недвижимости.

Для определения величины арендной платы в соответствии с настоящим Порядком используются следующие понятия.

Арендная плата - определенная в денежном выражении сумма, уплачиваемая за пользование объектами недвижимости. Арендная плата за пользование объектами недвижимости включает в себя амортизационные отчисления, плановые расходы на компенсацию части затрат на проведение ремонтных работ, арендный процент, компенсацию расходов за пользование земельным участком.

Арендный процент - доход, получаемый собственником от сдачи объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Омской области.

Минимальная базовая ставка платы за аренду объекта недвижимости (Абаз96) - количество денежных средств, минимально необходимых для поддержания объекта недвижимости в надлежащем состоянии, в расчете на 1 квадратный метр площади объекта недвижимости в 1996 году.

Размер Абаз96 может изменяться в связи с переоценкой основных фондов, изменением затрат на содержание объектов недвижимости.

Размер Абаз96 может индексироваться при изменении стоимости строительства одного квадратного метра площади объектов недвижимости.

Поправочные коэффициенты - коэффициенты, участвующие в расчете и влияющие на размер арендной платы по конкретному объекту недвижимости.

2.2. Расчет базовой ставки арендной платы

2.2.1. Исходные данные (согласно данным инвентаризации 1996 года и данных ПЖРЭУ)

Побщ  - общая площадь нежилых помещений в городе         169449,4

        Омске, метров квадратных

С1    - сумма годовых амортизационных отчислений,       1903925,0

        рублей (деноминированных) в год

С2    - сумма годовых расходов на текущее содержание   11386330,0

        (за исключением коммунальных услуг) и

        капитальный ремонт нежилого фонда, рублей

        (деноминированных) в год

2.2.2. Минимальная базовая ставка платы за аренду объекта недвижимости (1996 год) определяется по формуле:

                         Абаз96 = (С1 + С2)/Побщ

Абаз96 = (1903925,0 + 11386330,0) / 169449,4 = 78,4 рубля за 1 м2 в год.

2.2.3. Индексация базовой ставки годовой арендной платы за 1 квадратный метр (2000 год) проводится путем умножения базовой ставки арендной платы (Абаз96), полученной расчетным путем на основании данных 1996 года, на средневзвешенный приведенный коэффициент изменения стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади объекта недвижимости за период с 1996 по 2 квартал 2000 года на основании расчетных данных управления государственной вневедомственной экспертизы Администрации Омской области (9,385/21,36=2,28) и данных, содержащихся в журнале "КО-Инвест" (10,385/17,218=1,66).

Приведенный средневзвешенный коэффициент - (2,28+1,66)/2=1,97.

Базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр определяется Абаз00 = 78,4 х 1,97 = 154,45 рублей.

3. Порядок расчета арендной платы за объект недвижимости

3.1. Размер годовой арендной платы за объект недвижимости определяется по формуле:

   Акв.м = (Абаз00 х (1 + Пki)) х S + ((Sзем/Sздан) x S x N x К6), где

Акв.м   - размер годовой арендной платы за объект недвижимости, рублей;

Абаз00  - базовая ставка годовой арендной платы за 1 м2, рублей/1 м2;

Пki     - произведение поправочных коэффициентов (К1хК2хК3хК4хК5);

S       - площадь объекта недвижимости *, сдаваемого в аренду, м2;

Sзем    - площадь земельного участка, на котором находится объект

          недвижимости, м2;

Sздан   - общая площадь объекта недвижимости, м2;

N       - ставка земельного налога, взимаемого за 1 м2, рублей;

K6      - поправочный коэффициент использования земельного участка;

* Площадь объекта недвижимости определяется как сумма всех внутренних площадей объекта согласно техническому паспорту, выдаваемому в установленном порядке организацией, проводившей техническую инвентаризацию объекта, либо, в случае отсутствия технического паспорта, - путем обмера.

В случае, если арендатор подает заявку на аренду отдельных помещений в объекте недвижимости, то в расчет площади арендуемых помещений включаются как основные площади помещений, так и вспомогательные площади (коридоры, лестничные марши и т.п.) пропорционально общей площади объекта недвижимости.

3.2. Поправочные коэффициенты

При расчете годовой арендной платы за объект недвижимости применяются следующие поправочные коэффициенты:

     K1 - коэффициент территориальной зоны, расположения

          объекта недвижимости;

     К2 - коэффициент степени технического обустройства объекта

          недвижимости;

     К3 - коэффициент вида материала наружных стен объекта недвижимости;

     К4 - коэффициент характера размещения арендуемых объектов

          недвижимости;

     K5 - коэффициент вида деятельности арендатора (субарендатора).

3.2.1. K1 - коэффициент территориальной зоны, расположения объекта недвижимости

N п/п	Расположение объекта недвижимости (помещения) относительно улиц	значение К1
1.	зона N 1 в границах: правый берег реки Иртыш до створа с улицей Фрунзе - улица Фрунзе - улица Маршала Жукова до улицы Маяковского - улица Маяковского далее пересечение с улицей Ленина, Иртышской набережной до створа реки Иртыш далее вдоль правого берега реки Иртыш до створа с улицей Фрунзе, в том числе улицы: Интернациональная, Партизанская; К.Либкнехта; Фрунзе; Ленина; Гагарина; площадь Бухгольца; П.Некрасова; Спартаковская; К.Лигети; а также улицы Красный Путь - до пересечения с улицей Фрунзе; Герцена до пересечения с улицей Фрунзе; Гусарова - до пересечения с улицей Фрунзе; набережная Тухачевского от правого берега р. Оми до пересечения с улицей Орджоникидзе до пересечения с улицей Фрунзе; Лермонтова до пересечения с улицей Маршала Жукова; Ч.Валиханова до пересечения с улицей Маршала Жукова; 10 Лет Октября (Думская) до пересечения с улицей Маршала Жукова; Масленникова до пересечения с улицей Маршала Жукова; К.Маркса до пересечения с улицей Маяковского и другие улицы попадающие во внешние границы зоны.	1,9
2.	Зона N 1а Здание Автовокзала по проспекту Комарова	1,9
3.	зона N 2 в границах (за исключением зоны N 1): правый берег реки Иртыш от внешней границы зоны N 1 в створе улицы Маяковского, Иртышская набережная, Ленина до железнодорожного моста далее вдоль железнодорожных путей ветки "Омск-пассажирский" до виадука на улице Кирова, улица Кирова, улица Богдана Хмельницкого, мост через реку Омь, улица 11-я ремесленная до пересечения с улицей Челюскинцев, улица Челюскинцев до улицы 24-я Северная, улица 24-я Северная до улицы Орджоникидзе, далее по улице 27-я Северная до Красноярского тракта, далее до пересечения проспектом академика Королева, проспект академика Королева до пересечения с улицей Химиков, улица Химиков до правого берега реки Иртыш, вдоль правого берега реки Иртыш до внешней границы зоны N 1.	1,6
4.	зона N 3 в границах (за исключением зон N 1 и 2): правый берег реки Иртыш от внешней границы зоны N 2 в створе улицы Химиков до улицы Дружбы, улица Дружбы до пересечения с улицей Энтузиастов, улица Энтузиастов до пересечения с улицей Химиков, улица Химиков до пересечения с улицей Коммунальной, улица Коммунальная до улицы Стрельникова, улица Стрельникова до пересечения с Красноярским трактом, Красноярский тракт до внешней границы зоны N 2 в районе пересечения с улицей 27 Северная.	1,3
5.	зона N 4 в границах: левый берег реки Иртыш от Ленинградского моста до моста имени 60-летия ВЛКСМ, далее по улице Лукашевича до улицы Дианова, улица Дианова до улицы 2-я Солнечная, далее по Тюкалинскому тракту до границы территории Омского аэропорта, граница территории Омского аэропорта до транспортной развязки Ленинградского моста. Внутри границ Омского аэропорта. В зону N 4 не входит здание автовокзала на проспекте Комарова, отнесенное к зоне N 1а.	1,5
6.	зона N 5 в границах: левый берег реки Иртыш от Ленинградского моста до моста на южном участке объездной дороги в районе с. Троицкое, пост дорожно-патрульной службы на Русско-Полянском тракте, Русско-Полянский тракт до улицы Мельничная, далее по внешней границе города Омска до границы территории Омского аэропорта, граница территории Омского аэропорта до транспортной развязки Ленинградского моста.	1,2
7.	Зоны N 6 не далее 250 метров от улиц: 1-я Советская, Воровского, 1-я Трамвайная, 8-я Комсомольская, Черлакский тракт до границы города Омска, Гуртьева, Демьяна Бедного.	1,1
8.	Зона N 7 не далее 250 метров от улиц: Машиностроительная, Фрезерная, Моторная, 6-я Станционная, 5-я Ленинградская, Сибирский проспект; Зона N 8 не далее 250 метров от улиц: 4 Транспортная, 5 Кордная, 3 Кордная, 3 Молодежная, Космический проспект, Романенко, 75 Гвардейской Бригады, Ермолаева, Л.Чайкиной;	1,3
9.	Зона N 9 в границах: левый берег реки Омь в створе улицы Б.Хмельницкого, внешняя граница зоны N 2 по улице Б.Хмельницкого до улицы Л.Чайкиной, улица Л.Чайкиной до улицы Берникова, улица Берникова, далее улица 3 Разъезд до улицы 2-я Производственная, улица 2-я Производственная до административной границы города Омска, по административной границе города Омска до левого берега реки Омь.	1,4
10.	Зона N 10 в границах: правый берег реки Омь до внешней границы зоны N 2, по внешней границе зоны N 2 до Красноярского тракта по границе опытных полей учхоза N 2 Сибниисхоза до административной границы города Омска, по административной границе города Омска до правого берега реки Омь.	1,1
11.	Прочие зоны города Омска, не подпадающие не под одну из вышеописанных зон	1,0
12.	Зоны за пределами административной границы города Омска, за исключением территорий в радиусе 250 метров от автостанций в сельских районах Омской области и административных центров муниципальных образований в Омской области, за исключением города Омска	0,8
13.	Территории в сельских районах Омской области, находящиеся в радиусе 250 метров от автостанций	1,2
14.	Территории административных центров муниципальных образований Омской области.	1,0

Примечание

В том случае, если местонахождение арендуемого объекта одновременно подпадает под два и более описания территориальных зон, то для расчета арендной платы принимается наибольшее из значений K1

3.2.2. K2 - коэффициент степени технического обустройства объекта недвижимости

N п/п	Критерии обустройства	значение К2
1	Наличие водопровода, в т.ч. горячее водоснабжение, канализации, системы отопления	1,0
2	Наличие водопровода, канализации, системы отопления	0,9
3	Наличие системы отопления	0,8
4	Без удобств	0,6

Примечание

Для определения степени обустройства принимается, что водоснабжение и/или канализация имеются в наличии, если персонал арендатора имеет доступ хотя бы к одному из мест общего пользования, оснащенному соответствующими удобствами и находящемуся в этом же здании.

3.2.3. К3 - коэффициент вида материала наружных стен объекта недвижимости

N п/п	Вид материала	значение К3
1	- кирпич, камень, иные материалы, кроме указанных ниже	1,5
2	- железобетон и иные комбинированные материалы на основе бетона	1,0
3	- комбинированный на основе дерева (дерево-кирпич и т.п.)	0,8
4	- дерево	0,6

3.2.4. К4 - коэффициент характера размещения арендуемых объектов недвижимости (помещений)

N п/п	характер размещения объекта недвижимости (помещений)	значение К4
1	- отдельно стоящее здание	1,5
2	- встроенное, пристроенное, встроенно-пристроенная часть жилого или нежилого здания, имеющая отдельный вход с улицы	1,4
3	- часть здания, не имеющая обособленного входа с улицы, двора	1,3
4	- помещения, расположенные в полуподвалах	1,1
5	- помещения, расположенные на чердаках, мансардах, подвалах	0,9

3.2.5. K5 - коэффициент вида деятельности арендатора (субарендатора)

группа	N п/п	Вид деятельности	Значение K5
1	01	Ночной клуб, бар, ресторан, дискотека, досуговый центр	2,2
	02	Казино, иные заведения игорного бизнеса
	03	Ломбард, ювелирная и/или антикварная лавка, точка реализации ювелирных и/или антикварных изделий, мастерская по ремонту ювелирных изделий
	04	Банк, иная финансово-кредитная организация, пункт оказания банковских услуг
	05	Биржа
	06	Осуществление операций на рынке ценных бумаг
	07	Инвестиционная и/или лизинговая деятельность
	08	Зал игровых автоматов, бильярдная
	09	Организация и проведение зрелищных мероприятий, шоу-бизнес
	10	Предоставление услуг сотовой, пейджинговой, транковой связи, реализация означенных средств связи, предоставление услуг с использованием сети "Internet"
	11	предоставление юридических услуг, в том числе нотариальная и адвокатская деятельность
	12	Оказание маркетинговых и/или оценочных услуг
	13	оказание риэлторских услуг, информационных услуг на рынке недвижимости
	14	Оказание аудиторских услуг
	15	пункты приема цветных и черных металлов
	16	Специализированная организация, занимающиеся транспортировкой, хранением, реализацией нефти, газа и продуктов их переработки
2	01	Туристическая и/или экскурсионная организация, реализация оздоровительных путевок	2,0
	02	Страхование
	03	предприятие общественного питания, кроме указанных в пунктах 1.1 и 6.43
	04	гостиница, отель
	05	видео и/или аудиостудия, фотостудия, фотосалоны
	06	реализация видео, медиа и/или аудиопродукции, программного обеспечения
	07	оказание услуг по сопровождению грузов, охране и т.п., в т.ч. сыскные бюро
	08	предоставление услуг по реализации автотранспорта, автозапчастей, в том числе на комиссионной основе; предоставление услуг по ремонту, обслуживанию, транспортировке автотранспорта
	09	оказание рекламных услуг, в том числе через пункты приема рекламы, рекламные агентства, рекламные средства массовой информации (более 70% рекламы от объема выпуска); изготовление рекламных продуктов (вывески, витрины и т.п.)
3	01	деятельность по управлению организациями (офисные помещения), за исключением указанных в группах 1 и 2	1,6
	02	предоставление информационных услуг (информационные агентства)
	03	организация и проведение лотерей; точки реализации лотерейной продукции
	04	оказание услуг по разработке программных продуктов, сопровождение и обслуживание программных продуктов, консультирование по программному и техническому компьютерному обеспечению
	05	оказание услуг по сборке, установке, обслуживанию и ремонту оргтехники, локальных компьютерных сетей
4	01	оказание косметических и косметологических услуг, в т.ч. через специализированные салоны и кабинеты	1,2
	02	оптовая и розничная торговля, за исключением организаций, указанных в группах 2, 5, 8
	03	предоставление услуг по хранению и/или складированию; материально-техническое обслуживание и обеспечение
	04	предоставление услуг по хранению автотранспорта (в т.ч. в гаражах)
5	01	предоставление услуг связи, за исключением указанных в п. 1.10	0,7
	02	аптеки и/или оптики, не находящиеся в государственной или муниципальной собственности
	03	предоставление медицинских услуг субъектами, не находящимися в государственной или муниципальной собственности
	04	предоставление ветеринарных услуг субъектами, не находящимися в государственной или муниципальной собственности
	05	розничная торговля научной, учебной, технической и иной специализированной литературой (не менее 70% от общего объема реализации)
	06	предоставление образовательных услуг (в т.ч. школы, курсы и т.п.) субъектами, не находящимися в государственной или муниципальной собственности предоставлением
6	01	кулинария	0,5
	02	организации, осуществляющие переработку и хранение сельхозпродукции
	03	студенческая или рабочая столовая
	04	промышленное производство и/или производство ТНП
	05	оздоровительная и физкультурно-оздоровительная деятельность, спортивные и/или оздоровительные клубы, секции т.п. на платной основе
	06	художественные салоны и выставочные залы, осуществляющие в том числе реализацию
	07	строительная и ремонтная деятельность
7	01	парикмахерские; бани, сауны и т.п.	0,25
	02	производственные виды бытового обслуживания, за исключением указанных в п. 2.04
	03	Ремонт, содержание и эксплуатация объектов жилого фонда
	04	строительство, реконструкция и ремонт дорожных сооружений
	05	организации, зарегистрированные в соответствии с Федеральным законом "Об общественных объединениях" (1)
	06	средства массовой информации, кроме указанных в п. 2.09; издательства; теле- и/или радиокомпании; теле- и/или радиостудии
8	01	организации, реализующие хлебобулочную, молочную, плодоовощную и сельскохозяйственную продукцию, произведенную на территории Омской области, при условии, что реализация продукции указанных видов занимает не менее 70% от общего объема реализации	0,2
	02	при проведении выставок-ярмарок товаров и услуг омских товаропроизводителей, организованных на основании соответствующего акта, изданного Губернатором Омской области
	03	художественные и народные промыслы, изостудии
	04	некоммерческие организации культуры, искусства, физической культуры и спорта; библиотеки
	05	научно-исследовательские, проектные, проектно-изыскательские организации, пропорционально доле заказов на прикладные исследования и опытно-конструкторские разработки, финансируемые за счет средств бюджетов соответствующих уровней
	06	производство товаров и оказание услуг для инвалидов по представлению управления социальной защиты населения Администрации Омской области
	07	производство продуктов питания
	08	реализация товаров детского ассортимента
	09	образовательная деятельность, за исключением указанной в пункте 40; некоммерческие образовательные организации, ведущие работу исключительно с детьми в возрасте до 6 лет
	10	производство продуктов питания
	11	аптеки и/или оптики, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
	12	реализация товаров бывших в употреблении, за исключением импортного производства
9	01	для размещения органов государственной власти;	0,0
	02	для размещения государственных учреждений, созданных на основании соответствующего акта, изданного Губернатором Омской области, и финансируемых из областного бюджета, в пределах норматива предоставления площадей;
	03	для размещения представительств субъектов Российской Федерации, в пределах нормативов предоставления площадей;
	04	для размещения правоохранительных, таможенных и налоговых органы, войсковых частей в пределах норматива предоставления площадей
	05	для размещения производственных предприятий, использующих труд инвалидов на арендуемой площади - на площадь пропорциональную количеству работающих инвалидов
	06	для размещения организаций Российской Академии наук, финансируемых за счет средств бюджета, в пределах норматива предоставления площадей

1 - в случае, если организация занимается деятельностью, подпадающей под иные группы и пункты, то применяется значение коэффициента К5, установленное для соответствующего вида деятельности (характера использования помещения)

Примечания

1. Значения K5 при использовании объектов недвижимости для занятия видами деятельности, подлежащими лицензированию на основании федеральных законов, устанавливаются на основании лицензий, выданных в установленном порядке на срок, не превышающий срока действия лицензии.

Для предоставления объекта недвижимости для занятия видами деятельности, не подлежащими лицензированию, характер использования объекта недвижимости определяется на основании заявления претендента и учредительных документов (в отдельных случаях заявителем предоставляются дополнительные подтверждающие документы).

2. При использовании арендуемого объекта недвижимости для административной деятельности по управлению организацией (включая использование в качестве офисных помещений) для видов деятельности (характера использования), объединенных в группы 3-8, значение принимается равным - 2,0.

3. Для видов деятельности (назначений использования), не вошедших в настоящий перечень, K5 принимается равным - 1,0.

4. При многофункциональном использовании арендуемого объекта недвижимости, коэффициент К5 определяется как среднее арифметическое коэффициентов К5 по соответствующим видам деятельности.

5. При сдаче объекта недвижимости в субаренду льготные значения K5 изменяются одновременно с получением согласия на передачу объекта недвижимости в субаренду и приравниваются к значению соответствующего вида деятельности, предполагаемому для сдачи в субаренду, но не ниже - 1,0.

6. Установить, что при передаче объектов недвижимости в аренду (субаренду) для арендаторов, подпадающих под описание группы 9, площади предоставляются из расчета 9 метров квадратных на одного фактического штатного сотрудника организации. В случае, если арендатору требуется объект недвижимости большей площади, то для сверхнормативной площади применяется значение коэффициента K5, отвечающее описанию соответствующей группы.

7. При расчете величины арендной платы основные площади рассчитываются по полному значению K5, а вспомогательные площади рассчитываются по 50 процентам значения K5.

3.2.6. К6 - поправочный коэффициент использования земельного участка

N п/п	укрупненная характеристика назначения (вида деятельности) при использовании объекта недвижимости	значение К6
1	- офисные помещения, рестораны, кафе, увеселительные заведения	30
2	- складские помещения	20
3	- производственные помещения	5
4	- помещения, используемые для оказания сервисных и бытовых услуг	10
5	- помещения, используемые для организации оптовой торговли	25
6	- помещения, используемые для организации ярмарок, мини-рынков, рынков	35
7	- помещения, используемые для организации розничной торговли	30
8	- помещения, используемые для организации общественного питания, кроме указанных в пункте 1	15
9	- иные помещения	18