Апелляционное определение Пермского краевого суда от 22 мая 2012 г. по делу N 33-4232-2012 (ключевые темы: единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - договор купли-продажи - жилой дом - надворные постройки - договор продажи недвижимости)

Апелляционное определение Пермского краевого суда
от 22 мая 2012 г. по делу N 33-4232-2012

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Железчиковой А.В.

судей Мальцевой М.Е., Казанцевой Е.С.

с участием прокурора Бусовой В.Н.

при секретаре Тупицыной П.В.

рассмотрела в судебном заседании 22.05.2012 года в г. Кудымкаре Пермского края апелляционную жалобу ответчицы Климовой Т.С. на решение Кудымкарского городского суда Пермского края от 27.03.2012 г., которым постановлено:

В удовлетворении иска Климовой Т.С. к Гордееву В.А., Гордееву М.В., Гордееву Е.В., Мизевой В.М., Гордееву Д.М. о выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета отказать.

В удовлетворении иска Дудиной С.Н., Щуковой Г.Е. к Климовой Т.С. о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, свидетельств о праве собственности на них, об аннулировании записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.

Исковые требования Гордеева В.А., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Гордеева Е.В., Гордеева М.В. к Климовой Т.С., Щуковой Г.Е., Дудиной С.Н. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор от 01.04.2010 года, заключенный между Дудиной С.Н., действовавшей по доверенности от имени Щуковой Г.Е., и Климовой Т.С., о купле-продаже земельного участка, общей площадью 550 кв.м., и жилого дома, общей площадью 41,5 кв.м., расположенных по адресу: ..., применить последствия недействительности договора и аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав собственности с прекращением права собственности Климовой Т.С. на указанные объекты за N ... и N ....

Признать за Гордеевым В.А. право долевой собственности на 2/3 доли на одноэтажный бревенчатый жилой дом, общей площадью 42,3 кв.м., в том числе жилой площадью 28,1 кв.м., холодным пристроем, двумя навесами и баней, и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), на землях населенных пунктов, общей площадью 550 кв.м., расположенные по адресу: ....

Признать за Гордеевым Е.В. и за Гордеевым М.В. право долевой собственности по 1/6 доле за каждым на одноэтажный бревенчатый жилой дом, общей площадью 42,3 кв.м., в том числе жилой площадью 28,1 кв.м., холодным пристроем, двумя навесами и баней, и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), на землях населенных пунктов, общей площадью 550 кв.м., расположенные по адресу: ....

Решение суда является основанием для регистрации права долевой собственности Гордеева В.А., Гордеева Е.В., Гордеева М.В. на одноэтажный бревенчатый жилой дом, общей площадью 42,3 кв.м., в том числе жилой площадью 28,1 кв.м., холодным пристроем, двумя навесами и баней, и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), на землях населенных пунктов, общей площадью 550 кв.м., расположенные по адресу: ..., в установленном законом порядке.

В удовлетворении требования Гордеева В.А., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Гордеева Е.В., Гордеева М.В. о признании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 27.05.2010 года, выданное Климовой Т.А., отказать.

Взыскать с Климовой Т.С., Дудиной С.Н., Щуковой Г.Е. в доход бюджета муниципального образования "городской округ - город Кудымкар" государственную пошлину в общей сумме 6 861 руб., в равных долях по 2 287 руб. с каждой.

Заслушав доклад судьи Казанцевой Е.С., судебная коллегия установила:

Климова Т.С. обратилась в суд с иском к Гордееву В.А. о выселении из жилого помещения находящегося по адресу: ... без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета. В обоснование требований указала, что она является собственником спорного дома и земельного участка на основании договора купли-продажи от 01.04.2010 года, который прошел государственную регистрацию, и свидетельств о государственной регистрации права от 27.05.2010 года. Согласно п. 6 договора, в доме никто не зарегистрирован и не проживает, в подтверждение чего выдана домовая книга. По утверждению продавца, в доме проживали квартиранты, которые должны освободить его в ближайшее время. После получения всех документов, подтверждающих ее право на дом и земельный участок, она узнала, что в доме проживает и зарегистрирован Гордеев В.И. с членами своей семьи. На неоднократные ее требования освободить дом и сняться с регистрационного учета ответчики отказываются. Каких-либо договорных отношений между ними не существует, членами ее семьи они не являются, в связи с чем в соответствии со ст. 35 ЖК, ст. 209, 304 ГК РФ просит выселить ответчиков из жилого помещения, снять их с регистрационного учета и взыскать с них госпошлину в сумме 200 рублей.

В дополнительном исковом заявлении Климова Т.С. просит выселить из жилого помещения, находящегося по адресу: ... без предоставления другого жилого помещения проживающих в нем и зарегистрированных Гордеева В.А., Гордеева М.В., Гордеева Е.В., Мизеву В.М., действующую в своих интересах и интересах малолетнего Гордеева Д.М., и снять их с регистрационного учета по вышеизложенным основаниям.

В судебном заседании истица Климова Т.С., представитель П. требования поддержали, встречные требования не признали.

Ответчики Гордеев В.А. действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Гордеева Е.В., ответчик Гордеев М.В., представитель М. исковые требования не признали, обратились со встречными требованиями к Климовой Т.С., Дудиной С.Н., Щуковой Г.Е. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, свидетельства о праве собственности недействительными, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Мотивируют требования тем, что в 2002 году его супруга Гордеева Л.В. приобрела дом N ..., по ул. ..., расположенный на земельном участке 550 кв.м. у Щуковой Г.Е. за 90 000 рублей. 16.12.2009 года Гордеева Л.В. умерла. После ее смерти в доме остались проживать он с членами своей семьи. В настоящее время выяснилось, что его супруга Гордеева Л.В. и Щукова Г.Е. не оформили договор купли-продажи дома, однако последняя не отрицает продажу дома его супруге за 90 000 рублей. Гордеева Л.В. со своей стороны выполнила все условия для совершения сделки купли-продажи, однако продавец уклонилась от заключения сделки. Полагая, что договор купли-продажи заключен, он улучшил жилищные условия: построил баню, новую ограду, гараж, дровяник, поставил забор. Просят признать недействительными договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.04.2010 года, свидетельства о праве собственности на жилой дом и земельный участок, выданные Климовой Т.А.; признать право собственности на домовладение N ... по ул. ... г. Кудымкара и земельный участок за Гордеевым В.А. - 2/3 доли, за Гордеевым Е.В. и Гордеевым М.В. - по 1/6 доли.

Впоследствии Гордеевы дополнили требования, просят также аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N ... от 27.05.2010 года, дополнительно указали основание признания недействительным оспариваемого договора - мнимость.

Ответчики по встречному иску Дудина С.Н. и Щукова Г.Е. предъявили исковые требования к Климовой Т.С. о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.04.2010 года, свидетельства о праве собственности на них, выданные на имя Климовой Т.С., и об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N ... от 27.05.2010 года.

В обоснование требований указывают, что 01.04.2010 года Дудиной С.Н. по доверенности от имени Щуковой Г.Е. был оформлен договор купли-продажи дома N ... по ул. ... г. Кудымкара. Указанный дом фактически принадлежал Гордееву В.А., который приобрел его 08.04.2002 года у Щуковой Г.Е. за 90 000 рублей без составления договора купли-продажи. Не поставив в известность Гордеева В.А., Дудина С.Н. продала дом Т.С. Климовой. Фактически между Дудиной С.Н. и Климовой Т.С. заключался договор залога на 3 месяца, по которому последняя, передала Дудиной С.Н. 150 000 рублей. 21.01.2011 года в отношении нее возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 159 УК РФ, которое постановлением от 27.08.2011 года прекращено по п. 1 ч. 1 ст. 27 УПК РФ. Договор купли-продажи является мнимой сделкой, так как она понимала, что дом фактически принадлежит Гордееву, и полагала, что с Климовой заключает договор залога. Также по просьбе Климовой написала расписку в получении 800 000 рублей, которые фактически не получала.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истица Климова Т.С. с решением суда не согласна, поскольку по ее мнению, судом грубо нарушены нормы материального и процессуального права. Суд установив факт заключения договора купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка в 2002 году, расположенных по адресу: ..., между Гордеевой Л.В. и Щуковой Г.Е. и следовательно признал доказанным факт возникновения и у ответчиков, истцов по встречному иску Гордеевых, права собственности на данный спорный объект 2002 году. Действительно Щукова Г.Е. в 2002 году являлась собственником жилого дома, по адресу: .... Ее право возникло на основании договора купли-продажи от 27.09.1999 года, договор прошел государственную регистрацию в УФРС по Пермскому краю. Являлась на 2002 год Щукова Г.Е. и собственником земельного участка общей площадью 550 кв.м., по этому же адресу. Ее право собственности было зарегистрирована в УФРС по Пермскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была сделана запись N ... от 20.12.2001 года. Вывод суда в этой части, что не представлено доказательств о праве личной собственности Щуковой на спорный земельный участок не состоятелен. Щукова имела право в соответствии с законом, на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества по договору купли-продажи.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. В подтверждение заключения договора купли-продажи недвижимости в 2002 году Гордеевы письменный договор купли-продажи дома с надворными постройками расположенного на земельном участке 550 кв.м. по адресу: ... в суд не представили, что влечет за собой недействительность договора купли-продажи. Следовательно, у Гордеевых никогда не возникало и не могло возникнуть право собственности на данный дом и земельный участок. Принятие судом в качестве доказательств возникновения у Гордеевых права собственности копии расписок и показания сторон не основано на законе, указанные доказательства являются недопустимыми.

Суду не представлены доказательства, не только заключения договора купли продажи дома с надворными постройками расположенного на земельном участке 550 кв.м. между Гордеевой Л.В. и Щуковой Г.Е., но и исполнения данной сделки.

Из содержания копии расписки от 08.04.2002 года не следует, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. В расписке отсутствует предмет договора, оговорено дополнительное условие заключения договора купли-продажи, это оплата по договору 60 000 руб., надлежащих доказательств, исполнения которого в материалах нет. Следовательно, по данным основаниям договор не считается заключенным.

Как раз наоборот сделка купли-продажи дома с надворными постройками и земельного участка 550 кв.м., расположенного по адресу: ... заключенная между Дудиной С.В. действующей от имени Щуковой Г.Е. по доверенности и ею является законной соответствующей требованиям ст.ст. 182, 185, 218, 223, 432, 550, 551, 554, 555, 558 ГК РФ. Следовательно, не усматривается оснований для признания договора купли-продажи недействительным, по основаниям, предусмотренным ст.ст. 168, 169, 170 ГК РФ, а она как собственник согласно ст. 304 ГК РФ может требовать устранения всяких нарушений ее права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Просит решение Кудымкарского городского суда от 27.03.2012 года отменить.

Вынести по делу новое решение, в удовлетворении исковых требований Гордееву В.А., Гордееву М.В. к ней Климовой Т.С., Дудиной С.В., Щуковой Г.Е. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, свидетельства о праве собственности недействительными, аннулировании записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок, отказать.

Исковые требования о выселении Гордеева В.А., Гордеева М.В., Гордеева Е.В., Мизеву В.М. с малолетним Гордеевым Д.М. из жилого дома расположенного по адресу: ... и обязать ОУФМС России по Пермскому краю в г. Кудымкаре, снять их с регистрационного учета по адресу: ....

Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения Климовой Т.С., П. заключение прокурора Бусовой В.Н., не усматривает оснований для отмены постановленного решения.

В силу ст. 549 и 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301-304 указанного Кодекса, принадлежат также лицу, хоть и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушении не были соединены с лишением владения.

Из анализа вышеуказанных норм следует вывод, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Из вышеуказанных положений также следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такой иск подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

При рассмотрении дела судом установлено, что 08.04.2002 года между Гордеевой Л.В. и Щуковой Г.Е. заключено письменное соглашение в виде расписки о продаже дома и земельного участка по адресу: ....

Согласно расписки от 08.04.2002 года Щукова Г.Е. получила от Гордеевой Л.В. предоплату за дом по адресу: ..., в сумме 30 000 руб. Стоимость дома определена сторонами в сумме 90 000 рублей.

Впоследствии, как установлено судом из показаний свидетелей, а также объяснений Дудиной С.Н., Щуковой Г.Е. и Гордеева М.В. - Гордеева Л.В. передала оставшуюся сумму 60 000 рублей Щуковой Г.Е., исполнив обязательства по расписке от 08.04.2002 года в полном объеме.

В апреле 2002 года семья Гордеевых вселились и зарегистрированы в спорное жилое помещение, в котором проживают и по настоящее время.

Установив указанные обстоятельства, суд 1 инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости сторонами совершен в надлежащей форме, фактически исполнен (объекты недвижимости переданы в собственность покупателя, продавцу передана покупная цена), в связи с чем правильно квалифицировал действия продавца как уклонение от регистрации перехода права собственности и удовлетворил встречные исковые требования.

16.12.2009 года Гордеева Л.В. умерла, после ее смерти в доме остались проживать ее супруг Гордеев В.А., несовершеннолетний сын Гордеев Е.В., дата рождения, и сын Гордеев М.В. В доме также проживает сожительница Гордеева М.В. - Мизева В.М., которая не зарегистрирована.

Согласно ст.ст. 1112, 1113, 1114, 1153 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.

Судом установлено, что Гордеев В.А. и его дети Гордеев Е.В. и Гордеев М.В. после смерти жены и матери детей Гордеевой Л.В., умершей 16.12.2009 года, фактически приняли наследство, унаследовав каждый по 1/6 доли наследственного имущества.

01.04.2010 года Дудина С.Н., действующая по доверенности от имени своей матери Щуковой Г.Е., оформила договор купли-продажи спорного дома и земельного участка с Климовой Т.С. с ценой сделки 800 000 рублей. Данный договор прошел государственную регистрацию, право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрированы за Климовой Т.С. в установленном порядке и выданы свидетельства о государственной регистрации права от 27.05.2010 года о произведенных записях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) за N ... и N ....

Решением суда за Гордеевым В.А. признано право собственности на % доли жилого дома и земельного участка, за Гордеевым Е. и Гордеевым М. по 1/6 доли жилого дома и земельного участка.

Суд обоснованно применил нормы закона, установив, что возникновение права собственности по договору купли-продажи на имущество у одного лица влечет прекращение этого права у другого лица, следовательно, право собственности Климовой Т.С., возникшее по договору купли-продажи от 01.04.2010 года, подлежит прекращению.

Как правильно установлено, судом мнимость сделки между Климовой Т.С. и Дудиной С.Н., действующей от имени Щуковой Г.Е., также подтверждается тем фактом, что имущество, в частности спорный дом и земельный участок, в период оформления сделки и после ее государственной регистрации во владение Климовой Т.С. не передавалось. Исходя из пояснений Дудиной С.Н. и Щуковой Г.Е., передача дома и земельного участка Климовой Т.С. ими не предполагалась, поскольку сторонам было известно, что собственником имущества является семья Гордеевых.

Установив указанные обстоятельства, оценив представленные доказательства, в том числе показания свидетелей, в их совокупности, суд 1 инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что домовладение по адресу: ... принадлежало на праве совместной собственности супругам Гордеевым., и как следствие, Гордееву и наследникам, вступившим в наследование имуществом жены и матери, в связи с чем подлежат удовлетворению встречные исковые требования о признании за Гордеевым и его детьми право собственности на спорный объект недвижимости и признании недействительным договора купли-продажи заключенный между Дудиной С.Н. действовавшей по доверенности от имени Шуковой Г.Е. и Климовой Т.С. от 01.04.1010 года и аннулировании записей о регистрации прав собственности на объекты недвижимости.

Выводы суда основаны на фактических материалах дела, сделаны с учетом положений правовых норм, регулирующих спорные правоотношения (ст. 218 ГК РФ, ст.ст. 301-305 ГК РФ), норм устанавливающие требования к договорам купли продажи (ст. 160 п. 1, п. 2 ст. 434, ст.ст. 550, 555 ГК РФ), и основания возникновения права собственности в результате наследования (ст. 1152 п. 4 ГК РФ) и являются верными.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно.

Доводы апелляционной жалобы истицы, что несоблюдение формы договора, отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки заключенной между Щуковой Г.Е. и Гордеевой Л.В. судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, как не соответствующие обстоятельствам дела установленные судом первой инстанции и не основанные на законе.

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что недействительной в связи с несоблюдением требований о государственной регистрации может быть признана только та сделка, в отношении которой законом установлены такие требования и последствия, как, например, это сделано законодателем в отношении договора ипотеки (п. 3, п. 4 ст. 339 ГК РФ). Однако в отношении сделок купли-продажи жилых помещений гражданское законодательство не предусматривает недействительности договора в случае несоблюдения требований о государственной регистрации договора.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, сторонами спора совершен в надлежащей форме - в виде письменного соглашения (расписки) на момент совершения сделки полномочия сторон на ее подписание, в том числе со стороны продавца (ответчика), были надлежащим образом оформлены. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ требование о том, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, не является элементом формы договора (ст. 550, ст. 434, п. 3 ст. 165, ст. 158 ГК РФ), в связи с чем довод жалобы о том, что сделка совершена в ненадлежащей форме, судебной коллегией отклоняется как несостоятельный.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичные положения содержатся в абз. 3 п. 1 ст. 16 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку из содержания расписки от 01.04.2002 г., а также доказательств исследованных судом 1 инстанции следует, что стороны договор исполнили, так как цена договора уплачена покупателем, объекты недвижимости переданы продавцом, что подтверждается также иными доказательствами, из которых следует, что с 2002 г. спорные объекты находятся во владении покупателя, исковые требования правомерно удовлетворены судом. Позиция суда соответствует положениям п. 60, п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Доводы апелляционной жалобы на несоблюдение формы договора направлены на переоценку обстоятельств спора, правильно установленных судом первой инстанции, и доказательств на которые истец ссылался в обоснование заявленных требований. Указанные доводы жалобы не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения. Оценка доказательств произведена судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ при правильном распределении бремени доказывания согласно ст. 56 ГПК РФ Оснований для иной оценки представленных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Иных доводов, влияющих на законность постановленного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется, судом постановлено законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Кудымкарского городского суда Пермского края от 27.03.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Климовой Т.С. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи