Приложение N 1. Подпрограмма "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства и развитие индивидуального жилищного строительства" областной целевой программы "Доступное жилье в Калужской области" на 2006-2010 гг.

Приложение N 1
к областной целевой программе
"Доступное жилье в Калужской области"
на 2006-2010 гг.

Подпрограмма
"Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях
жилищного строительства и развитие индивидуального жилищного
строительства" областной целевой программы "Доступное
жилье в Калужской области" на 2006-2010 гг.

1. Содержание проблемы и необходимость ее решения программным методом

Основными проблемами в сфере жилищного строительства Калужской области являются:

- бюрократическая система предоставления земельных участков для жилищного строительства (получение разрешения на строительство);

- непрозрачные и обременительные для застройщика условия подключения к системам коммунальной инфраструктуры;

- отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой;

- неразвитая конкуренция среди застройщиков.

Решение данных проблем необходимо для обеспечения существенного увеличения темпов жилищного строительства в области, удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, стабилизации цен на рынке жилой недвижимости.

Органы местного самоуправления Калужской области и застройщики отмечают завершение периода так называемой "точечной застройки" с использованием уже существующих коммунальных сетей, а также ограниченные возможности использования действующих мощностей для наращивания объемов жилищного строительства.

Развитие инфраструктуры для новых строительных участков носило стихийный, законодательно не регулируемый характер. Делалось это путем выдачи застройщикам технических условий (ТУ) для подключения к объектам коммунальной инфраструктуры, включающих дополнительные обязательства по строительству и/или модернизации объектов инженерной инфраструктуры. Процесс выдачи ТУ являлся нерегламентированным, непрозрачным и не согласованным с комплексными планами развития территорий и объектов коммунальной инфраструктуры. Эти факторы вели к повышению стоимости и снижению темпов роста строительства, создавали дополнительные административные и экономические барьеры для развития строительного бизнеса, в том числе жилищного строительства, являлись почвой для развития коррупции.

Принятые в 2005 году на федеральном уровне нормативные правовые акты, направленные на формирование рынка доступного жилья, в частности Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и "О концессионных соглашениях", сформировали законодательную базу для решения задачи развития коммунальной инфраструктуры, необходимой для жилищного строительства, установили распределение ответственности за обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства между органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса и застройщиками.

Реализация принципов, заложенных в федеральных законах, требует построения системы нормативных правовых актов на уровне Калужской области и муниципальных образований области, создания дополнительных стимулов в виде государственной поддержки за счет средств федерального, областного и местных бюджетов развития сектора экономики, связанного с комплексным освоением земельных участков.

Существующая практика решения проблемы развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства основана на формировании организациями, предоставляющими коммунальные услуги, монопольной платы: за присоединение к системам коммунальной инфраструктуры или на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, определенных на основе непрозрачных и изменяющихся принципов. Такая практика создает неравные конкурентные условия для застройщиков и приводит к невозможности освоения новых перспективных площадок для жилищного строительства.

Органы местного самоуправления, как правило, не имеют комплексных планов развития систем коммунальной инфраструктуры, основанных на зафиксированных в документах территориального планирования (генеральных планах) прогнозах роста потребления соответствующих ресурсов и услуг с учетом прогнозируемых объемов жилищного, промышленного и иных видов строительства.

Из 25 административных районов Калужской области на 13 районов (Барятинский, Жиздринский, Износковский, Кировский, Козельский, Куйбышевский, Людиновский, Мещовский, Медынский, Спас-Деменский, Сухиничский, Юхновский) имеются проекты районной планировки, разработанные в основном в 1988-1992 гг.

Генеральные планы и проекты детальной планировки имеются на 18 городов и районных центров области. Но у многих из них заканчивается срок действия. Так, срок действия генплана г. Обнинска закончился два года назад. Генплан г. Калуги действовал до 2005 года. Генеральные планы в Бабынино, Воротынске, Спас-Деменске, Сухиничах, Ферзиково и Хвастовичах были разработаны в 1992-1993 гг.

Следует отметить, что перечисленная документация не соответствует требованиям нового Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для обеспечения прозрачности процедур землепользования и застройки, упрощения получения прав на земельные участки под жилищное строительство и формирования предложений на рынке жилья необходимо привести нормативные правовые акты Калужской области, муниципальных образований области в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающими коренное изменение процедуры подготовки разрешительной документации для строительства объектов. Это значительно упростит работу застройщика, инвестора и повысит ответственность органов местного самоуправления, обеспечит формирование предложений на рынке жилья путем заблаговременной подготовки пакета документов, устанавливающих правовые основы использования земельных участков, позволит инвесторам иметь полную информацию об условиях строительства и оперативно реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка, а органам местного самоуправления - осуществлять аукционную продажу земельных участков с установленными регламентами их использования.

Развитие индивидуального жилищного строительства сдерживается факторами, аналогичными для многоэтажного жилищного строительства.

Наличие системных проблем в вопросах обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, а также градостроительной деятельности в целом требует для их решения программно-целевого подхода, что позволит не только обеспечить существенное увеличение объемов жилищного строительства, но и создать необходимые условия для формирования устойчивых механизмов решения данной проблемы в будущем без привлечения бюджетных средств.

2. Основные цели и задачи подпрограммы

Основными целями подпрограммы являются обеспечение опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения, создание условий для развития индивидуального жилищного строительства и градостроительной деятельности в целом.

Для достижения этих целей необходимо решить следующие основные задачи:

1. Реализация основных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, направленных на увеличение темпов жилищного строительства, демонополизацию рынка жилищного строительства и снятие административных барьеров для доступа к нему.

2. Реализация инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой.

3. Демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также обеспечение комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.

4. Создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов обеспечения земельных участков под жилищное строительство, в том числе индивидуальное жилищное строительство, коммунальной инфраструктурой.

3. Сроки и этапы реализации подпрограммы

Выполнение подпрограммы будет осуществляться в два этапа.

На 1 этапе (2006-2007 гг.) планируется создать основу для развития градостроительной деятельности в Калужской области, существенно повысить объем инвестиций, направляемых на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, путем осуществления мер государственной поддержки, а также непосредственных бюджетных расходов, что позволит обеспечить:

- существенный рост жилищного строительства начиная с 2007 года;

- подготовку земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства, в 2008-2009 гг.

На 2 этапе реализации подпрограммы (2008-2010 гг.) развитие коммунальной инфраструктуры в значительной степени будет происходить на основе рыночных принципов.

4. Система основных мероприятий подпрограммы

Система программных мероприятий будет направлена на развитие градостроительной деятельности в Калужской области, обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, что позволит помочь в решении проблем, сдерживающих рост объемов жилищного строительства, создать условия для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, что будет способствовать ограничению роста цен на данном рынке - повысит доступность жилья для широких слоев населения.

В рамках подпрограммы намечено реализовать меры по предоставлению государственных гарантий Калужской области, государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, а также по возмещению части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на указанные цели, при условии выполнения органами местного самоуправления, претендующими на участие в подпрограмме, мероприятий, направленных на демонополизацию и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры.

Порядок предоставления государственных гарантий Калужской области по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, а также порядок и условия возмещения части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, за счет средств областного бюджета устанавливаются Правительством Калужской области.

В целом меры государственной поддержки инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства будут осуществляться в соответствии с требованиями подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы.

В рамках настоящей подпрограммы будут также реализованы меры, направленные на развитие индивидуального жилищного строительства, путем прямых бюджетных инвестиций в обеспечение соответствующих земельных участков коммунальной и транспортной инфраструктурой, а также приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Калужской области.

Организационные мероприятия в рамках подпрограммы будут направлены на:

- создание условий для снижения административных барьеров в жилищном строительстве, развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам, реализацию мер в области градостроительного и антимонопольного контроля;

- внедрение механизмов привлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой;

- содействие внедрению механизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления существующих кварталов застройки.

Организационные мероприятия не потребуют выделения дополнительных бюджетных средств.

Перечень основных мероприятий по реализации подпрограммы приведен в разделе 4 Программы.

5. Ресурсное обеспечение подпрограммы

Объемы финансирования подпрограммы в 2006-2010 гг. приведены в разделе 5 Программы.

Кроме того:

- в областном бюджете на 2006 год вне рамок подпрограммы предусмотрены государственные гарантии Калужской области по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацию коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, в размере 250,0 млн. рублей, а также средства на строительство объектов инженерной инфраструктуры, в том числе на проектно-изыскательские работы, в размере 23,175 млн. рублей (средства адресной инвестиционной программы, финансируемой за счет средств областного бюджета на 2006 год);

- планируется предоставление государственных гарантий Российской Федерации и Калужской области, а также муниципальных гарантий по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацию коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, в размере 1 705,848 млн. рублей, в том числе:

                    в 2006 году   - 355,531 млн. рублей

                    в 2007 году  -  439,580 млн. рублей

                    в 2008 году  -  528,217 млн. рублей

                    в 2009 году  -  277,520 млн. рублей

                    в 2010 году  -  105,000 млн. рублей

Конкретные объемы средств областного бюджета, направляемых на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, и объемы государственных гарантий Калужской области будут зависеть от сроков кредитования, уровня рыночных процентных ставок по кредитам и других факторов. При обосновании размера расходов на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам учитывались следующие прогнозные показатели рыночной процентной ставки по этим кредитам: в 2006 году - 14%, в 2007 году - 12%, в 2008 году - 11% и в 2009 году - 10%.

6. Механизмы реализации подпрограммы

В целях создания условий для развития жилищного строительства органам государственной власти Калужской области, органам местного самоуправления муниципальных образований прежде всего необходимо обеспечить разработку и утверждение нормативных правовых актов и документов территориального планирования в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации. Созданная нормативная правовая база станет основой для реализации исполнительных механизмов подпрограммы.

Механизмы реализации подпрограммы основываются на создании системы государственной поддержки инвестиционных проектов обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также непосредственного участия бюджета в финансировании строительства сетей инженерно-технического обеспечения земельных участков, находящихся в собственности Калужской области, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

В рамках реализации подпрограммы будет осуществляться отбор муниципальных образований, на территории которых будут реализовываться инвестиционные проекты, при этом будут выдвигаются условия, связанные с реализацией мер, направленных на демонополизацию и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также на комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры.

Отбор муниципальных образований и инвестиционных проектов будет осуществляется в порядке, определяемом Правительством Калужской области.

Условия, которым должны соответствовать муниципальные образования, на территории которых будут реализовываться инвестиционные проекты, варьируются по годам реализации подпрограммы в соответствии с подпрограммой "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы. При этом равным приоритетом будут обладать проекты по оснащению системами инженерно-технического обеспечения земельных участков, предназначенных как для многоэтажного жилищного строительства, так и для малоэтажного, включая индивидуальное.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства области готовит конкурсную документацию и необходимую заявку для отбора государственным заказчиком федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы субъектов Российской Федерации для получения соответствующей государственной поддержки за счет средств федерального бюджета.

В целях участия Калужской области в конкурсном отборе субъектов Российской Федерации в 2006 году министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области предоставляется право самостоятельно проводить отбор инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства на основании критериев, определенных федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 годы.

6.1. Меры, направленные на развитие индивидуального
жилищного строительства

В целях осуществления дополнительных мер по развитию индивидуального жилищного строительства будут задействованы механизмы непосредственного участия бюджета области в финансировании мероприятий по обеспечению земельных участков, находящихся в собственности Калужской области, объектами транспортной и коммунальной инфраструктуры.

В этих целях будут реализованы мероприятия по выкупу земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в собственность Калужской области с последующей передачей в виде имущественного взноса в собственность Государственного фонда поддержки строительства доступного жилья в Калужской области (далее - Фонд) либо по финансированию Фонда для приобретения указанных земельных участков.

Фондом будет осуществляться операционная деятельность по организации разработки необходимой проектно-сметной документации, строительству объектов транспортной и коммунальной инфраструктуры. Указанная деятельность Фонда будет финансироваться за счет средств областного бюджета. При этом возврат вложенных средств и их рефинансирование в новые проекты будет осуществляться Фондом путем обременения индивидуального застройщика в соответствующем договоре аренды земельного участка.

В целях повышения уровня доступности осуществления индивидуального жилищного строительства при непосредственном участии Фонда будет учрежден потребительский кооператив, цель которого - удовлетворение потребности его членов в индивидуальном жилищном строительстве. Будут разработаны и реализованы меры, направленные на государственную поддержку членов потребительского кооператива за счет средств областного бюджета.

Муниципальным образованиям области по результатам реализации проектов развития индивидуального жилищного строительства при участии Фонда будет оказана методическая и иная поддержка по созданию аналогичной инфраструктуры активизации индивидуального жилищного строительства на местном уровне. При этом с учетом особенностей сельской местности должны быть также задействованы механизмы участия сельскохозяйственных потребительских кооперативов во взаимоотношениях между индивидуальным застройщиком - производителем сельскохозяйственной продукции и кредитными организациями.

Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие достаточно денежных средств для строительства жилой недвижимости, получают возможность улучшить свои жилищные условия.

7. Организация управления подпрограммой и контроль
за ходом ее выполнения

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства области осуществляет:

- общее руководство и управление реализацией подпрограммы и ее информационно-аналитическое обеспечение;

- отбор муниципальных образований области, участвующих в реализации подпрограммы, и инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, проектов жилищного строительства;

- производит оценку объемов финансовых ресурсов, необходимых для реализации подпрограммы и ее отдельных мероприятий;

- координацию деятельности органов местной власти муниципальных образований области и организаций, связанной с выполнением ими мероприятий подпрограммы.

Контроль за исполнением подпрограммы осуществляется в соответствии с Положением о порядке разработки, рассмотрения и реализации областных целевых программ, утвержденным постановлением Губернатора области от 02.02.2005 N 33.

8. Ожидаемые социально-экономические результаты
реализации подпрограммы

Оценка социально-экономической эффективности подпрограммы будет производиться на основе соответствующих целевых индикаторов и индикаторов оценки, которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики. Система индикаторов обеспечит мониторинг реализации подпрограммы за отчетный период с целью уточнения или корректировки поставленных задач и проводимых мероприятий.

Мониторинг реализации подпрограммы будет проводиться в# ежегодно с представлением информации о достигнутых результатах государственному заказчику федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы до 1 февраля года, следующего за отчетным.

Успешная реализация подпрограммы позволит обеспечить к 2010 году:

развитие первичного рынка жилья и стабилизацию цен на жилье;

формирование эффективных механизмов регулирования градостроительной деятельности и развития коммунальной инфраструктуры;

увеличение частных инвестиций в жилищное строительство.

Общий объем ввода жилья за 2006-2010 годы составит не менее 2044,2 тыс. кв. м общей площади, в том числе:

                      в 2006 году  -  292,4 тыс. кв. м

                      в 2007 году  -  324,1 тыс. кв. м

                      в 2008 году  -  437,5 тыс. кв. м

                      в 2009 году  -  490,2 тыс. кв. м

                      в 2010 году  -  500,0 тыс. кв. м

При этом дополнительный ввод жилья в результате реализации подпрограммы в 2006-2010 годах составит 834,2 тыс. кв. м, в том числе:

                      в 2007 году  -  47,75 тыс. кв. м

                      в 2008 году  -  172,9 тыс. кв. м

                      в 2009 году  -  279,1 тыс. кв. м

                      в 2010 году  -  334,4 тыс. кв. м