Постановление Губернатора Тверской области от 25 октября 2001 г. N 444 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Тверской области" (утратило силу)

Постановление Губернатора Тверской области
от 25 октября 2001 г. N 444
"Об утверждении результатов
государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий Тверской области"

ГАРАНТ:

Постановлением Губернатора Тверской области от 25 декабря 2001 г. N 508-пг настоящее постановление отменено

В соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" и постановлением Губернатора области от 12.04.2001 N 147 "О государственной кадастровой оценке земель поселений и других категорий земель в области", постановляю:

1. Утвердить согласованные с Федеральной службой земельного кадастра России материалы государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Тверской области (прилагаются):

2. Рекомендовать соответствующим территориальным органам федеральных органов исполнительной власти, органам местного самоуправления муниципальных образований использовать утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий для целей налогообложения и иных устанавливаемых законодательством целей.

3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Губернатора области Сурайкина В.А.

4. Постановление вступает в силу через 10 дней с момента опубликования текста постановления и таблицы N 8 приложения к нему.

Губернатор области

В.И. Платов

Федеральная служба земельного кадастра России

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству
по Тверской области

Тверское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие

Материалы
государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий Тверской области
(утв. постановлением Губернатора области
от 25 октября 2001 N 444)

ГАРАНТ:

Введение

1. Описание методики

2. Исходные данные для расчетов

3. Алгоритм расчета

4. Анализ результатов кадастровой оценки

сельскохозяйственных угодий

ГАРАНТ:

Пример расчета кадастровой стоимости

одного гектара сельскохозяйственных угодий

колхоза "Знамя коммунизма" Старицкого района

ГАРАНТ:

Заключение

Введение

Земля - как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики , так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в области сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения земли.

Правовой основой работ, проводимых по государственной кадастровой оценке земель, является Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", Постановление Правительства Российской Федерации от 8.04.2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Постановление Губернатора Тверской области от 12.04.2001 г. N 147 "О государственной кадастровой оценке земель поселений и других категорий земель в области".

Государственная кадастровая оценка селькохозяйсвенных угодий осуществлялась в два этапа. Реализация 1 этапа проводилась по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации и осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Территориальным органам Российской Федерации предоставлены Федеральной службой земельного кадастра России кадастровые стоимости сельскохозяйственных угодий и базовые нормативы для проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации. Эти исходные данные приводятся в таблице 1:

Таблица 1

Нормативы для государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий Тверской области

NN пп	Наименование нормативов	Единица измерения	Величина норматива
1	2	3	4
Официально предоставляемые Росземкадастром
1.	Продуктивность сельхозугодий по выходу
1.1	- кормовых единиц	ц/га	10,5
1.2	- валовой продукции	руб/га	1231
2.	Затраты на использование сельхозугодий	руб./га	892
3.	Норматив окупаемости затрат (коэффициент)	руб./га	1,07
4.	Цена производства (стр.2 х стр.3)	руб./га	954
5.	Рентный доход:
5.1	Дифференциальный (стр. 1.2 - стр. 4)	руб./га	277
5.2	Абсолютный	руб./га	12
6.	Срок капитализации рентного дохода	лет	33
7.	Кадастровая стоимость земель (стр.51+52) х стр. 6	руб./га	9540
Разрабатываемые в области
8.	Балл бонитета почв сельхозугодий	балл	44,2
9.	Индекс технологических свойств		1,43
10.	Грузоемкость земель	экв.т/га	0,30
11.	Внехозяйственная удаленность земель	экв. км	35
12.	Затраты на перевозку груза на 1 км	руб./т	2,12

Первый этап работ по государственной кадастровой оценке проводился в соответствии с "Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации". Методика утверждена Госкомземом России и согласована с Минсельхозпродом России, Минэкономикой России и Минимуществом России 11 мая 2000 года. Второй этап работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий проводился в соответствии с "Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекге Российской Федерации", утвержденными Госкомземом России 15 мая 2000 года.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий области проводилась путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.

Наряду со стандартными терминами и определениями государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в данной работе применяются понятия, требующие разъяснения:

государственная кадастровая оценка сельскохозяйствениых угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах административно - территориальных образовании по состоянию на определенную дату;

интегральный показатель плодородия почв (разновидности или группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);

интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки - величина индекса технологических свойств объекта кадастровой оценки, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;

интегральный показатель местоположения объекта кадастровой оценки - величина эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально - техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;

дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ;

расчетный рентный доход - сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;

кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход.

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта кадастровой оценки для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законодательством. Объектом кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Предметом кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

1. Описание методики

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (1 этап) проводилась с целью определения средней кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определялись следующие показатели в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Оценочная продуктивность с 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитана на основании фактической урожайности с/х культур и сенокосов за 1996 - 1998 гг.

Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий определены путем дифференциации средних затрат по РФ за 1998 год пропорционально среднегодовому за 1992 - 1998 годы индексу затрат субъекта РФ по отношению к средним затратам по РФ за этот период Полученные показатели затрат корректировались на разницу в урожайности за периоды 1996-1998 гг. и 1992-1998 гг.

Оценочные затраты на 1999 год определены умножением оценочных затрат 1998 года на коэффициент 1,887 (индекс удорожания цен на промышленную продукцию, потребляемую в сельском хозяйстве).

Дифференциальный рентный доход рассчитан как разница между оценочной продуктивностью (стоимость валовой продукции) и оценочными затратами на 1999 год, умноженными на коэффициент рентабельности 1,07.

Расчетный рентный доход (земельная рента) определен суммированием дифференциального и абсолютного рентных доходов. Абсолютный рентный доход принят в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по РФ (12 руб/га).

В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость - это капитализированный расчетный рентный доход:

Vсх = РРД / R

где Vсх - кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий;

РРД - расчетный рентный доход,

R - норматив капитализации, принят в размере 3%

Таким образом, в данной методике кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий - это капитализированный расчетный рентный доход за 33 года.

2. Исходные данные для расчетов

Непосредственными первичными объектами государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья ассоциаций крестьянских хозяйств, колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ и муниципальных предприятий, подсобных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных научно - исследовательских и учебных заведений, прочих предприятий, крестьянских хозяйств, фонда перераспределения района, сельскохозяйственные угодья сельских и районных администраций вне черты городских и сельских поселений.

Объекты кадастровой оценки группировались в границах бывших колхозов и совхозов до их реформирования, по которым проводилось почвенное обследование и внутрихозяйственная оценка земель.

Информация о площадях сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни, собиралась по данным государственного кадастрового учета земель по состоянию на 1.01.2000 г. Площади земель и списки объектов кадастровой оценки уточнялись и согласовывались в административном районе.

Исходные данные о перевозимых грузах, стоимости грузовых перевозок, удаленности и качества дорог до пунктов реализации сельхозпродукции и пунктов материально технического снабжения уточнялись в районных управлениях сельского хозяйства и Департамента социально - экономического развития села администрации Тверской области.

Базовые нормативы для государственной кадастровой оценки- продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий, в рублях и в центнерах кормовых единиц (ц.к.е)., средние затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий, в руб. - представлены централизовано Росземкадастром.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов кадастровой оценки (стоимостная оценка);

а) Интегральный показатель плодородия почв - балл бонитета земель объектов кадастровой оценки вычисляется на основе экспликаций площадей оценочных групп и баллов их бонитетов.

При согтавлении шкалы бонитировки групп почв использовались материалы IV тура оценки, которая проводились в области в 1991 голу, где по каждой оценочной группе были вычислены значения показателей признаков и свойств почв, достоверность которых была подтверждена, а также определены поправочные коэффициенты.

Использовались следующие показатели:

1. Содержание гумуса в верхнем горизонте, в %;

2. Содержание физической глины, в %;

3. Сумма поглощенных основанип, в мг - экв;

4. Мощность гумусового горизонта, в см.

Кроме этого были использованы следующие поправки на специфические свойства почв:

а) степень сложности;

б) каменистость;

в) переувлажненность.

При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству независимо от фактического видового использования. Поэтому для более правильного определения балла бонитета были учтены значения показателей признаков и свойств почв кормовых угодий, нс используемых в IV туре оценки.

Каждый оцениваемый признак оценочных групп почв определялся по 100 - бальной системе.

За 100 баллов принималось содержание гумуса - 4 %, сумма поглощенных оснований - 20 мг/экв., содержание физической глины - 30 %, мощность гумусового горизонта - 50 см.

На такие свойства, как смытость, каменистость и переувлажненность (оглеение) были введены следующие поправочные коэффициенты:

при средней и сильной каменистости - 0,45

при смытости почв слабой - 0,85

средней - 0,60

сильной - 0,35

при оглеености почв слабой - 0,85

средней - 0,55

сильной - 0,40

В результате был рассчитан совокупный почвенный балл по оценочным группам почв по формуле Б= Квадратный корень скобки (Б1 х Б2 х Б3 х Б4) х К1 х К2 х К3

где Б1,2,3,4 - баллы по каждому признаку почв,

К1,2,3 - поправочные коэффициенты на смытость, каменистость и оглеение.

Балл бонитета групп почв i-го объекта кадастровой оценки (Бi) определялся взвешиванием баллов бонитета j-х оценочных групп почв i-го объекта кадастровой оценки (Бji) на площади (Sji):

                            n                 n

                     Бi = Cумма Бji х Sji : Сумма Sji

                           j=1               j=1

Шкала бонитировки групп почв приводится в таблице 2.

б) Определение интегрального показателя технологических свойств.

К технологическим свойствам относятся: энергоемкость почв (измеряемой сопротивлением почвообразующим орудиям); контурность полей - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внугрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; интегральный показатель технологических свойств - индекс технологических свойств рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоемкости (Дзэ) и технологических свойств земельных участков (Дзт).

                          Дзэ х Бэп + (Дзт - Дзэ) х 100 Кр х Кк

                    Ит = ---------------------------------------

                                       Дзт х Бк

где Бэп - оценка энергоемкости почв, балл;

Бк - оценка контурности участков угодий, балл;

Кр, Кк - оценка соответственно рельефа и каменистости, коэффициент

Определение индекса технологических свойств производится относительно эталонных условий - удаленность полей до 1 км, 100 - бальные контурность и энергоемкость почв, рельеф ровный, каменистость отсутствует (коэффициент оценки 1,00).

в) Определение интегрального показателя местоположения.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально - техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы перевозочных грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определялись по данным департамента по социально - экономическому развитию села администрации области за 1997 - 1999 г.г.

Объемы разнородных грузов переводились в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,0 (1 класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); лен - 1,4 (III класс).

Дороги различного качества переводились в эквивалентные по коэффициентам: первая группа дорог (эквивалент) - 1,0; вторая группа - 1,5; третья - 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пунктов реализации продукции вычислялось как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

                   m                                  n

           ЭРi = Сумма Гi Кi (P1Д1 + P2Д2 + Р3Д3) : Сумма ГiKi

                  i=1                                i=1

где ЭРi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта кадастровой оценки, км;

Гi - объем реализации i -го вида продукции в общем объеме товарной продукции Тверской области, %;

Р1,Р2,Р3 - расстояние перевозки i-го вида продукции (груза) соответственно 1-ой, 2-ой и З-ей группам дорог, км;

Д1,Д3 - коэффициенты перевода соответственно 2-ой и З-ей групп дорог в эквивалентные;

К - коэффициент пересчета i-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

3. Алгоритм расчета

Расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитаны на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных нормативов, приведенных в таблице 1. Расчеты проводились вручную, поэтому необходимо было рассчитать шкалы дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию почв, технологическим свойствам и по их местоположению.

а) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию почв.

Дифференциальный рентный доход по плодородию почв вычисляется как разность между валовой продукцией и ценой ее производства при средних в области условиях технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий.

Валовая продукция объекта определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности по баллам бонитета:

В = ( Во : Бо) х Б

где Во - базовая продуктивность - 1231 руб./га;

Бо - балл бонитета в среднем по области - 44,2;

Б - балл бонитета - 40,2;

В = (1231 : 44,2) x 40,2 = 1119 руб./га.

Базовые оченочные затраты составляют 892 руб./га. Часть затрат, зависящая от уровня продуктивности дифференцируется пропорционально баллам бонитета почв. При уровне урожайности (продуктивности, сельскохозяйственных угодий 10,5 ц.к.е. доля затрат равна 0,175 (таблица 3). Затраты, пропорциональные баллам бонитета почв составляют 156,1(892 х 0,175) рубля на гектар или 3,53 рубля на 1 балл бонитета 156,1 : 44,2).

Таблица 3

Структура затрат, принятых при оценке сельскохозяйственных угодий,
в долях

Урожайность, ц.к.е.	Затраты, зависящие от		Межхозяйственные затраты, зависящие от местоположения хозяйств и постоянные
	урожайности	технологических свойств почвы
1	2	3	4
8	0,14	0,38	0,48
10	0,17	0,36	0,47
12	0,19	0,35	0,46
14	0,21	0,34	0,45
16	0,23	0,32	0,45
18	0,25	0,31	0,44
20	0,27	0,30	0,43
22	0,28	0,29	0,43
24	0,30	0,28	0,42
26	0,31	0,27	0,42
28	0,32	0,26	0,42
30	0,34	0,25	0,41
32	0,35	0,24	0,41
34	0,36	0,24	0,40

Оценочные затраты в зависимости от балла бонитета определяются по формуле:

3 = Зо х (1- Дэу) - Зо x Дзу х (Б : Бо)

где Зо - базовые затраты;

Дзу - доля затрат

При 40,2 баллах бонитета затраты составят 878 руб./га

     892 х (1 - 0,175)+ 892 х 0,175 х(40,2)=878

                                     -----

                                     44,2

Цена производства валовой продукции составит 939 рублей на 1 га (878 х 1,07 нормативный коэффициент рентабельности).

Дифференциальный рентный доход по плодородию при 40,2 баллах составит 180 руб./га (1119-938);

б) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по технологическим свойствам.

Расчетный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки (Р тi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в области (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта кадастровой оценки.

Ртi = Зо х Но х Дзт х (1 - Итi : Ито), где

Итi и Ито - индексы технологических свойств i-го объекта и по области (таблица 4);

Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий (таблица 3);

Ртi = 892 х 1,07 х 0,358 х (1 - 1,33 : 1,43) = 24 руб./га.

Таблица 4

Шкала дифференциального рентного дохода по технологическим свойствам

Индекс техноло- гических свойств	1,33	1,35	1,37	1,39	1,41	1,43	1,45	1,47	1,49	1,51	1,53	1,55
Полярный рентный доход	24	19	14	10	5	0	-5	-10	-14	-19	-24	-29

Данный рентный доход является полярным, то есть при среднем в области значении индекса технологических свойств (1,43) он равен нулю. По мере отклонения индекса технологических свойств сельскохозяйственных угодий от среднего значения по области в большую сторону цена производства валовой продукции возрастает, вследствие этого снижается рентный доход и, наоборот, при отклонении в меньшую сторону цена производства валовой продукции снижается, а рентный доход увеличивается. Таким образом, дифференциальный рентный доход при индексе технологических свойств - 1,33, составляет 24 рубля;

в) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по местоположению

Рентный доход по местоположению ( Рмi ) объектов оценки рассчитан как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в области значениях удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий (таблица 1) и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения и грузоемкости объекта кадастровой оценки по формуле:

Рмi = (Эро х Го - Эрi х Гi) Т х Но, где

Эро и Эрi - эквивалентные расстояния грузоперевозок в среднем по области и по i-му объекту кадастровой оценки, км;

Го и Гi - нормативная грузоемкость по области и по i-му объекту, тонн;

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Стоимость 1 т грузоперевозок в целом по Тверской области по данным Департамента по социально - экономическому развитию села администрации области составила - 2,12 руб./км.

Нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий области определена делением общего объема реализуемой продукции за 1997 - 1998 г.г. на общую площадь сельскохозяйственных угодий. Объемы материально - технических и строительных грузов взяты в пропорции 60 % от объема реализуемой сельскохозяйственной продукции.

Нормативная грузоемкость i-го объекта оценки рассчитана путем дифференциации нормативной грузоемкости в области пропорционально баллу бонитета почв. Например, при 40,2 баллах бонитета почв сельскохозяйственных угодий их грузоемкость составит 0,27 тонн.

Гi = 40,2 : 44,2 х 0,30 = 0,27 т

При удаленности объекта оценка на 20 км эквивалентного расстояния и затратах 2,12 руб за один тоннокилометр дифференциальный рентный доход по местоположению составит 12 руб./га.

Рмi = (35 х 0,30 - 20 х 0,27) х 2,12 х 1,07 = 12 руб./га.

На основании шкал дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий по плодородию, технологическим свойствам и местоположению разработана шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий путем сложения трех частных (таблица 5).

В левой части шкалы размещен рентный доход сельскохозяйственных угодий по местоположению, а в правой по качеству сельскохозяйственных угодий (здесь рентный доход по плодородию почв совмещен с рентным доходом по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий).

На основании рентных доходов по плодородию почв, технологическим свойствам, местоположению рассчитан общий уровень дифференциального рентного дохода

Рi = (Вi - 3i Но) + Ртi + Рмi,

где Рi - дифференциальный рентный доход i-го объекта, руб./га;

(Вi - 3i Но), Ртi и Рмi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной оценки, руб./га.

Рi = 180 руб./га + 24 руб./га + 12 руб./га = 216 руб./га

Расчетный рентный доход определен суммированием дифференциального и абсолютного доходов 3рi = Дрi + Ар

3рi = 216 + 12 = 228 руб./га

Абсолютный рентный доход (Ар) установлен единым (в размере 12 руб/га), т.е. не дифференцируется.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением расчетного рентного дохода объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам.

228 х 33 = 7520 руб./га

4. Анализ результатов кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий

В результате кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Тверской области при средних показателях:

балла бонитета - 44,2;

индекса технологических свойств - 1,43;

эквивалентного расстояния - 35 км;

расчетная рента составила 289 руб./га, а кадастровая стоимость 9540 руб./га соответствует величине базовых нормативных показателей, приведенных в таблице 1.

При анализе шкал дифференциального рентного дохода по плодородию, технологическим своиствам и местоположению подтверждается их логичность и достоверность (таблица 5), т.к.

1. По мере повышения балла бонитета почв возрастает рентный доход и, наоборот, по мере уменьшения балла бонитета, снижается величина рентного дохода.

2. При средних по области значениях дифференциальный рентный доход равняется базовой величине дифференциального рентного дохода, определенного на 1 этапе.

3. При среднем по области значении показателя индекса технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий рентный доход равен нулю. По мере повышения значения показателя индекса технологических свойств, возрастают затраты на использование сельскохозяйственных угодий, а следовательно возрастает и значение отрицательного рентного дохода, и наоборот - по мере уменьшения значения показателя технологических свойств, снижаются оценочные затраты, и, как следствие этого, повышается рентный доход.

Рентный доход по местоположению уменьшается по мере возрастания эквивалентного расстояния и плодородия почв (то есть увеличения грузоемкости) и, наоборот, увеличивается по мере уменьшения этих показателей.

Пример расчета кадастровой стоимости
одного гектара сельскохозяйственных угодий
колхоза "Знамя коммунизма" Старицкого района

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определяется на основе расчетного рентного дохода, который в свою очередь рассчитывается путем дифференциации базовых оценочных нормативов продуктивности земель (валовой продукции растениеводства и выхода кормовых единиц) и затрат на их использование, установленных в результате оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.

Схема расчета рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки приводится ниже.

Расчет кадастровой стоимости 1 га
сельскохозяйственных угодий
объекта оценки (хозяйства)

Исходные данные по Тверской области

I. Полученные при проведении первого этапа оценки
сельскохозяйственных угодий области

1. Базовая оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий, руб. (Во) - 1231

2. Базовая оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий, ц.к.ед. - 10,5

3. Базовые оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий, руб.(3о) - 892

II. Рассчитываемые в области

4. Средний совокупный балл бонитета 1 га сельскохозяйственных угодий, балл (Бо) - 44,2

5. Средний индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий (Ито) - 1,43

6. Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км (Эро) - 35

7. Средняя внехозяиственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодии, т (Го) - 0,30

8. Затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км. руб (Т) - 2,12

9. Транспортные затраты, руб./га (Тз) (строка 6 х строку 7 х строку 8) - 22

10. Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу) - 0,175

11. Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков (Дзт) - 0,358

12. Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр) (строка 9 : строку 3) - 0,025

13. Доля постоянных затрат (Дпос):

Д пос = 1 - (Дзу + Дзт + Дтр) - 0,442

III. Исходные данные по объекту оценки (хозяйству)

14. Балл бонитета 1 га сельскохозяйственных угодий (Б) - 47,7

15. Индекс технологических свойств земельного участка (Ит) - 11,33

16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эр) - 9

17. Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (Г)

Г = (Б : Бо) х Го - 0,323

Расчет рентного дохода
и кадастровой стоимости 1 га
сельскохозяйственных угодий хозяйства

а) рентный доход по плодородию

18. Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий (В)

В = (Во : Бо) х Б - 1329

19. Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем индексе технологических свойств и местоположения (3)

3 = Зо х (1 - Дзу) + Зо х Дзу) + Зо х Дзу х Б : Бо - 904

20. Цена производства валовой продукции (Цп)

Цп = 3 х Но, где Но - нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07) - 967

21. Дифференциальный рентный доход по плодородию земельного участка (строка 18 - строка 20) - 362

б) дифференциальный рентный доход,
обусловленный технологическими свойствами земельного участка (Рт)

22. Рт = Зо х Но х Дзт х (1-Ит : Ито) - 24

в) дифференциальный рентный доход,
обусловленный местоположением земельного участка

23. Рм = (Эро х ГоЭр х Г ) х Т х Но - 17

24. Всего дифференциальный рентный доход (Др),

(строка 21 + строка 22 + строка 23) - 403

25. Абсолютный рентный доход (Ар) устанавливается единой на всех землях, в размере 12 руб./га - 12

26. Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий (Зр), (строка 24+строка 25) Зр = Др + Ар - 415

27. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определяется путем капитализации величины речного дохода сроком за 33 года (строка 26 х строка 33) и округлением данных до 10 рублей) - 13 700

Заключение

В результате выполненных земельно - оценочных работ определены показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по сельскохозяйственным товаропроизводителям и административным районам области. Эти данные найдут применение при введении в действие Налогового кодекса РФ, части II, для определения налогооблагаемой базы при расчете земельного налога по отдельным налогоплательщикам. Они будут использоваться также при решении других вопросов регулирования землепользования экономическими методами.

Итоги государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий в разрезе объектов оценки по кадастровой стоимости приведены в таблице 6, по уровню дифференциального рентного дохода - в таблице 7.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по административным районам приведена в таблице 8.

ГАРАНТ:

Таблица 2 не приводится

Таблица 5 не приводится

Таблица 6 не приводится

Таблица 7 не приводится

Таблица 8

N п/п	Административный, земельно- оценочный район	Площадь с-х угодий, тыс. га (на 01.01.2000)	Балл бонитета с-х угодий	Индекс технологич. свойств	Удаленность, экв. км.	Расч. рентный доход руб./га	Кадастровая стоимость,руб./га
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Андреапольский	43,5	40,9	1,58	58	160	5280
2	Бежецкий	112,1	45,6	1,37	22	344	11350
3	Бельский	53,4	43,2	1,45	29	265	8750
4	Бологовский	31,8	42,6	1,86	29	152	5020
5	Весьегонский	60,9	43,8	1,34	53	289	9540
6	Вышневолоцкий	54,5	44,1	1,63	30	242	7990
7	Жарковский	17,8	40,4	1,70	54	127	4190
8	Западнодвинский	52,3	42,6	1,71	50	174	5740
9	Зубцовский	94,2	47,8	1,37	35	388	12800
10	Калиниский	115,6	43,2	1,31	34	296	9770
11	Калязинский	61,6	42,8	1,45	34	252	8320
12	Кашинский	111,0	47,5	1,36	20	394	13000
13	Кесовошорский	48,2	49,1	1,53	21	390	12870
14	Кимрский	77,9	44,0	1,39	34	295	9740
15	Конаковский	41,6	42,8	1,32	36	281	9270
16	Краснохолмский	81,6	47,8	1,36	25	399	13170
17	Кувшиновский	31,1	43,1	1,46	29	260	8580
18	Лесной	25,5	41,0	1,45	63	190	6270
19	Лихославльский	66,3	42,1	1,43	34	240	7920
20	Максатихинский	74,3	41,6	1,45	40	219	7230
21	Молоковский	59,6	44,5	1,41	39	299	9870
22	Нелидовский	28,5	42,0	1,45	32	234	7720
23	Оленинский	87,2	46,0	1,40	36	337	11120
24	Осташковский	38,1	40,1	1,42	31	196	6470
25	Пеновский	16,4	41,1	1,78	50	121	3990
26	Рамешковский	86,0	43,5	1,44	50	260	8580
27	Ржевский	101,4	47,2	1,29	32	395	13040
28	Сандовский	56,3	42,3	1,30	36	274	9040
29	Селижаровский	50,9	41,1	1,42	27	222	7330
30	Сонковский	52,1	49,2	1,27	21	455	15020
31	Спировский	39,7	42,6	1,47	36	240	7920
32	Старицкий	115,9	46,5	1,28	37	378	12470
33	Торжокский	125,4	44,6	1,34	34	321	10590
34	Торопецкий	71,2	39,9	1,88	38	78	2570
35	Удомельский	69,8	42,2	1,69	32	182	6010
36	Фировский	22,1	39,3	1,64	50	114	3760
	Итого	2278,8	44,2	1,43	35	289	9540