Приложение N 3. Договор об управлении многоквартирным домом (примерная форма)

Приложение N 3
к Положению
об управлении многоквартирными домами
города Твери

Договор об управлении многоквартирным домом
(примерная форма)

ГАРАНТ:

См. Договор об управлении многоквартирным домом в редакторе MS-Word

 г. Тверь                                "______"________________ 200__г.

Домовладельцы в доме N ____по адресу___________________________________, именуемые в дальнейшем Домовладельцы (Товарищество собственников жилья, действующее на основании _______________________________________________, с одной стороны, и _________________________________________________________________________ (наименование службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги), именуемый в дальнейшем "Управляющий", в лице ___________________________, действующего на основании ______________________________________________, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с условиями, предусмотренными настоящим Договором, Управляющий получает на определенный срок функции управления домом, расположенным по адресу: ___________________________________________________, принадлежащим Домовладельцам на праве собственности, в их интересах без права отчуждения управляемого имущества.

1.2. Целью Договора является обеспечение управления домом, надлежащего содержания и ремонта его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение собственников жилых и нежилых помещений в доме и иных потребителей жилищно-коммунальными и прочими услугами.

1.3. В этих целях домовладельцы поручают Управляющему от их имени и за их счет совершать юридические и иные действия, обеспечивающие предоставление им и другим потребителям в доме жилищно-коммунальных услуг.

1.4. Домовладельцы поручают Управляющему осуществлять с них сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги в пользу исполнителей жилищно-коммунальных услуг.

1.5. Домовладельцы поручают Управляющему оформить от их лица передачу им в общую долевую собственность бесплатно земельный участок под домом. Заключение настоящего договора является волеизъявлением домовладельцев на оформление участка под домом в установленных нормативных размерах в их общую долевую собственность.

1.6. Домовладельцы поручают Управляющему оформить паспорт домовладения и сформировать на базе принадлежащего им дома кондоминиум, определив состав их общего имущества, а также произвести учет принадлежащего им кондоминиума в органах БТИ.

1.7. Домовладельцы поручают Управляющему осуществлять от их имени и в их интересах управление общим имуществом кондоминиума, определять способы его использования без прав по его отчуждению.

1.8. Размер вознаграждения Управляющему составляет _______ (предусмотреть порядок выплаты)

1.9. Увеличение размера вознаграждения Управляющему производится по следующей шкале мотиваций:

Оцениваемый параметр	Увеличение размера вознаграждения
1.Снижение для проживающих в доме ставки на жилищные услуги (без снижения качества услуги)	на 4% с каждого рубля снижения
2. Исключен См. текст пункта 2
3................................	на...% с каждого рубля снижения

 (предусмотреть порядок выплаты)

2. Обязанности сторон

2.1. Домовладельцы обязаны:

2.1.1. В течение недели с момента заключения настоящего договора предоставить по требованию Управляющего технический паспорт на принадлежащее им на праве собственности помещение, а также заверенные нотариально или Управляющим копии договоров домовладельца о передаче помещения в найм, аренду или иное пользование. В случае отсутствия технического паспорта его изготовление производится за счет средств, предусмотренных в бюджете города.

2.1.2. В случае отчуждения принадлежащих им на праве собственности помещений в доме одновременно с передачей прав собственности перевести на нового собственника свои права и обязанности по настоящему договору, известив Управляющего о переходе прав.

2.1.3. В случае передачи принадлежащих им помещений в найм или аренду передать нанимателю и арендатору права и обязанности потребителя жилищно-коммунальных услуг, указанные в настоящем договоре. Заключенные домовладельцами договоры найма и аренды представляются Управляющему в недельный срок с момента заключения. При неисполнении указанных обязанностей ответственность по несению расходов за полученные арендатором и нанимателем жилищно-коммунальные услуги несет домовладелец.

2.1.4. Использовать принадлежащие им жилые и нежилые помещения, общее имущество дома и общий земельный участок по назначению, не допуская нарушения прав и законных интересов других домовладельцев и проживающих в доме лиц.

2.1.5. Бережно относиться к используемому жилищному фонду, содержать принадлежащие им помещения с соблюдением действующих норм и правил, устранять за свой счет повреждения имущества дома, если они произошли по его вине или по вине лиц, использующих принадлежащие ему помещения.

2.1.6. Производить оплату жилищно-коммунальных услуг в размерах и порядке, установленных действующим законодательством и нормативно-правовыми актами органов городского самоуправления не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Участвовать в расходах на содержание и эксплуатацию общего имущества дома, а также оплачивать услуги Управляющему в размере, предусмотренном п.1.8..

2.1.7. Извещать Управляющего о количестве граждан, проживающих в их жилом(ых) помещении(ях) более одного месяца в год или работающих в нежилом(ых)помещениях для расчетов платежей за жилищно-коммунальные услуги.

2.1.8. Допускать в принадлежащее(ие) на правах частной собственности помещение(я) работников организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля,

2.1.9. Без письменного разрешения Управляющего Домовладельцы не имеют права:

- производить переустройство и перепланировку помещений;

- производить переоборудование инженерных сетей;

- устанавливать, подключать и использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, и не предназначенных для использования в домашних условиях, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру;

- подключать и использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технического паспорта (свидетельства), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам;

- нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг;

- использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (осуществление слива воды из систем и приборов отопления и т.п.).

2.20. При наличии домашних животных соблюдать установленные правила их содержания.

2.2. Управляющий обязан

2.2.1. Выполнять функции по управлению домом, в т.ч. распорядителя по общим вопросам обслуживания и ремонта общего имущества.

2.2.2. Вести внебалансовый учет домовладения.

2.2.3. Оформить передачу в собственность домовладельцев земельного участка под домом в нормативных размерах бесплатно.

2.2.4. Оформить паспорт домовладения, сформировать кондоминиум на базе домовладения и земельного участка в нормативных размерах и провести его учет в БТИ.

2.2.5. Обеспечивать снабжение домовладельцев и других потребителей жилищно-коммунальными услугами, для чего от имени домовладельцев и других потребителей заключать договоры с исполнителями жилищно-коммунальных услуг о предоставлении этих услуг домовладельцам и другим потребителям, в том числе на конкурсных условиях.

Информация об изменениях:

Решением Тверской городской Думы от 6 февраля 2003 г. N 12 настоящий договор дополнен пунктом 2.2.6 с соответствующим изменением нумерации последующих

2.2.6. При заключении договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг обязательно включать пункт об ответственности исполнителя за нарушение установленных сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг путем выплаты неустойки в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и одного процента за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах.

2.2.7. В течение месяца со дня подписания настоящего договора обратиться к исполнителям жилищно-коммунальных услуг с офертой на заключение соответствующих договоров в интересах домовладельцев. В случае отказа от заключения договоров применять предусмотренные законом меры к понуждению заключить их.

2.2.8. Организовать сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги, оказываемые потребителям домовладения, открыть для этих целей специальные транзитные счета и своевременно перечислять собранные средства исполнителям жилищно-коммунальных услуг исходя из условий заключенных с ними договоров.

2.2.9. Заблаговременно, до наступления срока платежа, выдавать домовладельцам квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и других оказанных им услуг.

Информация об изменениях:

Решением Тверской городской Думы от 6 февраля 2003 г. N 12 настоящий пункт изложен в новой редакции

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.2.10. Установив факт отсутствия или снижения качества предоставляемых(ой) услуг(и) в целом для дома, безотлагательно, не дожидаясь претензий потребителей (квартиросъемщиков, собственников квартир):

а) зафиксировать факт отсутствия или снижения качества предоставляемых услуг в специальном журнале или в определенной форме;

б) проинформировать исполнителя услуг о данном факте и обязать его принять срочные меры по устранению причин снижения качества услуг;

в) проинформировать потребителей о причинах снижения качества услуг, сроках их устранения и о порядке перерасчета платы за эти услуги;

г) составить акт об отсутствии или снижении качества услуг, а после восстановления качества услуги в полном объеме подписать его со стороны потребителя выборным лицом общественного самоуправления и исполнителем.

Информация об изменениях:

Решением Тверской городской Думы от 6 февраля 2003 г. N 12 настоящий договор дополнен пунктом 2.2.11 с соответствующим изменением нумерации последующих

2.2.11. Установив факт отсутствия или снижения качества предоставляемых(ой) услуг(и) у отдельного потребителя:

а) зафиксировать факт отсутствия или снижения качества предоставляемых услуг в специальном журнале или в определенной форме;

б) составить акт об отсутствии или снижении качества услуг(и), а после восстановления качества услуг(и) в полном объеме подписать его со стороны потребителя и исполнителем.

2.2.12. По требованию домовладельца, или другого потребителя в 3-дневный срок составлять акт о нарушении исполнителями жилищно-коммунальных услуг своих обязательств перед потребителем.

2.2.13. Производить в установленном порядке перерасчет платежей потребителям при нарушении названных условий и сообщать им стоимость фактически предоставленных услуг.

2.2.14. Вести хозяйственно-финансовые операции по использованию 7общего имущества дома от имени домовладельцев и осуществлять в связи с этим учет расходов и доходов.

2.2.15. Учитывать доходы от использования общего имущества домовладельцев на отдельном счете, определять направления их расходования с учетом мнения домовладельцев в порядке, изложенном в п.2.2.14. договора.

2.2.16. Извещать домовладельцев о планируемых действиях по использованию общего имущества домовладения (изменению целевого назначения общих нежилых помещений, перепланировке, переоборудованию, реконструкции, передаче в аренду или пользование и других) путем вывешивания объявлений, письменного опроса, проведения общих собраний, другим способом, обеспечивающим учет их мнения. Выбор способа оповещения домовладельцев Управляющим должен обеспечить право домовладельца в установленный срок сообщить Управляющему свое мнение по указанному вопросу с изложением оснований. После учета поступивших предложений Управляющий совершает действия по использованию общего имущества, если они не нарушают законных прав и интересов домовладельцев и направлены к их общей выгоде.

2.2.17. Обеспечивать учет договоров и соглашений на управление, прочих договоров, заключаемых в интересах домовладельцев и потребителей.

2.2.18. Выдавать домовладельцам разрешения, указанные в п., исключительно на основе документально оформленного решения межведомственной комиссии администрации района.

2.2.19. Осуществлять контроль за соблюдением домовладельцами, арендаторами, нанимателями и иными пользователями помещений и другого имущества в кондоминиуме своих обязательств по использованию помещений и платежам.

2.2.20. Принимать меры по обеспечению бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования строения.

2.2.21. Принимать меры по предотвращению аварийных ситуаций, а в случае их наступления, принимать срочные меры по ликвидации аварии и ее последствий за счет собственных средств с последующим взысканием суммы затрат с виновного лица, если таковой установлен.

2.2.22. Выполнять диспетчерские функции по приему заявок домовладельца и другого потребителя на выполнение работ по техническому обслуживанию дома и квартиры неаварийного характера и организовать их выполнение в сроки, установленные Положением об управлении многоквартирными домами города Твери.

2.2.23. Организовывать проведение капитального ремонта дома, квартиры или конструкций в сроки, установленные администрацией города по действующим нормативам.

2.2.24. Своевременно обеспечивать проведение работ по подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях.

2.2.25. Заблаговременно информировать домовладельца и потребителя жилищно-коммунальных услуг о сроках предстоящего планового отключения горячего водоснабжения для проведения работ по ремонту и обслуживанию внешних сетей, о включении и отключении центрального отопления, а также об авариях на внешних сетях и о нормативных сроках их устранения.

2.2.26. Предоставлять по требованию потребителя полную информацию о действующих нормативах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги, давать необходимые разъяснения об их применении.

2.2.27. Обеспечить организацию работы по выдаче домовладельцам и потребителям услуг в домовладении необходимых справок в пределах своих полномочий.

2.2.28. Представлять интересы домовладельцев и других потребителей услуг в государственных и других органах и учреждениях, связанные с управлением домом.

2.2.29. Представлять интересы домовладельцев и других потребителей услуг в суде и других организациях, по вопросам защиты их прав, как потребителей жилищно-коммунальных услуг.

2.2.30. Выполнять прочую работу и обязанности, связанные с защитой интересов собственников дома. 2.2.31. Предоставлять по требованию домовладельцев необходимую им информацию о своей деятельности и составу имущества, переданного в управление.

2.3. При осуществлении управления имуществом Управляющий обязан указывать, что он действует в качестве Управляющего. При этом он имеет право предоставлять другим лицам информацию о домовладельцах только в случаях, предусмотренных законодательством.

2.4. Управляющий обязан осуществлять Управление имуществом в интересах Домовладельцев.

2.5. Управляющий обязан ежеквартально отчитываться перед Домовладельцами о результатах своей деятельности, заключенных в их интересах договорах, поступивших и перечисленных через транзитные счета средствах в оплату жилищно-коммунальных услуг, совершенных действиях по использованию общего имущества, поступлении и расходовании средств от использования общего имущества домовладельцев.

2.6. Отчет Управляющего Домовладельцам представляется не позднее ____________, путем_________________________________________________.

3. Права сторон

3.1. Домовладельцы вправе:

3.1.1. Совершать с имуществом, принадлежащим им на праве собственности, все сделки, не противоречащие действующему законодательству.

3.1.2. Производить оплату жилищно-коммунальных услуг в соответствии с их фактическим объемом и качеством на основании норм, установленных законодательством и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города.

3.1.3. Требовать в установленном порядке от Управляющего ежемесячного перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с невыполнением исполнителями услуг обязательств по объему и качеству их поставки исходя из положений настоящего Договора и действующих нормативных актов.

3.1.4. В случае невыполнения Управляющим перерасчета, указанного в п.3.1.3. произвести самостоятельный перерасчет стоимости услуги, письменно поставив об этом в известность Управляющего.

3.1.5. Требовать от Управляющего в случае нарушения своих прав на получение жилищно-коммунальной услуги составления акта, при отказе или невыполнении требования в срок акт может быть составлен выборным лицом общественного самоуправления (старшим по дому, подъезду и т.п.)

3.1.6. В случае нарушения Управляющим законного права или интереса домовладельца требовать устранения нарушения, в том числе в судебном порядке.

3.1.7. В установленном порядке требовать возмещения убытков и морального вреда, понесенных по вине Управляющего.

3.1.8. Требовать отчета Управляющего по вопросам, в сроки и порядке, указанным в п.п. 2.5-2.6 настоящего договора.

3.1.9. Требовать от Управляющего обращаться в его интересах в суд и другие органы по вопросам защиты прав потребителя жилищно-коммунальных услуг. Право Управляющего представлять интересы домовладельца в суде не лишает домовладельца возможности самостоятельной защиты своих нарушенных прав.

3.2. Управляющий имеет право:

3.2.1. Совершать любые сделки в интересах домовладельцев для обеспечения надлежащего содержания и управления имуществом домовладения, за исключением сделок по его отчуждению.

Примечание: в договоре права Управляющего могут быть сформулированы через право совершать только определенные сделки.

3.2.2. В интересах домовладельцев определять способ и цели использования их общего имущества, представлять их интересы в решении вопросов о его переоборудовании, перепланировке и реконструкции, передавать части общего имущества в аренду и пользование с соблюдением процедуры учета мнения домовладельцев, изложенной в п.2.2.6 договора.

3.2.2. Осуществлять контроль за целевым использованием (жилых, нежилых) помещений и применять меры, не противоречащие нормам действующего законодательства, в случаях использования помещений не по назначению.

3.2.3. В случаях возникновения аварийной ситуации в помещении, находящемся в собственности домовладельца, грозящей повреждением имуществу других собственников и пользователей (при отсутствии сведений о месте работы, постоянном месте жительства или пребывании Домовладельца в момент аварии), ликвидировать ее собственными силами и всеми возможными средствами.

3.2.4. Управляющий имеет право на возмещение необходимых расходов, произведенных при управлении имуществом, за счет Домовладельцев, в том числе за счет средств, полученных от использования общего имущества домовладения.

3.2.5. Управляющий не имеет права отвечать по своим долгам имуществом, находящимся у него в управлении.

3.2.6. В интересах домовладельцев и иных потребителей жилищно-коммунальных услуг в домовладении предъявлять иски об устранении нарушений их прав как потребителей жилищно-коммунальных услуг.

4. Ответственность сторон

4.1. Ответственность Домовладельцев

4.1.1. При нарушении Домовладельцем требований п. 2.1.4 и п. 2.1.5 Договора или систематическом нарушении им прав и интересов соседей по дому Управляющий через 7 дней после предупреждения домовладельца вправе обратиться в органы местного самоуправления для применения мер, предусмотренных ст. 293 ГК РФ.

4.1.2. При неисполнении Домовладельцем обязательств по оплате общих расходов по домовладению, в том числе услуг Управляющего, Управляющий вправе взыскать с него убытки, а также пеню в размере 0.3% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки для физических лиц и 1% для юридических.

4.1.3. При нарушении Домовладельцем п. 2.1.7 Договора и выявлении факта проживания в его помещении лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, (или ином количестве работающих) и не внесении на них платы за пользование коммунальными услугами, Управляющий, после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Домовладельца, вправе в судебном порядке взыскать с него недоплаченные суммы и применить иные меры ответственности, предусмотренные в договоре соответствующим исполнителем жилищно-коммунальных услуг.

4.1.4. В случае невыполнения домовладельцем обязательств, предусмотренных п. 2.1.8. Договора, последний несет ответственность перед Управляющим и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций в квартире (нежилом помещении).

4.1.5. Нарушение домовладельцем положений п. 2.1.9 Договора влечет ответственность по возмещению материального и морального ущерба, явившегося следствием неисполнения условий настоящего Договора.

5.2. Ответственность Управляющего

5.2.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей, предусмотренных п. 2.2 настоящего Договора Управляющий несет ответственность, в т.ч. по возмещению ущерба, в порядке и размерах, установленных законами, нормативными актами органов местного самоуправления города и настоящим Договором.

5.2.2. Управляющий несет ответственность за ущерб, причиненный домовладельцам в результате его действий (бездействия), в том числе сделок, совершенных им в свою пользу при наличии конфликта его интересов с интересами домовладельцев, в соответствии с действующим законодательством.

Информация об изменениях:

В соответствии с решением Тверской городской Думы от 29 мая 2003г. N 52, вносящим изменения в решение Тверской городской Думы от 6 февраля 2003г. N 12 возвращена первоначальная редакция пункта 5.2.3. настоящего приложения

См. текст пункта в предыдущей редакции

5.2.3. За нецелевое расходование средств от использования общего имущества домовладельцев Управляющий уплачивает на счет доходов от такого использования штраф в размере 10% от суммы нецелевого использования и восстанавливает на счете всю сумму средств, использованных нецелевым образом.

Информация об изменениях:

В соответствии с решением Тверской городской Думы от 29 мая 2003г. N 52, вносящим изменения в решение Тверской городской Думы от 6 февраля 2003г. N 12 возвращена первоначальная редакция пункта 5.2.4. настоящего приложения

См. текст пункта в предыдущей редакции

5.2.4. Если домовладельцу по вине управляющего не оказана жилищно-коммунальная услуга, управляющий уплачивает штраф в размере 1 % стоимости неоказанной услуги. Кроме того, управляющий в этом случае компенсирует домовладельцу документально подтвержденные затраты, понесенные им при выполнении соответствующих работ за свой счет самостоятельно или с привлечением других лиц.

(Договором могут быть предусмотрены другие меры ответственности в зависимости от организации работы Управляющей организации).

6. Особые условия

6.1. Затраты, связанные с выполнением Управляющим не оговоренных Договором работ, в т.ч. возникших по объективным причинам, связанным с ростом цен, аварийными ситуациями, происшедшими не по вине Управляющего, покрываются Домовладельцами дополнительно.

6.2. Споры между сторонами разрешаются в установленном законом порядке.

6.3. Оплата услуг производится по расчетным книжкам или платежным поручениям.

6.4. Стороны обязуются предпринимать необходимые действия для урегулирования всех спорных вопросов по взаимному согласию. Неурегулированные споры и разногласия, возникающие при исполнении настоящего Договора, разрешаются в судебном порядке.

7. Срок действия Договора

7.1. Настоящий Договор заключается на срок по ____________________ включительно.

Примечание. При указании срока действия Договора должна указываться конкретная дата.

7.2. По истечении срока договора считается продленным на тот же срок, если на общем собрании домовладельцев не избрана другая форма управления домом.

8. Основания прекращения настоящего Договора

8.1. Кроме оснований прекращения договоров, предусмотренных гражданским законодательством, настоящий Договор может быть прекращен также в следующих случаях:

- истечения срока действия Договора согласно разделу 7 настоящего Договора;

- ликвидации Управляющего или признания его банкротом;

- расторжения Договора по решению суда (арбитражного суда) в случае ненадлежащего осуществления Управляющим своих обязанностей по настоящему Договору.

8.2. Все условия настоящего Договора сторонами признаются существенными, в силу чего любое неисполнение хотя бы одного из условий настоящего Договора дает право стороне применить п. 1 ч. 2 ст. 450 ПС РФ с целью прекращения договорных отношений.

Реквизиты сторон:

 Адрес                                        Адрес, расчетный счет

 От Домовладельцев                            Управляющий

 Ф.И.О.                                       Ф.И.О.

 подпись:                                     подпись: