Статья 2. Об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Статья 2. Об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Часть 1. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам:

1) принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты города Ржева Тверской области по вопросам землепользования применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам. Права на строительные изменения объектов недвижимости, предоставленные в форме разрешения на строительство, остаются в силе при условии, что на день принятия настоящих Правил срок действия разрешения на строительство не истек;

2) объекты недвижимости, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил или до вступления в силу изменений в настоящие Правила, являются несоответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты:

а) имеют вид/виды использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон;

б) имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки - высота/этажность построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных настоящими Правилами применительно к соответствующим зонам. Отношения по поводу самовольного занятия земельных участков, самовольного строительства, использования самовольно занятых земельных участков и самовольных построек регулируются гражданским и земельным законодательством РФ;

3) решением Администрации города Ржева Тверской области может быть придан статус несоответствия:

а) производственным и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы территориальной зоны расположения этих объектов (согласно карте градостроительного зонирования) и функционирование которых наносит несоразмерный ущерб владельцам соседних объектов недвижимости, то есть значительно снижается стоимость этих объектов;

б) объектам недвижимости, расположенным в пределах красных линий, установленных утвержденной документацией по планировке территории для реализации общественных нужд - прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций.

Часть 2. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, несоответствующих настоящим Правилам:

1) объекты недвижимости, указанные в п. 1 ч. 1 Статьи 2 настоящих Правил, а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами. Исключение составляют те не соответствующие одновременно и настоящим Правилам, и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, для окружающей среды и объектов культурного наследия. Применительно к этим объектам в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на продолжение их использования;

2) несоответствующие объекты, расположенные между красными линиями, запланированными для прокладки транспортных и инженерных коммуникаций, могут отчуждаться в пользу органов местного самоуправления в порядке, установленном законодательством РФ;

3) все изменения несоответствующих объектов, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования, строительных параметров, могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с настоящими Правилами;

4) площадь и строительный объем объектов недвижимости, вид/виды использования которых не содержатся в списке разрешенных для соответствующей территориальной зоны, не могут быть увеличены. На этих объектах не допускается увеличивать объемы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с экологическими, санитарно- гигиеническими, противопожарными, иными нормативами и стандартами безопасности, охраны здоровья людей. Объекты недвижимости, не соответствующие настоящим Правилам по строительным параметрам (строения, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешенными пределами и т.д.), поддерживаются и используются при условии, что эти действия не увеличивают степень несоответствия этих объектов настоящим Правилам. Действия по отношению к указанным объектам, выполняемые на основе разрешений на строительство, должны быть направлены на устранение несоответствия таких объектов настоящим Правилам;

5) несоответствующий вид использования недвижимости не может быть заменен на иной несоответствующий вид использования. Несоответствующее здание или сооружение, находящееся в состоянии значительного разрушения, не может быть перестроено кроме как в соответствии с разрешенными видами использования и параметрами разрешенного строительства.

Часть 3. Строительные изменения недвижимости. Право на строительные изменения недвижимости и основание для его реализации. Виды строительных изменений недвижимости:

1) правом производить строительные изменения недвижимости - осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, пристройки, снос объектов, производить над ними иные изменения, обладают лица, владеющие земельными участками, иными объектами недвижимости (на правах собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), или их доверенные лица. Право на строительные изменения недвижимости может быть реализовано при наличии разрешения на строительство, предоставляемого в соответствии с градостроительным законодательством и настоящими Правилами;

2) строительные изменения недвижимости подразделяются на изменения, для которых:

а) не требуется разрешения на строительство;

б) требуется разрешение на строительство;

3) выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

а) строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

б) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

в) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

г) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами Тверской области может быть установлен дополнительный перечень случаев и объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство. Лица, осуществляющие действия, не требующие разрешения на строительство, несут ответственность в соответствии с законодательством за последствия, могущие возникнуть в результате осуществления таких действий. Указанные лица вправе запросить и в течение двух недель получить заключение ОА о том, что планируемые ими действия не требуют разрешения на строительство;

4) разрешение на строительство предоставляется в порядке, определенном в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и настоящими Правилами для строительных изменений недвижимости;

5) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт;

6) в границах города Ржева разрешение на строительство выдается Администрацией города Ржева. Исключениями являются случаи, определенные Градостроительным кодексом Российской Федерации, когда выдача разрешений на строительство осуществляется федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти Тверской области применительно к планируемому строительству;

7) разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта, и не может превышать срока аренды или пользования земельного участка, предоставленного под строительство. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на срок, установленный действующим градостроительным законодательством. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее чем за тридцать дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Часть 4 . Изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

1) порядок изменения одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости определяется градостроительным законодательством и в соответствии с настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами города Ржева;

2) изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости реализуется на основании градостроительных регламентов, установленных настоящими Правилами;

3) правом на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости обладают:

а) собственники земельных участков, являющиеся одновременно собственниками расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений;

б) собственники зданий, строений, сооружений, владеющие земельными участками на праве аренды;

в) лица, владеющие земельными участками на праве аренды, срок которой согласно договору аренды составляет не менее пяти лет (за исключением земельных участков, предоставленных для конкретного вида целевого использования из состава земель общего пользования);

г) лица, владеющие земельными участками на праве аренды, срок которой составляет менее пяти лет, но при наличии в договоре аренды согласия собственника на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, предоставленных для конкретного вида целевого использования из состава земель общего пользования);

д) лица, владеющие зданиями, строениями, сооружениями, их частями на праве аренды при наличии в договоре аренды согласия собственника на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования объектов недвижимости;

е) собственники квартир в многоквартирных домах - в случаях, когда одновременно имеются следующие условия и соблюдаются следующие требования:

- многоквартирные дома расположены в территориальных зонах, где настоящими Правилами предусмотрена возможность изменения жилого назначения расположенных на первых этажах помещений на нежилое;

- обеспечиваются требования о наличии изолированного входа в такие квартиры, помещения (минуя помещения общего пользования многоквартирных домов);

- соблюдаются требования технических регламентов безопасности (а до введения их в действие - требования строительных норм и правил, иные обязательные требования);

4) изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости осуществляется при условии:

а) получения лицом, обладающим правом на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, специального согласования посредством публичных слушаний в порядке, утвержденном Ржевской городской Думой, - в случаях, когда испрашиваемый вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости является условно разрешенным;

б) выполнения технических регламентов - в случаях, когда изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости связано с необходимостью подготовки проектной документации и получением разрешения на строительство;

в) получения лицом, обладающим правом на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, от ОА заключения о том, что изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости не связано с необходимостью подготовки проектной документации и может быть осуществлено без получения разрешения на строительство - в соответствующих случаях;

г) ухудшения экологической обстановки санитарно-эпидемиологического благополучия населения;

5) специальные согласования, требующиеся при условно-разрешенных видах строительства должны проводиться:

а) на стадии подготовительных работ по формированию земельного участка как объекта недвижимости;

б) на стадии подготовки и согласования проектной документации, до получения разрешения на строительство;

в) в процессе эксплуатации ранее созданных объектов недвижимости, когда у владельцев возникает намерение изменить их назначение;

6) заявка на получение разрешения на соответствующий вид использования недвижимости, требующий специального согласования, направляется в ОА. Заявка должна содержать:

а) запрос о предоставлении специального согласования;

б) схему планируемой застройки участка с указанием мест расположения существующих и намечаемых построек и их характеристик (общая площадь, этажность и т.д.), открытых пространств, мест парковки автомобилей;

в) общую информацию о планируемых объемах ресурсов, необходимых для функционирования объекта (численность работающих, грузооборот, потребность в подъездных железнодорожных путях, энергообеспечение, водоснабжение и т.д.) о предполагаемом уровне воздействия на окружающую среду (объем и характер выбросов в атмосферу, количество образующихся отходов, степень их опасности и места размещения, источники водоснабжения, объемы водопотребления, качество сточных вод и условия их сброса, наличие оползнеопасных участков, зеленых насаждений, водоохранных зон, водных объектов), о планируемом количестве посетителей и о потребности в местах парковки автомобилей;

7) по получении заявки, должностные лица ОА:

а) в случае комплектности, регистрируют заявку;

б) подготавливают письменное заключение подразделения по предмету запроса (в срок до 30 дней после дня регистрации заявки);

в) в течение семи дней после регистрации заявки запрашивают письменное заключение по предмету запроса от:

- Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Тверской области в г. Ржеве, Ржевском, Зубцовском, Оленинском, Старицком районах;

- соответствующего органа по охране и использованию памятников истории и культуры Тверской области.

Указанные запросы направляются в случаях, когда соответствующий земельный участок расположен в границах зон, выделенных на картах ограничений по экологическим требованиям, а также по требованиям охраны памятников истории и культуры;

8) основаниями для составления письменных заключений являются:

а) соответствие намерений по строительству заявителя настоящим Правилам;

б) соблюдение обязательных нормативов и стандартов, установленных уполномоченными органами в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;

в) непричинение ущерба правам владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц;

9) решение о предоставлении специального согласования принимается Комиссией по результатам рассмотрения письменных заключений и публичных слушаний. Специальное согласование может быть предоставлено с условиями, которые определяют пределы реализации согласованного вида использования недвижимости с учетом непричинения ущерба соседним землепользователям и недопущения существенного снижения стоимости соседних объектов недвижимости;

10) решение о предоставлении специального согласования или об отказе в предоставлении такового должно состояться не позднее 60 дней со дня подачи заявки, за исключением случаев, когда с заявителем достигнута договоренность об ином сроке. Отказ в предоставлении специального согласования может быть обжалован в суде;

11) специальное согласование утрачивает силу в случаях, когда по истечении двух лет со дня его предоставления строительство не было начато или когда применительно к существующему объекту в течение 1 года не было произведено изменение вида его разрешенного использования. В этих случаях допускается продление срока действия специального согласования на следующий срок в соответствии с решением Комиссии.