Приложение. Методические рекомендации по заполнению примерной формы договора на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов

Приложение
к примерной форме договора
подряда на выполнение работ
по капитальному ремонту
многоквартирных домов

Методические рекомендации
по заполнению примерной формы договора на выполнение работ
по капитальному ремонту многоквартирных домов

Примерная форма договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома (далее - Договор) (приложение 5 к конкурсной документации) включает стандартные положения Договора, подходящие для большинства проектов капитального ремонта многоквартирных домов.

При составлении Договора необходимая информация вносится в незаполненные поля. Примеры заполнения незаполненных полей в Договоре приведены в методических рекомендациях по заполнению примерной формы договора подряда жирным курсивом.

Все особенности договорных отношений сторон Договора, вызванные спецификой объекта капитального ремонта, региональными особенностями и требованиями конкретного заказчика, излагаются в статье 15 Договора "Особые условия". Возможные формулировки пунктов статьи 15 приведены жирным курсивом в настоящих Методических рекомендациях.

Статьи и пункты Договора, не требующие внесения информации, в настоящих Методических рекомендациях пропущены.

Статья 1. Предмет и существенные условия Договора

В пункте 1.1 необходимо указать вид работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в соответствии с пунктом 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 185-ФЗ) с учетом Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ, утвержденных правлением Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства 17 сентября 2008 года. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ относятся:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

2) ремонт или замена (указать в соответствии с составом работ) лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыш;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт (указать в соответствии с составом работ) фасадов;

6) иные виды работ, если их финансирование обеспечивается из иных источников.

Например, Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем электроснабжения и ремонту фасада (далее - работы) многоквартирного дома, расположенного по адресу: "указать адрес". В пункте 1.1 должно быть указано несколько видов работ, например, ремонт и утепление фасада, ремонт крыши.

В данном пункте указано, что работы выполняются в соответствии с технической и сметной документацией, прилагаемой к Договору. В соответствии со статьей 743 Гражданского кодекса Российской Федерации "Техническая документация и смета" Подрядчик обязан осуществлять капитальный ремонт в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Договором должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Номера и наименования приложений к договору по видам работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, являющиеся технической и сметной документацией, перечисляются в статье 17 Договора.

В пункте 1.2 следует указать общую стоимость работ по Договору и стоимость работ с разбивкой по видам работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Стоимость работ указывается цифрой и дублируется прописью.

Стоимость работ должна быть определена в результате проведения конкурса или аукциона (торгов). Тогда в пункте 1.2 указывается цена предложения победителя конкурса или аукциона. В этом случае стоимость работ, подлежащих оплате, определяется путем умножения цены, определенной сметной документацией Заказчика, на коэффициент снижения стоимости работ.

Коэффициент снижения стоимости работ рассчитывается как отношение цены победителя торгов к начальной (максимальной) сметной стоимости работ.

Если подрядная организация освобождена от уплаты НДС, то в тексте пункта 1.2 "в том числе НДС ______ рублей" следует записать: "не облагается".

Поскольку капитальный ремонт многоквартирных домов по сравнению с новым строительством имеет небольшую продолжительность, стоимость работ увеличению не подлежит. Все риски удорожания ресурсов несет Подрядчик.

При проведении конкурса в незаполненном поле в пункте 1.4 срок выполнения работ указывается в соответствии с заявкой победителя конкурса.

В пункте 1.7 необходимо указать наименование, номер и дату принятия документа, являющегося основанием для заключения Договора. Например, "протокол об итогах конкурса на право заключения Договора на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома N 16 от 4 июня 2010 года".

Статья 2. Обеспечение исполнения обязательств Подрядчика

В пункте 2.1 обеспечение исполнения обязательств Подрядчика по Договору указывается в соответствии с выбранным Заказчиком вариантом (банковская гарантия, поручительство владельца компании подрядчика или третьих лиц или залог денежных средств и иные законные способы обеспечения обязательств) в размере не менее 10 процентов общей стоимости Договора. Если Договором предусматривается выплата авансового платежа, размер обеспечения исполнения Договора не должен быть меньше размера авансового платежа. Если в течение 10 дней с даты подписания Сторонами Договора Подрядчик не представил обеспечение исполнения Договора, то Договор расторгается.

В пункте 2.2 указывается обеспечение исполнения обязательств Подрядчика по устранению выявленных дефектов в гарантийный период в соответствии с выбранным Заказчиком вариантом (страхование, банковская гарантия, поручительство или удержание денежных средств с окончательного платежа Подрядчику).

Если Заказчиком принято решение об обеспечении исполнения обязательств Подрядчика по устранению выявленных дефектов в течение гарантийного срока эксплуатации объекта в виде удержания суммы с окончательного платежа Подрядчику, то в незаполненном поле пункта 2.2 необходимо указать: "удержание с окончательного платежа". В этом случае в статью 15 Договора "Особые условия" необходимо внести пункт с указанием срока выплаты удержанной суммы после завершения выполнения обязательств Подрядчиком по истечении гарантийного срока (рекомендуемый срок - 14 дней со дня истечения гарантийного срока):

например, "15.... Удержанная с окончательного платежа сумма обеспечения исполнения обязательств Подрядчика по устранению выявленных дефектов в течение гарантийного срока эксплуатации объекта выплачивается Подрядчику в течение 14 дней со дня окончания гарантийного срока при условии надлежащего выполнения подрядчиком гарантийных обязательств при наступлении гарантийного случая.".

Статья 3. Порядок оплаты работ

В пункте 3.1 указывается что, если объект капитального ремонта включает небольшое количество видов и объемов работ, не требует длительного времени для их выполнения (до двух месяцев), то авансовый платеж Подрядчику в Договоре подряда может не предусматриваться. В этом случае в тексте первого абзаца пункта 3.1 в незаполненных полях необходимо записать "не предусматривается":

Например, "авансовый платеж Подрядчику в размере "не предусматривается" процентов от стоимости, указанной в пункте 1.2 Договора, в сумме "не предусматривается" тыс. рублей выплачивается в "не предусматривается" -дневный срок с даты подписания Договора Сторонами,".

Если авансовый платеж признан необходимым, его размер должен быть установлен при заключении договора. Его конкретный размер устанавливается Заказчиком или должен устанавливаться с учетом обоснованных предложений Подрядчика. В этом случае в незаполненных полях в тексте первого абзаца пункта 3.1 необходимо указать размер и сумму авансового платежа (не более 30 процентов от стоимости работ).

Согласно части 11 статьи 20 Федерального закона N 185-ФЗ средства государственной корпорации - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства должны использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более тридцати процентов.

В незаполненных полях в тексте второго абзаца пункта 3.1 Заказчиком указывается срок выплаты окончательного платежа по завершении работ по Договору с даты подписания акта по форме КС-2 и справки по форме КС-3 (рекомендуемый срок - 14 дней) в соответствии с условиями статьи 20 Федерального закона N 185-ФЗ.

Если выставляемый на торги объект капитального ремонта включает большое количество видов и объемов работ, требует длительного времени для их выполнения (более четырех месяцев), наряду с авансовым платежом Подрядчику в Договоре подряда должны быть предусмотрены промежуточные платежи. В этом случае в статью 15 Договора "Особые условия" необходимо внести один из следующих пунктов:

"15.... При выполнении Договора Заказчиком осуществляются промежуточные платежи на основании предъявленных Подрядчиком и принятых Заказчиком объемов выполненных работ в пределах суммы стоимости работ, указанной в пункте 1.2 Договора. Заказчик производит промежуточные платежи за фактически выполненные Подрядчиком работы в соответствии с предъявленными Подрядчиком счетами-фактурами и актами КС-2 и КС-3".

"15.... Сумма выданного аванса учитывается Подрядчиком и Заказчиком при промежуточных платежах за выполненные и принятые объемы работ путем вычетов пропорциональных сумм из сумм очередных промежуточных платежей, причитающихся Подрядчику.".

Статья 4. Сроки выполнения работ

В пункте 4.1 указывается дата начала работ, которая в случае заключения Договора по результатам конкурсных процедур должна быть определена Заказчиком до заключения Договора и доведена до сведения участников конкурса или аукциона в объявлении о торгах.

Дата начала работ должна определяться Заказчиком с учетом обоснованных предложений Подрядчика при заключении Договора.

В пункте 4.2 указывается дата окончания работ, которая определяется путем отсчета сроков выполнения работ в календарных днях от даты начала работ, приведенной в пункте 1.4 Договора.

Если объект капитального ремонта предполагает выполнение нескольких видов работ и (или) требует длительного времени для их выполнения, то Договором должно быть предусмотрено составление календарного плана выполнения работ, в этом случае в статью 15 Договора "Особые условия" необходимо внести следующий пункт:

"15.... Календарные сроки выполнения работ и сроки завершения отдельных этапов работ определяются календарным планом выполнения работ, составленным Подрядчиком и утвержденным Заказчиком.".

Статья 5. Заказчик

В подпункте 1 пункта 5.1 в незаполненном поле указывается срок передачи Заказчиком Подрядчику по акту объекта в работу со дня подписания Договора Сторонами. Этот срок должен быть определен по усмотрению Заказчика или установлен Заказчиком с учетом предложений Подрядчика при заключении Договора (рекомендуемый срок - 7 дней).

Статья 6. Подрядчик

Если для выполнения работ по Договору необходимо возведение на территории рабочей площадки временных сооружений, в том числе осуществление временных присоединений к коммуникациям, то в этом случае в статью 15 "Особые условия" необходимо внести один из следующих пунктов:

"15.... Подрядчик обязан возвести собственными силами и средствами на территории рабочей площадки все временные сооружения, необходимые для качественного выполнения работ по Договору, в том числе осуществить временные присоединения к следующим коммуникациям:

___________________________________.".

"15.... Подрядчик обязан производить оплату за использование поставляемых ресурсов (вода, электроэнергия, тепло) за счет собственных средств.".

Необходимо указать наименование коммуникаций, к которым Подрядчик обязан за свой счет осуществить временные присоединения, например, водоснабжение, электросети, теплоснабжение.

Статья 7. Выполнение работ

В пункте 7.1 в незаполненном поле необходимо указать должность, Ф.И.О., документ, подтверждающий полномочия, название организации, адрес, контактные телефоны полномочного представителя Заказчика. В зависимости от региональных особенностей и конкретных условий проведения капитального ремонта многоквартирного дома Представителем Заказчика должен быть:

1) сотрудник организации Заказчика (например, управляющей компании);

2) инженер или инженерная организация, действующая на основании договора с Заказчиком.

Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей Заказчика осуществляется в соответствии со статьей 749 Гражданского кодекса Российской Федерации: "Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком должен заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика".

При необходимости в незаполненном поле этого пункта можно указать несколько лиц, являющихся уполномоченными представителями Заказчика.

В пункте 7.2 в незаполненном поле необходимо указать должность, Ф.И.О., документ, подтверждающий полномочия, должность представителя Подрядчика, обеспечивающего выполнение работ Подрядчиком, ведение документации на объекте и представляющего Подрядчика во взаимоотношениях с Заказчиком.

Если при капитальном ремонте многоквартирного дома необходимо согласование с органами государственного строительного надзора и другими ведомственными организациями порядка ведения работ на объекте, то в статью 15 Договора "Особые условия" необходимо внести следующий пункт:

"15.... Подрядчик обязан согласовать с органами государственного строительного надзора и другими контролирующими и надзорными организациями проект порядка ведения работ на объекте.".

Статья 8. Сдача и приемка объекта в эксплуатацию

В пункте 8.1 приемка результатов выполненных работ осуществляется с соблюдением требований законодательства, в том числе установленных частью 9 статьи 20 Федерального закона N 185-ФЗ, согласно которой акты приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома должны быть согласованы с органом местного самоуправления и подписаны лицами, которые уполномочены действовать от имени товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации.

Статья 9. Гарантии качества по сданным работам

В пункте 9.3 в незаполненном поле необходимо указать срок, в течение которого Подрядчик обязан направить своего представителя для участия в составлении акта, фиксирующего дефекты и (или) наступление гарантийного случая, согласовании порядка и сроков их устранения с даты получения письменного уведомления от Заказчика (рекомендуемый срок - 3 дня).

Статья 13. Порядок расторжения Договора

Если Договор заключен по результатам конкурса или аукциона и Подрядчик не представил обеспечение исполнения Договора в течение 10 дней с даты подписания Сторонами Договора, то Договор расторгается и с Подрядчика удерживается обеспечение конкурсной заявки в пользу Заказчика.

Статья 15. Особые условия

В данную статью Договора вносятся пункты по усмотрению Заказчика, приведенные ниже жирным курсивом. Кроме этого, здесь должны быть приведены пункты, вызванные спецификой объекта капитального ремонта, региональными особенностями и требованиями конкретного Заказчика.

В зависимости от видов работ по капитальному ремонту объекта (например, ремонт фасада) должны внести дополнительные пункты, обязывающие Подрядчика, например:

"исключить доступ посторонних лиц на рабочие леса (убирать лестницы на первый ярус лесов в конце рабочего дня) в целях обеспечения безопасности и сохранности имущества жильцов. Назначить ответственное лицо за исполнение данного пункта.";

"предусмотреть трехстадийную фотофиксацию работ: до ремонта, в процессе ремонта и после ремонта. Фотоматериалы по окончании работ передать Заказчику.";

"осуществлять производство работ с соблюдением мер, обеспечивающих сохранность архитектурно-художественного декора зданий и сооружений.".

Для снижения рисков Подрядчика в отдельных случаях должно быть осуществлено страхование соответствующих рисков.

Согласно статье 742 Гражданского кодекса Российской Федерации "Страхование объекта строительства" договором строительного подряда должна быть предусмотрена обязанность Стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

В случае страхования рисков в данную статью Договора рекомендуется внести следующий пункт:

"15.... Подрядчик обязан застраховать у страховщика, согласованного с Заказчиком, строительные риски на сумму, равную стоимости работ, указанной в пункте 1.2 Договора, и предоставить Заказчику оригиналы страховых полисов в семидневный срок с даты заключения Договора.".

В зависимости от сложности и условий проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома в Договоре необходимо предусмотреть обязательное страхование ответственности перед третьими лицами. Тогда следует внести в статью 15 Договора "Особые условия" следующий пункт:

"15.... Подрядчик обязан не позднее начала работ по Договору застраховать свою гражданскую ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, при выполнении работ на объекте и представить Заказчику копию договора страхования в течение семи дней с даты подписания Договора Сторонами.".

При подготовке проекта Договора Заказчик должен учитывать, что чрезмерные требования по страхованию повлекут за собой существенное увеличение издержек Подрядчика и, как следствие, увеличение цены конкурсной заявки.