Кассационное определение Пермского краевого суда от 14 сентября 2011 г. по делу N 33-8660 (ключевые темы: объекты незавершенного строительства - многоквартирный дом - объекты недвижимости - объекты долевого строительства - участник долевого строительства)

Кассационное определение Пермского краевого суда
от 14 сентября 2011 г. по делу N 33-8660

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Балуевой Н.А. и судей Ворониной Е.И., Панковой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 14 сентября 2011 г. дело по кассационной жалобе ООО "..." на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 15 июня 2011 года, которым постановлено:

Признать за Иващенко О.Н. право общей долевой собственности в размере 951/50113 доли на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Пермь ул. ... в г. Перми.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Ворониной Е.И., судебная коллегия установила:

Иващенко О.Н. обратилась с исковыми требованиями к ООО "..." о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. .... В процессе рассмотрения дела истец неоднократно в порядке ст. 39 ГПК РФ изменяла исковые требования в части размера доли в праве собственности на спорный объект; окончательно исковые требования сформулированы следующим образом: признать право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. ... с определением доли в размере 951/50113. Исковые требования мотивированы тем, что 13.03.2009 года истец заключила с ответчиком договор N 65/1 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. ... в г. Перми. Предметом данного договора являлось долевое участие в инвестировании строительства многоквартирного дома и приобретение права собственности на квартиру N ... в строящемся доме по ул. ... в г. Перми. Договором установлен срок ввода дома в эксплуатацию - 1 квартал 2011 года. В настоящее время очевидно, что строительство жилого дома не будет завершено в срок, поскольку на месте предполагаемого строительства проведена только часть строительных работ (изготовлены фундаменты, забиты сваи и т.д.). В отношении ответчика в Арбитражном суде Пермского края возбуждено дело о несостоятельности, деятельность ответчика приостановлена. В связи с указанным, поскольку в строительство объекта истцом вложены денежные средства, а также на основании положений ст. 130 ГК РФ, ст.ст. 218, 8, 12, 708, 715, 717 ГК РФ истец просит удовлетворить исковые требования.

В судебное заседание истец Иващенко О.Н. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представители истца по доверенности Ш., И. на удовлетворении исковых требований настаивали.

Представитель ответчика ООО "..." по доверенности М. исковые требования не признала.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого поставлен вопрос в кассационной жалобе ООО "...". В обоснование жалобы указывается на то, что предметом договора долевого участия в строительстве являлась передача в собственность конкретного объекта, а потому передача доли невозможна. При этом приведена ссылка на судебную практику. Далее указывается на то, что определением Арбитражного суда Пермского края от 02.02.2011 года в отношении ответчика введено внешнее управление сроком на 1 месяц, а потому истцом выбран неверный способ защиты права. В нарушение ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." истец обратилась в суд до установленного законом срока. Законом определен механизм защиты прав участников долевого участия в строительстве в случае нарушений застройщиком условий договора. При этом закон не предусматривает такого способа защиты своего права как признание права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. В связи с тем, что в отношении ответчика в Арбитражном суде ведется дело о признании его несостоятельным, все требования должны включаться в реестр требований кредиторов должника. Вывод суда о том, что поскольку требования кредитора не переведены в разряд денежных, то включить эти требования в реестр нет возможности. Указанное суждение является несостоятельным. Кроме того, судом не учтено, что строительство дома по ул. ... не завершено, дом в эксплуатацию не введен. Таким образом, квартира N ... как объект не существует.

В возражении на кассационную жалобу Иващенко О.Н. указывает на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить решение суда без изменения.

Судебная коллегия, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и в связи с неправильным применением норм материального права (п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 13.03.2009 года между ООО "..." (застройщик) и Иващенко О.Н. (дольщик) заключен договор N 65/1 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу N ... по ул. ... в г. Перми, по которому застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по ул. ... в г. Перми и передать дольщику однокомнатную квартиру N ..., расположенную на 5 этаже 10-этажного жилого дома N ...; стоимость договора установлена сторонами в размере 931 871,05 рублей. Договором установлен срок ввода жилого дома по ул. ... в г. Перми в эксплуатацию - не позднее 1 квартала 2011 года (п. 3.1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Обязательства по оплате стоимости договора Иващенко О.Н. выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой об исполнении финансовых обязательств N 53 от 21.12.2009 года, выданной руководителем ООО "...".

Согласно техническому паспорту, составленному МП БТИ Чердынского района по состоянию на 20.05.2010 года (л.д. 101-108) по ул. ... создан объект незавершенного строительства (лит. А) в части 2-х этажей.

26.08.2010 года определением Арбитражного суда Пермского края по делу N А50-14741/2010 в отношении ООО "..." введена процедура внешнего управления.

Судом также установлено и не оспаривается сторонами, что в предусмотренный договором срок, строительство жилого дома по ул. ... не завершено.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований Иващенко О.Н. о признании права общей долевой собственности на 951/50113 доли на объект незавершенного строительства, суд исходил из того обстоятельства, что доказательств возможности завершения строительства жилого дома не представлено, истцом в созданный объект незавершенного строительства были вложены денежные средства с целью приобретения права собственности на часть многоквартирного жилого дома. При этом суд сослался на п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Кроме того, суд указал, что при возникновении права дольщика на объект долевого строительства, у него возникает и доля в праве на общее имущество дома, посчитав, что истцом выбран верный способ защиты права.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 4 указанного Закона, договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Разрешая заявленные требования, судом первой инстанции не учтено, что правоотношения сторон по долевому участию в строительстве многоквартирного дома регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", которым предусмотрен порядок восстановления прав дольщика в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительств (ст. 9 указанного закона). Такого способа восстановления нарушенного права дольщика, как требование признания права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не предусматривает.

Кроме того, судом первой инстанции не было учтено то обстоятельство, что согласно договора N 65\1 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу ... в г. Перми, предметом данного договора являлась конкретная квартира с определенными техническими параметрами, а не доля в незавершенном строительстве многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, в настоящее время на месте предполагаемого строительства возведены только два этажа из десяти. Следовательно, объект строительства, который Иващенко О.Н. была вправе требовать от ответчика в силу заключенного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в настоящее время не создан, право истца на тот объем возведенного строительства заключенным договором долевого участия в строительства от 13.03.2009 года не предусмотрено, в связи с чем, является необоснованным решение суда о признании за истцом права на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу г. Пермь, ул. ..., состоящем лишь из двух этажей.

То обстоятельство, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ возможно признание права на незавершенный строительством объект, не влияет на вывод судебной коллегии о необходимости отмены решения суда, поскольку ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", который является специальным законом, регулирующим правоотношения застройщика и дольщика в процессе создания многоквартирного дома, предусмотрен иной порядок защиты прав дольщиков в случае неисполнения надлежащим образом застройщиком своих обязательств по договору, который должен быть соблюден при разрешении требований Иващенко О.Н. Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее обстоятельство.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства относится к объектам недвижимости, участвующим в гражданском обороте, а потому подлежит государственной регистрации. Делая вывод о возможности признания права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, судом не учтено, что как следует из материалов дела право собственности на объект незавершенного строительства по ул. ... в установленном законом порядке ни за кем не зарегистрировано, что в свою очередь делает невозможным признание права общей долевой собственности на долю в указанном объекте незавершенного строительства.

Удовлетворяя требования Иващенко О.Н. о признании за ней права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства в установленном размере - 951/50113 долей в праве общей долевой собственности, судом также не учтено, что права и обязанности из договора о долевом строительстве могут быть реализованы сторонами, а их требования - удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота, а именно: других дольщиков.

При таких обстоятельствах, признание за Иващенко О.Н. права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства не основано ни на нормах закона, ни на заключенных между Иващенко О.Н. и ООО "..." договорах.

Тот факт, что в настоящее время в отношении ООО ... введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, не свидетельствует о необходимости удовлетворения требований Иващенко О.Н. по основаниям, изложенным судебной коллегией выше, поскольку Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает определенный порядок банкротства застройщика, в связи с чем, за истцом сохраняется право требовать причиненных ему ответчиком убытков в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, следует признать необоснованной ссылку суда первой инстанции на ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", поскольку Договор долевого участия N 65\1 между истцом и ответчиком был заключен в период действия ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", который является специальным законом по регулированию спорных отношений, а потому указанный судом закон при разрешении настоящих требований не применим.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Поскольку выяснение дополнительных обстоятельств по делу не требуется, судом допущено неправильное применение норм материального права, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе Иващенко О.Н. в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ...

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 15 июня 2011 года отменить. Принять по делу новое решение об отказе Иващенко О.Н. в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ....

Председательствующий

Судьи