Обзор практики по обжалованию действий судебного пристава-исполнителя, связанных с арестом недвижимого имущества

Арест недвижимого имущества производится по общим правилам, установленным Федеральным законом "Об исполнительном производстве". В соответствии со ст. 51 Закона арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Виды, объемы и сроки ограничения определяются судебным приставом-исполнителем в каждом конкретном случае с учетом свойств имущества, значимости его для собственника или владельца, хозяйственного, бытового или иного использования и других фактов.

ГАРАНТ:

См. также Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"

Несмотря на казалось бы четкие положения закона, регулирующие порядок наложения ареста на недвижимое имущество, судебная практика по обжалованию подобных действий судебных приставов-исполнителей свидетельствует о наличии ряда вопросов у судебных приставов-исполнителей при наложении ареста на указанное имущество, как-то: на какое недвижимое имущество не может быть обращено взыскание, возможно ли обращение взыскания на незавершенный# строительством объект, обращать ли взыскание по исполнительному документу в обеспечение иска на единственное жилое помещение должника. Эти и другие проблемы находят отражение в судебной практике по оспариванию действий судебных приставов-исполнителей.

Нередко причиной обращения в суд с жалобами на действия судебных приставов-исполнителей по аресту недвижимого имущества является отсутствие уведомления должника по исполнительному производству о дате, месте и времени проведении# данного исполнительного действия. В ряде случаев в подобных жалобах суды отказывают заявителям в удовлетворении требований о признании актов описи и ареста недействительными. Тем не менее, обращаем внимание судебных приставов-исполнителей и на этот немаловажный фактор для обеспечения признания действий судебных приставов-исполнителей законными.

Примером служит обращение Давыдова Э.С. в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по аресту недвижимого имущества должника. Заявитель ссылался на то, что ему не была предоставлена возможность осуществления законных прав во время совершения исполнительских действий, так как не был уведомлен о месте и времени совершения исполнительных действий, кроме того акт описи и ареста был составлен по истечение# трех месяцев в нарушение п. 1 ст. 51 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Судом было установлено, что в рамках исполнительного производства о взыскании с Давыдова Э.С. в пользу ООО "СОК КАМА" судебным приставом-исполнителем 18.09.2006 г. был наложен арест на недвижимое имущество должника. Из материалов дела следует, что копия постановления о возбуждении исполнительного производства в соответствии с п. 4 ст. 9 ФЗ "Об исполнительном производстве" направлена сторонам исполнительного производства, что не оспаривается заявителем. В постановлении указано, что в случае неисполнения требований исполнительного документа в срок, установленный судебным приставом-исполнителем без уважительных причин, будут применены меры принудительного исполнения.

Согласно уведомлению заявитель был извещен о производстве ареста имущества, назначенного на 18.09.06 г.

18.09.06 г. был произведен арест имущества в соответствии с требованиями ст. 51 Закона, о чем составлен акт описи и ареста имущества с участием понятых. При этом Законом обязательное участие должника при производстве ареста не предусмотрено.

Доводы заявителя о нарушении судебным приставом-исполнителем месячного срока для ареста судом рассмотрены и отклонены, поскольку заявитель не учитывает, что данный срок не является пресекательным. По смыслу закона, его нарушение само по себе не является основанием для признания действий судебного пристава-исполнителя незаконными и не влечет утрату взыскателем законных прав на удовлетворение требований за счет имущества, принадлежащего должнику. На основании изложенного, судом в удовлетворении заявленных требований Давыдову Э.С. отказано в полном объеме.

В соответствии с положениями ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Иногда наложение ареста на эти объекты становится предметом спора. Так, в Дзержинском районном суде рассматривалось заявление Ковальчук Н.М. о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по снятию ареста с судна. Свои доводы заявительница мотивировала тем, что на протяжении двух лет ее исполнительные листы находились без движения, арестованный теплоход режут на металлолом и она не может получить всю сумму по исполнительному документу.

Судом установлено, что у судебного пристава-исполнителя на исполнении находится исполнительное производство о взыскании с Чащина В.В. в пользу Ковальчук Н.М. денежной суммы в размере 118447 рублей.

Постановлением от 16.02.2006 г. судебным приставом-исполнителем снят арест с грузового теплохода, принадлежащего должнику. Из материалов исполнительного производства следует, что основанием для снятия ареста явилось заявление должника о том, что теплоход является неликвидным, так как находится в неисправном состоянии и во избежание экологической катастрофы подлежит утилизации.

Вместе с тем никаких документов, подтверждающих доводы должника, в исполнительном производстве не имеется, отсутствует акт описи и ареста имущества, сами по себе фотографии теплохода не являются доказательством, что он не может быть реализован в целях исполнения исполнительного документа в пользу взыскателя.

В связи с чем суд пришел к выводу, что действия судебного пристава-исполнителя по снятию ареста не соответствуют требованиям законодательства, поскольку арест применяется для обеспечения сохранности имущества должника, которое может быть реализовано.

Статья 59 ФЗ "Об исполнительном производстве" устанавливает очередность наложения ареста на имущество должника-организации и его реализации. В связи с нечеткостью изложенной нормы Закона в правоприменительной практике нередко возникают споры по очередности наложения судебным приставом-исполнителем ареста.

Так, в Индустриальном суде г. Перми рассматривалась жалоба ОАО "К" на действия судебного пристава-исполнителя.

В своей жалобе заявитель указал, что судебным приставом-исполнителем наложен арест на административное здание с нарушением ст. 59 ФЗ "Об исполнительном производстве", устанавливающей, что арест недвижимого имущества может быть произведен только в 3-ю очередь, при отсутствии имущества 1 и 2 очереди. У заявителя имеется имущество 1 и 2 очереди, в частности судебному приставу-исполнителю была предложена дебиторская задолженность, однако в ее аресте было отказано со ссылкой на отсутствие актов сверки. Кроме того, заявитель предлагал судебному приставу-исполнителю обратить взыскание на 6 судов. Однако судебным приставом-исполнителем было отказано в наложении ареста на указанное имущество. Кроме того, заявитель указал, что стоимость арестованного здания многократно превышает общую сумму взыскания по исполнительному производству.

Судом установлено, что судебному приставу-исполнителю должником предоставлен список дебиторской задолженности, но документов, подтверждающих наличие дебиторской задолженности (оригиналы или заверенные в установленном порядке копии договоров или иных правоустанавливающих документов, определяющих существо и подтверждающих действительность прав требований и соответствующих обязательств, акт сверки задолженности, подписанный должником и его дебитором, либо заменяющие его документы п. 19 Временной инструкции) судебному приставу-исполнителю должником представлены не были.

В силу положений п. 5 Временной инструкции, утвержденной Приказом от 03.07.1998 г. N 76 МЮ РФ арест дебиторской задолженности состоит в описи документов, подтверждающих наличие дебиторской задолженности. Таким образом, для проведения описи и ареста дебиторской задолженности судебный пристав-исполнитель должен был описать документы, подтверждающие наличие задолженности.

Поскольку документы о наличии дебиторской задолженности судебному приставу-исполнителю представлены на момент ареста недвижимого имущества не были, при таких обстоятельствах у него не имелось законных оснований произвести арест дебиторской задолженности.

Кроме того, суд учел, что при описи и аресте имущества должником судебному приставу-исполнителю предлагалось недвижимое имущество (теплоходы, скоростной флот), относящееся к 3 очереди. В соответствии же с п. 5 ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве" окончательно очередность обращения взыскания на денежные средства и иное имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. Таким образом, законом судебному приставу-исполнителю предоставлено право определения очередности обращения взыскания. Поскольку судебному приставу предлагалось недвижимое имущество, указанное законодателем в одной очереди с имуществом, на которое налагался арест, суд счел, что в данной ситуации судебный пристав-исполнитель действовал в рамках полномочий, установленных законом. Суд учел и то обстоятельство, что отказ судебного пристав-исполнителя# от ареста теплоходов обоснованно мотивирован тем, что у должника была возможность погасить имевшиеся у него долги по исполнительным документам после возбуждения исполнительного производства посредством продажи указанного имущества. Однако должник этим не воспользовался.

Довод заявителя о том, что стоимость арестованного имущества превышает сумму задолженности, также не принят во внимание, поскольку доказательств того, что стоимость арестованного объекта превышает сумму задолженности, заявителем суду не представлено. Кроме того, превышение стоимости арестованного имущества (если таковое будет установлено при оценке) не является основанием для признания наложения ареста незаконным.

Сложности на практике вызывает и наложение ареста на незавершенные# строительством объекты. Отсутствие государственной регистрации права собственности должника на незавершенный# строительством объект не исключает возможности его ареста в рамках исполнительного производства. Примером служит рассмотрение следующей жалобы# Арбитражном суде. Так, ЗАО "Б" (должник по исполнительному производству) обратилось в суд с заявлением о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на не завершенное строительством здание, застройщиком которого являлся должник. Заявленные требования основаны на статьях 51, 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьях 130, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что аресту подвергнуто имущество, право собственности на которое не зарегистрировано за должником в установленном законом порядке.

Как видно из документов и установлено судом, в производстве судебного пристава-исполнителя находится исполнительное производство о взыскании с ЗАО "Б" в пользу ООО "Н" 8366400 рублей, в рамках которого он принял постановление о наложении ареста на не завершенное строительством здание.

Согласно статьям 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативный правовой акт, каковым является постановление судебного пристава-исполнителя, может быть признан недействительным при одновременном наличии двух условий: оспариваемый документ не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Материалы дела свидетельствуют о том, что предоставленный должнику судебным приставом-исполнителем срок для добровольного погашения задолженности истек, однако требования исполнительного документа исполнены не были, поэтому у судебного пристава-исполнителя в силу названных выше норм права имелись законные основания для применения к ЗАО "Б" оспоренной меры принудительного исполнения.

Из имеющихся в деле документов следует, что должник, являющийся заказчиком в рамках действующего договора, осуществляет строительство данного объекта, затраты по которому отражены в бухгалтерском балансе ЗАО "Б"; ему же предоставлен в пользование земельный участок, на котором ведется строительство.

Отсутствие государственной регистрации права собственности должника на не завершенный строительством объект не исключает возможности его ареста в рамках исполнительного производства, ибо судебный пристав-исполнитель в порядке подготовки торгов таким объектом наделен полномочиями по самостоятельному обращению в учреждение юстиции за государственной регистрацией права.

Порядок обращения взыскания на имущество должника и очередность ареста, установленные в статьях 46, 59 Федерального закона "Об исполнительном производстве", должником не обжаловались.

При указанных обстоятельствах у суда не нашлось оснований для удовлетворения заявленных должником требований и признания постановления судебного пристава-исполнителя недействительным.

Довод заявителя о принадлежности арестованного имущества иным лицам судом отклонен, ибо они имеют самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов в порядке, установленном в статье 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Согласно положениям данной правовой нормы в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

Таким образом, судом отказано ЗАО "Б" в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Судебная практика по аресту недвижимого имущества мобилизационного назначения свидетельствует о признании действий по описи и аресту такого имущества судебным приставом-исполнителем незаконными. Имущество мобилизационного назначения, находящееся у организации, выполняющей мероприятия по мобилизационной подготовке либо имеющее мобилизационное задание, является ограниченным в гражданском обороте, в связи с чем указанное имущество не может быть арестовано в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве.

Так, примером служит обращение в суд АО "М". Считая действия судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на названный объект недвижимого имущества не соответствующими нормам, содержащимся в ст. 51, 58 Федерального закона "Об исполнительном производстве", АО "М" обратилось в арбитражный суд с заявлением. В обоснование заявленных требований акционерное общество указало, что арестованный спортивно-оздоровительный комплекс относится к имуществу мобилизационного назначения, в связи с чем не может быть арестован и изъят в порядке, предусмотренном ст. 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Судом установлено, что судебным приставом-исполнителем на основании постановлений, вынесенных инспекцией ФНС, возбуждены исполнительные производства по взысканию с АО "М" задолженности по уплате налогов в бюджет. В рамках сводного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем по акту описи (ареста) имущества должника произведен арест спортивно-оздоровительного комплекса.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из положений ст. 58 Федерального закона "Об исполнительном производстве", согласно которой в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограниченного в обороте. Судом на основании выписки из мобилизационного плана, акта приема-передачи мобилизационного задания установлено, что спортивно-оздоровительный комплекс закреплен за мобилизационными мощностями акционерного общества. По смыслу ст. 1, 2, 9 Федерального закона "О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации", п. 6 Указа Президента Российской Федерации от 08.05.1996 N 688 "О первоочередных мерах поддержки предприятий оборонного комплекса" Российской Федерации"#, имущество мобилизационного назначения ограничено в обороте и, следовательно, не может быть арестовано в порядке, предусмотренном ст. 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Согласно ст. 11 Федерального закона "О государственном материальном резерве" и ст. 1, 2, 9 Федерального закона "О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации", организации, которым установлены мобилизационные задания, обязаны обеспечить сохранность мобилизационных мощностей как основной составляющей национальной безопасности. Из смысла приведенных норм права следует, что имущество мобилизационного назначения, находящееся у организации, выполняющей мероприятия по мобилизационной подготовке либо имеющей мобилизационное задание, является ограниченным в гражданском обороте, в связи с чем указанное имущество не может быть арестовано в порядке, предусмотренном ст. 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Поскольку действия судебного пристава-исполнителя по аресту принадлежащего должнику здания не соответствуют нормам, содержащимся в ст. 58 Федерального закона "Об исполнительном производстве", ст. 11 Федерального закона "О государственном материальном резерве" и ст. 1, 2, 9 Федерального закона "О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации", то указанные действия признаны судом незаконными.

Как известно, статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ запрещено обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Тем не менее правоприменительная практика свидетельствует, что в порядке обеспечения исполнительного документа подобные действия могут быть признаны законными.

Так, Свердловским районным судом принято решение об отказе в удовлетворении жалобы на действия судебного пристава-исполнителя по аресту квартиры.

Чекинева Г.А. обратилась в суд с жалобой в порядке ст. 441 ГПК РФ и просит признать недействительным постановление об аресте квартиры. Свои требования она мотивировала тем, что в соответствии со ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если оно является единственным пригодным для проживания помещением.

Как установлено судом, судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление об аресте квартиры, в котором ГУФ регистрационной службы запрещено совершать любые действия в отношении указанного недвижимого имущества.

Суд счел, что арест производился не во исполнение исполнительного документа о взыскании суммы, с целью последующего обращения взыскания на арестованное имущество, когда судебным приставом-исполнителем самостоятельно определяется имущество, подлежащее аресту, а во исполнение исполнительного листа суда, предполагающего обращение взыскания на имущество в обеспечение иска.

В соответствии же с Постановлением пленума Верховного суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. действия судебного пристава-исполнителя могут быть признаны незаконными при одновременном соблюдении двух условий:

1) оспариваемый акт или действие не соответствует закону или иным нормативно-правовым акта#;

2) нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина.

Судебный пристав-исполнитель осуществлял свою деятельность в соответствии с требованиями ФЗ "Об исполнительном производстве". Заявителем не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов, помимо этого, не указаны нормы закона, которые нарушены действиями судебного пристава-исполнителя.

Иногда отказом в удовлетворении требований о признании действий по аресту нежилого помещения со ссылкой на положения ст. 446 ГПК РФ является отсутствие доказательств того, что арестованное имущество является единственным жилым помещением. Например, Егоров В.П. обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по вынесению Постановления о наложении ареста на садовый земельный участок. По мнению заявителя, судебным приставом-исполнителем нарушены положения ст. 446 ГПК РФ и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что в ходе принудительного исполнения исполнительного документа судебным приставом-исполнителем вынесено Постановление о наложении ареста на садовый участок и строения, расположенные на данном участке.

Заявление Егорова В.П. мотивировано тем, что судебным приставом-исполнителем обращено взыскание на земельный участок в нарушение ст. 446 ГПК РФ, т.к. данный участок принадлежит должнику на праве собственности и используется им в некоммерческих целях.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что Постановление о наложении ареста на земельный участок и расположенные на нем строения вынесено приставом в целях обеспечения исполнения судебного акта и соответствует положениям ст.ст. 9, 46, 51 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Акт описи и ареста земельного участка судебным приставом не составлялся, земельный участок у должника не изымался и на реализацию не передавался.

Кроме того, Егоров В.П. не представил суду правоустанавливающих документов, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок принадлежит ему на праве собственности. В связи с этим действия судебного пристава-исполнителя по вынесению Постановления о наложении ареста на земельный участок в целях обеспечения исполнения судебного акта не могут нарушать права и законные интересы должника.

Егоров В.П. до настоящего времени не воспользовался своим правом на приобретение в собственность садового участка, следовательно, Егоров В.П. в настоящее время владеет указанным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. На данном земельном участке Егоровым В.П. возведены строения - садовый домик с верандой, кирпичное строение хозяйственного блока, 1/2 забора из белого кирпича с металлическими воротами.

В соответствии со ст. 50 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" при исполнении исполнительных документов в отношении граждан не может быть обращено взыскание на имущество, указанное в перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности жилое помещение, если для гражданина и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Из материалов дела следует, что садовый домик, принадлежащий должнику, не является единственным пригодным для его проживания жилым помещением, поскольку за должником зарегистрировано право собственности на трехкомнатную квартиру. Данная квартира является местом постоянного проживания Егорова В.П.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что судебным приставом-исполнителем при наложении арест# и описи недвижимого имущества, находящегося на садовом земельном участке нарушений требований закона допущено не было.

Нередко в практике исполнительного производства возникает необходимость в вынесении постановления о запрете распоряжаться недвижимым имуществом. Так, принимая во внимание отсутствие у должника достаточных денежных средств, имущества для погашения задолженности и то обстоятельство, что сумма задолженности не погашается должником длительное время, Арбитражный суд счел, что судебный пристав-исполнитель правомерно наложил запрет на распоряжение недвижимым имуществом.

ОАО обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя, выразившихся в вынесении постановления об объявлении запрета распоряжаться недвижимым имуществом, принадлежащим ОАО, ссылаясь на нарушение судебным приставом-исполнителем положений ст. 59 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Судом установлено следующее. В рамках исполнительного производства о взыскании суммы долга с ОАО судебный пристав-исполнитель, установив наличие у должника недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, вынес постановление о запрете распоряжаться недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 5 ст. 45 ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон) мерами принудительного исполнения, наряду с мерами, указанными в п.п 1 - 4 ст. 45 Закона, являются и иные меры, предпринимаемые в соответствии с настоящим Законом и иными федеральными законами, обеспечивающие исполнение исполнительного документа. В рамках закона судебный пристав-исполнитель должен принять все допустимые меры для исполнения исполнительного документа.

Согласно п. 1 ст. 46 Закона обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Пунктом 6 названной статьи установлено, что взыскание на имущество должника обращается в том размере и объеме, которые необходимы для исполнения исполнительных документов с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий.

Согласно оспариваемому постановлению ОАО установлен запрет на распоряжение (куплю-продажу, перерегистрацию, дарение, передачу в доверительное управление и т.п.) недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности (зданиями проходной, насосной, трансформаторной, промышленными, конторскими, производственными, административно-бытовыми корпусами, сооружениями и ограждениями), то есть на его отчуждение. Также из материалов дела видно и не оспаривается заявителем, что фактические действия по аресту имущества в порядке ст. 59 Закона, а именно: его опись, оценка, изъятие и передача на хранение не производились.

Запрет на распоряжение недвижимым имуществом объявлен должнику судебным приставом-исполнителем для обеспечения его сохранности в порядке п.п. 1 п. 4 ст. 51 Закона. В соответствии с п.п. 1 п. 4 ст. 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель вправе налагать арест на имущество должника для обеспечения его сохранности.

В соответствии с нормами федеральных законов "Об исполнительном производстве" и "О судебных приставах" судебные приставы-исполнители наделены полномочиями, направленность которых состоит в том, чтобы, применив все предусмотренные законом меры принудительного воздействия, добиться исполнения судебного решения.

Материалами дела подтверждено, что судебным приставом-исполнителем принимались необходимые меры, направленные на выявление иного имущества должника (акты описи и ареста от 10.12.2004, 28.07.2005, 15.09.2005, 25.10.2005, 27.10.2005, 22.11.2005 товарно-материальных ценностей, автотранспортного средства, оборудования, не участвующего в производстве). Факт уже имевшего место ареста имущества должника не исключает возможности применения судебным приставом-исполнителем иных мер принудительного исполнения.

Принимая во внимание отсутствие у ОАО достаточных денежных средств, имущества для погашения задолженности и то обстоятельство, что сумма задолженности не погашается должником длительное время, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о правомерности действий судебного пристава-исполнителя по применению к должнику такой меры принудительного исполнения, как запрет на распоряжение недвижимым имуществом (п. 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 21.07.2004 N 77).

На основании указанных положений закона арбитражный суд пришел к выводу о правомерности действий и постановления судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности, без учета очередности обращения взыскания. Права и законные интересы должника в производственной деятельности оспариваемыми действиями и постановлением судебного пристава-исполнителя также не нарушены, поскольку имущество из его владения не изымалось и могло использоваться в производственной деятельности.

Поскольку на момент вынесения акта ареста и постановления о введении запрета на регистрационные действия в отношении спорного имущества судебный пристав-исполнитель располагал сведениями о праве собственности на указанное недвижимое имущество должника, действия судебного пристава-исполнителя признаны правомерными.

Общество "Б" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по составлению акта ареста имущества должника, вынесению постановления о введении запрета на регистрационные действия с имуществом должника (нежилое строение - магазин "Детский мир"). Заявитель считает, что нарушены положения ст. 235, 304, 305, 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 29, 46, 48, 58, 90, 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве", ст. 7 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Также общество "Б" указывает, что оно является добросовестным приобретателем спорного имущества и на основании положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах разрешения практики споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является законным владельцем приобретенного имущества до государственной регистрации, имеет право на защиту своего владения наравне с защитой права собственности.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что между обществом с ограниченной ответственностью "К" и обществом "Б" заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Согласно п. 1.2 договора здание принадлежит продавцу (обществу "К") на праве собственности. Обществом "Б" произведена государственная регистрация права собственности на данное помещение.

Решением районного суда регистрационная запись погашена, решение вступило в законную силу.

Судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа Арбитражного суда о взыскании с общества "К" в пользу общества с ограниченной ответственностью "О" возбуждено исполнительное производство, в рамках которого судебным приставом-исполнителем вынесен акт ареста имущества должника (арест наложен на нежилое помещение - магазин "Детский мир"#, и вынесено постановление о введении запрета на регистрационные действия с имуществом должника.

Считая, что наложение ареста на спорное помещение и введение в отношении него запрета на регистрационные действия нарушают права и законные интересы общества "Б" как собственника, последнее обратилось в Арбитражный суд.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, единственным доказательством которого является свидетельство о государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующего права на него.

На основании ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывается, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполнения продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

При рассмотрении данного спора суд исходил из того, что на момент принятия судебным приставом-исполнителем акта ареста и постановления о введении запрета на регистрационные действия в отношении спорного имущества указанное помещение являлось собственностью общества "К" (согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем данного помещения являлось общество "К").

Заключение договора купли-продажи влечет возникновение прав и обязанностей у продавца и покупателя по отношению друг к другу, но не влечет изменения правоотношений до государственной регистрации права собственности, существующих у покупателя и продавца с третьими лицами. В силу п. 1 ст. 48 Гражданского кодекса Российской Федерации общество "К" по своим обязательствам перед третьими лицами отвечает всем своим имуществом.

Поскольку на момент вынесения акта ареста и постановления о введении запрета на регистрационные действия в отношении спорного имущества судебный пристав-исполнитель располагал сведениями о праве собственности на указанное недвижимое имущество общества "К", действия судебного пристава-исполнителя являются правомерными, соответствуют требованиям, установленным ст. 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снятии ареста на регистрационные действия с имуществом должника. Общество "Б" вновь осуществило государственную регистрацию права собственности на спорное помещение, поэтому право заявителя подлежит защите иными способами, предусмотренными законодательством.

Обжалование судебными приставами-исполнителями решений судов первой инстанции, признающих незаконными действия судебного пристава-исполнителя, нередко приводит к отмене оспариваемого решения и отказу в удовлетворении заявленных требований. Так, ООО "В" обратилось в суд с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. метров в рамках исполнительного производства по предоставлению Бабиной И.Г. жилого помещения, указав, что кадастровый номер объекта относится к части здания, состоящей из 2, 3, 4, 5 этажей в пятиэтажном здании. Заявитель сослался на то, что указанного в постановлении объекта недвижимости не существует. В связи с наложением ареста ООО "В" не может зарегистрировать права ни на одну из реконструированных квартир, в связи с чем не может исполнить решение суда.

Решением суда первой инстанции жалоба ООО "В" удовлетворена, признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя в части наложения ареста на однокомнатную квартиру.

Принимая решение о признании незаконными данных действий суд исходил из того обстоятельства, что у должника отсутствует в собственности однокомнатная квартира общей площадью 40 кв. м., арест наложен на обезличенный объект, наложение ареста препятствует должнику зарегистрировать свое право и исполнить судебное решение.

Судом кассационной инстанции решение отменено по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и материалов исполнительного производства, в собственности должника по указанному адресу находится часть здания, состоящая из части 2, 3, 4, 5 этажей, общая площадь 1420,9 кв. м., расположенная в 5-этажном кирпичном здании. Данное право зарегистрировано в установленном порядке. Эта часть здания должником реконструирована - произведено переоборудование общежития на жилой 24-квартирный дом, объект завершенный строительством принят приемочной комиссией, разрешен ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно постановления# арест наложен судебным приставом-исполнителем на часть объекта недвижимости, находящегося в собственности должника, общей площадью 40 кв. м. С учетом этого обстоятельства вывод суда об отсутствии у должника прав на однокомнатную квартиру в составе этого объекта недвижимого имущества на законность оспариваемого постановления не влияют#. Суд не привел мотивы, по которым пришел к выводу о том, что арест, наложенный на обезличенный объект, нарушает права ООО "В". В случае возникновения при исполнении ареста затруднений с идентификацией объекта из-за отсутствия номера помещения, арестованного судебным приставом-исполнителем, относимости кадастрового номера к арестованной части объекта недвижимости федеральная регистрационная служба вправе обратиться к судебному приставу-исполнителю за получением соответствующих разъяснений. В случае неправильного исполнения постановления судебного пристава-исполнителя регистрационной службой должник не лишен возможности обжаловать их действия.

Арест, запрещение совершения сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества (п. 36 Методических рекомендаций по порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.02 г. N 184).

Из содержания постановления судебного пристава-исполнителя не следует, что ООО "В" запрещено вносить изменения в государственную регистрацию существующего права собственности в связи с изменением объекта, поэтому судебная коллегия не усмотрела, что постановление судебного пристава является препятствием к регистрации жилых помещений за должником. ООО "В" на обстоятельства, свидетельствующие об отказе ФРС в совершении действий по государственной регистрации права не ссылается.

Каких-либо действий по исполнению судебного решения должником совершены# не были#, в связи с чем доводы заявителя о невозможности исполнения решения суд признал надуманными, а вывод суда об этом не соответствующим фактическим обстоятельствам.

Таким образом, судебная практика по обжалованию действий судебного пристава-исполнителя по аресту недвижимого имущества свидетельствует о том, что только соблюдение требований федерального законодательства приводит к признанию действий судебного пристава-исполнителя законными. Учет сложившейся практики арбитражных судов и судов общей юрисдикции по применению ФЗ "Об исполнительном производстве" в данной сфере позволит избежать многих ошибок в правоприменительной деятельности судебных приставов-исполнителей.

Юридический отдел