Постановление Администрации Новгородской области от 30 января 2004 г. N 19 "Об областной целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в Новгородской области на 2004-2008 годы" (с изменениями и дополнениями)

Постановление Администрации Новгородской области
от 30 января 2004 г. N 19
"Об областной целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в
Новгородской области на 2004-2008 годы"

С изменениями и дополнениями от:

1 октября 2004 г., 28 января 2005 г.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в целях создания благоприятных условий приобретения доступного по стоимости жилья, удовлетворения потребности населения области в улучшении жилищных условий, а также улучшения социальноэкономической ситуации в области постановляю:

1. Утвердить прилагаемую областную целевую программу "Ипотечное жилищное кредитование в Новгородской области на 2004-2008 годы" (далее Программа).

2. Комитету финансов области при формировании проектов областного бюджета на очередной год предусматривать средства на реализацию Программы, исходя из возможностей бюджета.

3. Рекомендовать органам местного самоуправления области в порядке софинансирования разработать и принять муниципальные программы ипотечного жилищного кредитования на 2004-2008 годы.

Информация об изменениях:

Постановлением Администрации Новгородской области от 28 января 2005 г. N 20 в пункт 4 настоящего постановления внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

4. Контроль за выполнением постановления возложить заместителя Главы администрации области Лобача С.Н.

5. Опубликовать постановление в газете "Новгородские ведомости".

Губернатор области

М.М. Прусак

Областная целевая программа
"Ипотечное жилищное кредитование
в Новгородской области на 2004-2008 годы"
(утв. постановлением Администрации Новгоросдкой области
от 30 января 2004 г. N 19)

С изменениями и дополнениями от:

1 октября 2004 г., 28 января 2005 г.

Информация об изменениях:

Постановлением Администрации Новгородской области от 28 января 2005 г. N 20 в Паспорт настоящей Программы внесены изменения

См. текст Паспорта в предыдущей редакции

Паспорт Программы

Наименование        областная   целевая  программа   "Ипотечное  жилищное

Программы:          кредитование   в   Новгородской  области на 2004-2008

                    годы" (далее Программа).

Правовая основа     Жилищный кодекс РСФСР;   Закон  Российской  Федерации

Программы:          от 24 декабря   1992 года    N 4218-1   "Об   основах

                    федеральной жилищной политики";

                    Федеральный закон от 16 июля 1998 года N  102-ФЗ  "Об

                    ипотеке (залоге недвижимости)";

                    Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об

                    ипотечных ценных бумагах";

                    постановление Правительства Российской  Федерации  от

                    11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы

                    ипотечного  жилищного   кредитования   в   Российской

                    Федерации";

                    постановление Правительства Российской  Федерации

                    от   28   августа  2002   года  N 638 "О подпрограмме

                    "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав

                    федеральной  целевой программы  "Жилище" на 2002-2010

                    годы";

                    постановление Правительства Российской Федерации   от

                    03 декабря   2002   года N 858 "О федеральной целевой

                    программе "Социальное развитие села до 2010 года";

                    приказ Министерства образования Российской  Федерации

                    от   10    июля    2003    года N 2975    "О Правилах

                    предоставления субсидий за счет средств  федерального

                    бюджета молодым    семьям - участникам   подпрограммы

                    "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав

                    федеральной   целевой программы "Жилище" на 2002-2010

                    годы";

                    постановление Администрации Новгородской  области  от

                    31.03.2003 N 86   "О региональной  целевой  программе

                    "Социальное развитие села до 2010 года".

Заказчик            Администрация области.

Программы:          управление строительства  и  инвестиционной  политики

Разработчики        области,         некоммерческая           организация

Программы:          "Новгородагрожилстройфонд",   комитеты       области:

                    финансов, по сельскому хозяйству и продовольствию; по

                    делам молодежи, физической культуре и спорту.

Цели программы:     предоставление возможности улучшения жилищных условий

                    средним слоям населения, имеющим стабильную работу;

                    создание приоритетных  условий   в  решении  жилищных

                    проблем молодых семей и жителей сельской местности;

                    создание   условий   для   улучшения  демографической

                    ситуации в области;

                    улучшение социально-экономической ситуации в области;

                    подъем отрасли жилищного строительства в области;

                    подъем отрасли производства строительных материалов и

                    стройиндустрии в области.

Сроки реализации    2004 - 2008 годы.

Программы:

Исполнители         управление   строительства и инвестиционной политики.

Программы:          Администрации   городов  и   районов    области   (по

                    согласованию),    Новгородский    областной   фонд по

                    ипотечному жилищному кредитованию, комитеты  области:

                    финансов, образования,   по   сельскому   хозяйству и

                    продовольствию;   по    делам  молодежи,   физической

                    культуре и спорту.

Объемы и источники  изложены в приложении   к   настоящей   программе   и

финансирования      подлежат    уточнению   в   соответствии  с ежегодным

Программы:          принятием бюджетов всех уровней.

Контроль за         управление строительства  и  инвестиционной  политики

реализацией         области осуществляет взаимодействие  с  исполнителями

Программы:          Программы   по    ее    выполнению,      обеспечивает

                    согласованность  действий по подготовке  и реализации

                    программных мероприятий,   целевому   и  эффективному

                    использованию средств всех уровней бюджетов.

                    Исполнители Программы   представляют   ежегодно  к  1

                    февраля    до   2008   года  в  Администрацию области

                    информацию о ходе реализации Программы.

                    Управление строительства  и  инвестиционной  политики

                    области    обобщает  сведения   и    представляет   в

                    Администрацию  области   информацию о ходе реализации

                    Программы ежегодно к 10 февраля до 2008 года.

Информация об изменениях:

Постановлением Администрации Новгородской области от 28 января 2005 г. N 20 в настоящий Раздел внесены изменения

См. текст Раздела в предыдущей редакции

1. Основные термины, используемые в настоящей Программе

В настоящей программе используются следующие термины:

региональный оператор - Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию - специализированная организация, осуществляющая подбор профессиональных участников ипотечного рынка с внесением их на рассмотрение координатора Программы и обеспечивающая процесс ипотечного кредитования путем привлечения источников финансирования (далее Региональный оператор);

заемщики - граждане Российской Федерации, обратившиеся за получением ипотечного жилищного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный жилищный кредит, добровольно предоставляющие в залог находящиеся в собственности объекты недвижимости и (или) приобретаемое на средства кредита жилье;

кредиторы - банки и иные организации, предоставляющие заемщикам ипотечные жилищные кредиты (займы) в соответствии с законодательством Российской Федерации и осуществляющие последующее обслуживание заемщиков;

залогодатель - заемщик, получатель кредитных средств для приобретения квартиры и передавший ее после оформления права собственности в залог кредитору;

участники Программы - подрядные организации, поставщики строительных материалов, осуществляющие строительство жилья и поставку материалов для реализации Программы, а также другие организации, участвующие в Программе через регионального оператора;

заказчик-застройщик - государственное учреждение "Служба заказчика-застройщика Новгородской области", осуществляющее строительство по заказу Администрации области целевого жилья по данной Программе;

строительная организация - организация, осуществляющая функции подрядчика при строительстве жилых домов (выбор строительной организации производится на конкурсной основе);

координатор программы - управление строительства и инвестиционной политики области, определяющее круг участников Программы, осуществляющее их координацию в выполнении мероприятий по ипотечному кредитованию и контроль за реализацией Программы;

продавцы жилья - физические и юридические лица (в том числе риэлтерские организации), продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или выступающие в роли продавцов по поручению других физических и юридических лиц;

страховые компании - организации, осуществляющие страхование имущества (страхование жилья, находящегося в залоге), долгосрочное страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

ипотека - залог недвижимости;

ипотечный жилищный кредит - кредит, предоставленный банком или иной кредитной организацией гражданину, для приобретения (строительства) жилья под залог находящегося в собственности и (или) приобретаемого жилого помещения в качестве обеспечения исполнения обязательств на условиях платности, срочности и возвратности;

закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой;

андеррайтинг - оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

первичный рынок ипотечных жилищных кредитов - стадия формирования рынка ипотечных жилищных кредитов, на которой решается задача обеспечения граждан жильем;

вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов (займов) - стадия ипотечного жилищного кредитования, на которой осуществляется рефинансирование выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов;

субсидия - бюджетные средства, предоставляемые заемщику, исходя из социальной нормы жилья (нормы общей площади жилья на семью, состоящую из одного человека - 33 кв. метра, двух человек - 42 кв. метра, 3-х человек и более -по 18 кв. метров на каждого члена семьи);

фонд жилья для временного поселения - относящийся к специализированным домам (жилым помещениям), жилищный фонд, предназначенный для проживания граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет ипотечного жилищного кредита, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья и заложено в обеспечение возврата ипотечного жилищного кредита в случае, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственно пригодным для проживания;

молодая семья - в рамках настоящей программы семья, в которой оба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполная семья с детьми, в которых мать или отец не достигли 30-летнего возраста, признанная в установленном порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий.

2. Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования
в области

2.1. Анализ и оценка исходной ситуации на предшествующем этапе С 1995 года в области начат этап перехода к обеспечению населения жильем на рыночной основе. Подготовлена определенная нормативная база для работы с различными формами строительства и приобретения жилья. На первом этапе источниками финансирования являлись бюджетные средства и личные средства граждан.

В 1995-2000 годы под гарантии Администрации области осуществлялась реализация облигационного займа. В результате проводимых котировок цен был выявлен разрыв между платежеспособностью граждан и стоимостью строительства. В результате такого разрыва доля компенсации (субсидирования) из областного бюджета составила до 50 процентов. Как показала практика, этого было бы недостаточно, если бы не была введена рассрочка платежей 50-процентной доли граждан на 3 года под 7 процентов годовых. Такая мера повлекла за собой отвлечение бюджетных средств на дотацию, но позволила привлечь к этой программе до 90 процентов граждан, проживающих на территории Новгородской области, принявших участие в займе.

Заем выявил границу социальных льгот, которые делают его доступным для средних слоев населения (до 7% годовых). Результаты эти были использованы в дальнейшем при разработке условий долгосрочного кредитования.

В Великом Новгороде с 1996 года разрабатывается правовая база ипотечного кредитования жилья.

В настоящее время основной формой ипотечного кредитования в городе является предоставление гражданам - участникам программы бюджетных займов в размере до 20 процентов стоимости жилья, полагающегося семье по социальной норме в зависимости от платежеспособности граждан. А для работников городских бюджетных организаций этот показатель вдвое выше - до 40 процентов. Заем предоставляется сроком на 10 лет под 8 процентов годовых. С целью обеспечения возврата бюджетного займа оформляются договоры страхования жизни, трудоспособности заемщика, закладываемого имущества и т.д.

На него могут претендовать граждане, состоящие на городской очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Приоритет отдается гражданам, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ранее других претендентов, а также те граждане, которые желают улучшить жилищные условия и имеют на сегодня квартиры площадью менее социальной нормы на каждого члена семьи. Приоритет отдается очередникам.

Основным оператором городского ипотечного рынка является Администрация Великого Новгорода в лице управления по жилищным вопросам. В процессе строительства и продажи жилья применяют элементы ипотеки: рассрочка платежей, предоставление займов под залог имеющегося жилья и т.д.

С 1996 года для сельских жителей по ходатайствам администраций районов осуществляется долгосрочное кредитование строительства или приобретения жилья в форме льготного займа на срок до 10 лет под 10 процентов годовых в размере до 70 процентов стоимости жилья по социальной норме, что значительно ниже процентной ставки Центрального банка Российской Федерации.

Для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности, не обладающих собственными накоплениями, с 2003 года выделяются средства федерального бюджета по программе "Социальное развитие села до 2010 года" в виде субсидирования до 30 процентов стоимости строительства или приобретения жилья по социальной норме. С учетом предоставляемой субсидии процент займа по факту снижается с 10 до 6 процентов.

В целом ипотека рассматривается как перспективный вариант решения жилищных вопросов для среднего класса за счет средств граждан и дешевых кредитов при гарантированном законодательстве.

Внедрению системы ипотечного кредитования в предшествующие годы препятствовали:

отсутствие нормативной базы на федеральном уровне, обеспечивающей социальные гарантии граждан и участников ипотечного рынка;

рост инфляции;

отсутствие у банков достаточного количества ресурсов для осуществления кредитования на длительный период.

Отпуск цен на энергоносители привел к значительному росту цен в строительном комплексе. Рост стоимости жилья во много раз опережал доходы населения.

Основная нагрузка бюджета была направлена на поддержание жизнеобеспечения социально-незащищенных слоев населения, что привело с 1993 года практически к прекращению строительства доступного социального жилья, в том числе за счет бюджетных средств.

В результате принимаемых антикризисных мер по оживлению производства удалось замедлить рост инфляционных процессов в экономике области, хотя разрыв между стоимостью жилья и доходами населения остался существенным, не позволяющим общей массе населения (среднему классу) улучшить свои жилищные условия.

Как показывает опыт работы в области с различными формами строительства жилья, наиболее доступным для граждан .может быть процент кредитования до восьми с дальнейшей перспективой к снижению.

Настоящая Программа отражает становление областной системы ипотечного жилищного кредитования и направлена на улучшение социально-экономической ситуации в области, на создание благоприятных условий приобретения и строительства доступного по стоимости жилья и удовлетворения потребности населения Новгородской области в улучшении жилищных условий.

Информация об изменениях:

Постановлением Администрации Новгородской области от 28 января 2005 г. N 20 в настоящий Подраздел внесены изменения

См. текст Подраздела в предыдущей редакции

2.2. Этапы реализации Программы

Реализация Программы осуществляется по этапам:

Первый этап - 2004-2005 годы.

На этом этапе намечается осуществить:

анализ и обобщение опытов строительства и приобретения жилья с элементами ипотеки в период 1995-2003 годов в Великом Новгороде и оказания государственной поддержки жителям сельской местности Новгородским областным Фондом по ипотечному жилищному кредитованию;

совершенствование нормативно-правовой базы, обеспечивающей исполнение обязательств, при ипотечном жилищном кредитовании и стимулирование его развития на территории области.

Внедрение комплексной системы ипотечного жилищного кредитования позволит гражданам, проживающим в Новгородской области более успешно решать свои жилищные проблемы. Это будет достигаться реализацией существующих моделей бюджетных займов, созданием новой банковской классической ипотеки, совершенствование правовой, организационной и финансовой систем для уже проверенных жилищно-накопительных моделей (ЖСК, ЖК, МЖК и др.).

Роль органов исполнительной власти Новгородской области, органов местного самоуправления на первом этапе создания системы ипотечного кредитования является определяющей. Это обусловлено тем, что решение жилищной проблемы осуществляется преимущественно органами местного самоуправления. В условиях переходной экономики создать рынок ипотечных жилищных кредитов и оживить спрос на жилую недвижимость могут органы исполнительной власти области и органы местного самоуправления, используя, наряду с возвратной и платной основой, целевую адресную поддержку отдельным категориям граждан за счет бюджетов всех уровней и других источников, систему льгот участникам строительства жилья с целью его удешевления и доступности.

Второй этап - 2006-2008 годы. На этот период планируется:

создание рынка доступного жилья путем увеличения объемов строительства;

распространение опыта ипотечного кредитования на территории городов и районов области;

внедрение ипотечного кредитования как дополнительной совместной меры оказания помощи в решении жилищных вопросов в рамках федеральных программ, связанных со строительством жилья для военнослужащих, переселенцев из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, вынужденных переселенцев и других категорий граждан.

2.3. Задача Программы и мероприятия по ее реализации

Основной задачей реализации Программы на территории области является создание доступного рынка жилья. Для ее решения предполагается осуществить ряд мероприятий по развитию финансовых и организационных механизмов:

удешевление стоимости строительства жилья;

адресная поддержка отдельных категорий граждан, за счет бюджетов всех уровней и других источников;

увеличение объемов строительства жилья.

2.3.1. Удешевление стоимости строительства жилья

Удешевление стоимости строительства жилья будет достигаться путем принятия комплексных мер:

выбор площадки под застройку объектов жилья по программе, обеспеченной инженерной инфраструктурой;

выбор проекта на конкурсной основе с размером квартир, отвечающим социальной норме жилья;

выбор подрядной организации на конкурсной основе по критериям: стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья; наличие оборотных средств, позволяющих опережающими темпами вести строительные работы; наличие базы, позволяющей максимально осуществлять комплектацию объекта собственными силами с точки зрения сокращения затрат, включая изготовление столярных и других изделий; внедрение эффективных технологий и материалов (газобетон, пенобетон и др.) для удешевления стоимости строительства; погашение подрядной организацией части процентной ставки заемщика за счет собственных средств;

предоставление налоговых льгот подрядной организации, осуществляющей строительство жилья по Программе (по представлению координатора Программы, исходя из соотношения размера удешевления и размера предоставляемой льготы) в соответствии с действующим законодательством;

выделение безвозмездно в качестве субсидии нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам имеющихся объектов незавершенного строительства с дальнейшей передачей для завершения строительства заказчику-застройщику и осуществление финансирования этих объектов за счет средств этих граждан, получаемых от регионального оператора на льготных условиях;

трудовое участие граждан в объектах массовой застройки на стадии чистовой отделки и других видах работ (по согласованию);

приоритет на включение в программу строительства индивидуального жилья на селе, осуществляемого собственными силами;

формирование и регулирование договорных цен с подрядными организациями и поставщиками строительных материалов при осуществлении строительства жилья за счет бюджетных средств по заказу Администрации области;

выделение лесосечного фонда для заемщика из расчета изготовления всех деревянных конструкций и изделий на одну квартиру (или дом в сельской местности) по минимальным ставкам платы за древесину, отпускаемую на корню, утвержденным Правительством Российской Федерации.

2.3.2. Адресная поддержка в ипотечном жилищном кредитовании

Адресная поддержка за счет бюджетов всех уровней и других источников финансирования позволяет сделать доступным участие в Программе отдельных категорий граждан.

2.3.3. Увеличение объемов строительства жилья

Увеличение объемов строительства жилья будет достигаться путем: целевого выделения средств из бюджетов всех уровней, средств предприятий, средств населения и других источников финансирования региональному оператору по договорам;

введения областными законами системы льгот для участников Программы.

3. Механизмы реализации Программы

3.1. Жилищно-накопительная система

Практика развития жилищно-накопительной системы показала эффективность ее работы по снижению себестоимости жилья, привлечению средств предприятий и расширению круга участников за счет ежемесячных взносов вместо единовременной выплаты.

На этом основано функционирование жилищно-строительных кооперативов, которые организуют систему долгосрочного жилищного кредитования с помощью жилищной потребительской кооперации, наделенной функциями сберегательной и ссудной организации, то есть с активным участием граждан в организациях взаимного кредитования и предприятий в организации кредитования своих работников.

Источником средств для покупки квартир являются накапливаемые средства участников кооператива.

Этот вид содействия в улучшении жилищных условий не требует бюджетного финансирования и позволяет участвовать в Программе более широкому кругу семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Эта система дает возможности накопления начальной суммы, что необходимо для граждан, имеющих невысокие доходы. Отсутствует необходимость использовать кредитные ресурсы банка, так как для предоставления кредита используются деньги с накопительных счетов других заемщиков.

В период строительства жилья Региональный оператор открывает потенциальному заемщику жилищный накопительный счет для приобретения квартиры. На протяжении времени, достаточного для накопления заемщиком не менее 50% стоимости квартиры, стоимости квартиры, региональный оператор используетденежные средства всех оимости квартиры, региональный оператор использует денежные средства всех потенциальных заемщиков для оплаты долевого участия в строительстве жилья (по объектам, согласованным с координатором Программы), которое передается заемщику на правах аренды с последующим правом выкупа. Погашение задолженности заемщиком будет проводиться в течение нескольких лет во время проживания в арендуемом помещении или квартира будет передана заемщику в собственность с предоставлением ипотечного кредита, посильного для его дохода.

3.2. Льготное финансирование строительства и реализации
жилья в рассрочку

В качестве базовой схемы для льготного финансирования на возвратной основе используется вариант продажи жилья региональным оператором гражданам в рассрочку. Она является действующей и наиболее распространенной в области. При этом жилье до момента погашения задолженности будет находиться в залоге у регионального оператора. Жилье поступает в залог при получении на него у граждан права собственности.

Для осуществления льготного финансирования региональный оператор аккумулирует целевые бюджетные и иные средства с целью дальнейшего финансирования части стоимости приобретаемого покупателями жилья на возвратной и платной основе.

Средства, выделенные региональному оператору, направляются заказчику-застройщику на финансирование строительства жилья. Затем это жилье покупается гражданином по договору с рассрочкой платежа. Гражданин становится собственником жилья. На основании указанного договора на новое жилье гражданин становится участником Программы, Региональный оператор после выкупа закладной - залогодержателем.

В этом случае в первую очередь заключается договор долевого участия в строительстве жилья или договор о жилищном накопительном счете (в случае отсутствия необходимой суммы собственных средств).

До начала работы с гражданами Региональный оператор готовит перечень жилья для участников программы, определяемой координатором Программы на конкурсной основе среди организаций, строящих и поставляющих жилье. Для этого производится опрос субъектов рынка жилья в области. Запрашиваются строительные организации на предмет предоставления данных по продаже жилья, характеристикам квартир, срокам ввода в эксплуатацию, желаемым графикам оплаты, ценовым и другим параметрам.

Правом приобретения жилья в рассрочку на льготных условиях пользуются состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждане.

Региональный оператор собирает базу данных потенциальных покупателей жилья, формирует очередь участников в соответствии со следующими критериями отбора:

Преимущественным правом приобретения жилья в рассрочку пользуется претендент, который в большей степени способен за счет собственных средств произвести оплату приобретаемого жилья.

При равных условиях по данному критерию преимуществом пользуется претендент, передающий свое собственное жилье в счет оплаты приобретаемого жилья.

Квартиры, передаваемые в счет оплаты приобретаемого жилья, поступают в общую базу предлагаемого для покупки жилья, как для участников программы, так и для остальных субъектов рынка жилья. Вырученные средства направляются на строительство жилья для участников Программы.

Покупатель жилья, обращаясь к Региональному оператору, выбирает подходящее жилье из предложенного ему.

Региональный оператор, являясь продавцом, определяет платежеспособность покупателя, первоначальный взнос, суммы ежемесячных платежей, срок рассрочки платежей, сумму рассрочки, оформляет договор купли-продажи квартиры; осуществляет учет и контроль поступлений денежных средств по рассрочке платежа.

Механизм оказания финансовой помощи в строительстве жилья в сельской местности изложен в мероприятиях региональной целевой программы "Социальное развитие села до 2010 года", утвержденной постановлением Администрации области от 31.03.2003 N 86.

С изменением темпов роста инфляции в строительстве предполагается внесение уточнений (о снижении) процентной ставки и сроков предоставления финансовой помощи, оказываемой из средств областного бюджета гражданам, проживающим в сельской местности в соответствии с установленным в области порядком.

3.3. Ипотечное кредитование

Ипотечный жилищных кредит выдается на условиях платности, возвратности и целевого использования. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого или имеющегося жилья.

Выдача ипотечного кредита осуществляется кредитной организацией по представлению Регионального оператора на основании заключенного между кредитором и приобретателем жилья (заемщиком) договора об ипотечном кредите (займе) и составленного между сторонами договора об ипотеке жилья, приобретаемого за счет кредита. Залогодателем по договору ипотеки построенного жилья выступает его собственник.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

оценка кредитором возможности погашения заемщиком ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки;

подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

оценка жилья как предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

заключение договора купли-продажи квартиры между продавцом и приобретателем жилья;

заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком, приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке;

проведение расчетов с продавцом квартиры;

страхование предмета ипотеки, жизни заемщика в пользу выгод приобретателя (кредитора), а, также права собственности на приобретаемое жилье.

Работа с открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее АИЖК) послужит переходом ко второму этапу - вовлечению заемных средств банка и классической двухуровневой модели ипотечного кредитования жилья.

АИЖК было создано в октябре 1997 года постановлением Правительства Российской Федерации в форме открытого акционерного общества со 100-процентным государственным капиталом. Основной задачей его является оказание помощи регионам в пополнении банковской системы кредитными ресурсами и посредством рефинансирования дать возможность населению воспользоваться ипотечным кредитом под процент ниже ставки Центробанка РФ на срок до 20 лет.

Одним из основных положений, принятых им Стандартов является снижение процента кредитования.

Администрацией области в сентябре 2003 года подписано соглашение с АИЖК с учетом, что этот процент кредитования будет уменьшаться.

Свою деятельность АИЖК осуществляет в регионах через Региональных операторов. Региональным оператором по Новгородской области определена некоммерческая организация "Новгородагрожилстройфонд".

На каждый рубль средств, имеющихся у Регионального оператора на реализацию Программы, АИЖК предусматривает объем предоставляемых региону ресурсов в порядке рефинансирования в 10-ти кратном размере (1:10).

Объем закладных, выкупаемых Региональным оператором, согласно стандартам АИЖК, зависит от объема его собственных средств. АИЖК предоставляет средства для выкупа закладных в пропорции 1:10. Собственные средства Регионального оператора служат гарантией погашения задолженности перед АИЖК в случае дефолта закладных.

Основными участниками ипотечного рынка являются: региональный оператор, заемщики, кредитные организации, страховые, оценочные компании, продавцы жилья.

Схема их взаимодействия состоит из трех этапов:

Первый этап.

Приобретатель жилья (заемщик) обращается к Региональному оператору за получением кредита. Заявление передается в уполномоченный банк (далее -Банк), который по соглашению с Региональным оператором, проводит изучение платежеспособности и надежности заемщика (андеррайтинг). В случае положительного решения заемщик заключает с продавцом договор купли-продажи квартиры и регистрирует сделку по договору в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новгородской области. Банк заключает с заемщиком кредитный договор и договор залога жилого помещения. Заемщик вносит на счет, открытый в Банке, авансовый платеж (не менее 30% стоимости квартиры).

Второй этап.

Банк предоставляет заемщику первичный кредит и выплачивает полную стоимость квартиры продавцу, согласно договору купли-продажи. Заемщик оформляет право собственности на квартиру, Банк становится залогодержателем.

Третий этап.

В рамках соглашения с АИЖК Региональный оператор выкупает закладные у Банка и приобретает право залогодержателя, а заемщик получает право погашения задолженности по ипотечному кредиту на срок до 20 лет.

3.4. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования

В качестве обеспечения выполнения обязательств покупателя жилья, при льготном финансировании строительства и реализации жилья в рассрочку, принимается:

залог жилья;

поручительство или страхование рисков.

Поручителями за приобретателя жилья могут выступать юридические или физические лица.

В рамках настоящей Программы предполагается осуществлять следующие виды страхования:

имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика - личное страхование;

имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом - имущественное страхование.

Объектом имущественного страхования является жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения обязательств по оплате.

Страхование предполагается осуществлять за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования является заемщик.

Сумма страхового возмещения определяется на каждую конкретную дату периода кредитования и должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования.

3.5. Оценка жилых помещений

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, будет осуществляться специализированными оценочными фирмами, либо специалистами - оценщиками. При этом будет учитываться особенность и специфика целей, для которых оценка производится. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную недвижимость, прежде всего, как обеспечение возвратности предоставляемых заемщику средств или рассрочку платежа по договору купли-продажи, обременненому ипотекой.

Оценка жилого помещения должна определять величину рыночной стоимости на текущий момент с учетом долгосрочного характера основного обязательства возврата кредита.

Кредитор на основе оценки, предоставленной оценщиком, определяет достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита или рассрочки.

3.6. О фонде жилья для временного поселения граждан

В целях реализации настоящей Программы предполагается создание в установленном порядке фонда жилья для временного поселения граждан. Он будет формироваться Региональным оператором и послужит гарантией по обеспечению жильем граждан, не выполнивших обязательства по договору, обеспеченному ипотекой.

Жилые помещения из фонда жилья для временного поселения предоставляются гражданам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственным пригодным для проживания.

Основанием для предоставления жилых помещений из фонда жилья для временного поселения собственнику жилого дома или квартиры будет являться обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа на основании решения суда или соглашения сторон.

Граждане, не выполнившие обязательства по договору, обеспеченному ипотекой по жилому дому или квартире , которые приобретены за счет средств кредита банка или иной кредитной организации либо средства целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, а также совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры.

Жилое помещение, находящееся в залоге, после предоставления гражданам жилого помещения из фонда жилья для временного поселения, будет подлежать реализации. Средства, полученные от реализации, будут направляться на погашение требований кредитора в порядке установленной очередности, оставшаяся сумма может бьпъ использована на приобретение иного жилого помещения в собственность граждан для их дальнейшего проживания.

4. Обеспечение жильем молодых семей

4.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения

В настоящее время перед обществом встала проблема - резкое снижение рождаемости. Для сохранения простого воспроизводства любого общества необходимо обеспечить коэффициент рождаемости в среднем 2,14. В России в 1999 году данный показатель составил 1,17; в Новгородской области в 2002 г. -1,25. Россия относится к одной из немногих стран, где отмечается сокращение численности населения. Основные причины снижения численности населения -это резкое снижение рождаемости и рост смертности населения. К примеру, в 2002 году население Новгородской области по сравнению с 1990 годом уменьшилось на 50,4 тысячи человек. В основе снижения рождаемости и роста смертности лежит ухудшение качества жизни большинства населения, связанное с затяжным социальноэкономическим кризисом. Наш регион относится к территориям, имеющим низкую плотность населения: 13 чел. на 1 кв. км.

В Российской Федерации 80 процентов детей рождается у родителей в возрасте до 30 лет. Одной из основных причин распада семей является отсутствие отдельного жилья.

С началом рыночных преобразований произошел переход от бесплатного предоставления жилья очередникам как основной формы помощи гражданам со стороны государства в решении жилищной проблемы к развитию иных подходов, один из которых - предоставление заемных средств.

Право на получение адресной поддержки за счет средств областного бюджета в строительстве или приобретении жилья будут иметь молодые семьи, постоянно проживающие в Новгородской области, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Такое право может быть предоставлено только один раз.

Информация об изменениях:

Постановлением Администрации Новгородской области от 28 января 2005 г. N 20 в настоящий Подраздел внесены изменения

См. текст Подраздела в предыдущей редакции

4.2. Мероприятия и механизмы реализации

Строительство жилья для молодых семей имеет приоритетное финансирование по всем направлениям, обозначенным в реализации Программы. Предполагается оказание финансовой помощи в форме адресной поддержки за счет всех источников финансирования, в том числе из федерального бюджета по лимитам Министерства сельского хозяйства Российской Федерации и Министерства образования и науки Российской Федерации.

Право на адресную поддержку в форме субсидии по линии Министерства сельского хозяйства Российской Федерации и льготных займов за счет областного и местного бюджетов при приобретении жилья будет предоставляться молодым семьям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Преимущественным правом при определении очередности предоставления пользуются молодые семьи, имеющие детей.

Для молодых семей, проживающих в сельской местности будет продолжено предоставление льготных займов за счет бюджетного кредита.

Размер целевой субсидии из федерального бюджета предоставляемой молодой семье при рождении (усыновлении) ребенка, определяется исходя из социальной нормы общей площади жилья в расчете на одного члена семьи, принятой в области. Данная субсидия установлена Министерством образования и науки Российской Федерации и выделяется адресно по представлению субъекта Федерации.

Размер субсидии не может превышать остаток невыплаченной стоимости строящегося или приобретенного жилья или части непогашенного кредита (займа).

Данная субсидия предоставляется молодой семье при рождении каждого ребенка единоразово.

Молодые семьи не имеют значительных накоплений для приобретения нового жилья, но в потенциале могут иметь устойчивый растущий доход и длительное время не выйдут из трудоспособного возраста.

В процессе реализации Программы для молодых семей могут более успешно применяться схемы с предварительным накоплением средств и трудовым участием молодежи.

4.2.1. Жилищные кооперативы

Положительную роль в двухуровневой классической схеме ипотечного кредитования может выполнять система жилищностроительных кооперативов и жилищных кооперативов (далее ЖСК и ЖК). Выполняя накопительную функцию, эти кооперативы могли бы способствовать финансовой поддержке граждан при подтверждении их платежеспособности в рамках ипотечного жилищного кредитования.

Содействие созданию и функционированию молодежных жилищных кооперативов состоит в становлении системы долгосрочного жилищного кредитования с помощью жилищной потребительской кооперации, обладающей функциями сберегательной и ссудной организации, то есть с активным участием граждан в организациях взаимного кредитования и предприятий в организации кредитования своих работников.

Деятельность таких кооперативов будет направлена на организацию системы накопления для получения жилья с рассрочкой погашения кредита и основных принципах равенства всех участников. Жилье принадлежит кооперативу (а, значит, всем его участникам) до окончания выплат по кредиту. Источником средств покупки квартир являются накапливаемые средства участников кооператива (предприятий).

Этот вид содействия в улучшении жилищных условий не требует бюджетного финансирования и позволяет участвовать в программе более широкому кругу граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условии, в том числе не состоящих на учете.

4.2.2. Молодежные жилищные комплексы

Практика развития молодежных жилищных комплексов (МЖК) показала эффективность их работы по снижению себестоимости жилья, привлечению средств предприятий и расширению круга участников за счет ежемесячных взносов вместо единовременной выплаты.

Наиболее перспективным в настоящее время является организация МЖК на основе молодежных жилищно-строительных кооперативов (МЖСК). Такая форма позволяет строить жилье за счет объединения на кооперативной основе финансовых и физических ресурсов членов МЖК.

Важным фактором удешевления при этом является заинтересованность членов МЖК в снижении затрат, что позволяет существенно сократить расходы на строительство жилья или при тех же расходах значительно увеличить количество вводимых в эксплуатацию площадей.

4.2.3. Индивидуальное строительство жилья собственными силами

Одной из наиболее экономически эффективных форм строительства жилья является индивидуальное жилищное строительство, позволяющее максимально использовать собственные ресурсы молодых людей. В сельской местности, в малых городах и поселках индивидуальное строительство должно стать одной из основных форм улучшения жилищных условий молодых людей.

Государственная поддержка индивидуального жилищного строительства на территории Новгородской области будет осуществляться в следующих формах:

предоставление молодым людям поддержки в виде финансовой помощи через Регионального оператора с рассрочкой платежа для строительства индивидуального жилого дома по линии региональной целевой программы "Социальное развитие села до 2010 года", утвержденной постановлением Администрации области от 31.03.03 N 86;

предоставление безвозмездных субсидий на индивидуальное строительство жилья по линии Министерства сельского хозяйства Российской Федерации и Министерства образования Российской Федерации для молодых семей, в случае рождения (усыновления) ребенка, при наличии у участника Программы остатка невыплаченной стоимости строящегося или приобретенного жилья или частично непогашенного кредита (займа);

предоставление органами местного самоуправления материальных ресурсов на льготных условиях;

выделение лесосечного фонда для строительства жилья на селе по минимальным ставкам платы за древесину, отпускаемую на корню, утвержденным Правительством Российской Федерации.