Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24 июня 2008 г.

Одобрено на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 24.06.2008

Во исполнение пункта 3.4 Плана работы Второго арбитражного апелляционного суда на 1 полугодие 2008 года судебной коллегией по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, и отделом анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики Второго арбитражного апелляционного суда обобщена практика разрешения дел, связанных с арендой недвижимого имущества.

Споры о недействительности договоров аренды

1. Договор аренды, заключенный государственным (муниципальным) унитарным предприятием, является ничтожной сделкой, если заключен в отсутствие согласия собственника имущества (муниципального образования) на совершение сделки с недвижимым имуществом либо крупной сделки

Муниципальное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку платежа, признании договора об аренде помещения расторгнутым, о принудительном выселении ответчика из арендуемого помещения.

В обоснование заявленных требований по делу истец ссылался на то, что договор аренды является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации как договор на срок не менее 1 года и не прошедший государственной регистрации, с чем суд первой инстанции в обжалуемом решении согласился.

Апелляционный суд счел вывод суда первой инстанции необоснованным, однако пришел к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование спорным помещением и его возврате истцу подлежат удовлетворению на основании статей 1102, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу следующего.

Из материалов дела усматривалось, что истец является муниципальным унитарным предприятием; спорное нежилое помещение закреплено за ним на праве хозяйственного ведения распоряжением Администрации городского поселения.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", муниципальное предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

В материалах дела доказательств наличия такого согласия не имелось; в заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснял, что согласие собственника на заключение спорного договора аренды не запрашивалось. Таким образом, спорный договор был заключен с нарушением требований пункта 2 статьи 18 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", что влечет его недействительность (ничтожность) по основанию, предусмотренному статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иных оснований для владения имуществом истца ответчик не представил.

(по материалам дела N А28-2680/07-38/22, решение от 27.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 11.10.2007)

В другом случае апелляционный суд, давая оценку действительности договора аренды, по которому государственное предприятие выступало арендатором, исходя из предусмотренного Законом "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" порядка совершения крупных сделок, пришел к выводу, что применительно к рассматриваемой ситуации не имеет значения, производится ли унитарным предприятием оплата за товар или за услуги, или за пользование имуществом, так как результат одинаковый - уменьшение имущественной массы предприятия, а именно этот процесс ставится под контроль собственника в соответствии со статьей 23 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная арендная плата для арендатора является отчуждением имущества (денежных средств). Статья 23 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках унитарного предприятия не содержит каких-либо исключений для договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 23 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

При этом в материалах дела отсутствовали доказательства того, что согласие собственника имущества на совершение крупной сделки было получено.

(по материалам дела N А29-3337/06-2э, решение от 09.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 25.12.2006)

2. Договор аренды, заключенный со стороны арендатора лицом, не обладающим правом на передачу имущества в аренду, является ничтожной сделкой

Общество обратилось в арбитражный суд к предприятию о взыскании задолженности по арендной плате, суммы пени на основании договора аренды нежилого помещения, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из помещений. Заявленные требования истец основывал на нормах статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, обязал ответчика возвратить истцу нежилое помещение; в остальной части иска отказал, установив, что договор аренды, заключенный между сторонами по делу, является ничтожным в силу статей 608, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. на момент его заключения договор на пользование зданием от 2001 г., на основании которого спорное помещение было передано во владение и пользование истцу, прекратил свое действие по основанию, предусмотренному статьей 701 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ликвидацией юридического лица - ссудополучателя (АООТ).

Суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения не нашел, однако признал применение к отношениям сторон положений статьи 701 ГК РФ неправильным в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истец собственником спорных нежилых помещений не является и обосновывает свое право на передачу спорных помещений в аренду ответчику на договоре на пользование зданием от 2001 г., заключенном с АООТ на срок до окончания срока амортизации здания. В пунктах 2.2.5, 5.2 данного договора содержится условие о праве истца сдавать помещения в здании в аренду.

На момент рассмотрения дела в суде АООТ было ликвидировано.

Доказательств наличия у АООТ права собственности на здание сторонами представлено не было. Из материалов дела усматривалось, что здание было передано во владение АООТ согласно решению от 04.07.1994 г. N 274 КУГИ, как имущество, оставшееся после ликвидации государственного предприятия на срок до окончания срока его амортизации. Сведений о заключении с АООТ какого-либо договора в отношении указанного выше здания не имелось.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у АООТ права на распоряжение спорными нежилыми помещениями, в том числе на передачу их в аренду либо безвозмездное пользование. В то же время, согласно пункту 1 статьи 690 Гражданского кодекса Российской Федерации, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Таким образом, при заключении договора аренды истец не обладал правом не передачу спорного имущества в аренду, в связи с чем данный договор являлся ничтожным в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку требование истца о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и пени основаны на договоре аренды N 13-а от 01.06.2005, являющемся ничтожной сделкой, оснований для их удовлетворения не имеется.

В то же время, обязав ответчика возвратить во владение истца нежилые помещения, переданные ответчику по договору аренды N 13-а от 01.06.2005, суд обоснованно применил последствия недействительности данной сделки в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела N А29-8639/2006-2э, решение от 19.02.2007, постановление апелляционного суда от 09.06.2007)

3. Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому договор аренды не может быть признан недействительной сделкой, а арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, полученным по договору аренды

При рассмотрении дела по иску комитета о взыскании долга по арендной плате и пени, ответчик (общество) заявил возражение о том, что спорное помещение в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации передано в общую долевую собственность собственникам квартир, расположенных в жилом доме, в связи с чем комитет не является лицом, управомоченным на распоряжение таким помещением.

Отклоняя доводы ответчика как несостоятельные, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Наличие данного права на момент рассмотрения дела подтверждалось выпиской из реестра муниципальной собственности и Постановлением мэра города "О принятии в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО", в том числе жилого дома, в котором расположено спорное помещение.

Право муниципальной собственности заинтересованными лицами оспорено не было.

В приложении N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 указано, что к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. Из пункта 2 упомянутого постановления следует, что объекты государственной собственности, указанные в приложении N 3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи.

При данных обстоятельствах, суды пришли к выводу, что комитет как орган местного самоуправления наделен полномочиями по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, а потому совершенная им сделка по передаче в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, в аренду Предпринимателю не может быть признана не соответствующей закону.

(по материалам дела N А82-628/2007-35, решение от 19.04.2007, постановление апелляционной инстанции от 16.07.2006, аналогичную позицию суд занимал в деле N А29-6601/2006-2э (решение от 03.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.03.2007)

4. При противоречии правил проведения торгов на право заключения договора аренды, установленных в нормативно-правовом акте органа местного самоуправления, общим правилам проведения торгов, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, подлежат применению нормы Кодекса.

Нарушение установленного законодательством срока публикации извещения о проведении торгов может быть признано достаточным основанием для признания торгов и заключенного на торгах договора аренды недействительными

Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту, обществу о признании сделки (договора аренды) недействительной как заключенной с нарушением требований статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий ее недействительности.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При рассмотрении дела было установлено, что извещение о проведении торгов сделано организатором за 17 дней до даты проведения торгов.

В обоснование правомерности торгов и заключенного по их результатам договора ответчики ссылались на соблюдение порядка, установленного действующими на территории муниципального образования актов органов местного самоуправления.

Данные доводы ответчиков были судами отклонены как не основанные на законе ввиду того, что минимальный срок для извещения о проведении торгов установлен в пункте 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации; иной срок в силу данной нормы Кодекса может быть установлен только законом (пункт 2 статьи 3 Кодекса).

(по материалам дела N А82-6847/06-17, решение от 17.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 21.03.2007)

5. Дополнительное соглашение к договору аренды признано недействительным (ничтожным) как заключенное с нарушением порядка заключения договоров аренды, установленного нормативными правовыми актами органов местного самоуправления

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к департаменту, предпринимателю с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества

Заявленные требования прокурор обосновывал тем, что дополнительное соглашение, заключенное ответчиками, противоречит нормам действующего законодательства, поскольку заключено с нарушением Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", Решений городского совета депутатов, а также оспариваемое соглашение противоречит статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установившей обязательность проведения оценки муниципального имущества в случае передачи его в аренду.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что стороны дополнительным соглашением заключили новый договор аренды без соблюдения порядка, установленного законом и другими нормативными правовыми актами.

Апелляционный суд пришел к выводу о законности и обоснованности судебного акта по следующим причинам.

Оценив заключенное сторонами дополнительное соглашение с учетом положений пункта 1 статьи 450, статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что данное дополнительное соглашение представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку (договор аренды), посредством которой возникают и изменяются гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения отнесены к вопросам местного значения поселения.

В силу действовавших на момент подписания дополнительного соглашения нормативных актов представительного органа местного самоуправления спорное дополнительное соглашение, представляющее собой гражданско-правовую сделку по аренде объекта недвижимости, должно было заключаться в установленном органом местного самоуправления порядке - путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

Поскольку указанные требования нормативных актов органа местного самоуправления при заключении дополнительного соглашения соблюдены не были, дополнительное соглашение является ничтожной сделкой на основании пункта 1 статьи 166, статьи 168 ГК РФ.

(по материалам дела N А82-14302/2006-35, решение от 22.01.2007, постановление апелляционной инстанции от 16.04.2007)

6. В удовлетворении иска о признании договора аренды недействительной сделкой отказано, т.к. не доказано нарушением оспариваемым договором прав и охраняемых интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд

Общество предъявило иск о признании недействительной сделкой договора купли-продажи здания, заключенного ответчиками (комитет и предприятие) в порядке приватизации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 12 названного Кодекса, требование о признании сделки недействительной является способом защиты нарушенного права. Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также связывает право заинтересованного лица на обращение в суд с иском с наличием нарушенного либо оспариваемого права.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вопреки изложенному, истец не привел в исковом заявлении, а также в апелляционной жалобе достаточных доводов и не представил необходимые доказательства, которые бы свидетельствовали о нарушении оспариваемым договором прав и охраняемых законом интересов истца, а также о возможности восстановления таких прав и интересов при условии признания договора недействительным.

(по материалам дела N А82-3412/06-4, решение от 15.12.2006, постановление апелляционной инстанции от 17.04.2007)

В другом случае суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора о признании недействительным договора аренды как заключенного с нарушением законодательства о гарантиях прав ребенка.

Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал, придя к выводу, что прокурор не доказал наличие оснований для отнесения спорного нежилого помещения к объектам социальной инфраструктуры для детей, в том числе не подтвердил закрепление данного помещения за муниципальным образовательным учреждением (средней школой) либо фактическое использование данным либо иным лицом помещения, предоставленного в аренду ответчику, для целей, указанных в абзаце 7 пункта 1 Закона.

Апелляционный суд не усмотрел доказательств ухудшения условий (в том числе, противопожарных, санитарно-эпидемиологических либо связанных с безопасностью дорожного движения) образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, обучающихся в школе, а также возникновения недостаточности имущества муниципального образовательного учреждения начального образования для осуществления его уставной деятельности вследствие заключения спорного договора.

Из условий договора аренды, технического паспорта здания гаража усматривалось, что целевое назначение помещения при заключении договора не изменялось.

Таким образом, наличие предусмотренных в пункте 4 статьи 13 Закона препятствий к заключению договора аренды материалами дела не подтверждается.

С учетом изложенного апелляционный суд признал недоказанным несоответствие оспариваемого договора требованиям пунктов 3 - 5 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", а также нарушение указанным договором интересов муниципального образования либо неопределенного круга несовершеннолетних лиц - учащихся средней общеобразовательной школы.

(по материалам дела N А29-3099/2007, решение от 19.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 28.09.2007)

Государственная регистрация договоров аренды

7. Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды само по себе не влечет недействительность (ничтожность) договора аренды, заключенного после 31.01.1998 г. на срок менее 1 года

Комитет обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании основного долга по арендной плате, а также предусмотренной договором пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции в иске отказал, посчитав договор аренды ничтожной сделкой в связи с отсутствием его государственной регистрации, применив положения части 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязательства по внесению арендной платы.

Апелляционный суд решение отменил, иск удовлетворил в силу следующего.

Право муниципальной собственности в отношении спорного недвижимого имущества документально подтверждено и возникло до момента вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому в силу пункта 1 статьи 6 этого Закона такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

В силу изложенного Комитет, являющийся органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом, вправе был заключить спорный договор аренды от имени муниципального образования.

Признавая договор аренды недействительным, суд первой инстанции неправильно применил норму статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применил не подлежащую применению норму пункта 2 статьи 6 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, поскольку в силу данной нормы государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется только при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. При этом действующее гражданское законодательство не предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды помещения, заключенного на срок не более 1 года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(по материалам дела N А29-4242/2007, решение от 05.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2007, аналогичную позицию апелляционный суд занимал по делам N А82-13216/2005-7 (решение от 17.08.2006, постановление апелляционного суда от 25.12.2006), N А82-13217/2005-7)

8. Дополнительное соглашение, которым установлен срок действия договора аренды, заключенного до принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", не менее 1 года, подлежит государственной регистрации вместе с договором аренды; в отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение является незаключенным, а договор аренды по истечении срока, на который он был заключен - возобновленным на неопределенный срок.

При наличии между сторонами спора относительно срока действия договора такой спор может быть разрешен судом по иску заинтересованной стороны

Общество обратилось с иском к департаменту о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения в связи с тем, что оно заключено на срок один год и не проходило государственную регистрацию, а также о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Суд иск удовлетворил. Решение суда первой инстанции оставлено апелляционным судом без изменения в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключена возможность защиты гражданских прав способом, избранным истцом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае, подписав дополнительное соглашение к договору, в котором срок аренды установлен один год, стороны должны были в установленном законом порядке зарегистрировать его.

Дополнительное соглашение к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрировано не было, т.е. в силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

(по материалам дела N А82-2184/2005-1, решение от 25.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 21.03.2007)

При рассмотрении другого дела апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, который пришел к выводу о том, что договор аренды между сторонами в связи с подписанием к нему дополнительного соглашения заключен на срок до 31.12.2007.

Апелляционный суд принял во внимание, что дополнительное соглашение было подписано сторонами 28.11.2006 и продляло срок действия договора до 31.12.2007, т.е. на срок более одного года, в силу чего спорный договор в редакции данного дополнительного соглашения подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение от 28.11.2006 г. в части его условия о сроке действия договора аренды является незаключенным и не влекущим юридических последствий для договорных отношений сторон.

Поскольку по истечении первоначально установленного сторонами в договоре аренды срока действия ответчик в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться арендованными помещениями, апелляционный суд счел, что спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

(по материалам дела N А82-4168/2007-35, решение от 10.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 30.10.2007)

9. При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации. Однако заинтересованная сторона не лишена права предъявить иск (либо встречный иск) о государственной регистрации договора аренды, если другая сторона от государственной регистрации сделки уклонилась

Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о выселении последнего из помещения, переданного по договору аренды недвижимого имущества, в связи с допущенным обществом неисполнением обязательств по договору и на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд иск удовлетворил на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что договор аренды считается незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 того же Кодекса.

Ответчик обжаловал решение, сославшись на то, что обязанность по государственной регистрации договора аренды на ответчика не возлагалась, в связи с чем суд необоснованно посчитал владение спорными помещениями незаконным.

Апелляционный суд счел доводы заявителя несостоятельными, т.к. спорный договор заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мог считаться заключенным только при условии такой регистрации.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе требовать возврата его имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку сведений о наличии иных правовых оснований для занятия спорных помещений ответчиком не было представлено, решение суда об удовлетворении иска признано правомерным.

(по материалам дела N А82-3727/2006-45, решение от 12.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 15.01.2007)

В другом случае апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым в иске о признании договора незаключенным было отказано, а встречный иск о государственной регистрации договора удовлетворен, исходил из следующего.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец по первоначальному иску о признании договора незаключенным должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие отсутствие государственной регистрации спорного договора и отсутствие факта уклонения самого истца от проведения государственной регистрации договора.

Однако истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил всех необходимых доказательств в подтверждение указанных обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок).

В силу требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждалось, что договор аренды от 30.03.2005 не прошел государственную регистрацию. Однако ответчик принял все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора аренды, в том числе неоднократно запрашивал у истца (арендодателя) технические паспорта на объект аренды. Арендодатель же со своей стороны не предоставил арендатору технический паспорт, обязательность представления которого для государственной регистрации следует из статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В ответ на повторное требование о предоставлении технического паспорта обратился с настоящим иском в суд, кроме того, в исковом заявлении истец просил применить меру по обеспечению иска в виде запрета государственной регистрации договора аренды. В судебном заседании суда обеих инстанций истец (арендодатель) подтвердил свой отказ предоставить ответчику документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

С учетом изложенных обстоятельств суд установил, что истец уклонялся от государственной регистрации договора аренды, а именно: не совершил никаких зависящих от него действий для осуществления государственной регистрации данного договора. Также истец не доказал, что действия арендатора сделали невозможным осуществление данных действий. При этом условиями договора обязанность по проведению государственной регистрации договора не была возложена именно на арендатора.

Срок действия договора аренды на момент рассмотрения дела не истек, необходимость осуществления его государственной регистрации не отпала.

(по материалам дела N А17-414/2-2006, решение от 26.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 24.10.2006)

Заключение, расторжение договора аренды, изменение условий договора

10. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным

В арбитражный суд обратилось предприятие с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением суда первой инстанции в иске отказано.

Повторно рассматривая дело по апелляционной жалобе истца, апелляционный суд пришел к выводу о незаключенности спорного договора аренды по следующим причинам.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такое условие является для договора аренды существенным (пункт 1 статьи 432 Кодекса). При отсутствии достаточных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорном договоре аренды, актах приема-передачи к нему содержалось следующее описание подлежащего передаче в аренду недвижимого имущества: нежилое помещение истца, расположенное на 2-ом этаже по адресу ул. Советская, 120, площадью 79,4 кв. м.

Как следовало из материалов дела, названное помещение является частью здания. Однако при подписании указанного договора сторонами не было определено, какая именно часть здания передается истцом ответчику в аренду (не указаны конкретные номера передаваемых в аренду комнат; к договору не приложены копия поэтажного плана, экспликация или иной документ, позволяющий определить комнаты, подлежащие передаче в аренду). Истцом не было представлено доказательств достижения соглашения между сторонами договора при его подписании по этому условию. Из имевшейся в деле светокопии поэтажного плана второго этажа здания, часть которого, со слов истца, передана в аренду, не усматривалось, что такой план являлся приложением к договору аренды; он не подписан сторонами и не подшит к договору.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд счел, что стороны при подписании указанного договора аренды не указали достаточных данных, позволяющих определенно установить (идентифицировать) имущество, подлежащее передаче в аренду, в связи с чем данный договор считается незаключенным, не порождающим взаимных прав и обязанностей.

(по материалам дел N А31-1210/2007-21 (решение от 19.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 18.10.2007), N А28-21787/05-489/7 (решение от 15.03.2006, постановление апелляционной инстанции от 14.06.2006)

В другом случае апелляционный суд применительно к положениям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального содержания условий договора субаренды и акта приёма-передачи к нему, пришел к выводу, что арендатор и субарендатор указали все данные, необходимые для того, чтобы определенно установить нежилые помещения, подлежащие передаче субарендатору в качестве объекта субаренды (номера комнат, их площадь, месторасположение, описание, характеристика, состояние). Отсутствие плана (выкопировки) помещений в рассматриваемом случае не признано безусловным основание для признания договора субаренды незаключенным.

(по материалам дела N А29-5760/2007, решение от 19.10.2007, постановление апелляционной инстанции от 29.12.2007)

11. Если размер арендной платы установлен сторонами в договоре в твердой сумме и отсутствует условие о праве арендодателя на изменение такого условия договора в одностороннем порядке либо не доказано наличие предусмотренных договором оснований для одностороннего изменения арендодателем арендной платы, ее размер в период действия договора может быть изменен только соглашением сторон либо при его отсутствии - в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации

Комитет обратился с иском к предпринимателю с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части условий о размере арендной платы (рассчитанной в договоре в размере амортизационных отчислений), изложив соответствующие пункты договора в редакции согласно дополнительному соглашению, от подписания которого предприниматель (арендатор) в добровольном порядке отказался.

Исковые требования комитет основывал на статьях 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что постановлениями мэра города "О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество" арендная плата в размере амортизационных отчислений установлена только для движимого имущества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Апелляционный суд решение суда оставил без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

В данном случае договором (в редакции последующих дополнительных к нему соглашений) размер арендной платы был установлен в твердой сумме. Направленные в связи с принятием постановлений мэра города "О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество" дополнительные соглашения от 2005 и 2006 года об изменении договора в части размера арендной платы арендатор не подписал.

Договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера и условий внесения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с Указом Президента Российской Федерации, Постановлениями Правительства Российской Федерации о переоценке основных фондов, а налоги в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Наличие таких оснований истцом не доказано.

Принятие постановлений мэра города "О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество" не признано судами обстоятельством, в связи с которым сторона в договоре может требовать его изменения в порядке статьи 451 ГК РФ.

(по материалам дела N А82-15082/2006-45, решение от 02.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 02.05.2007)

В другом случае, апелляционный суд признал незаключенным дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменялся предусмотренный договором размер арендной платы, исходя из следующего.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут предусмотреть порядок изменения договора в момент его заключения. Данное правило корреспондирует как статье 1 Кодекса, закрепляющей принцип равенства участников гражданских правоотношений, так и статье 614 (пункт 3) Кодекса, предусматривающей, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Спорное соглашение изменяло размер арендной платы, указанный в договоре аренды. Данный договор аренды зарегистрирован в надлежащем порядке. Следовательно, соглашение также подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой является незаключенным и не может быть признано недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела N А29-6892/2006, решение от 06.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 21.06.2007)

12. Иск об изменении условий договора не может быть удовлетворен, если такие изменения относятся к прошлому времени либо действие договора на момент рассмотрения спора было прекращено

Оставляя без изменения решение суда по спору об изменении условий договора, которым в иске было отказано, апелляционный суд принял во внимание следующие обстоятельства.

Истец по делу, обратившийся с иском 16 октября 2006 года, требовал внести изменения по арендной плате за истекший период времени (с 01 февраля 2005 года).

Такое изменение в договор, в силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только с согласия другой стороны. Ответчик эти условия не принял.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке, обязательства считаются изменёнными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении условий договора.

Удовлетворив требования истца о внесении изменений в договор, начиная с 1 февраля 2005 г. суд тем самым бы нарушил положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а пункт договора (в измененной редакции) вступил бы в противоречие с положениями статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела N А82-15082/2006-45, решение от 02.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 02.05.2007)

Во втором случае апелляционный суд рассматривал апелляционную жалобу предпринимателя на определение арбитражного суда, которым было прекращено производство по делу по его иску к комитету с требованиями об обязании привести условие об оплате по договору аренды в соответствие с решением Совета муниципального образования. Заявленные исковые требования основывались истцом на статьях 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения жалобы и отмены состоявшегося по делу судебного акта в силу следующего.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор на аренду нежилого помещения сроком действия с 30 июня 2003 г. по 28 июня 2004 г., по истечении которого действие договора было возобновлено на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 25.04.06 г. ответчик предупредил истца об отказе от договора аренды, воспользовавшись правом, предоставленным ему частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; данное письмо предприниматель получил 27 апреля 2006 г.

Таким образом, на момент предъявления иска по делу действие договора аренды прекратилось; между сторонами отсутствовали договорные отношения.

Истец обратился с иском в арбитражный суд с требованием об обязании ответчика привести условие договора об оплате в соответствие с решением Совета МО.

В соответствии со статьями 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение изменений в договор возможно только в отношении действующего договора.

Поскольку договорные отношения между сторонами отсутствуют, отсутствует и предмет спора.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Указанное правило охватывает не только случаи, когда спор неподведомственен арбитражному суду, но и другие, когда дело не может быть рассмотрено в арбитражном суде. В данном случае дело не может быть рассмотрено, в связи с отсутствием предмета спора (договора).

(по материалам дела N А29-5664/2006-2э, решение от 03.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 13.03.2007)

В третьем случае, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы на решение, которым иск признании ответчика арендодателем по конкретному договору аренды был оставлен без удовлетворения, апелляционный суд принял во внимание, что истцом не представлено доказательств наличия законных оснований для признания ответчика арендодателем по спорному договору, а также подтверждающих действительность данного договора.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Однако, заявляя требование о признании ответчика арендодателем по договору аренды, при отсутствии доказательств того, что данный договор действует в настоящее время, истец не доказал свою заинтересованность в исходе дела.

Принимая во внимание принцип свободы гражданско-правового договора, а также возражения ответчика против перевода на него прав и обязанностей арендодателя по договору, отсутствие предусмотренных законом оснований для такого перевода, с учетом избранного истцом способа защиты, требование истца удовлетворению не подлежит.

(по материалам дела N А82-5127/06-38, решение от 20.07.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2006)

13. Установление в договоре аренды муниципального имущества срока его действия "до момента приватизации" признано несоответствующим требованиям статей 610, 190 Гражданского кодекса Российской Федерации

При рассмотрении иска арендодателя к арендатору об освобождении нежилого помещения, переданного ответчику (арендатору) на основании договора аренды, заключенного на срок с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г. или до момента приватизации, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, включенное в договор аренды условие о действии до приватизации не соответствует действующему законодательству, и указанную часть пункта договора аренды следует признать ничтожной в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. приватизация имущества не может быть признана событием, которое должно неизбежно наступить; осуществление возмездного отчуждения имущества в порядке приватизации полностью зависит от воли и действий сторон.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, установив переход права собственности на объект аренды к истцу в порядке приватизации применительно к положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о сохранении действия договора аренды.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.

(по материалам дела N А17-97/14-2007, решение от 21.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 29.06.2007)

14. Апелляционный суд признал неправомерным применение арендодателем при изменении в одностороннем порядке арендной платы нормативных правовых актов органа местного самоуправления, не опубликованных в установленном порядке

Агентство обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, неустойки в виде пени за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении ответчика из занимаемых по договору помещений.

Заявленные требования истец основывал на нормах статей 309, 314, 330, 450, 614, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал условиями заключенного между сторонами договора аренды с учетом дополнительного соглашения и имевшими место изменениями размера арендной платы с 01.01.2005 и 01.01.2006.

Решением суда первой инстанции требование истца о взыскании процентов было удовлетворены частично. В остальной части иска отказано.

Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом

Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 названного Кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Условие о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, а также основания и порядок реализации такого права были предусмотрены договором аренды в редакции дополнительного соглашения.

В 2004 - 2006 гг. истец уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы по договору в связи с принятием нормативных актов уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Ответчик сообщал истцу о несогласии с односторонним изменением размера арендной платы. Соглашение об изменении размера арендной платы достигнуто не было.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае заявитель не обосновал документально соответствие уведомлений об изменении размера арендной платы условиям договора аренды (в редакции дополнительного соглашения), а также требованиям законодательства, т.к. в направленном в адрес арендатора расчете арендной платы от 12.09.2004 применен повышающий коэффициент, установленный постановлением главы администрации муниципального образования, однако данное постановление в нарушение Устава муниципального образования не было опубликовано, в связи с чем решением арбитражного суда по другому делу признано недействующим.

Надлежащих доказательств опубликования в установленном порядке постановления главы муниципального образования, которым был установлен аналогичный коэффициент, примененный истцом в расчете арендной платы с 01.01.2006 г., заявитель также не представил. Обязательность опубликования данного постановления предусмотрена Уставом муниципального образования, а также следует из положений части 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации.

Применив в уведомлениях об изменении размера арендной платы коэффициент качества строительных материалов в значении 1, 2, истец превысил установленное в постановлении уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации максимальное значение данного коэффициента, что также не может быть признано надлежащим исполнением договора.

В то же время, согласно буквальному смыслу условий договора аренды (в редакции дополнительного соглашения), направление арендатору уведомления об изменении размера арендной платы является необходимым условием изменения договора.

При изложенных выше обстоятельствах апелляционный суд признал обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в заявленном истцом размере.

(по материалам дела N А29-9531/2006-2э (решение от 29.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 04.07.2007), дела N А82-2926/2007-35 (решение от 31.08.2007, постановление апелляционной инстанции от 30.11.2007)

15. Договорное условие о размере арендной платы может считаться измененным только при условии, что арендодатель, которому право на одностороннее изменение такого условия предоставлено договором аренды, направил в адрес арендатора соответствующее извещение в форме, порядке и сроки, установленные договором

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, признав, что истец не является стороной договора аренды, в силу чего не вправе требовать от ответчика исполнения возникающих на основании данного договора обязательств.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по апелляционной жалобе истца, вывод суда о том, что администрация не является стороной по договору, признал необоснованным, иск удовлетворил в части, исходя из следующего.

В Расчете недоимки и пени истец исходил из размера арендной платы в период с января 2003 года по октябрь 2003 года в сумме 1641 рубль в квартал, в период с января 2004 года по январь 2006 года - 3551 рубль в квартал.

В подтверждение факта изменения размера арендной платы истцом представлены дополнения к договору на аренду помещений. Дополнения подписаны со стороны арендодателя, подпись арендатора на указанных документах отсутствует. Данных о получении ответчиком либо направлении в его адрес дополнений истец суду первой инстанции не представил.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для договора аренды помещения условие об арендной плате является существенным (пункт 1 статьи 654 Кодекса).

Определением апелляционного суда от 19.10.2006 года по данному делу заявителю жалобы (истцу) было предложено представить доказательства согласования с ответчиком изменения арендной платы либо обоснование права одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем. Такие доказательства от заявителя не поступили.

Таким образом, истец не доказал соблюдение установленного договором порядка изменения размера арендной платы.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу, что при разрешении данного спора следует исходить из установленного в договоре при его заключении размера арендной платы.

(по материалам дела N А29-3666/06-2э, решение от 23.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 10.11.2006)

16. Несогласие арендатора с отказом арендодателя от продления срока действия договора само по себе не может свидетельствовать о незаконности такого отказа

Предприниматель предъявил иск к комитету о признании незаконным отказа от продления срока действия договора муниципального имущества и обязании ответчика продлить договор аренды.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано. Проверяя правильность решения по делу, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно статьями 610, 622 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу заключенного между сторонами договора аренды арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о намерении не заключать договор аренды на новый срок не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.

Учитывая, что истечение срока аренды и надлежащее исполнение ответчиком порядка уведомления о намерении не заключать договор на новый срок подтверждаются материалами дела, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований признан соответствующим обстоятельствам дела, условиям заключённого между сторонами договора и действующему законодательству.

(по материалам дела N А82-9146/06-35, решение от 24.01.2007, постановление апелляционной инстанции от 24.05.2007)

17. В зависимости от избранного заинтересованным лицом способа правовой защиты дело об оспаривании распоряжения органа местного самоуправления о прекращении договора аренды земельного участка по иску арендатора может быть рассмотрено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения комитета "О прекращении договора аренды земель".

Рассмотрев дело по правилам главы 24 АПК РФ, применив статьи 198, 65 АПК РФ, апелляционный суд посчитал, что комитет доказал суду соответствие оспариваемого распоряжения действующему законодательству, в том числе статье 610 ГК РФ, а также условиям договора.

Апелляционный суд, рассматривая апелляционную жалобу ООО с применением положений главы 24 АПК РФ, выводы суда первой инстанции о том, что Гражданский кодекс РФ, законодательство, регулирующее земельные отношения и отношения приватизации, не ограничивают право сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке отказаться от его действия вне зависимости от мотивов прекращения договорных отношений, признал правильными.

(по материалам дела N А17-3044/5-2006, решение от 13.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 19.02.2007)

При рассмотрении другого дела по иску предпринимателя к администрации города, комитету о признании недействительным постановления главы города и признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между предпринимателем и администрацией города, суд в удовлетворении иска отказал.

Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Действие договора аренды прекращено по инициативе арендодателя в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, и ответчиками соблюдена процедура расторжения договора, предусмотренная законодательством. Оспариваемое постановление принято главой города в пределах полномочий, предоставленных главе города Уставом города, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ"

Указанная позиция судом апелляционной инстанции признана обоснованной.

(по материалам дела N А17-73/5-2007, решение от 14.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 13.06.2007)

18. При рассмотрении дела по заявлению общества (арендатора) о признании незаконным распоряжения администрации о расторжении договора аренды, заключенного между обществом и администрацией, апелляционный суд применил срок обращения в суд, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, а не общий срок исковой давности, установленный гражданским законодательством.

Рассмотрение дела по существу по заявлению, предъявленному с пропуском установленного частью 4 статьи 198 АПК срока, расценено апелляционным судом как восстановление процессуального срока

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации о признании недействительным распоряжения "О заключении договора аренды земельного участка с обществом" и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

Решением суда требования заявителя удовлетворены.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что администрация, являющаяся арендодателем, в силу положений пункта 3 статьи 450, статьи 619 ГК РФ и пункта 6.2 договора аренды от 25.12.2002 N 73 не вправе отказаться от исполнения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Администрация с данной позицией суда согласилась, оспорив решение суда лишь в части непринятия ее доводов о пропуске заявителем срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанный довод администрации судом первой инстанции был отклонен по тому основанию, что предметом рассматриваемого дела является спор о праве гражданском, следовательно, подлежат применению нормы об исковой давности, предусмотренные для защиты субъективного гражданского права, которые на момент обращения с заявлением в арбитражный суд не истекли.

С данной позицией арбитражный суд апелляционной инстанции не согласился, приняв во внимание, что предметом рассматриваемого спора является распоряжение администрации, содержащее обязательное для исполнения предписание, то есть ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, обладающего властными полномочиями. Таким образом, спор возник из административных правоотношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, и подлежал рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако ошибочная позиция суда первой инстанции в указанной части не привела к принятию неправильного решения, так как спор фактически рассмотрен по существу, что следует воспринимать как восстановление срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела N А28-6763/2006-141/12, решение от 17.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 02.02.2007)

19. Оценив поведение сторон, суд пришел к выводу об отсутствии у них намерения продлить действие договора аренды на неопределенный срок. В отсутствие действующего на момент рассмотрения спора договора аренды ответчик признан занимающим спорные помещения без правовых оснований

Управление обратилось в арбитражный суд к обществу об освобождении незаконно занимаемых помещений по основаниям, предусмотренным статьями 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции своим решением иск удовлетворил, признав срок действия договора аренды от 29.12.2002 истекшим.

Анализируя позицию истца (арендодателя по договору) и ответчика (арендатора), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что действие договора от 29.12.2002 (заключенного на срок до 27.12.2003) по истечении его срока не было продлено на неопределённый срок.

Апелляционный суд принял во внимание, что ранее в 2005 году общество обращалось с иском о признании договора аренды от 29.12.2002 недействительным в арбитражный суд, решением которого в иске было отказано. В свою очередь, департамент (являвшийся стороной данного договора до разграничения государственной собственности в отношении объекта аренды) также в 2005 году обращался в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 29.12.2002 и выселении общества из спорного помещения, отказавшись в ходе рассмотрения дела от иска в части требования о расторжении договора по мотиву истечения на момент рассмотрения дела срока его действия.

Оценив данные действия сторон договора аренды, апелляционный пришел к выводу, что направление департаментом письма об отказе от договора с предложением передать помещение по акту, обращение с иском в суд о расторжении договора не свидетельствуют о его намерении на сохранение договорных отношений. Действия ответчика, связанные с признанием данного договора недействительным, также свидетельствуют о не признании им данного договора.

В соответствии с часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Доказательств направления ответчиком таких обращений к арендодателю ответчик не представил.

На день рассмотрения спора договор аренды на новый срок заключен не был, в связи с чем ответчик признан занимающим спорное помещение без правовых оснований.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество.

(по материалам дела N А82-8893/05-43, решение от 31.05.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.01.2007)

20. Прекращение договора аренды является юридическим фактом, в связи с которым на стороне арендатора возникает обязанность возвратить объект аренды арендодателю

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о принуждении вернуть нежилое помещение в связи с досрочным расторжением договора субаренды нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения дела договор субаренды не расторгнут, требование о расторжении договора истцом не заявлено.

Апелляционный суд счел изложенные выводы суда первой инстанции противоречащими обстоятельствам дела и основанными на неправильном применении к спору сторон норм законодательства об аренде, в связи с чем решение отменил, иск удовлетворил. При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 619 названного Кодекса установлены специальные основания и порядок расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок; данные положения Кодекса являются диспозитивными и не исключают установления соглашением сторон иных условий.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возникновения на стороне арендатора обязательства по возврату арендованного имущества является прекращение договора аренды.

Как следовало из материалов дела, в данном случае предприятие, реализовав предоставленное ему договором субаренды право на расторжение договора в одностороннем порядке, направило в адрес общества уведомление о прекращении договора. Получение субарендатором (ответчиком) данного уведомления подтверждалось соответствующей распиской на уведомлении, а также признавалось ответчиком при рассмотрении дела судами обеих инстанций. В дальнейшем предприятие обратилось с соответствующим иском в арбитражный суд, чем подтвердило отсутствие у него намерения продолжать договорные отношения с ответчиком и предоставлять ему спорное помещение в аренду. На момент рассмотрения дела судом первой инстанции срок действия договора субаренды истек.

В связи с изложенными обстоятельствами, апелляционный суд пришел к выводу, что у ответчика на момент рассмотрения дела судом первой инстанции правовых оснований занимать спорное нежилое помещение не имелось, а на стороне истца возникло предусмотренное абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации субъективное право потребовать возврата ему объекта аренды.

(по материалам дела N А28-4214/07-195/9, решение от 03.08.2007, постановление апелляционной инстанции от 15.10.2007)

В другом случае, отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд иск в части расторжения договора аренды оставил без рассмотрения, в части требования об освобождении помещения - без удовлетворения, на основании следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пункт 2 статьи 452 ГК РФ устанавливает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следовало, что письменная претензия в адрес ответчика была направлена истцом 27.06.2007. Данная претензия не содержала предложения о добровольном расторжении договора, а также срока для получения ответа, следовательно, иск о расторжении договора мог быть заявлен истцом только после истечения 30-дневного срока после предъявления претензии, т.е. не ранее 27.07.2007. Между тем, исковое заявление поступило в суд 05.07.2007.

Несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком признано в постановлении апелляционного суда основанием для оставления требования о расторжении договора без рассмотрения.

Учитывая, что договор аренды между сторонами в установленном порядке не был расторгнут, апелляционный суд не нашел правовых оснований для удовлетворения требования истца о выселении ответчика из занимаемого им здания.

(по материалам дела N А28-5916/2007-258/9, решение от 18.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 19.11.2007)

21. Удовлетворение иска арендодателя об освобождении арендованного имущества по правилам статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствует о выходе суда за пределы предмета и оснований предъявленного по делу иска в случае признания договора аренды незаключенным

Учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка.

Истец основывал заявленные требования на условиях договора аренды, а также нормах статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и считал, что в связи с расторжением договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для использования имущества истца.

Суд, рассмотрев дело, установил, что поскольку договор аренды земельного участка в нарушение действовавшего законодательства не был зарегистрирован в установленном порядке, он является незаключенным по основаниям, предусмотренным статьей 130, пунктом 1 статьи 131, статьей 433, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем иск об освобождении участка удовлетворил с применением статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд доводы заявителя о выходе суда за пределы предъявленного иска по делу признал несостоятельными, т.к. обжалуемое решение принято в пределах заявленных истцом предмета и основания иска; подлежащие применению к спорным правоотношениям сторон нормы законодательства определены судом первой инстанции исходя из установленных им фактических обстоятельств дела и в соответствии с требованиями статьи 13, части 3 статьи 133, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела А17-2721/14-2006, решение от 19.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 13.06.2007)

22. Иск арендодателя о взыскании арендной платы за пользование имуществом по договору аренды после его прекращения не может быть удовлетворен, если арендатором доказан факт уклонения арендодателя от принятия объекта аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации

ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам за период с 01.05.06 г. по 30.06.06 г. и пени., мотивировав требования тем, что ответчик (арендатор) арендованное имущество не возвратил, в связи с чем после прекращения договора обязан внести арендную плату за все время просрочки.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана неустойка в сумме 769 руб. 34 коп. В остальной части суд в иске отказал, придя к выводу, что требование о взыскании задолженности за спорный период является неправомерным, т.к. со стороны ответчика отсутствовала просрочка возврата арендуемых помещений, а истец, со своей стороны, не предпринял действий по надлежащему приему помещений ответчика.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по апелляционной жалобе истца, с выводами суда первой инстанции согласился по следующим основаниям.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении сделки аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество, а если этого не произошло, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт неоднократного извещения арендодателя о готовности ответчика передать помещение с оформлением акта, как предусмотрено договором, подтвержден материалами дела. Однако акт не был оформлен.

При данных обстоятельствах вывод суда о необоснованности требований истца в части взыскании арендной платы и уклонения истца от приемки арендованного имущества, признан правомерным.

В другом случае, апелляционный суд, отклоняя доводы заявителя жалобы (ответчика по делу, арендатора), исходил из того, что по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель утрачивает право требования оплаты за использование объекта аренды только в случае его противоправного уклонения от приемки арендованного имущества после прекращения договора аренды. В данном же случае надлежащих доказательств, подтверждающих такое уклонение, ответчиком представлено не было.

(по материалам дела N А17-1335/3-2006 (решение от 22.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 02.02.2007), N А31-2481/2006-12 (решение от 28.07.2006, постановление апелляционной инстанции от 01.12.2006)

В другом случае апелляционный суд отклонил соответствующий довод заявителя (ответчик по делу, арендатор).

При этом суд установил, что факт пользования спорным имуществом ответчиком не оспаривается, возврат его истцу документально подтвержден актом сдачи от 21.06.2006. В соответствии с договором аренды арендатор обязан возвратить арендодателю арендуемое помещение по акту в исправном состоянии. Доказательством такой сдачи является акт от 21.06.2006, подписанный обеими сторонами и скрепленный печатями сторон. Доводы ответчика о том, что надлежащая сдача спорного помещения им была произведена 02.06.2006 опровергается материалами дела, поскольку в акте от 02.06.2006, подписанном со стороны арендатора без возражений, отражены претензии к состоянию склада, что противоречит вышеуказанному условию договора аренды. Иных доказательств надлежащего возврата склада N 12 в материалы дела не представлено.

Как несостоятельные, суд второй инстанции расценил доводы ответчика о том, что наличие претензий к арендованному имуществу со стороны арендодателя не влечет невозможность расторжения договора, что арендодатель злоупотребил своими полномочиями, отказавшись от принятия склада 02.02.2006 и о просрочке кредитора, поскольку они противоречат условиям договора и опровергаются материалами дела.

(по материалам дела N А82-13408/2006-9, решение от 20.12.2006, постановление апелляционной инстанции от 28.04.2007)

Аналогичное разъяснение см. п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

Исполнение договора аренды

23. Неиспользование арендатором арендованного помещения в период действия договора аренды не освобождает его от обязанности вносить арендную плату, если отсутствуют доказательства досрочного расторжения договора аренды и возврата объекта аренды арендодателю в порядке, установленном законом и/или договором аренды

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании арендной платы за период с 30.06.2006 по 15.10.2006, пени за несвоевременное внесение арендной платы.

Суд иск удовлетворил; при этом, исходил из того, что порядок досрочного расторжения договора надлежащим образом сторонами не исполнен.

Ответчик обжаловал решение, полагая, что им соблюден порядок досрочного расторжения договора аренды, фактически освобождено арендованное помещение 15.07.2006.

Апелляционный суд доводы заявителя отклонил, приняв во внимание следующее.

Порядок расторжения договора, в том числе досрочного, определен сторонами договоре, согласно которому при досрочном расторжении договора сторона-инициатор обязана уведомить другую сторону не менее чем за 30 дней до даты предполагаемого расторжения. Сторона, получившая предложение о расторжении обязана не позднее чем за 14 дней до предполагаемой даты расторжения, согласиться с расторжением или направить мотивированный отказ от расторжения. В случае отсутствия ответа в указанный срок, договор считается расторгнутым с даты, предложенной стороной-инициатором. После расторжения договора помещение должно быть возвращено арендодателю в срок, не превышающий 7 дней по передаточному акту. При расторжении договора аренды договор считается расторгнутым со дня фактической сдачи арендатором помещения по передаточному акту арендодателю. Арендная плата при этом начисляется до подписания данного акта.

Проанализировав условия расторжения договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены досрочно, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется.

Доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента расторжения действия договора представлены не были. Акт о приеме - передаче спорного помещения, имевшийся в деле, был составлен арендодателем в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах апелляционный суд признал правомерным решение о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора.

(по материалам дела N А82-16770/2006-35, решение от 28.04.2007, постановление апелляционной инстанции от 31.07.2007)

Схожая ситуация рассмотрена в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

24. Продление действия договора аренды по истечении его срока на тех же условиях, по смыслу статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможно, если до окончания срока действия договора объект аренды прекратил существование

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды за период с 01.04.2005 по 19.07.2006, а также пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, установив, что являющийся объектом аренды по заключенному между сторонами договору земельный участок прекратил свое существование до истечения срока действия договора.

Апелляционный суд оставил апелляционную жалобу истца, не согласившегося с решением, без удовлетворения по следующим причинам.

Предъявленные требования истец мотивировал тем, что в спорный период отношения сторон были урегулированы договором аренды земельного участка, действие которого после 30.12.2004 было продлено в соответствии с утвержденным в договоре порядком на тот же срок и на тех же условиях.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, апелляционный суд пришел к выводу, что включение сторонами в спорный договор условия о продлении его действия на новый срок не противоречит требованиям статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время продление действия договора на тех же условиях, по смыслу данных норм Кодекса, невозможно, если объект аренды прекратил существование.

В данном случае ответом ФГУ "Земельная кадастровая палата", кадастровым планом земельного участка подтверждалось, что земельный участок, предоставленный в аренду по спорному договору, прекратил свое существование с 28.09.2004 в связи с образованием новых земельных участков. Сведений об изменении сторонами условий договора об объекте аренды, размере арендной платы в порядке, установленном статьями 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имелось. По условиям договора нахождение предоставленного ответчику нежилого помещения на определенном земельном участке, а также площадь данного участка и иных расположенных на нем объектов недвижимости, имели существенное значение при определении размера арендной платы. Наличие на земельном участке иных объектов недвижимости подтверждено чертежом границ земельного участка. Доказательств согласования проведенных мероприятий по реорганизации земельного участка с ответчиком (как стороной по договору аренды) и изъявления последним намерения принять в аренду иной земельный участок (в иных границах и иной площади) не было представлено, в то время как заключение договора в отношении спорного земельного участка было обусловлено заявлением ответчика.

С учетом изложенного апелляционный суд отклонил доводы заявителя о том, что действие договора аренды продлевалось в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; ссылку заявителя в апелляционной жалобе на положения статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 621, 622, 556, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признал несостоятельной.

(по материалам дела N А28-3206/06-59/8, решение от 12.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 15.10.2007)

25. При переходе права собственности на объект аренды к другому лицу исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы прежнему собственнику не может быть признано надлежащим, если доказано, что арендатор был уведомлен об изменении собственника

Компания обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.04.2005 и пени за просрочку платежей на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции своим решением исковые требования удовлетворил, констатировав факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за спорный период; установил, что платежи по арендной плате, совершенные ответчиком в спорный период прежнему собственнику арендованного имущества (обществу), произведены ответчиком ненадлежащему кредитору.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 614 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Таким образом, став собственником арендуемого ответчиком нежилого здания, компания вступила в права арендодателя по договору аренды от 25.04.2005 в силу прямого указания закона.

Материалами дела, в частности, перепиской сторон, подтверждалось, что ответчику-арендатору было известно о смене собственника арендуемого имущества, т.к. в его адрес было направлено требование оплаты арендной платы с указанием новых реквизитов арендодателя. То обстоятельство, что письменные изменения, касающиеся наименования и реквизитов арендодателей, в договор не вносились, не освобождает арендатора от перечисления арендной платы надлежащему лицу. К тому же сам ответчик не предпринимал никаких действий по урегулированию арендных отношений с новым арендодателем и не вступал с истцом в переговоры как до начала судебного разбирательства, так и после.

(по материалам дела N А29-2631/06-2э, решение от 31.05.2006, постановление апелляционной инстанции от 10.01.2007)

См. также пункт 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" - о праве нового собственника требовать взыскания с прежнего собственника полученных в качестве арендной платы средств как неосновательного обогащения

26. Арендатор, ссылающийся на наличие у арендованного имущества недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, обязан доказывать как само наличие таких недостатков, так и соблюдение установленного в пункте 1 статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка предъявления к арендодателю соответствующих требований

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании долга по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого им здания.

Суд исковые требования удовлетворил в полном объёме на основании статей 309 - 314, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Ответчик, не согласный с решением суда, в апелляционной жалобе ссылался на наличие у него предусмотренного статьей 612 ГК РФ права на соразмерное уменьшение арендной платы в связи с отсутствием в спорном помещении коммунальных услуг, посчитав отсутствие таких услуг недостатком объекта аренды, исключающим возможность его использования по назначению.

Апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, отклонил доводы заявителя по причине их необоснованности.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора.

Однако, в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ в материалы дела ответчиком не было представлено надлежащих, бесспорных доказательств, свидетельствующих о факте отсутствия в арендуемом здании в спорный период коммунальных услуг, а также о предъявлении истцу требований, предусмотренных в п. 1 ст. 612 ГК РФ.

(по материалам дела N А29-5688/2007 (решение от 29.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 07.02.2007), дела N А28-3121/06-33/22 (решение от 04.08.2006, постановление апелляционной инстанции от 27.11.2006)

27. Затраты арендатора по ремонту арендованного имущества могут быть зачтены в счет арендной платы, если это не противоречит условиям договора аренды о способе исполнения обязательства по внесению арендной платы, соответствует установленному законом либо договором распределению обязанностей сторон арендных отношений по содержанию и ремонту имущества, а также при наличии доказательств несения арендатором соответствующих расходов

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по охранно-арендному договору, договорной пени, а также о расторжении охранно-арендного договора и обязании возвратить арендованные помещения.

Суд, рассмотрев дела с участием департамента культурного наследия, привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, иск удовлетворил в полном объеме, установив, что в нарушение требований статей 309, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не производил в полном объеме внесение арендной платы в спорный период.

Ответчик в апелляционной жалобе оспаривал обоснованность решения суда, ввиду наличия достигнутого с Департаментом культурного наследия соглашения о зачете стоимости выполненных ответчиком в арендуемых помещениях ремонтных работ в счет арендной платы по охранно-арендному договору.

Апелляционный суд доводы заявителя отклонил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Факт невнесения арендной платы по охранно-арендному договору более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, документально подтвержден.

Условиями спорного охранно-арендного договора установлена только денежная форма внесения арендных платежей (подпункт 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ).

В материалах дела не имеется доказательств достижения между сторонами соглашения о зачете каких-либо расходов арендатора по ремонту арендуемых помещений (с учетом установленного в договоре распределения обязанностей сторон по содержанию и ремонту объекта аренды).

Кроме того, заявитель, обязанный в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывать обоснованность своих возражений, достаточных доказательств о несении ответчиком каких-либо расходов на ремонт объекта аренды не представил.

(по материалам дела N А31-8132/12006-10, решение от 09.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 08.06.2007)

В другом случае, отклоняя доводы заявителя жалобы (ответчика по делу, арендатора помещения), апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В договоре аренды стороны определили, что капитальный ремонт арендуемого помещения может производиться арендатором на условиях, предусмотренных в дополнительном соглашении между арендодателем и арендатором.

Дополнительное соглашение по данному условию сторонами не заключалось.

Довод заявителя о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего условия проведения капитального ремонта, путем обмена документами, судом апелляционной инстанции не может быть принят во внимание, поскольку обмен документами не может быть расценен как внесение изменений в договор, так как не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела N А28-3111/06-27/22, решение от 16.08.2006, постановление апелляционной инстанции от 19.12.2006)

28. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предприятию, посчитав, что ответчик в период с 01.10.2004 по 30.04.2005 не исполнил обязательства по внесению арендной платы.

Изменяя решение суда первой инстанции, которым иск был удовлетворен в полном объеме, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 614 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Из материалов и обстоятельств дела следовало, что ответчик фактически получил арендованное имущество по акту приема-передачи 27.10.2004 и с этой даты вступил во владение арендованным имуществом.

При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что по договору ответчик обязан оплачивать арендную плату за период с 01.10.2004 г., признан ошибочным.

(по материалам дела N А17-2962/14-2005, решение от 28.02.2006, постановление апелляционной инстанции от 27.06.2006)

29. Гражданское законодательство не содержит требований относительно формы и срока получения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. При этом закон и не ограничивает арендодателя в выборе способа выражения согласия на заключение договора субаренды

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о расторжении договора аренды на нежилые помещения, в связи с тем, что ответчик в нарушение норм законодательства об аренде и условий договора без согласия арендодателя передал нежилое помещение третьему лицу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Действующее гражданское законодательство не содержит требований относительно формы и срока получения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. При этом закон и не ограничивает арендодателя в выборе способа выражения согласия на заключение договора субаренды

Как следует из материалов дела, решением комитета была предусмотрена передача ответчику в пользование сроком на 15 лет нежилых помещений общей площадью с правом извлечения доходов от использования данных помещений, также предоставлено право передачи права пользования третьим лицам в пределах срока действия договора.

Таким образом, волеизъявление арендодателя (согласие) было оформлено на момент заключения договора аренды в форме решения комитета. Доказательств признания указанного решения недействительным в материалы дела представлено не было.

В договоре аренды установлена обязанность общества не производить продажу, безвозмездную передачу другому лицу, не использовать в виде вклада в уставный капитал других обществ, не осуществлять залог на условиях, предусматривающих его передачу залогодержателю, а также другие действия, которые могут повлечь за собой отчуждение помещений.

Проанализировав данное условие сделки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора аренды арендатору запрещено совершать сделки по отчуждению переданного в аренду имущества. Указанный вывод основан на буквальном толковании слов и выражений, содержащихся в договоре аренды, что соответствует правилам, предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела N А29-749/2007, решение от 06.04.2007, постановление апелляционной инстанции от 23.07.2007)

Второй арбитражный апелляционный суд