Раздел 3. Состав документов и порядок оформления документов для строительства одноквартирных малоэтажных жилых домов и хозяйственных (бытовых) строений в составе домовладения

Раздел 3. Состав документов и порядок оформления документов для строительства одноквартирных малоэтажных жилых домов и хозяйственных (бытовых) строений в составе домовладения

3.1. Индивидуальный застройщик при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства обязан оформлять документы в порядке, установленном настоящим Положением.

Состав документов зависит от назначения объектов капитального строительства, возводимых индивидуальным застройщиком.

3.2. Одноквартирые малоэтажные жилые дома, пригодные для постоянного (круглогодичного) проживания и хозяйственные (бытовые) строения в составе домовладения могут быть возведены на землях категории "земли поселений" в жилых зонах (в зоне застройки малоэтажными жилыми домами), а также в зонах сельскохозяйственного использования (на земельных участках предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства).

3.3. Строительство осуществляется в три этапа:

Первый этап - формирование и предоставление земельного участка для строительства и регистрация прав на него.

Второй этап - разработка схемы планировочной организации земельного участка, ее согласование, получение разрешения на строительство.

Третий этап - строительство, приемка объектов в составе домовладения в эксплуатацию (при необходимости), получение разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрация прав на них.

На каждом этапе строительства должны быть оформлены соответствующие документы в порядке, установленном разделом 3 настоящего Положения.

3.4. Формирование и предоставление земельного участка для строительства и регистрация прав на него.

3.4.1. Земельный участок предоставляется индивидуальному застройщику в собственность либо в аренду в соответствии с земельным законодательством.

Формирование земельного участка может осуществляться по собственной инициативе и за счет средств органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, (в этом случае работы по формированию земельного участка осуществляет уполномоченное лицо - орган, организация либо физическое лицо) либо в случае, установленном статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, за счет средств заявителя - индивидуального застройщика.

Состав работ по формированию земельного участка должен соответствовать требованиям статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

До принятия постановления Правительства Российской Федерации, устанавливающего форму градостроительного плана земельного участка, в целях формирования земельного участка для установления градостроительных требований к застройке земельного участка (разрешенного использования и инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства) органы местного самоуправления (в лице отдела строительства и архитектуры) выдают архитектурно-планировочное задание. Архитектурно-планировочное задание устанавливает исходные данные для разработки схемы планировочной организации земельного участка.

В случае, если земельный участок из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, сформирован, орган уполномоченный распоряжаться земельными участками, в соответствии с установленным порядком публикует информацию о наличии предлагаемого для строительства земельного участка. По решению органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, и по результатам анализа поступивших заявлений претендентов земельный участок предоставляется на аукционе в собственность либо в аренду, либо без проведения аукциона - в аренду.

В случае, если земельный участок не является сформированным, допускается производить формирование земельного участка за счет средств заинтересованного лица при условии, что в опубликованных материалах о наличии предлагаемого для строительства земельного участка будут указаны, местоположение земельного участка, его площадь, разрешенное использование, а также информация о том, что земельный участок не является сформированным и требуется проведение работ по его формированию. При поступлении одного заявления работы по формированию земельного участка могут осуществляться за счет средств заинтересованного лица, после чего земельный участок предоставляется ему в аренду. При поступлении нескольких заявлений претендентов проведение работ по формированию земельного участка обеспечивает орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, после чего земельный участок предоставляется по результатам аукциона в аренду.

3.4.2. Решение органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов является основанием:

1) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

2) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

3.4.3. Требования к строительству одноквартирного малоэтажного жилого дома устанавливаются в Договоре на строительство частного жилого дома (одноквартирного малоэтажного жилого дома и хозяйственных (бытовых) строений в составе домовладения) на праве личной собственности на отведенном земельном участке по форме Приложения 1.

Примечание.

1. Указанный Договор может быть заключен как самостоятельный документ (в том числе в случае, если администрация является дольщиком в инвестировании строительства) либо обязательства сторон, предусмотренные вышеназванным Договором, могут быть внесены в договор аренды (купли-продажи) земельного участка (с соответствующим изменением содержания типовых договоров).

2. В соответствии с требованиями статьи 56 ФЗ "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" при заключении вышеназванного Договора между индивидуальным застройщиком и местной администрацией Договор заверяется нотариально.

3. Возможно возведение жилого дома при отсутствии нотариально заверенного договора, если дееспособность сторон договора установлена органом местного самоуправления самостоятельно.

3.4.4. Право на земельный участок регистрируется в установленном порядке в органе государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

3.5. Разработка схемы планировочной организации земельного участка, ее согласование, получение разрешения на строительство.

3.5.1. Индивидуальный застройщик до начала выполнения строительно-монтажных работ на предоставленном земельном участке обязан разработать схему планировочной организации земельного участка для строительства одноквартирного малоэтажного жилого дома и хозяйственных (бытовых) строений в составе домовладения и получить в отделе строительства и архитектуры администрации Чайковского городского поселения (далее отдела строительства и архитектуры администрации) разрешение на строительство .

Застройщик по собственной инициативе вправе разрабатывать проектную документацию в полном объеме, предусмотренном пунктом 12 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ.

3.5.2. Схема планировочной организации земельного участка должна быть разработана в соответствии с градостроительными регламентами использования земельного участка, установленными Правилами землепользования и застройки муниципального образования, градостроительным планом земельного участка (до установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой картой (планом) земельного участка и АПЗ, при его необходимости), с соблюдением обязательных требований нормативных документов в области строительства, требований технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом законных прав третьих лиц.

3.5.3. При отсутствии Правил землепользования и застройки муниципального образования, а также, если при предоставлении земельного участка его разрешенное использование было установлено в виде предусмотренного земельным законодательством обобщенного целевого использования (индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и т.д.) без установления градостроительных регламентов использования земельного участка, индивидуальный застройщик до разработки схемы планировочной организации земельного участка для строительства жилого дома и хозяйственных (бытовых) строений, обязан получить в отделе строительства и архитектуры администрации градостроительные требования к застройке земельного участка в виде АПЗ или Градостроительного плана земельного участка..

Форма АПЗ приведена в Приложении 2а и форма Градостроительного плана земельного участка в Приложении 2б.

3.5.4. Для получения АПЗ индивидуальный застройщик обращается в отдел строительства и архитектуры администрации с заявлением и приложением к нему следующих документов:

- правоустанавливающих документов на земельный участок;

- кадастровой карты (плана) земельного участка;

- ситуационного плана;

- документов о регистрации права собственности на жилой дом, хозяйственные (бытовые) строения (при проведении их реконструкции, капитального ремонта).

Отдел строительства и архитектуры администрации Чайковского городского поселения представленные материалы и в срок не более 10 рабочих дней со дня приема заявления выдает АПЗ либо мотивированный отказ в выдаче АПЗ (в письменном виде).

Основанием для отказа в выдаче АПЗ может быть:

- отсутствие вышеназванных приложений к заявлению;

- обращение ненадлежащего лица;

- наличие неразрешенного спора по предоставленному земельному участку либо иным объектам капитального строительства, расположенным на земельном участке.

3.5.5. Для строительства хозяйственных (бытовых) строений в пределах домовладения дополнительно к ранее построенному и введенному в эксплуатацию жилому дому схема планировочной организации земельного участка может разрабатываться по решению отдела строительства и архитектуры, без выдачи АПЗ в составе:

- генерального плана земельного участка с размещением хозяйственных (бытовых) строений и указанием расстояний от них до рядом расположенных объектов капитального строительства;

- пояснительной записки с описанием основных конструкций, инженерного обеспечения и технико-экономических показателей хозяйственных (бытовых) строений.

Схема должна соответствовать требованиям, установленным пунктом 3.5.2. настоящего Положения.

3.5.6. Не требуется разработка схемы планировочной организации земельного участка для возведения на предоставленном индивидуальному застройщику земельном участке (если он расположен вне зоны охраны памятников истории и культуры) теплиц, надворных уборных, мостков, дворовых погребов, дровяников, колодцев, отдельно стоящих сараев и навесов (если они не предназначены для содержания животных или птицы) при условии, что указанные объекты не превышают по высоте 2 метра и имеют линейные размеры при проекции на поверхность земли не более 3-х метров (в том числе, если указанные постройки примыкают друг к другу).

При этом они должны быть расположены:

- на расстоянии не менее 1 метра от границ с соседними земельными участками;

- за линией дворового фасада жилого дома (параллельной красной линии);

- с соблюдением противопожарных требований и требований по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия.

Не требуется разработка схемы планировочной организации земельного участка для возведения на предоставленном индивидуальному застройщику земельном участке (если он расположен вне зоны охраны памятников истории и культуры) забора и его элементов, если их высота не превышает 2 метра и полотно забора имеет заполнение не более 50 %.

3.5.7. Для избежания возможных спорных ситуаций до возведения на земельном участке объектов капитального строительства индивидуальный застройщик может согласовать схему планировочной организации земельного участка с собственниками смежных земельных участков и собственниками возведенных на этих земельных участках объектов капитального строительства.

3.5.8. До начала строительства индивидуальный застройщик может представить схему планировочной организации земельного участка в государственные органы контроля и надзора для оценки ее соответствия обязательным требованиям нормативных документов, а также на согласование заинтересованным организациям.

3.5.9. Результаты оценки соответствия схемы планировочной организации земельного участка, а также результаты ее согласования должны быть отражены на первом листе схемы с указанием должности уполномоченного лица, его фамилии, подписи, даты с заверением результатов печатью либо быть выданы в форме отдельного заключения, о наличии которого делается отметка на первом листе схемы.

Отрицательные результаты оценки соответствия, а также отказ в согласовании схемы планировочной организации земельного участка должен быть выдан индивидуальному застройщику в письменном виде. Отрицательные результаты либо отказ могут быть оспорены в судебном порядке.

3.5.10. Строительство, реконструкция и капитальный ремонт одноквартирного малоэтажного жилого дома и хозяйственных (бытовых) строений в составе домовладения должны осуществляться на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана земельного участка (до разработки Правительством инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой картой (планом) (Приложение 2б) земельного участка и АПЗ, при его необходимости) и дающий право индивидуальному застройщику осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт одноквартирного малоэтажного жилого дома и хозяйственных (бытовых) строений в составе домовладения.

3.5.11. Разрешение на строительство выдается в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для получения разрешения на строительство индивидуальный застройщик направляет в отдел строительства и архитектуры администрации, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются следующие документы:

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка (до установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка - кадастровую карту (план) земельного участка и АПЗ, при его необходимости);

- схема планировочной организации земельного участка (проектная документация) в двух экземплярах.

Уполномоченное должностное лицо в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

- проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

- проводит проверку соответствия схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана земельного участка (до установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой карте (плану) земельного участка и АПЗ, при его необходимости), установленным красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка схемы планировочной организации земельного участка требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

- выдает разрешение на строительство либо отказывает в выдаче разрешения с указанием причин отказа.

Форма разрешения на строительство установлена постановлением Правительства Российской Федерации. Форма заявления и форма разрешения на строительство приведены в Приложении 3.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Разрешение на строительство является отдельным документом, имеющим регистрационный номер, установленный уполномоченным органом.

Один экземпляр схемы планировочной организации земельного участка в установленном порядке передается в отдел строительства и архитектуры администрации.

3.5.12. Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство может быть:

- отсутствие документов, установленных пунктом 3.5.11.;

- несоответствие представленной схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана земельного участка (до установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой карте (плану) земельного участка и АПЗ, при его необходимости);

- обращение ненадлежащего лица;

- наличие неразрешенного спора по предоставленному земельному участку либо иным объектам капитального строительства, расположенным на земельном участке.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в суде.

3.5.13. При переходе права собственности на незавершенный строительством объект капитального строительства и земельный участок разрешение на строительство подлежит перерегистрации новым индивидуальным застройщиком. Срок действия разрешения сохраняется.

3.5.14. При изменении намерений индивидуального застройщика в процессе строительства, связанных с расположением объектов капитального строительства на земельном участке либо с изменением их технико-экономических показателей, индивидуальный застройщик обязан внести в схему планировочной организации земельного участка соответствующие изменения и представить схему в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, для проверки ее соответствия требованиям градостроительного плана земельного участка (до установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой карте (плану) земельного участка и АПЗ, при его наличии) и установленным красным линиям.

3.5.15. Запрещается выполнение строительно-монтажных работ при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка (до разработки Правительством инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой карты (плана) земельного участка и АПЗ, при его необходимости), при отсутствии разрешения на строительство либо с нарушением требований вышеназванных документов и нарушением прав третьих лиц.

3.5.16. При реконструкции жилого дома в объеме работ по переустройству и перепланировке до получения разрешения на строительство индивидуальный застройщик должен получить в порядке, установленном статьей 26 Жилищного кодекса РФ, решение органа местного самоуправления, в лице отдела строительства и архитектуры, о согласовании проведения переустройства или перепланировки жилого дома.

3.5.17. Не требуется получение отдельного разрешения на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) хозяйственных (бытовых) строений, предназначенных для вспомогательного использования в составе домовладения и возводимых дополнительно к ранее построенному и введенному в эксплуатацию жилому дому.

Строительство хозяйственных (бытовых) строений в составе домовладения до начала возведения жилого дома должно осуществляться на основании разрешения на строительство, полученного в установленном порядке.

3.6. Строительство, приемка объектов в составе домовладения в эксплуатацию (при необходимости), получение разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрация прав на них.

3.6.1. Строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объектов капитального строительства, входящих в состав домовладения, должно осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка (до установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой карты (плана) земельного участка и АПЗ, при его необходимости), разрешением на строительство, схемой планировочной организации земельного участка (при ее необходимости), с соблюдением обязательных требований нормативных документов в области строительства, требований технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом законных прав третьих лиц.

Контроль и надзор за соблюдением индивидуальными застройщиками требований вышеназванных документов при выполнении строительно-монтажных работ осуществляют должностные лица органов государственного контроля и надзора, органов местного самоуправления в рамках своей компетенции.

Предписания должностных лиц, осуществляющих контроль и надзор, выданные в рамках их компетенции, подлежат обязательному исполнению.

3.6.2. Приемка индивидуальным застройщиком объектов в составе домовладения в эксплуатацию осуществляется в случае их строительства (реконструкции, капитальном ремонте) на основании договора подряда. Факт проведения приемки должен быть подтвержден актом приемки объекта капитального строительства индивидуальным застройщиком от подрядчика. Рекомендуемая форма акта приведена в Приложении 4.

3.6.3. Для ввода объекта, законченного строительством (реконструкцией, капитальным ремонтом), в эксплуатацию индивидуальный застройщик обращается в отдел строительства и архитектуры администрации, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка (до установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой карта (план) земельного участка и АПЗ, при его необходимости);

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства от подрядчика, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт осуществлялось по договору подряда (рекомендуемая форма акта приведена в Приложении 4);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, требованиям технических регламентов (до принятия технических регламентов - обязательным требованиям нормативных технических актов федеральных органов исполнительной власти).

Примечание.

С 01 января 2007 года в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации не допускается осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, кроме государственного строительного надзора, в связи с чем должны быть внесены изменения в федеральные законы.

Малоэтажные жилые дома и хозяйственные (бытовые) строения не отнесены к объектам, поднадзорным государственному строительному надзору.

До внесения изменений в федеральное законодательство, отменяющих обязанность специальных государственных органов осуществлять надзор за обеспечением отдельных конкретных видов безопасности (пожарной, санитарно-эпидимеологической, экологической и т.д.) при строительстве и приемке в эксплуатацию объектов капитального строительства, документы, указанные в настоящем подпункте, могут оформляться в следующих вариантах:

- вариант 1 - отдельные заключения вышеназванных государственных органов, а также подтверждение соответствия в виде заявления, подписанного индивидуальным застройщиком по форме Приложения 5 (если строительство осуществлялось без привлечения подрядчика) либо подтверждение соответствия в акте приемки, подписанное подрядчиком по форме приложения 4 (если строительство осуществлялось на основании договора подряда);

- вариант 2 - в соответствии с нормами статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации оценка соответствия требованиям технических регламентов, проводимая государственными органами, может организационно быть совмещена с приемкой объекта от подрядчика, если строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объектов капитального строительства осуществлялось на основании договора подряда и оформляться актом приемочной комиссии по форме приложения 4

При исключении полномочий вышеназванных государственных органов по осуществлению надзора при строительстве и приемке в эксплуатацию объектов капитального строительства, ответственность за соответствие техническим регламентам возлагается на индивидуального застройщика либо подрядчика. В этом случае подтверждение соответствия должно оформляться в виде заявления, подписанного индивидуальным застройщиком по форме Приложения 5 (если строительство осуществлялось без привлечения подрядчика), либо подтверждение соответствия содержится в акте приемки, подписанным подрядчиком (если строительство осуществлялось на основании договора подряда).

6) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям по инженерно-техническому обеспечению объекта, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

7) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

Примечание.

Схема должна быть составлена и подписана индивидуальным застройщиком, если строительство осуществлялось без привлечения подрядчика, либо составлена и подписана подрядчиком, если строительство осуществлялось на основании договора подряда.

8) справка органа технической инвентаризации, содержащая основные показатели вводимых в эксплуатацию объектов, которые указываются в разрешении на ввод в эксплуатацию.

3.6.4. До внесения изменений в федеральное законодательство, отменяющих обязанность специальных государственных органов осуществлять надзор за обеспечением отдельных конкретных видов безопасности (пожарной, санитарно-эпидимеологической, экологической и т.д.) при строительстве и приемке в эксплуатацию объектов капитального строительства, в целях оптимизации действий по приемке и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства проводить их приемку приемочными комиссиями, образуемыми из представителей соответствующих государственных органов контроля и надзора, органов местного самоуправления, подрядчика(-ов), индивидуального застройщика, заинтересованных организаций.

Порядок работы комиссии устанавливается нормативным актом органа местного самоуправления.

Акт приемочной комиссии составляется по форме, приведенной в Приложении 4а.

3.6.5. Отдел строительства и архитектуры администрации, уполномоченный на выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, в течении десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, перечисленных в пункте 3.6.3., осмотр объектов капитального строительства в составе домовладения и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения.

3.6.6. Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ является:

- отсутствие документов, перечисленных в пункте 3.6.3.;

- несоответствие объектов капитального строительства в составе домовладения требованиям градостроительного плана земельного участка (до установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка - кадастровой карты (плана) земельного участка и АПЗ, при его необходимости);

- несоответствие объектов капитального строительства в составе домовладения требованиям, установленным в разрешении на строительство;

- несоответствие объектов капитального строительства в составе домовладения требованиям схемы планировочной организации земельного участка;

- не передача безвозмездно в орган, уполномоченный на выдачу разрешений, схема планировочной организации земельного участка.

3.6.7. Форма разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в составе домовладения установлена постановлением Правительства Российской Федерации. Форма заявление и разрешения на ввод в эксплуатацию приведена в Приложении 6.

3.6.8. Запрещается заселение жилых домов до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

3.6.9. Адрес домовладению присваивается в порядке, установленном органами местного самоуправления, отделом строительства и архитектуры администрации.

3.6.10. Для объектов в составе домовладения, возведенных дополнительно к ранее принятым в эксплуатацию жилому дому и хозяйственным (бытовым) строениям, а также для объектов, перечисленных в п. 3.5.6 настоящего Положения документом, подтверждающим факт создания объектов капитального строительства, является технический паспорт, выданный уполномоченным органом в установленном порядке, а также акт приемки, если их строительство осуществлялось на основании договора подряда.

3.6.11. Информацию по установленной форме в органы государственной статистики представляют органы, уполномоченные на выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (отдел строительства и архитектуры).

3.6.12. Право на возведенные объекты капитального строительства регистрируется в установленном порядке в органе государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.