Раздел I. Характеристика проблем

Раздел I. Характеристика проблем

Особенности правового регулирования отдельных земельных отношений на территории Тверской области в пределах полномочий, предоставленных субъекту Российской Федерации федеральным законодательством, определены законом Тверской области от 09.04.2008 N 49-ЗО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области".

Управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в собственности Тверской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, обеспечивает Правительство Тверской области.

Правительство Тверской области осуществляет полномочия в сфере земельных отношений непосредственно или через областной исполнительный орган государственной власти Тверской области, специально уполномоченный Правительством Тверской области на осуществление данных полномочий.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области осуществляет в установленном порядке полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь, а также в пределах своей компетенции полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Тверской области, а именно:

1. Проведение единой государственной политики в сфере земельных отношений в целях повышения эффективности экономики Тверской области.

2. Формирование системы управления земельными участками, ориентированной на повышение доходности от его использования.

3. Осуществление полномочий администратора неналоговых доходов консолидированного бюджета Тверской области в пределах своей компетенции.

4. Защита имущественных интересов Тверской области.

5. Формирование системы учета и контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Тверской области.

6. Координация деятельности областных исполнительных органов государственной власти Тверской области, органов местного самоуправления муниципальных образований Тверской области, а также обеспечение взаимодействия с органами власти и организациями в области земельных отношений.

Помимо федерального законодательства правовой основой процесса управления государственным имуществом на территории Тверской области являются следующие законодательные и иные правовые акты:

- закон Тверской области от 09.04.2008 N 49-ЗО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области";

- постановление Администрации Тверской области от 23.08.2006 N 213-па "Об утверждении Порядка организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь";

- постановление Администрации Тверской области от 30.10.2007 N 323-па "Об утверждении порядка учета и ведения реестра имущества, находящегося в собственности Тверской области";

- постановление Администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области";

- постановление Администрации Тверской области от 29.02.2008 N 43-па "Об утверждении Перечня значений коэффициента социально-экономических особенностей при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области";

- постановление Администрации Тверской области от 05.05.2011 N 189-па "О внесении изменений в отдельные постановления Администрации Тверской области";

- распоряжение Администрации Тверской области от 30.04.2009 N 311-ра "О действиях при распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена";

- распоряжение Администрации Тверской области от 01.12.2009 N 1025-ра "О реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15.04.2009 N 322 "О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 28 июня 2007г. N 825 "Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации";

- распоряжение Администрации Тверской области от 26.01.2010 N 50-ра "Об утверждении Плана мероприятий исполнительных органов государственной власти Тверской области по реализации основных положений Послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации 12 ноября 2009 года";

- распоряжение Администрации Тверской области от 03.03.2010 N 156-ра "Об утверждении плана мероприятий исполнительных органов государственной власти Тверской области по реализации основных положений Послания Губернатора Тверской области Законодательному Собранию Тверской области 10 декабря 2009 года".

Создание в России полноценного рынка земли с соответствующей инфраструктурой и нормально функционирующей системой регулирования является одной из важнейших задач, непосредственно влияющих на предпринимательский климат в стране, на инвестиционную активность в экономике. Рыночная экономика России в современных условиях требует оптимального сочетания государственного управления земельными ресурсами с экономической самостоятельностью субъектов землепользования.

Настоящая ДЦП имеет целью выполнение проводимой в Российской Федерации реформы в сфере совершенствования земельных отношений через создание современной системы вовлечения земельных ресурсов Тверской области в гражданско-правовой оборот, превращения собственности на землю в реальный финансовый актив, содействующий развитию рыночной экономики.

Развитие земельных отношений - значимый фактор развития экономики как Тверской области, так и Российской Федерации в целом. Актуальность развития земельных правоотношений продиктована необходимостью упорядочения способов распоряжения земельными участками.

Программной основой совершенствования земельных отношений стали основные направления социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу, которые определяют цели, принципы, основные направления и стратегию государственной политики в сфере земельных отношений.

Стратегической целью государственной политики, реализуемой как Российской Федерацией в целом, так и ее субъектами в области регулирования и реформирования земельных отношений, является обеспечение условий для эффективного развития рынка земли как одного из ключевых условий экономического развития, а также обеспечение устойчивого экономического роста области путем обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными ресурсами области.

На настоящем этапе экономического развития основным направлением земельной реформы является создание условий для вовлечения в хозяйственный оборот земли как объекта права собственности и как особого объекта производства в сельском хозяйстве.

Планомерная и системная реализация земельной политики на территории области предусматривает достижение следующих целей:

- реализация положений федерального законодательства;

- вовлечение земельных участков в хозяйственный оборот;

- обеспечение эффективного использования земель на территории Тверской области;

- взаимодействие с федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти Тверской области, органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области, организациями и информационное обеспечение деятельности министерства;

- учет интересов области и муниципальных образований при реализации положений федерального и областного законодательства в отношении земельных ресурсов Тверской области с целью создания благоприятных условий развития земельного рынка Тверской области.

Земли сельскохозяйственного назначения не стали тем экономическим потенциалом, которым должны быть. Вместе с тем, учитывая сложившуюся ситуацию на продовольственным рынке, следует вывод о том, что с каждым годом значимость сельскохозяйственных угодий будет возрастать. А это означает, что в ближайшие 20 лет в России будут востребованы земельные ресурсы, спрос на сельскохозяйственные угодья будет расти.

Актуальность развития оборота земель сельскохозяйственного назначения обусловливается тем, что современные земельные преобразования в России, сложившиеся в условиях перехода к рыночной экономике, настоятельно требуют совершенствования организационного, административного и информационно-технологического обеспечения в сфере управления землепользованием на землях сельскохозяйственного назначения в общем контексте реформирования земельно-имущественных отношений.

Наибольшим потенциалом в сфере развития оборота земель на территории области обладает направление деятельности по признанию права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, образование в счет невостребованных земельных долей. Указанное направление деятельности позволит увеличить доходы областного бюджета Тверской области в результате реализации земельных участков, а также повысить рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения Тверской области, включить неиспользуемые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в хозяйственный оборот, обрести собственников таких земельных участков, что положительно отразится на развитии сельского хозяйства и в целом на экономике Тверской области. Соответственно увеличение площади используемых земель будет способствовать увеличению платежей земельного налога в местные бюджеты и консолидированный бюджет Тверской области.

Деятельность по реализации областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения позволит области приобретать в свою собственность земельные участки как с целью их дальнейшего предоставления в интересах области, так и с целью пополнения казны области и дальнейшей продажи при необходимости изыскания дополнительных финансовых резервов.

Приобретение в государственную собственность Тверской области земельных участков осуществляется в том числе и при реализации предусмотренной земельным законодательством процедуры разграничения земельных участков. В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Вовлечению земли в хозяйственный оборот, получению доходов от ее использования, привлечению инвестиции в экономику региона во многом способствует реализация процедуры перевода земель из одной категории в другую.

Такое направление деятельности, как включение земельных участков (в основном из земель сельскохозяйственного назначения) в границы населенных пунктов с одновременным изменением вида их разрешенного использования, позволит в соответствии с положениями статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решить вопрос обеспечения реализации на территории области приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России", нужд образования и здравоохранения, так как на включаемых в границы населенных пунктов земельных участках будет возможным осуществлять жилищное, в том числе малоэтажное, строительство, комплексную застройку земельных участков со строительством на них не только жилого комплекса, но и социальных объектов.

Вовлечению земельных участков в хозяйственный оборот будет способствовать также своевременное проведение работ по актуализации кадастровой стоимости земельных участков, способствующих справедливому установлению налогооблагаемой базы с учетом рыночной цены на землю, а также стимулированию собственников к рациональному использованию земли.

Министерством осуществляются функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Твери.

В рамках реализации данных полномочий министерство осуществляет предоставление указанных земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование под объектами недвижимого имущества, для целей строительства, для целей, не связанных со строительством. В установленных действующим законодательством случаях предоставление земельных участков производится в безвозмездное срочное пользование. Также особое место занимает обеспечение формирования земельных участков для последующего предоставления на торгах - конкурсах и аукционах. Так, в соответствии со статьей 30.1 и статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах.

Исполнение полномочий по распоряжению земельными участками на территории города Твери является основанием для возникновения правоотношений по использованию земельных участков, находящихся в государственной собственности, и появления частной собственности на земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, что способствует развитию рынка земли в городе Твери.

Аналогичные полномочия по распоряжению земельными участками осуществляются министерством и в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Тверской области. Федеральное законодательство устанавливает, что необходимым условием осуществления действий по распоряжению объектом недвижимости, в том числе земельным участком, является государственная регистрация права собственности на него.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Более того, значительная часть объектов, содержащихся в реестре государственного имущества Тверской области, была передана в областную собственность до принятия законодательства о государственной регистрации, в связи с чем в отношении таких объектов отсутствуют необходимые для регистрации документы. Для этого министерством обеспечивается проведение инвентаризации и кадастрового учета таких объектов.

Развитие российского рынка недвижимости диктует новые условия правового регулирования проблем, связанных с учетом объектов недвижимости. Поэтому услуги кадастровых инженеров сегодня весьма востребованы.

С 1 марта 2010 года вступили в силу новые правила осуществления кадастровой деятельности, в рамках которых создаются специальные комиссии по аттестации кадастровых инженеров.

Предполагается, что данная реформа позволит сделать рынок недвижимости России более цивилизованным, а между специалистами, то есть кадастровыми инженерами, появится добросовестная конкуренция. Как следствие, введение института кадастровых инженеров повысит уровень качества и снизит стоимость землеустроительных (кадастровых) работ.

На территории Тверской области уполномоченным органом по осуществлению предусмотренных действующим федеральным законодательством функций, связанных с обеспечением кадастровой деятельности, в том числе по выдаче квалификационных аттестатов кадастрового инженера и рассмотрению обстоятельств, являющихся основаниями для аннулирования квалификационных аттестатов кадастровых инженеров, является министерство.

Таким образом, с 1 января 2011 года кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий кадастровый аттестат кадастрового инженера, прошедшего аттестацию на соответствие квалификационным требованиям.

Особенно остро стоит вопрос информационного обеспечения рынка земли и взаимодействия в рамках данного направления деятельности с федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти Тверской области, органами местного самоуправления и организациями. На решение вышеуказанных проблем направлена настоящая ДЦП.