Решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 4 июня 1999 г. N 295 "О программе "Жилье в кредит" (утратило силу)

Решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области
от 4 июня 1999 г. N 295
"О программе "Жилье в кредит"

ГАРАНТ:

Решением Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 21 октября 2011 г. N 284 настоящее решение признано утратившим силу

Рассмотрев представленную Администрацией г. Заречного концепцию программы "Жилье в кредит", раскрывающую механизм долгосрочного кредитования граждан по строительству и приобретению жилья, а также документы по созданию инфраструктуры органов управления программой жилищного строительства и другие документы, устанавливающие основные правила для участников программы, учитывая, что затронутые в них вопросы направлены на улучшение обеспеченности населения города жильем, Собрание представителей решило:

1. Одобрить концепцию программы "Жилье в кредит". Считать программу "Жилье в кредит" приоритетной в работе администрации и Собрания представителей г. Заречного для социально-экономического развития города.

2. Администрации г. Заречного подготовить и представить в Собрание представителей г. Заречного программу "Жилье в кредит", Устав Фонда социального развития (ФСР) города, Положение о кредитовании строительства и приобретения жилья, Правила продажи в кредит жилья, построенного и приобретенного за счет средств Фонда социального развития (ФСР) и иные документы, необходимые для реализации программы "Жилье в кредит" до 01.07.99.

3. Администрации г. Заречного разработать Муниципальную программу жилищного строительства на 2000-2002 годы и представить ее на рассмотрение и утверждение Собранию представителей до 01.07.99.

4. Настоящее решение и концепцию программы "Жилье в кредит" опубликовать в газете "Заречье".

5. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную депутатскую комиссию по развитию города, предприятиям городского хозяйства, промышленности, науки, строительства, транспорта и связи (председатель - Паюк В.В.).

Заместитель председателя Собрания представителей

А.З. Сорокин

Концепция совместной программы
Администрации и Собрания представителей г. Заречного "Жилье в кредит"

Цель программы:

1. Улучшение жилищных условий населения города.

(на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит около 4500 семей.)

2. Создание новых рабочих мест.

(За счет увеличения объемов строительства.)

3. Увеличение налоговых поступлений в городской бюджет.

4. Оздоровление экономики за счет стимуляции потребительского спроса населения.

Оценка ситуации и содержание проблемы:

Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики России.

Вместе с тем методы решения жилищной проблемы существенно менялись на разных исторических этапах.

Осмысление этих методов порождает много вопросов, например:

1. Почему в последние годы проблема развития ипотечного кредитования стала актуальной среди современных политиков и экономистов?

2. Возможно ли широко внедрить ипотечное кредитование в России и как оно должно выглядеть?

Многие политики, проводя аналогию с развитыми странами, рассматривают подобную программу как способ выхода из экономического кризиса. Сложность ответов на эти вопросы состоит в том, что ипотечные модели развитых стран в буквальном смысле перенести на экономику нашей страны невозможно.

Жилье в основном строится и распределяется бесплатно, а кроме того, и содержание жилья на 70-80% оплачивается из бюджетных источников, и это еще более усугубляет бюджетный кризис.

В социальном плане ситуация еще хуже: средний россиянин должен 10-20 лет дожидаться своей очереди, вместо того чтобы купить ее с помощью кредита и в течение 10-20 лет оплачивать ее из средств текущего заработка.

Как показывает практика, доля собственных средств, включая деньги и недвижимость, может составить 80-90% от стоимости нового жилья.

Эти средства граждан могут и должны быть направлены на развитие российской экономики через развитие стройиндустрии и смежных с ней отраслей промышленности.

Жилье - это товар, обладающий исключительно высокими потребительскими качествами. Если на рынке присутствуют несколько видов товаров, жилье из них занимает приоритетное место, и оно товар - отечественного производителя.

Вкладывая средства в отечественного товаропроизводителя, мы возрождаем экономику страны и, соответственно, нашего города.

Чтобы поставленные программой цели были полностью реализованы, необходимо для исполнительной власти создать определенное правовое пространство.

Правовое пространство:

Денежные средства, которые используются в программе, имеют бюджетное (или квазибюджетное) происхождение или получены под гарантии с участием органов местного самоуправления. В любом из этих случаев необходимо сформулировать "правила игры" и принять их решениями органов местного самоуправления. Поэтому создание правового пространства важная составная часть в реализации намеченной программы.

Такими документами могут быть:

1. Положение "О порядке ипотечного кредитования", учитывающего цели и задачи, правила, механизм и условия кредитования, права и ответственность участников процесса.

2. Решение "О создании специализированного фонда ипотечного кредитования", предусматривающее создание регионального источника финансирования программы ипотечного кредитования.

3. Программа "Жилищного строительства с использованием механизмов ипотечного кредитования", в которой определены конкретные задачи по жилищному строительству на условиях ипотечного кредитования.

Все эти или подобные документы должны узаконить действия исполнительной власти по внедрению ипотечного кредитования в городе.

По проведенному сравнительному анализу уже внедренных моделей долгосрочного кредитования наибольший интерес у граждан (участников программы) вызывают модели с условиями, которые приведены ниже.

Условия продажи жилья в кредит:

1. Обеспеченность общей площадью:

- не более 33 кв. м на одиноко проживающих граждан;

- не более 42 кв. м на семью из двух человек;

- не более 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек;

2. Выплата суммы кредита в срок от 7 до 15 лет.

3. Первоначальный денежный взнос в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья.

4. Размер обязательного ежемесячного платежа не должен превышать 20% совокупного месячного дохода.

5. Процентная ставка по кредиту 5% годовых. В основу сближения интересов гражданина и органов местного самоуправления положена следующая идея и ценовая политика.

Основная идея и ценовая философия программы:

1. Программа рассчитана на семьи и граждан, относящихся к так называемому среднему классу, т.е. имеющих постоянный источник доходов и находящуюся в собственности квартиру (к среднему классу относятся две третьих населения).

2. Таким образом, цена новой квартиры складывается из стоимости старого жилья плюс дешевый кредит и денежные средства участника программы.

Предлагаемая схема является промежуточной моделью ипотечного кредитования жилья в условиях переходной экономики и создает необходимые предпосылки для внедрения классических ипотечных схем.

На первый взгляд такой подход кажется парадоксальным, но на самом деле предлагаемый механизм финансирования строительства имеет ряд преимуществ перед традиционными схемами.

1. Обеспечена возвратность денежных средств.

2. Обеспечена повышенная генерация дополнительных налогов.

3. За счет известного мультипликационного эффекта вложенные в строительство средства вовлекают в экономику города смежные сектора производства, и это является генератором поступления налогов второго уровня.

Предлагаемая программой схема стоимости нового жилья вовлекает в экономику города дополнительные средства, состоящие из стоимости "старого жилья" и сбережений граждан, и эти средства, вложенные в строительство, соответственно являются дополнительной налогооблагаемой базой.

Благодаря этому вовлечению дополнительных средств при определенных значениях выданного кредита предложенная схема финансирования строительства является самодостаточной, т.е. средства, вложенные в строительство, возвращаются в бюджет в виде налогов первого, второго и других уровней.

Кроме средств, возвращенных в виде налогов, возвращаются и средства, выданные в виде кредита, и проценты по нему, что дополнительно увеличивает эффективность предлагаемой схемы финансирования строительства жилья.

Проведенные расчеты показывают, что при значениях выданного кредита минимально 8,8% и максимально 33% от стоимости нового жилья, приведенная схема финансирования самодостаточна.

Крайние значения кредита 8,8% и 33% определяются исходя из того, консолидированы или нет соответственно федеральный, региональный и местный бюджеты. Максимальная величина соответствует консолидации всех уровней бюджета, а минимальная - в случае, если только региональный бюджет предусматривает долгосрочное кредитование строительства жилья. Полученные величины соответствуют пропорциям разделения налоговых поступлений в бюджеты разных уровней, при коэффициенте генерации налоговых поступлений равном 0,509, т.е. на рубль, вложенный в реальный сектор экономики, возвращается всех видов налогов разных уровней 0,509 рублей.

Несмотря на все преимущества предлагаемого финансового инструмента, реальные условия строительного комплекса города на первом этапе не позволяют сделать участниками программы всех желающих, поэтому необходимо разработать критерии, на основании которых можно будет определить участников программы.

Критерии определения приоритетности:

Очередь участников программы устанавливается по определенным, согласованным с Собранием представителей правилам.

На основании изученного и внедренного опыта других муниципальных образований и регионов целесообразно применительно к условиям нашего города в качестве основных при разработке правил принять следующие критерии.

1 критерий - экономический.

Преимущественным правом приобретения жилья в рассрочку в своей группе пользуется претендент, которому требуется меньший размер денежных средств, предоставляемых в кредит.

Размер денежных средств, предоставляемых в кредит, определяется из формулы:

К = Н-С-Д

Где:

К - сумма денежных средств, предоставляемых в кредит;

Н - стоимость приобретаемого жилья. Стоимость квартиры определяется с учетом увеличения размера денежных средств, предоставляемых в рассрочку, исходя из пяти процентов годовых;

С - стоимость жилья в тех случаях, когда жилье находится в собственности граждан и будет передано в зачет оплаты приобретаемого жилья по договорной цене;

Д - первоначальный денежный взнос (не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья).

2 критерий - жилищный.

При равных условиях по первому критерию преимуществом в каждой группе пользуется претендент, сдающий собственное жилье в счет оплаты приобретаемого жилья.

3 критерий - социальный.

При равных условиях по первому и второму критериям приоритет в своей группе отдается претенденту, имеющему более раннюю постановку на учет в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для граждан, не состоящих на учете в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий, приоритет в своей группе отдается претенденту, имеющему меньший размер жилой площади, приходящийся на одного члена семьи.

Предложенные критерии определения участников программы в сочетании с ценовой философией позволяют получить новый финансовый инструмент по активизации экономики города. Финансовый инструмент должен быть достаточно прочным, и потраченные на его создание средства должны быть защищены. Предлагаются следующие средства обеспечения возврата вложенных средств.

Обеспечение возврата кредита:

1. Возникновение залога приобретаемой недвижимости в силу закона при продаже в рассрочку.

2. Низкая процентная ставка по кредиту.

В случае невозврата кредита у получателя кредита возникает обязанность вернуть деньги и оплатить их пользование (например, ст. 395 ГК РФ).

3. Заключение договоров поручительства.

4. Заключение договоров страхования жизни заемщика.

5. Размер обязательного ежемесячного платежа не превышает 20% совокупного месячного дохода. Поэтому через суд возможно принудительное взыскание из зарплаты таких сумм.

План реализации программы:

1. Надо определить статус этой программы как социально значимой, муниципальной и использующей новые подходы к решению жилищной проблемы.

2. Нужна мощная информационная и просветительская поддержка этой программы среди населения города.

3. Работа по реализации программы на всех стадиях ее выполнения должна быть "прозрачной" и понятной всему населению города.

4. Нужно определить источник финансирования этой программы.

5. Создать инфраструктуру управления этой программой.

6. Разработать стандарты и процедуру работы органов реализации этой программы.

7. Разработать механизм взаимодействия органов управления этой программы с аналогичными в регионе и России.

При рассмотрении намеченного плана реализации программы закономерно возникает вопрос об источниках и организации финансирования.

Организация финансирования

Финансирование программы осуществляется из трех источников

Первый источник - это пожертвования юридических лиц, имеющих налоговые льготы.

По условиям налоговых соглашений эти предприятия выполняют на территории города социально значимую программу и перечисляют часть денежных средств в фонд социального развития, который на начальных этапах будет выполнять роль кредитного учреждения.

Второй источник - это средства кредитных организаций, которые даются в кредит фонду социального развития на льготных условиях для ипотечного кредитования населения города. На этих основаниях кредитные организации получают налоговые льготы.

Первые два источника используются для формирования кредитных ресурсов. Эти средства направляются на обеспечение нового строительства и приобретение жилья на вторичном рынке.

Фактически это - начальный капитал программы. Когда часть жилья уже готова к продаже, происходит его частичная оплата из третьего источника.

Третий источник - это средства граждан.

Здесь надо учитывать, что в зачет стоимости может быть принято прежнее жилье.

Заключение:

Многие авторитетные ученые считают, что ипотечное кредитование станет локомотивом экономики, который вывезет экономику России из кризиса.

Внедрение муниципальных программ, в том числе и программы долгосрочного кредитования граждан в строительстве и приобретении жилья, позволит постепенно мобилизовать внутренние резервы экономики муниципального образования, такие, как бережения, хранящиеся у населения, простаивающие производственные мощности, объекты незавершенного строительства и невостребованные трудовые ресурсы.