Приложение N 8. Порядок муниципального участия в организации и проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств собственников жилых помещений

Приложение N 8
к решению
Тверской городской Думы
от 27 декабря 2004 г. N 23(99)
(рекомендуемое)

Порядок муниципального участия в организации и проведении
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
за счет средств собственников жилых помещений

1. Основные понятия и общие положения

1.1. Настоящий порядок разработан в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" нормативно-правовыми актами Тверской области и органов местного самоуправления города Твери.

1.2. Настоящий Порядок разработан в целях обеспечения сохранности муниципального жилого фонда, расположенного в многоквартирных жилых домах города Твери.

1.3. Для целей настоящего порядка применяются следующие основные понятия:

1.3.1. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме - комплекс работ по восстановлению исправности или работоспособности многоквартирного дома, полному восстановлению его ресурса или ресурса его составных частей.

1.3.2. Общее имущество многоквартирного дома - помещения многоквартирного дома не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

1.3.3. Муниципальный собственник - орган местного самоуправления (его подразделение) либо организация, уполномоченная органом местного самоуправления в установленном порядке выполнять функции собственника помещений в многоквартирном доме, находящихся в муниципальной собственности.

1.4. В целях обеспечения сохранности муниципального жилого фонда, расположенного в многоквартирных жилых домах города Твери, настоящий порядок определяет условия муниципального участия в проведении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах в городе Твери, выполняемого за счет средств собственников жилых помещений, определение размера платежей на капитальный ремонт и расходования собранных средств.

1.5. Собственники помещений (домовладельцы) многоквартирного дома обязаны вносить плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с настоящим порядком, если иное не установлено решением общего собрания собственников многоквартирного дома, с момента возникновения права собственности на жилое помещение. При переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику переходят обязательства предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества.

1.6. Размер платежей каждого домовладельца на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерен его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Размеры платежей домовладельцев на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома устанавливаются:

а) в многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, ЖК - в соответствии с Уставом ТСЖ, ЖК либо общим собранием домовладельцев, либо органами управления ТСЖ, ЖК;

б) в многоквартирных домах, где домовладельцами определен способ управления многоквартирным домом через управляющую организацию - общим собранием домовладельцев;

в) в многоквартирных домах, где не определен способ управления многоквартирным домом - органами местного самоуправления;

г) в многоквартирных домах, где на общем собрании домовладельцев не установлен размер платежа - органами местного самоуправления.

В случаях, указанных в подпункте а) и б) настоящего пункта, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖК и домовладельцев, связанных с оплатой расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

В случаях, указанных в подпункте в) и г) настоящего пункта, если органами местного самоуправления не принято решение об установлении размера платежа на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на очередной год, этот размер принимается равным федеральному стандарту стоимости капитального ремонта по Тверской области на соответствующий год.

1.7. Домовладельцы на общем собрании принимают решение о проведении капитального ремонта на условиях, определенных действующим законодательством. Решение может быть принято на общем собрании домовладельцев либо без проведения общего собрания домовладельцев путем проведения заочного голосования. Решение считается принятым, если за него отдано не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При проведении заочного голосования домовладельцы направляют решение по вопросам, поставленным на голосование, по адресу, указанному в сообщении, в письменном виде.

1.8. Для определения расходов на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома ТСЖ, ЖК или управляющая организация проводят технические осмотры домов, определяют неисправности и повреждения, требующие проведения капитального ремонта, составляют проектно-сметную документацию на проведение ремонтных работ.

На основании проектно-сметной документации управляющая организация готовит для обсуждения и принятия на общем собрании домовладельцев предложения по срокам проведения капитального ремонта, порядку финансирования ремонтных работ, сроке возмещения расходов, связанных с проведением капитального ремонта, размере платежа для домовладельцев и другим вопросам, связанным с проведением капитального ремонта.

2. Порядок и условия проведения работ по капитальному ремонту
общего имущества многоквартирного дома

2.1. В многоквартирных домах собственники помещений
в которых избрали способ управления домом и установили
размер платежа за капитальный ремонт общего имущества

2.1.1. В многоквартирных домах, собственники помещений в которых приняли решение о сроках проведения капитального ремонта, порядке финансирования ремонтных работ, сроке возмещения расходов, связанных с проведением капитального ремонта, размере платежа для домовладельцев и другим вопросам, связанным с проведением капитального ремонта, капитальный ремонт проводится в соответствии с решением принятым на общем собрании домовладельцев.

Собственник помещений, находящихся в муниципальной собственности, финансирует расходы по проведению капитального ремонта в порядке определенном решением общего собрания домовладельцев за счет средств, предусмотренных в бюджете города на эти цели.

Для осуществления финансирования доли муниципального домовладельца в оплате работ по капитальному ремонту управляющая организация, ТСЖ, ЖК представляет в департамент ЖКХ решение общего собрания о проведении капитального ремонта до 1 июля года, предшествующего проведению капитального ремонта.

2.1.2. Муниципальный собственник вносит плату за капитальный ремонт в порядке, определенном договором на управление и договором на проведение капитального ремонта.

2.1.3. Финансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов, помещения в которых находятся в муниципальной и государственной собственности, собственности физических и юридических лиц, осуществляется за счет средств: собственников помещений, средств инвесторов, иных добровольных взносов, пожертвований и т.д.

2.1.4. Для проведения капитального ремонта в многоквартирных домах управляющая организация может использовать следующие способы финансирования выполненных работ по капитальному ремонту:

- собственные средства, с последующим восстановлением за счет платежей собственников;

- кредиты на проведение капитального ремонта полученные в кредитных учреждениях;

- бюджетный кредит;

- иные способы не запрещенные законодательством.

2.1.5. Для получения бюджетного кредита управляющая организация представляет в департамент жилищно-коммунального хозяйства до 15 августа года, предшествующего проведению капитального ремонта, следующие документы:

- паспорт домовладения, а при его отсутствии технический паспорт здания;

- копия акта технического осмотра и дефектная ведомость;

- ресурсная смета работ;

- предложения о сроках проведения работ;

- решение общего собрания собственников о размерах платежа и сроках возврата кредита;

- ходатайство о выделении кредита из бюджета на возвратной основе с указанием срока возврата;

- гарантийные обязательства управляющей организации о возврате кредита;

- договор на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.

Бюджетный кредит выдается управляющей организации в порядке установленном Бюджетным кодексом Российской Федерации, при наличии соответствующих средств в бюджете города Твери и при условии конкурсного отбора подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт многоквартирного дома.

2.1.6. Собственники помещений в многоквартирном доме, не требующем капитального ремонта, при установлении платы за содержание и ремонт жилья вправе установить плату за капитальный ремонт жилья, а также принять решение о ее накопительном характере.

В этом случае плата за капитальный ремонт будет аккумулироваться на специальном счете в кредитном учреждении (банке), открытом управляющей организацией на каждый отдельный дом, находящийся у нее в управлении. Учет средств, поступающих на специальный счет, должен осуществляться управляющей организацией.

При принятии решения о накопительном характере платы за капитальный ремонт собственники помещений в многоквартирном доме вправе заключить с управляющей организацией отдельный договор на сбор денежных средств за капитальный ремонт, в котором детально отразить вопросы внесения платежа, его учета, возможного использования средств с целью предотвращения их обесценивания и иного распоряжения этими средствами.

При заключении договора на сбор денежных средств на капитальный ремонт с управляющей организацией собственниками могут быть использованы условия указанные в разделе 2.2. настоящего положения. В этом случае, средства находящиеся на специальном счете управляющей организации с согласия собственников, производивших накопительные отчисления на капитальный ремонт, используются для финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах, включенных в титульный список, с последующей компенсацией заимствованных средств собственниками ремонтируемых домов.

2.2. В многоквартирных домах, где собственники помещений
не приняли решение о способе управления и размере платежа
за капитальный ремонт многоквартирного дома

2.2.1. В многоквартирных домах собственники помещений в которых не приняли решения о способе управления многоквартирным домом и размере платежа за капитальный ремонт размер платы за капитальный ремонт устанавливается органом местного самоуправления.

2.2.2. В многоквартирных домах, не требующих капитального ремонта размер платы за капитальный ремонт устанавливается органами местного самоуправления. Если органами местного самоуправления не принято решение об установлении размера платежа на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на очередной год, этот размер принимается равным федеральному стандарту стоимости капитального ремонта по Тверской области на соответствующий год.

Плата за капитальный ремонт вносится собственниками помещений в многоквартирном доме ежемесячно и аккумулируется на специальном счете (субсчете) управляющей организации в соответствии с договором на сбор платы на капитальный ремонт (форма примерного договора прилагается).

Учет средств поступающих на капитальный ремонт и зачисляемых на специальный счет управляющей организации ведется по каждому многоквартирному дому отдельно в соответствии с договором на сбор платы на капитальный ремонт.

Средства, находящиеся на специальном счете являются целевыми и не могут быть использованы на другие цели.

Средства граждан находящиеся на специальном счете могут быть использованы на капитальный ремонт других домов. Возврат денежных средств собранных с собственников помещений в многоквартирном доме и использованных для капитального ремонта других домов подлежит восстановлению за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах, где был произведен ремонт.

Средства граждан, находящиеся на специальном счете используются на капитальный ремонт многоквартирных домов, включенных в титульный список капитального ремонта, сформированный по домам, установление размера платы за капитальный ремонт по которым, осуществляется органами местного самоуправления.

Порядок формирования титульного списка и условия финансирования выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, включенных в титульный список определяется в разделе 3 настоящего Порядка.

2.2.3. В многоквартирных домах, требующих капитального ремонта, размер платы устанавливается ежегодно в размере федерального стандарта платежа на капитальный ремонт.

Средства, собранные с собственников помещений в многоквартирном доме поступают на специальный счет управляющей организации и направляются в оплату работ по капитальному ремонту, а в случае, если на проведение ремонта использовались средства специальных счетов других многоквартирных домов - на восстановление средств на этих счетах.

Многоквартирные дома, требующие проведения капитального ремонта, включаются в титульный список капитального ремонта и проведение капитального ремонта осуществляется в порядке и на условиях определенных в разделе 3 настоящего Порядка.

3. Порядок формирования титульного списка домов,
требующих капитального ремонта и условия
финансирования выполненных работ

3.1. Порядок формирования титульного списка
капитального ремонта многоквартирных домов

3.1.1 При необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома управляющая организация составляет перечень таких домов с указанием адреса и характера требуемого капитального ремонта и направляет этот перечень в департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города для составления титульного списка на капитальный ремонт. К перечню домов в обязательном порядке прикладывается следующий пакет документов:

- паспорт домовладения, а при его отсутствии технический паспорт здания;

- копия акта технического осмотра и дефектная ведомость;

- ресурсная смета работ;

- предложения о сроках проведения работ;

- информацию по наличию средств, собранных с собственников на капитальный ремонт в разрезе каждого дома, подлежащего включению в титульный список;

- информацию о собираемости платежей с собственников помещений в многоквартирных домах, подлежащих включению в титульный список за последний календарный год в разрезе по каждому дому;

- информацию о возможности привлечения иных средств, кроме обязательных платежей граждан (инвестиции, добровольные пожертвования, единовременные платежи собственников и т.д.);

- договор на управление многоквартирным домом;

- договор с собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта, порядку внесения платы и обязательствах собственника погасить задолженность.

3.1.2. Предложения о включении многоквартирных домов в титульный список капитального ремонта должны быть переданы управляющей организацией на рассмотрение в департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города не позднее 1 августа года, предшествующего году планируемого начала работ.

3.1.3. Титульный список капитального ремонта формируется на один год на объем средств:

- предусмотренных в бюджете города на капитальный ремонт муниципального жилищного фонда за минусом средств, подлежащих оплате за проведенный капитальный ремонт в многоквартирных домах, собственники помещений в которых, самостоятельно определились с порядком и условиями проведения капитального ремонта;

- средств, находящихся на специальном счете Управляющей организации;

- средств, предусмотренных в бюджете города по статье "Плата за найм" в размере подлежащем направлению на капитальный ремонт муниципального жилищного фонда;

- дополнительных источников (инвестиции, единовременные платежи собственников, добровольные пожертвования и т.д.) при их наличии.

3.1.4. При недостаточности средств для включения в титульный список всех многоквартирных домов, требующих капитального ремонта в титульный список включаются дома отвечающие требованиям установленным в подпункте 3.1.1. настоящего Порядка в полном объеме, а при прочих равных условиях дома с наибольшей степенью износа.

В случае отсутствия в пакете документов, представленном управляющей организацией для включения в титульный список, договора между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт многоквартирного дома, содержащего условия о порядке и сроках возмещения собственниками средств, выделенных управляющей организацией со специального счета, а также условия о сохранении этих обязательств за собственниками при смене управляющей организации, либо восстановлении этих средств на специальном счете самой управляющей организацией за счет иных источников, представленные документы не рассматриваются, а дом в титульный список не включается.

3.1.5. Титульный список капитального ремонта утверждается Тверской городской Думой в расчете на 2 года. Ежегодно по результатам выполнения работ в первый год из двух, на которые был утвержден список, в него вносятся изменения и дополнения, и действие титульного списка продлевается на один год вперед.

Капитальный ремонт многоквартирных домов, включенных в титульный список, осуществляется управляющей организацией самостоятельно либо с привлечением подрядной организации.

Капитальный ремонт многоквартирных домов, где управляющая организация избрана по открытому конкурсу, осуществляется исключительно на конкурсной основе в порядке установленном решением Тверской городской Думы. Данное условие включается в договор на управление домом. Для многоквартирных домов где собственниками избран способ управления домом, но не установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения порядок выбора подрядной организации определяется договором на сбор средств на капитальный ремонт.

Заказчиком работ по капитальному ремонту выступает управляющая организация.

Контроль за проведением капитального ремонта вправе осуществлять:

- департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города Твери либо его представителя;

- Государственная жилищная инспекция по Тверской области;

- старшие по дому, либо иные собственники помещений в многоквартирном доме уполномоченные на это решением собственников многоквартирного дома.

3.2. Условия финансирования работ по капитальному ремонту

3.2.1. Финансирование работ по капитальному ремонту многоквартирных домов осуществляется за счет источников указанных в п.п. 3.1.3. настоящего Порядка.

3.2.2. Средства, указанные в п.3.1.3 направляются для:

- авансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, включенных в титульный список;

- для финансирования выполненных работ.

Авансирование работ по капитальному ремонту допускается при значительном объеме работ, в размере не более 30% от стоимости капитального ремонта. Условие об авансировании работ должно быть указано в договоре на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Для финансирования выполненных работ за счет средств бюджета (в размере доли подлежащей возмещению) управляющая организация представляет в департамент жилищно-коммунального хозяйства следующие документы:

- договор на капитальный ремонт многоквартирного дома;

проектно-сметную документацию на капитальный ремонт многоквартирного дома;

- справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3;

акты о приемке выполненных работ по капитальному ремонту по форме КС - 2, утвержденные в установленном порядке и подписанные заказчиком, организацией осуществляющей технический надзор за выполнением работ, старшим по дому или собственниками помещений в многоквартирном доме, уполномоченными на это решением общего собрания собственников или большинством собственников помещений в установленном порядке.

3.2.3. Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города в течение 10 дней с момента получения документов направляет их в финансовое управление для оплаты выполненных работ или возвращает управляющей организации на доработку.

3.2.4. Финансовое управление администрации города производит оплату выполненных работ за счет бюджетных средств, в размере, не превышающем стоимости расходов на ремонт доли в общем имуществе, находящейся в муниципальной собственности, путем перечисления денежных средств управляющей организации целевым назначением.

Оставшаяся часть средств оплачивается управляющей организацией за счет платежей граждан со специального счета, в порядке определенном в договоре на управление многоквартирным домом и договором на сбор денежных средств на капитальный ремонт либо за счет иных источников.

3.2.5. Учет средств граждан, находящихся на специальном счете, а также средств направляемых на финансирование работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, включенных в титульный список и средств получаемых от собственников помещений для их восстановления ведется в порядке определенном договором на сбор денежных средств на капитальный ремонт.