Приложение. Информация о взаимодействии структурных подразделений Администрации города Омска по исполнению Плана реализации Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области на период до 2016 года

Приложение
к постановлению
Администрации города Омска
от 11 июня 2010 года N 461-п

Информация
о взаимодействии структурных подразделений Администрации города Омска по исполнению Плана реализации Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области на период до 2016 года

Планы действий Правительства Российской Федерации в области социально-экономической политики направлены на устойчивое развитие территорий, модернизацию экономики, повышение уровня жизни населения, сохранение и преумножение культурных ценностей, снижение социального неравенства.

Для достижения поставленных целей на федеральном уровне приняты нормативные правовые акты, которые регламентируют деятельность органов местного самоуправления в целях создания условий для эффективного развития территорий - Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и другие. Требования федерального законодательства обязывают органы государственной власти и органы местного самоуправления принимать экстренные меры по разработке и принятию обязательных градостроительных документов, которые являются правовой основой в сфере градостроительной деятельности, земельно-имущественных отношений и других направлениях хозяйственной деятельности.

Основные направления стратегии развития территории города Омска определены Генеральным планом муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденным Решением Омского городского Совета от 25 июля 2007 года N 43 "Об утверждении Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области" (далее - Генеральный план).

Генеральный план является основным градостроительным документом, который определяет условия формирования среды жизнедеятельности, функциональное зонирование территории, направления развития инженерно-транспортной инфраструктуры, требования к сохранению объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, градостроительные меры по экологическому благополучию территории города.

В настоящее время баланс городских территорий представлен следующим образом:

1) значительную часть городских территорий занимают производственные и коммунально-складские зоны - 13280 га (23,3 процента);

2) территории жилой застройки составляют 5294 га (9,4 процента), в том числе:

- многоэтажная застройка - 2430 га (4,4 процента);

- индивидуальная малоэтажная застройка с приусадебными участками - 2864 га (5 процентов);

3) площадь территории улиц и дорог составляет 1993 га (3,5 процента);

4) объекты общественно-делового назначения общегородского значения расположены на территории 560 га (1 процент);

5) рекреационные территории представлены парками, скверами, бульварами - 850 га (1,5 процента), природными территориями - 14650 га (25,7 процента).

Значительная часть городской территории, в основном в южной части города, находится в федеральной собственности и предоставлена для размещения военных объектов - 13400 га (23,5 процента).

В границах городской черты расположено 5357 га (9,4 процента) территорий садоводства и дачного хозяйства.

Свободные территории для перспективной застройки расположены в основном в левобережной части города, однако их дальнейшее развитие и застройку сдерживает размещение действующего аэропорта - 700 га.

Учитывая сложившуюся неэффективность использования городских территорий, Генеральным планом определены оптимальные параметры развития всех функциональных зон на период до 2025 года.

За четыре последних года включено в хозяйственный оборот для строительства почти 2000 га территории, в том числе для жилья - 1200 га и для объектов коммерческого назначения - 800 га.

За период с 2006 года по настоящее время выдано 815 разрешений на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.

В настоящее время осуществляется оформление исходно-разрешительной документации на строительство 2550 объектов.

В целях предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов на торгах подготовлены земельные участки общей площадью 350 га.

В Плане реализации Генерального плана на период до 2016 года, утвержденном постановлением Мэра города Омска от 8 мая 2008 года N 324-п "Об утверждении Плана реализации Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области на период до 2016 года" (далее - План реализации Генерального плана), определены основные мероприятия по развитию территории города на период до 2016 года:

1) установлены сроки и объемы разработки градостроительной документации;

2) определены сроки проектирования и строительства объектов:

- жилищного строительства на основании программы жилищного строительства, с учетом инвестиционных планов застройщиков;

- образования, здравоохранения, физической культуры и спорта, объектов обслуживания;

- транспортной инфраструктуры;

- инженерной инфраструктуры.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года N 201 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области" (далее - Правила землепользования и застройки), на основе градостроительного зонирования территории города установлены градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон.

В соответствии с требованиями Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", а также постановления Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 года N 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости" вплоть до настоящего времени осуществляется процесс предоставления в орган кадастрового учета сведений о территориальных зонах, установленных Правилами землепользования и застройки, с формированием землеустроительных дел по описанию местоположения их границ.

К настоящему времени сформировано 985 землеустроительных дел по описанию местоположения границ территориальных зон. В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о 750 территориальных зонах, что составляет примерно 30% от общего количества территориальных зон.

В 2010 году планируется поставить на кадастровый учет еще 1100 территориальных зон, что составит примерно 80% от общего количества территориальных зон.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Однако значительное количество земельных участков было образовано и учтено в государственном кадастре недвижимости без учета планировочной структуры города и границ территориальных зон.

В целях постановки территориальных зон на кадастровый учет необходимо провести переформирование примерно 200 земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, примерно 54 земельных участков, находящихся в частной собственности, примерно 40 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, примерно 20 земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации. Осуществление указанных процедур позволит поставить на кадастровый учет 1200 территориальных зон.

Для успешного завершения процедуры постановки территориальных зон на кадастровый учет подготовка межевых планов земельных участков должна осуществляться с учетом градостроительной документации, границ территориальных зон, определенных Правилами землепользования и застройки.

В настоящее время осуществляются трудоемкие и длительные процедуры внесения изменений в Правила землепользования и застройки в целях приведения границ территориальных зон в соответствие со сведениями государственного кадастра недвижимости. Определенная федеральным законодательством процедура внесения изменений в Правила землепользования и застройки предусматривает принятие ряда распорядительных документов, подготовку проекта о внесении изменений, проведение публичных слушаний, утверждение проекта Омским городским Советом, формирование землеустроительных дел и предоставление сведений о территориальной зоне с описанием новых границ для внесения изменений в государственный кадастр.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации Правила землепользования и застройки являются основой для разработки документации по планировке территории.

В настоящее время осуществляется разработка проектов планировки территории. Утверждены два проекта планировки территории города Омска, пять проектов планировки находятся в стадии утверждения после рассмотрения на публичных слушаниях.

Планом мероприятий, реализуемых в рамках подготовки и проведения празднования 300-летия основания города Омска, на 2010-2016 годы, утвержденным распоряжением Правительства Омской области от 26 августа 2009 года N 122-рп "Об утверждении Плана мероприятий, реализуемых в рамках подготовки и проведения празднования 300-летия основания города Омска, на 2010-2016 годы", определено проведение значительного количества мероприятий, включая строительство жилых объектов, объектов социального и культурного назначения, улиц и дорог, инженерных коммуникаций. Финансирование мероприятий планируется из бюджетов разных уровней бюджетной системы Российской Федерации, для чего требуется подготовка конкурсного пакета документов для участия в федеральных программах.

В целях участия в конкурсных отборах субъектов Российской Федерации для предоставления субсидий на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным от российских кредитных организаций на обеспечение жилищного строительства, в том числе, малоэтажное, обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в рамках подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы и отборе на оказание господдержки в виде субсидий из областного бюджета на погашение процентной ставки по кредитам необходимо наличие ряда документов, в том числе утвержденных проектов планировки территории.

Отсутствие утвержденных в установленном порядке градостроительных документов приведет к невозможности участия города Омска в объявляемых конкурсных отборах, как на федеральном, так и на региональном уровнях.

Подготовка проектов межевания территории осуществляется в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа. В соответствии с частью 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территории осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена последовательность разработки градостроительных документов "от общего к частному", что позволяет в конечном итоге определить характеристики возможного использования каждого конкретного земельного участка.

Условием участия в федеральных программах по реконструкции и капитальному ремонту многоквартирных домов является оформление земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" установление границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется посредством разработки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Таким образом, земельные участки, в том числе на которых расположены многоквартирные дома, должны формироваться на основании проектов межевания территории.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Планом реализации Генерального плана города Омска были определены сроки разработки документации по планировке территории до 2011 года, однако разработка не была обеспечена. В связи с этим в настоящее время требуется уточнение сроков и объемов финансирования данных работ.

Структурными подразделениями Администрации города Омска выполняются иные работы, связанные с формированием земельных участков, которые также должны осуществляться в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.

Так, департаментом дорожной деятельности и благоустройства Администрации города Омска в целях сохранения зеленых насаждений, природных комплексов, особо охраняемых природных территорий выполняются работы по инвентаризации таких объектов.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки 676,1 га городских лесов включены в состав рекреационных зон (P1 - Р6).

Для сохранения и восстановления городских лесов требуется увеличить темпы инвентаризации, а также обеспечить постановку на кадастровый учет занятых ими земельных участков с учетом границ территориальных зон и документации по планировке территории.

Кроме того, департаментом дорожной деятельности и благоустройства Администрации города Омска выполняются работы по паспортизации автомобильных дорог, после чего департаментом имущественных отношений Администрации города Омска должны формироваться земельные участки, занимаемые этими дорогами. Границы земельных участков необходимо также определять на основании проектов планировки территории и проектов межевания территории.

В целях соблюдения требований действующего законодательства, правильного принятия решений в области земельно-имущественных отношений необходимо соблюдение последовательности действий: определение границ земельных участков и возможностей его использования должно осуществляться только на основании градостроительных документов.

Стихийное формирование земельных участков без учета планировочной структуры города в нарушение требований градостроительной документации создает множество проблем, которые впоследствии придется решать органам местного самоуправления.

Уже сегодня орган местного самоуправления вынужден выкупать земельные участки для строительства объектов местного значения, определенных Планом реализации Генерального плана: магистралей, путепроводов, объектов и коммуникаций инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры.

В конечном итоге согласно действующему законодательству только утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории позволит:

- определить границы застроенных земельных участков и границы незастроенных земельных участков;

- определить границы территорий общего пользования;

- определить границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты, объекты культурного наследия;

- определить границы зон действия публичных сервитутов.

Немало проблем возникает также при выдаче разрешений на строительство линейных объектов. Так, оформление документов в порядке статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации для строительства линейных объектов приводит к сложной ситуации, когда оформленный под строительство одной сети земельный участок не может быть одновременно предоставлен нескольким застройщикам, строительство сетей которых должно осуществляться на том же земельном участке, но на разной глубине или в охранной зоне других инженерных коммуникаций.

Учитывая, что действующим законодательством не определен порядок действий по оформлению земельных участков для линейных объектов, установление публичного сервитута было бы выходом из сложившейся ситуации. При этом требуется признание правового акта об установлении сервитута в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок при выдаче разрешения на строительство, вводе в эксплуатацию, регистрации права собственности на инженерные коммуникации.

В соответствии с законодательством зоны действия публичных сервитутов устанавливаются в составе проектов межевания территории, что еще раз подтверждает вывод о том, что сроки разработки проектов межевания территории должны быть приближены. В последующие годы это приведет к получению ожидаемого экономического эффекта при выполнении задач органами местного самоуправления.

В настоящее время требуется оценить значимость своевременного выполнения градостроительных документов и пересмотреть сроки и объемы финансирования этих работ за счет изменения целевого назначения имеющихся финансовых ресурсов, откорректировать соответствующие распорядительные документы, целевые программы в целях предотвращения необоснованных расходов средств местного бюджета в будущем.

Приоритетными направлениями в сфере градостроительной деятельности и земельно-имущественных отношений являются:

- образование земельных участков для строительства социально значимых объектов в соответствии с Планом мероприятий, реализуемых в рамках подготовки и проведения празднования 300-летия основания города Омска, на 2010-2016 годы;

- образование земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов для реализации с торгов;

- образование земельных участков, на которых расположены объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- раздел земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в целях завершения процедуры постановки территориальных зон на кадастровый учет;

- образование земельных участков, занимаемых городскими лесами с учетом требований градостроительной документации;

- образование земельных участков, занимаемых улицами и дорогами, объектами и коммуникациями инженерной инфраструктуры с учетом требований градостроительной документации;

- резервирование земельных участков для муниципальных нужд в целях исполнения Плана реализации Генерального плана;

- образование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в целях обеспечения возможности получения финансирования из федерального бюджета на их капитальный ремонт и реконструкцию.

Такая последовательность разработки градостроительных документов и проведения землеустроительных работ обеспечит рациональное распределение расходов местного бюджета и позволит исключить ошибки при планировании развития городских территорий.