КОММЕНТАРИЙ К ДЕЛУ N 8057/95 ОТ 23.04.96

Комментарий к делу N 8057/95
(Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ
от 23 апреля 1996 г.)

1. Предварительный договор о залоге недвижимого имущества от 31.10.94 мог быть заключен залогодателем в соответствии со статьей 19 Закона РФ "О залоге" в отношении имущества, принадлежащего ему на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Заемщик же собственником заложенного недвижимого имущества не являлся.

Договор о залоге был заключен в обеспечение возврата заемщиком кредита. Объектом залога являлось недвижимое имущество в строящемся жилом доме. Право собственности заемщик приобрел в соответствии со статьей 219 ГК РФ лишь после завершения строительства и регистрации дома, т.е. с момента регистрации.

При залоге недвижимого имущества в соответствии со статьей 42 Закона РФ "О залоге" одновременно должен решаться вопрос о земельном участке.

В силу статьи 43 того же закона такой договор (об ипотеке) должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствующем органе, осуществляющем регистрацию.

Эти правила не были соблюдены, поэтому в соответствии со статьей 165 ГК РФ предварительный договор о залоге является недействительным ввиду несоблюдения требований о форме договора.

2. Требования истца о понуждении залогодателя заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора о залоге признаны необоснованными и в иске решением суда отказано.

Апелляционная и кассационная инстанции не имели правовых оснований признавать предварительный договор о залоге законным, отменять решение суда и обязывать ответчика заключить договор о залоге.

3. Залог в силу статьи 1 того же закона является одним из способов обеспечения исполнения обязательства и он может быть использован как способ погашения долга за заемщика после наступления срока исполнения основного обязательства (по кредитному договору).

Примечание: в ГК РФ см. § 3 главы 23 о залоге - статьи 334 - 358.

Заслуженный юрист Российской Федерации

Б.Полонский