Статья 25. Градостроительный регламент зоны многоэтажной (высотной) жилой застройки (9 этажей и выше)

Статья 25. Градостроительный регламент зоны многоэтажной (высотной) жилой застройки (9 этажей и выше)

1. Кодовое обозначение зоны - Ж-4.

Зона предназначена для размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой от девяти этажей и выше, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир), с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры

2. Цели выделения зоны:

- развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий многоэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих многоэтажные жилые дома;

- развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий;

- создание условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

3. Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

N п/п	Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1	2
Основные виды разрешенного использования
1.	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир).
2.	Коммунальное обслуживание: размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).
3.	Социальное обслуживание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат); размещение объектов капитального строительства для размещения отделений почты и телеграфа; размещение объектов капитального строительства для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам).
4.	Бытовое обслуживание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).
5.	Амбулаторно-поликлиническое обслуживание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории).
6.	Стационарное медицинское обслуживание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре); размещение станций скорой помощи.
7.	Дошкольное, начальное и среднее общее образование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению).
8.	Среднее и высшее профессиональное образование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению).
9.	Культурное развитие: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, планетариев.
10.	Общественное управление: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность; размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения органов управления политических партий, профессиональных и отраслевых союзов, творческих союзов и иных общественных объединений граждан по отраслевому или политическому признаку, размещение объектов капитального строительства для дипломатических представительства иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации.
11.	Деловое управление: размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).
12.	Банковская и страховая деятельность: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги.
13.	Спорт: Размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря); размещение спортивных баз и лагерей.
14.	Обеспечение внутреннего правопорядка: размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба; размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий.
15.	Историко-культурная деятельность: сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм.
16.	Земельные участки (территории) общего пользования: Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.
17.	Общественное питание: размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).
18.	Магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.
19.	Рынки: размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка.
20.	Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности
Условно разрешенные виды использования
1.	Среднеэтажная жилая застройка: размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными помещениями.
2.	Культурное развитие: устройство площадок для празднеств и гуляний.
3.	Религиозное использование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома); размещение объектов капитального строительства, предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы, а также для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (монастыри, скиты, воскресные школы, семинарии, духовные училища).
4.	Амбулаторное ветеринарное обслуживание: Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания ветеринарных услуг без содержания животных.
5.	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)): размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг.
6.	Гостиничное обслуживание: размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.
7.	Развлечения: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок; в игорных зонах также допускается размещение игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр и игровых столов, а также размещение гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон.
8.	Объекты гаражного назначения: размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек.
9.	Связь: размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания.
Вспомогательные виды разрешенного использования
1.	Для многоэтажной жилой застройки: - благоустройство и озеленение придомовых территорий; - обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; - размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.
2.	Для среднеэтажной жилой застройки: - благоустройство и озеленение; - размещение подземных гаражей и автостоянок; - обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; - размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома.

4. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

4.1 . Предельные размеры земельных участков:

- максимальная площадь земельных участков для многоэтажных (высотных) жилых домов (высотой 9 и выше этажей) - не регламентируется;

- минимальная площадь земельных участков для многоэтажных (высотных) жилых домов (высотой 9 и выше этажей) - 1500 кв. м;

- максимальная площадь земельных участков для среднеэтажных жилых домов - не регламентируется;

- минимальная площадь земельных участков для среднеэтажных жилых домов - 800 кв. м;

- максимальная площадь земельного участка для нежилых зданий - не регламентируется;

- минимальная площадь земельного участка для нежилых зданий - 200 кв. м;

- максимальная площадь земельных участков для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры не являющихся линейными - не регламентируется;

- минимальная площадь земельных участков для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры не являющихся линейными - 1 кв. м.

4.2. Параметры застройки для многоэтажной (высотной) жилой застройки:

- максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) при застройке жилыми домами с этажностью:

этажность	коэффициент застройки земельного участка
9	0,30
10	0,23
11	0,23
12	0,23
13	0,23
14	0,23
15	0,23
16	0,15
17	0,15
18	0,15
19	0,15
20	0,15
21	0,15
22	0,15
23	0,15
24	0,15
25	0,15

- максимальный коэффициент плотности застройки (Кпз) земельного участка при застройке жилыми домами с этажностью:

этажность	коэффициент плотности застройки земельного участка
9	2,70
10	2,30
11	2,53
12	2,76
13	2,99
14	3,22
15	3,45
16	2,40
17	2,55
18	2,70
19	2,85
20	3,00
21	3,15
22	3,30
23	3,45
24	3,60
25	3,75

- максимальная этажность - 25 этажей;

- минимальная этажность - 9 этажей;

- максимальная высота - 94 метра;

- минимальная высота - 30 метров;

- как исключение: шпили, флагштоки - без ограничения.

Отступы:

Отступ от красных линий для жилых зданий с квартирами в первых этажах - 5 м. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, кроме образовательных организаций, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки - жилые здания с квартирами в первых этажах.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

При озеленении придомовой территории жилых зданий необходимо учитывать, что расстояние от стен жилых домов до оси стволов деревьев с кроной диаметром до 5 м должно составлять не менее 5 м. Для деревьев большего размера расстояние должно быть более 5 м, для кустарников - 1,5 м. Высота кустарников не должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого этажа.

4.3. Параметры застройки для среднеэтажных жилых домов:

- максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) для жилых домов с этажностью:

этажность	коэффициент застройки земельного участка
5	0,38
6	0,38
7	0,30
8	0,30

- максимальный коэффициент плотности застройки (Кпз) земельного участка для жилых домов с этажностью:

этажность	коэффициент плотности застройки земельного участка
5	1,90
6	2,28
7	2,10
8	2,40

- максимальная этажность - 8 этажей;

- минимальная этажность - 5 этажей;

- максимальная высота - 30 метров;

- минимальная высота - 16,5 метров;

- как исключение: шпили, флагштоки - без ограничения.

Отступы:

Отступ от красных линий для жилых зданий с квартирами в первых этажах - 5 м. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, кроме образовательных организаций, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки - жилые здания с квартирами в первых этажах.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

При озеленении придомовой территории жилых зданий необходимо учитывать, что расстояние от стен жилых домов до оси стволов деревьев с кроной диаметром до 5 м должно составлять не менее 5 м. Для деревьев большего размера расстояние должно быть более 5 м, для кустарников - 1,5 м. Высота кустарников не должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого этажа.

4.4. Параметры застройки для нежилых зданий:

- максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) - 0,4 от площади земельного участка;

- максимальная этажность - 3 этажа;

- максимальная высота - 13 метров;

- как исключение: шпили, флагштоки - без ограничения.

примечание:

- здание дошкольной образовательной организации должно быть высотой в 2 этажа.

В условиях плотной жилой застройки и недостатка площадей, допускается строительство зданий дошкольной образовательной организации высотой в 3 этажа;

- этажность здания общеобразовательной организации не должна превышать 3 этажей. В условиях плотной застройки допускается проектирование учреждений высотой в 4 этажа;

- высота зданий дошкольной образовательной организации, общеобразовательной организации и объектов здравоохранения определяется проектом;

- этажность зданий объектов здравоохранения определяется в соответствии с требованиями к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность.

Отступы:

Минимальные отступы от границ земельных участков - 2 метра от выступающих конструктивных элементов здания (крыльца, приямки, отмостка и т.д.).

В условиях сложившейся застройки допускается размещение зданий по красной линии улиц.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

Здания дошкольных образовательных организаций следует размещать на внутриквартальных территориях жилых микрорайонов, удаленных от городских улиц, межквартальных проездов на расстояние, обеспечивающее уровни шума и загрязнения атмосферного воздуха требованиям санитарных правил и нормативов. От границы участка дошкольной образовательной организации до проезда должно быть не менее 25 м.

Здание общеобразовательной организации следует размещать на самостоятельном земельном участке с отступом от красной линии не менее 25 м.

При расположении зданий профессиональных образовательных организаций и образовательных организаций высшего образования вблизи скоростных дорог и магистральных улиц следует предусматривать отступ от границы проезжей части не менее 50 м, при этом общежития рекомендуется размещать в глубине территории.

Культовые сооружения размещать с отступом от красной линии не менее 3 м. При реконструкции и в районах затесненной застройки это расстояние может быть сокращено.

Открытые бассейны размещать с отступом, м, не менее:

- от красной линии - 15;

- от территорий медицинских, дошкольных образовательных и общеобразовательных организаций, а также жилых зданий и автостоянок - 100.

Ограничения:

Стационары психиатрического, инфекционного, в том числе туберкулезного, профиля должны размещаться на расстоянии не менее 100 метров от территории жилой застройки.

Физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа с проведением спортивных игр со стационарными трибунами допустимы вместимостью до 100 мест.

4.5. Параметры застройки для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры, не являющихся линейными:

- максимальный коэффициент застройки - 0,8 от площади земельного участка;

- минимальные отступы от границ земельных участков - в соответствии с действующим законодательством;

- максимальная этажность - 1 этаж;

- максимальная высота - в соответствии с действующим законодательством.

5. Расчет площади нормируемых элементов дворовой территории:

- площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста - 0,7 кв. м /чел.;

- для отдыха взрослого населения - 0,1 кв. м /чел.;

- для занятий физкультурой - 2,0 кв. м /чел.;

- для хозяйственных целей и выгула собак - 0,3 кв. м /чел.;

- для временной стоянки (парковки) автотранспорта - 2,0 кв. м /чел.;

6. Требования к хранению автомобилей.

Для среднеэтажных и многоэтажных жилых домов количество мест для постоянного хранения автомобилей определяется в соответствии с нормативами.

7. Расчетное количество машино-мест для парковки легковых автомобилей на приобъектных стоянках у нежилых зданий:

- магазины, торговые центры, универмаги с площадью торговых залов более 200 кв. м - 10 машино-мест на 100 кв. м торговой площади;

- магазины с площадью торговых залов менее 200 кв. м - расчет машино-мест по заданию на проектирование;

- музеи, выставочные залы, кинотеатры на 100 мест или единовременных посетителей - 22 машино-места;

- административно-общественные учреждения, кредитно-финансовые и юридические учреждения на 100 работающих - 29 машино-мест;

- больницы на 100 коек - 7 машино-мест;

- поликлиники на 100 посещений - 4 машино-места.

- предприятия бытового обслуживания на 300 кв. метров общей площади - 14 машино-мест;

- спортивные объекты на 100 мест - 7 машино-мест;

- парки культуры и отдыха на 100 единовременных посетителей - 10 машино-мест;

- рынки на 50 торговых мест - 36 машино-мест;

- рестораны, кафе общегородского значения, клубы на 100 мест - 22 машино-места;

- гостиницы на 100 мест - 12 машино-мест.

8. Требования к разделу земельного участка.

В случае раздела земельного участка должны быть выполнены условия соблюдения минимальной нормативной площади каждого вновь образуемого земельного участка с подъездом и подходом от земель общего пользования, в том числе путем установления сервитута.