Приложение N 1. Положение о признании жилых домов и жилых помещений непргодным для постоянного проживания и перевода их в нежилые в г. Калуге

Приложение N 1
к постановлению
Городской Думы г. Калуги
от 15 мая 2001 г. N 97

Положение о признании жилых домов и жилых помещений
непргодным для постоянного проживания и перевода их
в нежилые в г. Калуге

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение определяет порядок отнесения к категории непригодных для проживания жилых зданий и жилых помещений жилищного фонда при решении вопроса об их сносе, капитальном ремонте, реконструкции, модернизации или переоборудования для использования в других целях на территории муниципального образования "Город Калуга" вне зависимости от видов собственности жилого фонда и ведомственной его принадлежности.

1.2. В тексте применяются следующие сокращения:

БОТИ - Бюро оценки и технической инвентаризации;

ГЖУ - Городское жилищное управление;

ДУ - домоуправление;

ЖСК - жилищно-строительный кооператив;

ЖК - жилищный кооператив;

ЖЭУ - жилищно-эксплуатационное управление;

МВК - межведомственная комиссия;

МЦП - муниципальное предприятие;

СНиП - строительные нормы и правила;

ТСЖ - товарищество собственников жилья;

УКС - Управление капитального строительства.

1.3. Рассмотрение вопросов об использовании жилого фонда возлагается на городскую и окружные межведомственные комиссии (далее -МВК). Положения о МВК, о порядке ее работе и составе утверждаются Городским Головой и Главами администраций округов.

1.4. Полномочия МВК.

1.4.1. Городская МВК:

- определяет пригодность жилой площади для постоянного проживания в муниципальном жилом фонде;

- осуществляет перевод из жилых помещений в нежилые в соответствии с настоящим Положением;

- согласовывает изменение целевого назначения нежилого помещения в жилых домах любой формы собственности;

- определяет техническую возможность осуществления переоборудования и перепланировок жилых и нежилых помещений в домах муниципального жилого фонда.

1.4.2. Окружная МВК:

- определяет пригодность жилой площади для постоянного проживания в частном, ведомственном и другом жилом фонде;

- осуществляет перевод из нежилых помещений в жилые;

- определяет техническую возможность осуществления переоборудования и перепланировок жилых и нежилых помещений в домах частного, ведомственного и другого жилого фонда.

1.5. Заключение МВК о непригодности жилого дома (помещения) для постоянного проживания не является основанием для:

1.5.1. внеочередного предоставления жилья, за исключением случаев, предусмотренных законодательством: при стихийных бедствиях, в результате которых жилище приведено в нежилое состояние, при угрозе обвала жилого дома (помещения), в других случаях, предусмотренных законодательством;

1.5.2. отказа в приватизации жилья.

1.6. Решение вопросов дальнейшего использования жилых домов и жилых помещений, непригодных для постоянного проживания, принимается отдельным распоряжением Городского Головы после полного выселения нанимателей и других граждан, проживающих в доме (помещении).

1.7. Прописка (регистрация) граждан в жилые дома (помещения, признанные непригодными для постоянного проживания, а также сдача их в поднаем, аренду, субаренду и другие действия, связанные с изменением статуса дома (помещения), не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законодательством Российской Федерации.

1.8. Признание жилого помещения непригодным для проживания конкретного гражданина по медицинским основаниям данным Положением не регламентируется.

1.9. В категорию нежилых домов и помещений могут быть переведены:

1.9.1. отдельно стоящие здания:

1.9.2. пристроенные помещения, имеющие отдельный вход или при наличии условий устройства отдельного входа:

1.9.3. жилые помещения, расположенные в цокольных и полуподвальных помещениях, а также на первых этажах многоэтажных здании при условии наличия или возможности устройства отдельного входа.

1.10. Перевод непригодных для проживания жилых помещений, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, в нежилые производится только на основании волеизъявления их собственника с учетом ограничений, предусмотренных законодательством, санитарными и строительными нормами и правилами и настоящим Положением.

2. Основания для признания жилых домов и жилых помещений
непригодными для постоянного проживания

К категории непригодных для проживания относятся жилые здания и расположенные в них жилые помещения, отдельные жилые помещения на следующих основаниях:

2.1. Жилое здание, расположенное в зоне, запрещенной к застройке (в зоне опасного влияния факторов окружающей природной среды на условия жизнедеятельности и здоровье человека). Запрещенные к застройке зоны определяются в соответствии с действующими нормативными документами органов государственного надзора.

К непригодным для проживания относятся жилые здания и жилые помещения, расположенные:

2.1.1. В зонах оползней, могущих угрожать безопасности проживания жителей и эксплуатации зданий.

2.1.2. На территориях ежегодно затапливаемых паводковыми водами.

2.1.3. Помещения, расположенные в подвальных и цокольных этажах.

2.1.4. Других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке.

2.2. Техническое состояние строительных конструкций или инженерного оборудования представляет опасность для проживающих в здании или помещении, с учетом физического износа и повреждения конструкций.

Непригодными для проживания являются жилые здания и помещения, имеющие:

2.2.1. Каменные дома - физический износ свыше 70%;

2.2.2. Деревянные дома и дома со стенами из местного материала, а также мансарды - физический износ свыше 65%.

2.2.3. Жилые здания, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, пожара и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации.

2.2.4. Бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянные, рассчитанные на короткий срок службы, - 10-20 лет.

Строения этого типа, претерпевшие реконструкцию и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно - засыпных конструкций квартирного типа следует относить к жилому фонду. Непригодность последних устанавливается в общем порядке согласно настоящего Положения.

2.2.5. После аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.

2.2.6. Жилые помещения, если они находятся в зданиях предприятий, учреждений, а также на их территории эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, пренышающих нормы, а также к загрязнению территорий и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности, - в том случае, если не представляется возможным вывести указанное производство из здания.

2.3. Нарушение санитарно-гигиенических условий проживания, в том числе нарушений температурно-влажностного режима помещений и конструкций, повышенного шума или вибрации, недостаточного освещения.

Непригодными для проживания являются жилые здания и помещения, имеющие:

2.3.1. Температурно - влажностный режим.

2.3.1.1. Комната, не имеющая отопительных приборов при невозможности оборудования ее отопительными приборами.

2.3.1.2. Комната непригодна, если находится над помещением с большим тепловыделением и температура воздуха на расстоянии 1,5 м от уровня пола в ней превышает 25 град. С при температуре пола больше 28 град. С, в том случае, если невозможно выполнить теплоизоляцию с целью снижения температуры до санитарной нормы.

2.3.1.3. Если температурно - влажностные параметры помещений не соответствуют допустимым параметрам ГОСТ 30494-96 "Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях", утвержденного Госстроем России от 06.01.99 N 1.

2.3.2. Освещенность.

2.3.2.1. Комната непригодна для проживания:

- если не имеет непосредственного освещения или освещается окнами (фрамугами), выходящими в соседнее помещение; окно (окна) комнаты выходят под арку или в крытую галерею (в том случае, если такая комната не имеет других окон), если такая комната составляет предмет самостоятельного договора найма жилого помещения.

2.3.2.2. Инсоляция.

Помещение непригодно для проживания, если продолжительность инсоляции не менее чем одной комнаты в 1,2,3-х комнатных квартирах и не менее чем двух комнат в 4-5 комнатных квартирах составляет менее 2,5 часов.

2.3.2.3. Ширина простенка между световым проемом и поперечной стеной или перегородкой более 3 м, за исключением случаев размещения окон в двух наружных стенах угловой комнаты (при этом ширина или глубина альковов и ниш не учитывается), в том случае, если такая комната составляет предмет самостоятельного договора найма жилого помещения.

2.3.3. Вибрация.

Помещение считается непригодным для постоянного проживания в том случае, если уровень вибрации превышает величину, установленную нормами, и если отсутствует техническая возможность ее устранения. Допустимые уровни вибрации в помещениях жилых зданий устанавливаются нормативными документами Госкомэпиднадзора (ГН 2.2.4/2.1.8.566-96).

2.3.4. Шум.

Помещение считается непригодным для постоянного проживания, если уровень шума от работы стационарных механизмов или инженерного оборудования выше значений, установленных нормами, и когда отсутствует техническая возможность доведения его до предельно-допустимого уровня. Допустимые уровни шума в помещениях жилых домов устанавливаются нормативными документами Госкомэпиднадзора (ГН 2.2.4/2.1.8.562-96).

2.4. Недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства.

2.4.1. Размеры помещений и конструктивных элементов.

2.4.1.1. Площадь жилой комнаты менее размера, установленного субъектом РФ, для представления жилого помещения - в том случае, если комната такого размера является предметом самостоятельного догонюра найма жилого помещения.

2.4.1.2. Ширина прямоугольной или средняя ширина непрямоугольной комнаты менее или равна 2,0 м (при этом ширина или глубина альковов и ниш не учитывается) - в том случае, если такая комната является предметом самостоятельного договора, найма жилого помещения.

2.4.1.3. Высота жилой комнаты в зданиях с плоским потолком до 2,4 м или при сводчатом потолке до 2,5 м от пола до пяты свода.

2.4.1.4. Дверной проем в капитальной стене или перегородке жилой комнаты имеет ширину менее 70 см - в том случае, если комната является предметом самостоятельного договора найма жилого помещения, причем это единственный вход в комнату и он не может быть увеличен до нормы.

2.4.1.5. Пол комнаты находится ниже отметки поверхности двора, отмостки или тротуара, прилегающих к помещению.

2.4.1.6. Расстояние между окнами комнаты и стеной противоположного здания или сооружения до 3 м включительно - в том случае, если такая комната не имеет других окон и представляет предмет самостоятельного договора найма жилого помещения.

2.4.1.7. Окно (окна) комнаты выходит в замкнутый световой дворик, с габаритами дворика до 5 х 5 метров (включительно), - в том случае, если такая комната не имеет других оконных проемов и представляет предмет самостоятельного договора найма жилого помещения.

2.4.1.8. В комнате имеется лаз в техническое подполье, чердак или в квартире имеется люк ливнестоков - в том случае, если в техническом подполье или чердаке нет другого входа и его нельзя ликвидировать (кроме 1-этажных домов посемейного заселения).

2.4.1.9. Выход из жилой комнаты осуществляется непосредственно наружу (улицу) - в том случае, если невозможно оборудовать теплый тамбур или теплую пристройку.

2.4.2. Степень благоустройства не отвечает нормативным требованиям.

2.4.2.1. Над комнатой расположены канализационные трубопроводы и приборы от санитарного узла (уборной, ванны).

2.4.2.2. Через комнату или в междуэтажном перекрытии проходят канализационные трубы.

2.4.2.3. Вход в уборную или совмещенный санузел осуществляется непосредственно из комнаты - в том случае, если технически его нельзя перенести в другое место (для коммунальных квартир).

2.4.2.4. Комната, в которую встроен санузел (ванная или уборная), - в том случае, если такая комната расположена в коммунальной квартире и технически не представляется возможным перенести санузел в другое помещение или обеспечить нормативную звукоизоляцию.

2.4.2.5. Непригодной для проживания можно признать одну из комнат, пригодную по техническим условиям для переоборудования под уборную в квартире, где нет уборной (за исключением 1 - 2-этажных домов с вынесением за пределы квартир уборных).

2.4.2.6. Для обеспечения требований "Правил безопасности в газовом хозяйстве" к размещению газовых плит в помещениях жилых зданий можно признать непригодной для проживания одну из комнат, пригодную по техническим условиям для переоборудования под кухню.

2.4.2.7. В коммунальной квартире, где площадь кухни менее 10% от жилой площади квартиры или кухня оборудована в передней шириной менее 1,9 м (если вход в квартиру единственный и осуществляется через проходную кухню), признается непригодной для проживания одна из комнат, пригодная по техническим условиям для переоборудования под светлую кухню.

2.4.2.8. В коммунальной квартире, где ванная устроена в кухне или коридоре, признается непригодной для проживания одна из комнат, которая технически может быть переоборудована под ванную (в том случае, если ванную нельзя выделить в отдельное помещение).

2.5. Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого здания, в котором часть жилых помещений является непригодной для проживания, следует решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и здания в целом, размер затрат на ремонт, реконструкцию или модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.).

2.6. Перевод жилых домов (помещений) в нежилые производится в случае невозможности устранения дефектов технически или устранение их экономически нецелесообразно, а дальнейшее даже временное проживание в нем небезопасно для проживающих.

3. Порядок отнесения жилых домов и жилых помещений к категории
непригодных для постоянного проживания

3.1. Предварительные списки жилых домов и жилых помещений, непригодных для постоянного проживания, составляются жилищными, ремонтно-эксплуатационными предприятиями и организациями при проведении плановых осмотров зданий и направляются в администрацию округа, МЦП "ЖЭУ" или другие предприятия, на балансе и обслуживании которых находятся здания, для последующего обследования межведомственными комиссиями округов.

3.2. Подготовка акта о признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания производится окружными межведомственными комиссиями, назначаемыми Главами администраций округов. При необходимости в состав комиссии могут вводиться технические эксперты.

3.3. Рассмотрение вопроса о признании жилого дома непригодным для постоянного проживания производится городской межведомственной комиссией.

3.4. Межведомственные комиссии осуществляют свою работу на основании предварительных списков жилых помещений, непригодных для постоянного проживания, поступивших от жилищных ремонтно-эксплуатационных предприятий, по письмам администраций округов и структурных подразделений городской Управы, а также в случае аварийной ситуации и по представлениям органов санэпиднадзора, государственного пожарного надзора, по запросам суда, прокуратуры и заявлениям граждан.

3.5. Обследование жилых помещений и домов, не относящихся к муниципальной собственности, производится на договорной основе.

3.6. Для рассмотрения на комиссии вопроса о непригодности жилого дома или жилого помещения для постоянного проживания, собственник дома или по его поручению владелец (балансодержатель) помещений представляет:

3.6.1. заявление с указанием причин, побудивших его обратиться о переводе жилого дома или помещения в нежилой фонд, а также с обязательством об использовании помещения, не нарушая законных прав и интересов соседей, согласно требований ст. 4 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", предъявляемых к гражданам и юридическим лицам при использовании жилищного фонда. По запросу комиссии заявитель представляет также технико-экономическое обоснование своей просьбы;

3.6.2. документы, подтверждающие право собственности на помещение или жилой дом;

3.6.3. письменные согласия ответственных квартиросъемщиков или владельцев смежных квартир в случае, если предлагается использование мест общего пользования. Согласия должны быть заверены подписью и печатью руководителя ЖЭУ, ДУ, или правлением ЖСК, ЖК, на балансе которых находится жилой дом. В случае необоснованного отказа вопрос разрешается межведомственной комиссией или судом.

3.6.4. решение общего собрания членов товариществ домовладельцев (ЖК, ЖСК, ТСЖ и т.п.) в случае перевода жилых помещений в нежилой фонд в жилых домах, находящихся в их собственности;

3.6.5. копии документов, подтверждающих, что граждане, проживающие на данной жилой площади, будут обеспечены по их согласию иной равноценной жилой площадью за счет средств физических или юридических лиц, обратившихся по вопросу перевода данной жилой площади в нежилой фонд;

3.6.7. копию технического паспорта дома, подготовленного БОТИ (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа основных конструктивных элементов дома в целом, либо отдельного помгщения, о котором возбуждается ходатайство;

3.6.8. соответствующие планы и разрезы помещений, подготовленные БОТИ;

3.6.9. заключение Калужского городского центра санитарно-эпидемиологического надзора о возможности изменения функционального назначения помещений (домов);

3.6.10. заключение органа охраны памятников истории, архитектуры в случае, если помещение находится в здании, являющимся памятником архитектуры или находится в охранной зоне памятника архитектуры;

3.6.11. заключение органов государственного пожарного надзора;

3.6.12. копии заявлений, писем, жалоб граждан на неудовлетворительные условия проживания;

3.6.13. техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ, перепланировки, переустройства, подготовленные проектной организацией жилищно-гражданского профиля;

3.6.14. документы, подтверждающие наличие у заявителя иной жилой площади, пригодной для постоянного проживания и используемого им в этих целях.

Проведение обследования жилых домов (помещений), грозящих обвалом, производится окружными межведомственными комиссиями незамедлительно.

3.7. Комиссия обязана уточнить наличие дефектов планировки и благоустройства других условий, дающих основание признавать жилые дома и жилые помещения непригодными для постоянного проживания., а также относить их к следующим группам по качественным признакам:

- пригодные для постоянного проживания;

- непригодные для постоянного проживания на момент обследования, которые могут быть приведены в пригодные для постоянного проживания состояние при капитальном ремонте, модернизации и реконструкции, что должно подтверждаться технике - экономическими обоснованиями;

- непригодные, дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно.

3.8. По результатам работы комиссии оформляется акт об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для постоянного проживания (приложение N 1). Члены комиссии, несогласные с решением комиссии, оформляют особое мнение, которое прилагается к акту.

Акты межведомственной комиссии округа утверждаются Главой администрации округа.

3.9 Акты межведомственных комиссий округов о непригодности жилых домов (помещений) для постоянного проживания с необходимыми документами, направляются в городскую межведомственную комиссию, которая проверяет и дает заключение о непригодности (пригодности) дома (помещения) для постоянного проживания.

3.10. Одновременно с заключением городская межведомственная комиссия дает рекомендации по дальнейшему использованию дома (помещения):

- перевод в нежилое;

- подлежит капитальному ремонту;

- подлежит реконструкции;

- подлежит модернизации;

- подлежит переоборудованию;

- пригоден (пригодно) для временного проживания, проживающие в нем подлежат постановке на учет на улучшение жилищных условий независимо от размера занимаемой площади и т. д.

3.11. В случае необходимости незамедлительного выселения проживающих из жилого дома (помещения) вследствие аварийной ситуации, рассмотрение акта межведомственной комиссии округа или протокола обследования строительных конструкций городская межведомственная комиссия производит в день поступления документов.

3.12. Перевод жилых домов (помещений) в нежилые производится после отселения проживающих в нем граждан.

Справка о полном отселении проживающих в доме (помещении) в случае перевода жилого дома (помещения) в нежилое составляется домоуправлением, жилищно-эксплуатационным предприятием или отделом, на балансе которых находятся дома, в 5 экземплярах, которые направляются в структурные подразделения Городской Управы: 1 экземпляр -Отдел по учету и контролю за распределением жилья, 2-й - администрации соответствующего округа, 3-й - в БОТИ, 4-й в Отдел приватизации жилья, 5-й - в Комитет по управлению имуществом.

3.13. Заключение городской межведомственной комиссии о непригодности жилых домов (помещений) для постоянного проживания и перевода их в нежилые подлежит обязательному утверждению распоряжением Городского Головы. В распоряжении указывается новое функциональное назначение помещения, обязанности владельца помещения о подготовке проектной документации для проведения работ по перепланировки помещения.

3.14. Заключение городской межведомственной комиссии, утвержденное распоряжением городского Головы, о признании дома (помещения) непригодным для постоянного проживания, направляется администрации соответствующего округа, муниципальному предприятию "Горжилуправление" или другому предприятию, на балансе у которого находится жилой дом, в БОТИ, Отделу приватизации жилья и Комитету по управлению имуществом г. Калуги (в случае перевода жилого дома или помещения в нежилое, находящихся в муниципальной собственности).

3.15. Дальнейшее распоряжение отселенным нежилым домом (помещением) осуществляется собственником в установленном порядке.

3.16. В случае признания непригодными для постоянного проживания зданий, в которых расположены квартиры (комнаты), находящиеся в частной собственности, вопросы дальнейшего использования здания решаются в аналогичном порядке.

При этом, в случае капитального ремонта (модернизации, реконструкции) здания, владельцам частной квартиры (комнаты) предоставляется эта же жилая площадь после капитального ремонта (модернизации, реконструкции) здания. Собственникам квартиры (комнаты) по согласованию с Городской Управой может быть предоставлена другая жилая площадь.