Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
- Главная
- Решение Новгородской городской Думы от 28 января 2000 г. N 837 "Об утверждении методики оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения" (с изменениями и дополнениями)
- Приложение 1. Учет особенностей нетипичных объектов недвижимости
Приложение 1. Учет особенностей нетипичных объектов недвижимости
Приложение 1
к Методике оценки стоимости
объектов недвижимости для целей
налогообложения
Учет особенностей нетипичных объектов недвижимости
С изменениями и дополнениями от:
25 апреля 2000 г.
В Методике оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения (далее именуемой Методика) приведены виды и способы учета характеристик, оказывающих существенное влияние на оценку стоимости нетипичных объектов недвижимости.
1. Нетипичные характеристики земельного участка
1.1. Физическая полная или частичная непригодность земельного участка для деятельности предприятия (например: заболоченность, загрязненность участка не по вине налогоплательщика, овраги и др.)
Учет объектов недвижимости производится на индивидуальной основе по обращениям конкретных налогоплательщиков после получения ими в земельном комитете документа, на котором указан размер непригодной части участка и степень ее непригодности. На основании этого документа и настоящей Методики комитет экономики и финансов Администрации города принимает решение о необходимости изменения налогооблагаемой стоимости земельного участка по сравнению со стоимостью, определенной по модели массовой оценки.
Величина поправки на непригодность (Пнп) к оценке стоимости земельного участка, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом:
/--------------------------------------------------------------\
|Параметры |Обозначение | Единицы |
| | параметров | измерения |
|------------------------------------+-------------+-----------|
|Площадь участка | Ауч | кв. м |
| | | |
|Площадь полностью или частично | | |
|непригодной части участка | Анп | кв. м |
| | | |
|Степень непригодности части участка | Кн | % |
| | | |
|Эффективная площадь участка | | |
| Ауч - Анп x Кн | | |
|Аэ = --------------- | Аэ | кв. м |
| 100 | | |
| | | |
|Поправка к стоимости земельного | | |
|участка Аэ | | |
| Пнп = ------ | Пнп | |
| Ауч | | |
| | | |
|Оценка стоимости земельного участка| Суч | руб. |
|с учетом поправки | | |
|Суч = Суч мод x Пнп, где | | |
|Суч мод - оценка стоимости | | |
|земельного участка по модели | | |
|массовой оценки | | |
\--------------------------------------------------------------/
1.2. Обременение сервитутами со стороны собственника другого участка земли
Величина поправки на обременение сервитутом (Пс) к оценке стоимости земельного участка, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом:
/-----------------------------------------------------------------\
| Параметры |Обозначение | Единицы |
| | параметров | измерения |
|--------------------------------------+--------------+-----------|
| Площадь участка | Ауч | кв. м |
| | | |
| Площадь, выделенная в ограниченное | Асв | кв. м |
| пользование согласно сервитуту | | |
| | | |
| Степень ограниченного пользования | Кс | % |
| (при высокой степени пользования | | |
| величина Кс выбирается из диапазона | | |
| от 50 до 70 %; при низкой степени | | |
| пользования - от 10 до 30 %) | | |
| | | |
| Эффективная площадь участка | Аэ | кв. м |
| Ауч - Асв x Кс | | |
| Аэ = --------------- | | |
| 100 | | |
| | | |
| Поправка к стоимости земельного | Пс | |
| участка Аэ | | |
| Пс = ------- | | |
| Ауч | | |
| | | |
| | | |
| Оценка стоимости земельного участка | Суч | руб. |
| с учетом поправки | | |
| Суч = Суч мод x Пс, где | | |
| Суч мод - оценка стоимости земельного| | |
| участка по модели массовой оценки | | |
\-----------------------------------------------------------------/
1.3. Недостаточная оснащенность земельных участков под индивидуальной жилой застройкой инженерными коммуникациями по сравнению с наличием коммуникаций всей земельной зоны, в которой находится этот участок
На основании перечня всех земельных участков с недостаточно развитым инженерным обеспечением комитет экономики и финансов Администрации города определяет величину понижающей поправки к оценке стоимости земельного участка, определенной по модели массовой оценки.
Величина поправки на недостающие инженерные коммуникации (Пк) к оценке стоимости земельного участка, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом:
/-------------------------------------------------------------\
|Параметры |Обозначение| Единицы |
| |параметров |измерения|
|---------------------------------------+-----------+---------|
|Площадь участка |Ауч | кв. м |
| | | |
|Стоимость прокладки всех недостающих |Скв. м | руб. |
|коммуникаций в расчете на 1 кв. м | | |
|площади участка земли | | |
| | | |
|Коэффициент учета одновременной |Кодн | |
|прокладки двух и более видов | | |
|коммуникаций (величина Кодн выбирается | | |
|из диапазона от 0,7 до 0,8 и уточняется| | |
|для различных видов и протяженности | | |
|коммуникаций) | | |
| | | |
|Поправка к стоимости земельного участка| Пк | руб. |
|Пк = Кодн x Ауч x Скв. м | | |
| | | |
|Стоимость участка земли с учетом | Суч | руб. |
|поправки Суч = Суч мод - Пк, | | |
|где Суч мод - оценка стоимости | | |
|земельного участка по модели массовой | | |
|оценки. При отсутствии сведений по | | |
|стоимости прокладки недостающих | | |
|коммуникаций величина поправки Пк | | |
|выбирается из диапазона от 10 до 30 % | | |
|от стоимости Суч мод. | | |
\-------------------------------------------------------------/
1.4. Более благоприятное окружение объекта по сравнению с тем, какое имеют другие аналогичные объекты данной территориальной зоны
Коэффициент увеличения налогооблагаемой стоимости земельного участка устанавливается с учетом влияния благоприятного окружения этого участка (парковая зона, близость реки, расположение на центральных магистралях и др.) на степень его привлекательности для потенциальных покупателей или арендаторов. Величины коэффициента выбираются из диапазона от 1,1 до 1,5.
2. Нетипичные характеристики зданий
2.1. Обременение сервитутами со стороны собственника другого объекта недвижимости
Комитет экономики и финансов Администрации города принимает решение об изменении налогооблагаемой стоимости здания по сравнению с оценкой его стоимости, определенной по модели массовой оценки, на индивидуальной основе в соответствии с обращениями конкретных налогоплательщиков, документом, в котором указаны площадь здания, выделенная в ограниченное пользование в соответствии с сервитутом, и вид этого ограниченного пользования, полученным ими в муниципальном учреждении "Бюро технической инвентаризации" (далее именуемом МУ "БТИ") и настоящей Методикой.
Величина поправки на обременение сервитутом (Пс) к оценке стоимости здания, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом:
/-----------------------------------------------------------------\
|Параметры |Обозначение | Единицы |
| | параметров | измерения |
|----------------------------------+------------------+-----------|
|Площадь здания | Азд | кв. м |
| | | |
|Площадь, выделенная в | Асв | кв. м |
|ограниченное пользование, | | |
|согласно сервитуту | | |
| | | |
|Степень ограниченного пользования | Кс | % |
|(при высокой степени пользования | | |
|величина Кс выбирается из диапазон| | |
|от 50 до 70 %; при низкой степени | | |
|пользования - от 10 до 30 %) | | |
| | | |
|Эффективная площадь здания | Аэ | кв. м |
| Азд - Асв x Кс | | |
|Аэ = ----------------- | | |
| 100 | | |
| | | |
|Поправка к стоимости здания | Пс | |
| Аэ | | |
|Пс = ----- | | |
| Азд | | |
| | | |
|Оценка стоимости здания с учетом | Сзд | руб. |
|поправки Сзд = Сзд мод x Пс, где | | |
|Сзд мод - оценка стоимости здания | | |
|по модели массовой оценки | | |
\-----------------------------------------------------------------/
2.2. Нетипично высокое качество здания
Коэффициент увеличения налогооблагаемой стоимости здания устанавливается с учетом соотношения стоимости строительства единицы объема для здания с нетипично высоким качеством и стоимости для зданий типичного качества. Список зданий нетипично высокого качества составляется комитетом экономики и финансов совместно с МУ "БТИ".
Величина поправки на нетипично высокое качество здания (Пкз) к оценке рыночной стоимости здания, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом:
/-------------------------------------------------------------------\
|Параметры |Обозначение | Единицы |
| | параметров | измерения |
|------------------------------------+------------------+-----------|
|Стоимость строительства 1 куб. м | Снтк | руб. |
|здания с нетипично высоким | | |
|качеством постройки и отделки | | |
| | | |
|Стоимость строительства 1 куб. м | Стк | руб. |
|здания того же назначения с | | |
|типичным качеством постройки и | | |
|отделки | | |
| | | |
|Поправка к стоимости здания | Пнтк | |
| Снтк | | |
|Пнтк = -------- | | |
| Стк | | |
| | | |
|Стоимость здания с учетом поправки | Сзд | руб. |
|Сзд = Сзд мод x Пнтк, где | | |
|Сзд мод - оценка стоимости здания по| | |
|модели массовой оценки | | |
\-------------------------------------------------------------------/
2.3. Более благоприятное окружение объекта по сравнению с тем, какое имеют другие аналогичные объекты данной территориальной зоны - расположение здания на одной из центральных магистралей города
Поправка на благоприятное окружение объекта распространяется на здания и помещения, используемые под офисы, киоски, предприятия торговли и сферы обслуживания, и применяется после проведения массовой оценки объектов.
Коэффициент увеличения налогооблагаемой стоимости здания устанавливается с учетом влияния расположения объекта вблизи одной из центральных магистралей города на степень привлекательности таких зданий для потенциальных покупателей или арендаторов.
Величины коэффициента приведены в таблице:
/-------------------------------------------------------------\
|Расположение объекта на одной из магистралей | Коэффициент |
|-----------------------------------------------+-------------|
|Объект расположен на магистрали: | |
| | |
|Большая Московская ул., NN 17 и более | 1,2 |
|(нечетная сторона), 46 и более (четная сторона)| |
| | |
|Большая Санкт-Петербургская ул., NN 2 - 60 | 1,2 |
|(четная сторона), 1 - 39 (нечетная сторона) | |
| | |
|ул. Газон | 1,2 |
| | |
|ул. Розважа | 1,2 |
| | |
|Псковская ул., NN 2 - 138 (четная сторона) | 1,1 |
| | |
|пр. Мира | 1,1 |
\-------------------------------------------------------------/
2.4. Плохое состояние здания по сравнению с другими зданиями аналогичного назначения
Коэффициент снижения налогооблагаемой стоимости здания устанавливается с учетом влияния плохого состояния здания на степень его привлекательности для потенциальных покупателей или арендаторов.
Величина коэффициента может определяться по уровню физического износа здания, указанного в техническом паспорте на это здание, составленном МУ "БТИ". Ориентировочные диапазоны значений коэффициента снижения налогооблагаемой стоимости здания по сравнению со стоимостью, вычисленной по модели массовой оценки, приведены в таблице:
/-----------------------------------------------------\
|Состояние здания (помещения) | Коэффициент снижения|
| | стоимости по модели|
|------------------------------+----------------------|
|Аварийное состояние | 0,2 - 0,4 |
|Капитальный ремонт | 0,4 - 0,7 |
|Текущий ремонт | 0,7 - 0,8 |
\-----------------------------------------------------/
2.5. Отсутствие типовых удобств, имеющихся в большинстве зданий данной территориальной зоны
Величина коэффициента, понижающего оценку стоимости каждого здания, определенную по модели массовой оценки, определяется комитетом экономики и финансов Администрации города на основании перечня всех зданий, в которых отсутствуют типовые удобства, имеющиеся в большинстве зданий данной территориальной зоны. Величина коэффициента выбирается из диапазона от 0,7 до 0,9.