Приложение N 1. Программа улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования

Приложение N 1
к постановлению
Городской Думы г. Калуги
от 26 ноября 2002 г. N 286

Программа
улучшения жилищных условий населения г. Калуги
с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования

С изменениями и дополнениями от:

27 апреля 2004 г., 14 декабря 2005 г., 28 июня 2006 г., 16 июля, 10 декабря 2008 г.

Информация об изменениях:

Постановлением Городской Думы г. Калуги от 10 декабря 2008 г. N 176 в Паспорт настоящей Программы внесены изменения

См. текст Паспорта в предыдущей редакции

Паспорт программы

1. Наименование Программы   Программа улучшения жилищных условий  населения

                            г. Калуги с использованием механизма ипотечного

                            жилищного кредитования

2. Дата принятия решения

   о разработке Программы   10 марта 2002 года

3. Основные разработчики    Городская Управа города Калуги

   Программы

4. Цели и задачи            Создание   системы    ипотечного  кредитования,

                            увеличение    объемов   строительства    жилья,

                            привлечение средств граждан

5. Сроки и этапы            I этап - 2002-2003 гг.

                            Создание     нормативно-правовой         базы

                            и внедрение    технологии    продажи    жилья

                            с рассрочкой платежа,   осуществление продажи

                            жилья.

                            II этап - 2003-2010 гг.

                            Отработка схем  финансирования  и развернутое

                            строительство жилья по Программе.

                            III этап - 2005-2010 гг.

                            Разработка и внедрение схемы рефинансирования

                            закладных, выпущенных  гражданами-участниками

                            Программы.

                            IV этап - с 2007 г.

                            Компенсация   части   платежа   по ипотечному

                            кредиту    для    отдельных         категорий

                            граждан-участников Программы

6. Исполнители              Городская Дума, Городская Управа, муниципальное

                            учреждение    "Фонд     развития     ипотечного

                            жилищного          кредитования     г. Калуги",

                            уполномоченный орган    Городской Управы города

                            Калуги в   сфере    экономики   и     финансов,

                            строительные     и иные  организации

7. Источники финанси-       Бюджет города Калуга,      средства инвесторов,

   рования Программы        собственные средства заемщиков

8. Объемы финансирования    2003 год - 10 млн. руб.

   Программы                2004 год - 22 млн. руб.

                            2005 год - 42 млн. руб.

                            2006 год - 6 млн. руб.

                            2007 год - 6 млн. руб.

                            2008 год - 15 млн. руб.

                            2009 год - 27,0 млн. руб.

                            2010 год - 37,0 млн. руб.

9. Основные ожидаемые       Обеспечение   возможности  приобретения   жилья

   конечные результаты      гражданами    в     кредит.  Ежегодный    объем

                            строительства не менее 3000 кв. м жилья

10. Система организации     Контроль  исполнения   Программы   осуществляет

    контроля выполнения     Городская Дума, Попечительский Совет Фонда

    Программы

Социальное и технико-экономическое обоснование

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость искать выход в традиционных подходах ее реализации. По данным Комитета по собственности Государственной Думы, желающих улучшить свое жилье в России сегодня более 20 млн. человек, однако приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7% граждан, остальные могут приобрести квартиру лишь на основе ипотечного кредитования. Стоит отметить, что ни в одной стране мира жилищная проблема без ипотеки решена не была, 80% квартир в мире продаются по ипотечным программам.

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения является эффективным рыночным механизмом жилищного финансирования, позволяющего в значительной степени облегчить комплексное решение жилищной проблемы.

Жилищная проблема в городе Калуге остается одной из самых острых и решается с большим напряжением. По обеспеченности населения жильем Калужская область среди областей Центрального региона занимает одно из последних мест. По состоянию на начало 2002 г. в муниципальном образовании "Город Калуга" на учете на получение жилья и улучшение жилищных условий состоит 8491 семей, из которых 23% проживают в общежитиях, 5,5 % - в коммунальных квартирах, 21% - в ветхом и аварийном жилье. Каждая пятая семья ожидает своей очереди 10 лет и более.

За последние пять лет получили бесплатное жилье только около 150 семей, состоящих на учете на получение жилья и улучшение жилищных условий в муниципальном образовании "Город Калуга", что составляет менее 1,5% от общего количества очередников и значительно ниже среднего уровня по России.

В "Программе улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования" определен период реализации с использованием бюджетных средств с 2002 по 2007 г. При этом предполагается поэтапная реализация Программы, конечной целью которой является ее полное рефинансирование, наработка стандартов взаимодействия со всеми участниками Программы и переход к массовой ипотеке.

Оценка Комитета по собственности Государственной Думы и проведенное предварительное анкетирование населения г. Калуги показывают, что 15-20% очередников реально смогут решить свои жилищные проблемы с помощью Программы. Ниже приведен расчет, показывающий, что при ежегодном бюджетном финансировании в 10 млн. рублей 870 семей (10% очередников) за 5 лет реализации Программы смогут приобрести квартиры. При средней площади квартиры 55 кв.м 560 семей улучшат свои жилищные условия, приобретая новое жилье, а еще 310 - приобретая квартиры вторичного заселения.

В дальнейшем Программа становится самофинансируемой за счет средств квартироприобретателей, вовлечения в сферу ипотечного кредитования инвесторов и формирования рынка ценных бумаг (закладных).

Расчеты доказывают выгодность использования бюджетных источников. Практика ипотечного кредитования свидетельствует о том, что на 1 рубль кредита покупатель вкладывает в реальный сектор экономики свои 4 рубля. При этих условиях 1 рубль, выведенный из бюджета, в пользу ипотеки, возвращается в бюджеты всех уровней в удвоенном размере. Этот эффект мультипликатора происходит в связи с оживлением реального сектора экономики за счет денежных средств граждан, участвующих в ипотечной программе. Бюджетные средства послужат катализатором финансового потока, основой которого будут личные средства граждан, состоящие из денежной массы и приватизированного жилья. Финансовый поток порождает налогооблагаемую базу и генерирует налоги в бюджеты всех уровней, что фактически компенсирует часть затрат бюджета.

Информация об изменениях:

Постановлением Городской Думы г. Калуги от 10 декабря 2008 г. N 176 таблица раздела "Социальное и технико-экономическое обоснование" настоящей Программы изложена в новой редакции

См. текст таблицы в предыдущей редакции

(млн. руб.)

Наименование показателей	Объемы финансирования Программы
	Всего	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Объем финансирования из бюджета муниципального образования "Город Калуга", в том числе:	165	10	22	42	6	6	15	27	37
- компенсация части платежа по ипотечным кредитам	19,6	0	0	0	0	1,5	3,1	6	9
- приобретение прав на жилые помещения в строящихся домах	145,4	10	22	42	6	4,5	11,9	21	28
Средства, инвестируемые на развитие Программы	94,4	10	10	10	0	3,5	11,9	21	28
Средства граждан -участников Программы, поступающие в бюджет муниципального образования "Город Калуга" (на возвратной основе) в оплату прав на приобретаемое жилье	133	0	12	32	6	1	5	30	47
Число участников Программы, в том числе:	499	17	24	44	33	68	73	120	120
- приобретатели жилья с рассрочкой платежа	161	17	24	44	33	0	3	20	20
- получатели компенсации	338	0	0	0	0	68	70	100	100

Цели и задачи программы

Программа улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования носит социально-ориентированный характер и разрабатывается в целях ускорения решения жилищной проблемы в интересах населения города Калуги (далее по тексту Города), эффективного проведения жилищной реформы в современных экономических условиях, повышения ее социальной направленности. В программе определены принципиальные положения долгосрочной муниципальной жилищной политики, намечены этапы и конкретные меры по их реализации в 2002-2007 годах.

Целью мероприятий, проводимых в соответствии с настоящей Программой, является улучшение жилищных условий населения Города за счет:

оказания финансовой поддержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и желающим приобрести жилье в собственность;

увеличения объемов строительства жилья и повышение доступности жилья;

развития организованного рынка жилья.

Основными задачами являются:

создание условий для увеличения объемов финансирования жилищного строительства в городе на основе внедрения системы ипотечного кредитования;

создание условий и финансово-кредитного механизма привлечения внебюджетных инвестиций для ресурсного обеспечения жилищного строительства;

создание рынка жилья, строительных работ и услуг;

создание новых рабочих мест;

развитие и модернизация строительной базы города;

увеличение налогооблагаемой базы в городе;

создание инфраструктуры управления программой.

Основные положения программы

Программа дает возможность жителям города, желающим улучшить жилищные условия и имеющим постоянный источник доходов, приобрести в собственность жилье на условиях покупки жилья с рассрочкой платежа с залогом этого недвижимого имущества. Эта модель ипотеки позволяет быстро получить эффективную отдачу и начать реализацию первого этапа Программы уже в 2002 г.

Программа носит социально-ориентированный характер и рассчитана на граждан, проживающих в жилых помещениях, у которых размер общей площади на одного члена семьи не превышает социальные нормы (33 кв. м для одиноко проживающего, 42 кв. м на семью из двух человек, по 18 кв. м на семью из трех и более человек), или состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (по месту работы или проживания).

Граждане, жилищные условия которых подходят под эти требования, имеют право на приобретение с рассрочкой платежа как нового жилья, так и со вторичного рынка. Граждане, жилищные условия которых не подходят под эти требования, имеют право только на участие в долевом строительстве нового жилья, при этом они не могут претендовать на предоставление рассрочки.

Управлением и реализацией Программы занимается муниципальное учреждение "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги" (далее по тексту Фонд), учредителем которого является Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга".

Фонд является инвестором жилищного строительства (в части строительства жилья по Программе) и продает построенное и приобретенное на вторичном рынке жилье гражданам - участникам Программы. Списки участников Программы формируются на основании заявлений граждан в соответствии с социально-экономическими приоритетами, утвержденными в Положении о порядке и условиях продажи жилья гражданам с рассрочкой платежа, и согласовываются с Попечительским Советом Фонда.

Продажа жилья гражданам осуществляется с рассрочкой платежа на срок до 25 лет.

При расчете размера предоставляемой рассрочки из стоимости приобретаемого жилья вычитается стоимость сдаваемого старого жилья и первоначального денежного взноса.

Размер предоставленной рассрочки не может превышать 90% стоимости приобретаемого жилья.

Платежи по рассрочке выплачиваются ежемесячно равными долями в сроки, установленные Положением о порядке и условиях продажи жилья гражданам с рассрочкой платежа.

Размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 50% совокупного семейного дохода (за вычетом налоговых удержаний).

Размер процентной ставки по предоставленной рассрочке рассчитывается исходя из 7% годовых.

Сумма первоначального денежного взноса за приобретаемое жилье должна составлять не менее 10% от его стоимости и уплачивается гражданином в пятидневный срок со дня заключения договора.

Цена на недвижимость устанавливается Фондом, исходя из ее рыночной стоимости, величины и срока предоставляемой рассрочки. Часть стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет продажи Фонду или гражданам - участникам Программы принадлежащего гражданину недвижимого имущества и зачетом стоимости этого имущества. В случае продажи жилья третьим лицам, не участвующим в Программе, полученные средства гражданин может внести в виде первоначального взноса.

Погашение рассрочки обеспечивается залогом приобретенной недвижимости и гарантиями поручителей (физических или юридических лиц). Фонд также вправе требовать от гражданина обеспечения исполнения обязательств по договору залогом принадлежащего гражданину иного движимого и недвижимого имущества, поручительством третьих лиц, страхованием жизни и имущества, а также другими способами.

Работникам бюджетной сферы г. Калуги, привлекающим ипотечные кредиты в российских кредитных организациях, возможно предоставление ежемесячной компенсации в соответствии с Порядком компенсации части платежа по ипотечным кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы, нуждающимися в улучшении жилищных условий", утвержденным постановлением Городской Думы городского округа "Город Калуга" от 28.06.2006 N 84.

Этапы реализации и субъекты программы

Выполнение Программы улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования обеспечивается тесным взаимодействием Городской Думы, Городской Управы, Фонда развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги, строительных и иных организаций. Функции этих организаций распределены следующим образом.

Городская Дума осуществляет контроль за исполнением Программы.

Городская Управа способствуют# проведению широкой информационной и просветительской работы среди населения на всех стадиях выполнения Программы.

Для реализации Программы улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования создается некоммерческая организация "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги". Фонд выполняет функцию аккумулирования целевых бюджетных средств и внебюджетных источников для развития жилищного строительства и ипотечного кредитования, а также аккумулирование добровольных взносов предприятий и организаций, предназначенных для развития жилищного строительства и ипотечного кредитования в г. Калуге. Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги является инвестором жилищного строительства (в части строительства нового жилья по программе), ведет учет поступлений денежных средств и возврата заемных средств Фонду.

Исполнение Программы Фондом.

Управление капитального строительства, а также иные организации, выбранные на конкурсной основе, являются заказчиками-застройщиками жилищного строительства, инвестируемого Фондом.

Фонд непосредственно ведет работу с населением. На него возлагаются все организационные и рабочие функции по сопровождению сделок ипотечного кредитования, в том числе подготовка всех необходимых документов с оформлением рассрочки платежей для государственной регистрации права собственности покупателей на приобретаемую недвижимость, разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий и др.

Строительные организации выполняют подрядные работы по строительству нового жилья.

Развитие системы ипотечного кредитования немыслимо без активного использования страховых систем путем страхования жизни заемщика и страхования недвижимости, в том числе и накопительное страхование. Выбор страховой компании осуществляется гражданами - участниками Программы.

Настоящая Программа реализуется также путем компенсации части платежа по ипотечным кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы, в порядке, установленном Городской Думой городского округа "Город Калуга", в целях реализации мер социальной поддержки населения.

Программа состоит из четырех основных этапов.

I этап - (2002-2003 г.) - организация деятельности основных исполнительных структур.

II этап - (2003-2010 гг.) - отработка схем финансирования, развернутое строительство жилья за счет средств бюджета г. Калуги и граждан - участников Программы

III этап - (2005-2010 гг.) - Разработка и внедрение схемы рефинансирования закладных, выпущенных гражданами-участниками Программы в соответствии с Положением о порядке и условиях приобретения гражданами жилых помещений с рассрочкой платежа. Анализ результатов первых этапов, развитие инструментов вторичного рынка жилья, финансовых технологий привлечения средств, расширение перечня услуг населению, внедрение новых строительных технологий.

IV этап - (с 2007 г.) - Компенсация части платежа по ипотечному кредиту для отдельных категорий граждан-участников Программы. Повышение доступности жилья, отработка механизмов взаимодействия с банками.

План мероприятий по реализации этапов Программы ниже приведен в таблице.

План
подготовки нормативных правовых актов и мероприятий
по реализации Программы

N	Наименования нормативно-правовых актов и мероприятий	Сроки исполнения	Ответственный
1	Постановление Городского Головы "О создании Фонда развития ипотечного кредитования г. Калуги"	Октябрь 2002 г.	Уполномоченный орган Городской Управы г. Калуги в сфере управления муниципальным имуществом
2	Постановление Городского Головы об утверждении Положения о Попечительском совете Фонда	Декабрь 2002 г.	Уполномоченный орган Городской Управы г. Калуги в сфере управления муниципальным имуществом
3	Учреждение и регистрация Фонда	Ноябрь 2002 г.	Уполномоченный орган Городской Управы г. Калуги в сфере управления муниципальным имуществом
4	Постановление Городской Думы о включении в бюджет города Калуги расходов на реализацию Программы	Ежегодно	Уполномоченный орган Городской Управы г. Калуги в сфере управления финансами, Фонд
5	Прием заявлений от граждан, желающих приобрести жилье с рассрочкой платежа	Ежегодно	Фонд
6	Разработка программы жилищного строительства на 2003-2007 гг. для реализации Программы	Ноябрь 2002 г.	Уполномоченный орган Городской Управы г. Калуги в сфере управления муниципальным имуществом
7	Проведение конкурса на размещение муниципального заказа по приобретению квартир в строящихся домах г. Калуги	Ежегодно	Уполномоченный орган Городской Управы г. Калуги в сфере размещения муниципальных заказов, Фонд
8	Разработка схемы рефинансирования закладных, выпущенных участниками Программы	1 квартал 2006г.	Фонд
9	Постановление Городской Думы о предоставлении субсидии работникам бюджетной сферы г. Калуги, нуждающимся в улучшении жилищных условий, привлекающим ипотечные кредиты	3 квартал 2006г.	Фонд
1 0	Прием заявлений от работников бюджетной сферы, желающих получать субсидии в соответствии с Программой	Ежегодно	Фонд
1 1	Разработка мероприятий по решению кадровых проблем предприятий г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования	3 квартал 2008г.	Фонд

Информация об изменениях:

Постановлением Городской Думы г. Калуги от 10 декабря 2008 г. N 176 в настоящий раздел внесены изменения

См. текст раздела в предыдущей редакции

Основные источники финансирования программы

Развитие системы ипотечного кредитования в г. Калуге потребует выделения целевых средств на выполнение общепрограммных мероприятий, в том числе и накопительного характера, включая организационную деятельность, разработку и внедрение новых строительных технологий, привлечения инвестиций, а также средства на рекламно-образовательные цели.

Программа реализуется за счет средств бюджета г. Калуги, выделяемых Фонду для улучшения жилищных условий граждан в размере 165 млн. руб.

Таким образом, средства Фонда должны стать основой развития Программы, а средства населения - основным ресурсным источником финансирования строительства нового жилья.

Успех Программы в целом будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.

Механизмы реализации программы и контроль за ходом ее выполнения

Реализация целей Программы и решение ее задач включает осуществление целого комплекса мероприятий:

1. Совершенствование инвестиционной и финансово-кредитной политики городских органов местного самоуправления для стимулирования развития ипотечного кредитования и привлечения инвестиций в жилищное строительство. Формирование источников финансирования ипотечного кредитования строительства жилья.

2. Создание и развитие городской системы ипотечного жилищного кредитования на основе муниципального "Фонда развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги".

3. Нормативно-методическое обеспечение развития рынка жилья и ипотечного кредитования, вхождение в региональные и федеральные структуры с целью унификации и стандартизации процедур ипотечного кредитования строительства жилья.

4. Повышение качества и доступности жилья за счет развития финансово-экономических, технологических и организационных механизмов снижения стоимости строительства.

5. Разработка и осуществление проектов жилищного строительства.

6. Повышение эффективности использования жилого фонда за счет планирования застройки на существующих сетях, экономии тепло- и электроэнергии, воды.

7. Научно-методическое и консультационное обеспечение Программы.

8. Обеспечение социальной результативности Программы.

9. Взаимодействие со средствами массовой информации и общественностью.

Строительство и приобретение жилья, предоставление рассрочки населению будет осуществляться частично или полностью за счет средств Фонда на основе конкурсного отбора в соответствии с Положением о порядке и условиях продажи жилья гражданам с рассрочкой платежа. Деятельность Фонда будет направлена на развитие как первичного, так и инфраструктуры вторичного рынка ипотечных кредитов. В последующем эти кредиты рефинансируются различными механизмами.

Контроль за ходом реализации Программы и входящих в нее проектов будет проводиться Попечительским советом Фонда. Общий контроль осуществляется комитетом Городской Думы городского округа "Город Калуга" по бюджетно-финансовой, налоговой и экономической политике через Попечительский совет Фонда.

10. Осуществление компенсации части платежа по ипотечным кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы.

Заключение

Ипотечное кредитование является новым финансовым инструментом по активизации жилищного строительства, создает новые рабочие места, ведет к увеличению налоговых поступлений в бюджет города.