Решение Пензенской городской Думы от 25 июня 1999 г. N 390/32 "О развитии ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в городе Пенза" (с изменениями и дополнениями)

Решение Пензенской городской Думы от 25 июня 1999 г. N 390/32
"О развитии ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в городе Пенза"

С изменениями и дополнениями от:

30 июня 2000 г., 29 апреля 2004 г.

Докладчик: Василенко Т.Г. - и. о. исполнительного директора МФ "Жилье".

Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики России. В последнее время в связи с кризисным положением всей экономики решение жилищной проблемы испытывает значительные трудности. На начало 1998 г. в очереди на улучшение жилищных условий состояло 30057 семей, за 1998 г. улучшили жилищные условия 815 семей, что составляет 2,6 %. При таких темпах движения очереди потребуется 38 лет на решение проблемы, что совершенно недопустимо.

Новые условия требуют применения новых путей и методов решения жилищной проблемы. Мировая практика показывает, что одним из самых действенных способов решения данной проблемы является ипотечное кредитование. Определенные наработки по данному вопросу имеются у МФ "Жилье". На основании ст.ст. 334-358 ГК РФ, ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с действующим законодательством и в целях внедрения ипотечного кредитования в г. Пензе Пензенская городская Дума решила:

1. Утвердить "Концепцию Пензенской муниципальной ипотечной программы" (прилагается).

2. Утратил силу.

Информация об изменениях:

См. текст пункта 2

3. Утратил силу.

Информация об изменениях:

См. текст пункта 3

4. Утратил силу.

Информация об изменениях:

См. текст пункта 4

5. Настоящее Решение опубликовать в газете "Наша Пенза".

6. Контроль за выполнением настоящего Решения возложить на Пензенский Муниципальный Внебюджетный Фонд "Жилье" (Василенко Т.Г.), заместителя Главы Администрации города Рыжова Е.А. и постоянную комиссию по градорегулированию, землепользованию, собственности и жилищно-коммунальному хозяйству (Трыханов А.Е.).

7. Настоящее Решение вступает в силу со дня его официального опубликования.

Глава города

А.С. Калашников

Утверждена
РешениемПензенской городской Думы
от 25 июня 1999 г. N 390/32

Концепция Пензенской Муниципальной Ипотечной Программы

Введение

Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики России.

Если во времена существования союзного государства жилищная проблема еще как-то решалась, то на нынешнем этапе в связи с кризисным положением всей экономики решение данной проблемы застопорилось.

Новые условия требуют применения новых путей и методов решения жилищной проблемы. Мировая практика показывает, что одним из самых действенных способов решения данной проблемы является ипотечное кредитование.

В России за последние годы уже накоплен опыт и практика внедрения различных моделей ипотеки. Поэтому данная программа учитывает не только мировой опыт, но и наиболее успешный опыт нашей страны.

Программа позволяет начать работу по внедрению и развитию ипотечного кредитования в г. Пензе уже в настоящее время в существующем правовом поле.

1. Описание проблемы

Переход к рыночным методам жилищного строительства и формированию рынка жилья в той форме, в которой он проводился с 1990 г., усилил кризисные явления в жилищной сфере, заложенные еще в советское время. Постоянное сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

Динамика ввода жилья за 1991-1998 г.г. (табл. 1) показывает значительное снижение объемов строительства жилья. За период с 1993 по 1998 гг. объем строительства жилья в г. Пензе сократился более чем в 1,5 раза. Происходит также снижение ввода жилья за счет бюджетных источников финансирования строительства жилья (табл. 1). Так, если в 1991 г. за счет бюджетных средств было введено 26 % от всего введенного жилья, то в 1998 г. эта цифра составила лишь 10,7 %. Ввод жилья происходит в основном за счет средств предприятий и средств частных лиц, которые в совокупности составили более 80 % от объема введенного жилья.

Динамика ввода жилья за 1991-1998 гг. в г. Пенза за счет разных видов финансирования

(тыс. кв. м.)

Табл. 1

Период	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
За счет всех источников финансирования	165,5	148,4	220,8	193,0	142,7	139,2	123,5	109,5
За счет бюджетных средств	43,1	46,2	74,2	43,1	13,1	10,5	16,1	11,8
Соотношение ввода жилья за счет бюджетных средств к общему вводу жилья (%)	26%	31,5%	33,5%	22,2%	9,1%	7,5%	13,1%	10,8%

В настоящее время в г. Пензе в очереди на улучшение жилищных условий стоят 29459 семей.

Указанное количество является сильно заниженным, поскольку очень многие нуждающиеся не состоят в очереди на улучшение жилищных условий, что видно из динамики очереди 1991-1998 гг. (табл. 2). Столь резкое сокращение очереди, особенно за последнее время, невозможно объяснить тем, что в настоящее время люди улучшают свои жилищные условия - чаще всего это люди, состоявшие в очереди по месту работы, а затем уволившиеся. Раньше на учете в районных администрациях стояло только 15% очередников, остальные - на предприятиях. В целом сохраняется низкий уровень удовлетворения потребности в жилье. За 1998 год улучшили свои жилищные условия лишь 2% от общего числа очередников. Из них 7,5% составляют льготники.

Динамика улучшения жилищных условий в г. Пензе за 1991-1998 гг.

Табл. 2

Период	31.01.91г.	31.01.96г.	31.01.97г.	31.01.98г.
Число семей, улучшивших жилищные условия	4349	1884	886	815
В % от числа семей, состоя- щих на учете	10%	5%	2%	2%
Из них льготников	329	257	62	61

Число семей, состоящих на учете на получение жилья в г. Пензе за период с 1991 по 1998 гг. (на конец года)

Табл. 3

Число семей, состоящих на учете	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Всего	45521	46285	45395	41056	38392	33597	30857	29459
Из них льготники	9310	9138	9043	8862	8782	8182	7694	7602

Данные социологического исследования, проведенного МП "ПГЦСИ" в 1997 г., свидетельствуют о том, что из общего числа опрошенных, у которых в семье приходится менее 6 кв. м. жилой площади на человека, 43% ответили, что они не стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Таким образом, можно констатировать, что довольно значительная часть жителей города не встает в очередь на получение жилья, что свидетельствует о том, что потребность в жилищном строительстве в городе выше, чем можно было бы полагать, опираясь на данные по численности очереди. Уменьшение очереди на улучшение жилищных условий объясняется повышением числа семей, которые не состоят в очереди, хотя по социальной норме имеют на это право.

За последние два года четко прослеживается тенденция превышения роста размеров прожиточного минимума над ростом стоимости 1 кв. м. жилья, другими словами, "жизнь" дорожает быстрее, чем жилье. Рост среднемесячной заработной платы в 1996-1998 гг. опережал рост прожиточного минимума (табл. 4), что вело к появлению свободных средств у населения, которые оно могло вложить в строительство или приобретение жилья - мы видим, что количество квадратных метров, которые человек мог купить на остаток зарплаты после удовлетворения текущих потребностей, росло. Однако августовский кризис 1998 г. перечеркнул эту тенденцию: рост зарплаты отстал как от роста прожиточного минимума, так и от роста цен в строительстве. В результате в январе 1999 г. даже в суммовом выражении человек мог вложить в жилье в 1,8 раза меньше, чем в 1996 г. - 75 рублей вместо 137, а если учесть рост стоимости кв. метра - в 2,6 раза меньше (табл. 4). Кроме того, в 1998 г. уровень доходов населения резко сократился по сравнению с предыдущим 1997 годом: число людей с доходом свыше 800 рублей снизилось с 28,6% до 21,6% (табл. 5). Это самый низкий уровень за последние три года.

Все вышесказанное означает, что люди вынуждены все меньше и меньше вкладывать средства в жилье, т.е. происходит постоянное снижение спроса, а следовательно - снижение объемов строительства жилья.

Динамика роста стоимости 1 кв. м. жилья, размера прожиточного минимума и размера среднемесячной зарплаты за период с 1996 по 1999 гг. (на начало года)

Табл. 4

	1996 г.	1997 г.	1998 г.	1999 г.
Стоимость 1 кв. м. жилья в текущих ценах	2206	2621	2849	3103
Темп прироста средней стоимости 1 кв.м. жилья (%)	-	20,2%	7%	9%
Размер прожиточного минимума	315,9	370,9	451,3	745,3
Темпы роста прожиточного минимума (%)	-	17,4%	21%	65%
Цена 1 кв.м. жилья в прожиточных минимумах	7,0	7,1	6,3	4,2
Размер среднемесячной заработной платы	453,0	538,3	768,8	820,7
Темпы роста зарплаты (%)	--	18%	46%	6,7%
Цена 1 кв.м. жилья в среднемесячных з/платах	4,9	4,9	3,6	3,8
Превышение зарплаты над прожиточным минимумом	137,1	167,4	336,9	75,4
Кол-во кв.м. жилья, которое может купить человек в месяц	0,062	0,163	0,118	0,024

Динамика распределения населения г. Пензы по размеру среднедушевого дохода с 1996 по 1998 гг. (в % на начало года)

Табл. 5

Размер дохода	1996	1997	1998
до 400	45,5	37,4	48,6
400-600	20,2	20,4	18,6
600-800	12,3	13,6	11,2
800-1000	7,5	8,9	6,9
1000-1200	4,7	5,8	4,4
1200-1600	5,0	6,6	4,9
1600-2000	2,2	3,2	2,3
свыше 2000	2,6	4,1	3,1
Итого свыше 800	22,0	28,6	21,6

Сложившаяся проблемная ситуация серьезно ухудшает положение населения, предпринимателей, государства, интересы которых сейчас сходятся в том, чтобы решить проблему на основе развития ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью на недвижимость, могло бы дать приток новых средств на рынок жилищного строительства и сопряженные с ним секторы промышленности, создать новые рабочие места, повысить доходы населения и бюджета.

В нынешних условиях источником ипотечного кредитования могут служить только бюджетные средства (средства специальных фондов, по сути, также являются бюджетными), выдаваемые в качестве ипотечных кредитов на возвратной, платной, срочной основе гражданам через государственные (муниципальные) учреждения, а также средства населения.

2. Потенциальные участники программы (граждане)

Основной группой, на которую ориентирована программа, являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Однако, как следует из приведенных выше данных, лишь немногие в нынешних тяжелых условиях могут позволить себе обслуживать кредит, взятый даже под небольшие проценты.

По результатам исследований, проведенных Пензенским городским центром системных исследований осенью 1998 г., число потенциальных участников оценивается примерно в 3% от числа опрошенных.

В данную группу входят граждане, которым необходимо улучшить и остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Кроме того, эта категория граждан имеет источники получения средств для улучшения жилищных условий (70% опрошенных отметили в качестве источника продажу имеющегося жилья) и доход на одного члена семьи составляет более 800 рублей в месяц (граждане с доходом менее 800 рублей не учитывались, поскольку размер прожиточного минимума на начало 1999 г. составлял 745,3 рубля). Исходя из среднего состава семьи 3,2 человека месячный семейный доход этой группы составляет более 2400 рублей.

Учитывая, что численность экономически активного населения на начало 1999 г. в г. Пензе составила 243 тыс. человек, то число потенциальных участников может составить примерно 7,3 тыс. человек (243*0,03).

Если в группу потенциальных участников включать не только тех граждан, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий, но и тех, кто просто хотел бы улучшить свои жилищные условия, то данная группа увеличивается до 11% (или 26,7 тыс. человек) экономически активного населения (243*0,11).

Согласно данным исследования, граждане, входящие в данную группу, указали следующие источники получения средств для улучшения жилищных условий (респонденты отмечали несколько источников):

- продажа имеющегося жилья - 62% опрошенных;

- продажа гаража, машины, дачи - 24%;

- имеются собственные средства - 41%.

Т.о., можно сделать вывод, что основная масса потенциальных участников программы будет "докупать комнату", т.е. приобретать квартиру большей площади, сдавая в счет оплаты имеющееся жилье.

3. Цели и задачи программы

Цели программы:

1. Обеспечение граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, доступным жильем.

2. Разработка и внедрение системы ипотечного кредитования в г. Пензе.

3. Стимулирование развития строительной отрасли.

4. Решение социальных проблем путем сохранения имеющихся и создания новых рабочих мест в строительной отрасли.

5. Увеличение налоговых поступлений в бюджет города.

Задачи программы:

1. Создание нормативно-правовой базы при ипотечном кредитовании в г. Пензе.

2. Разработка финансового и организационного механизма обеспечения функционирования программы.

ГАРАНТ:

О финансировании Пензенской Муниципальной Ипотечной Программы из средств городского бюджета см. постановление Главы г. Пензы от 3 ноября 1999 г. N 2040

3. Создание инфраструктуры, обеспечивающий доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка.

4. Основные принципы программы

1. Ипотечное кредитование возникает при выдаче ипотечных займов и при продаже жилья в кредит с условием рассрочки платежа.

2. Право на участие в программе имеют граждане, имеющие не более социальной нормы общей площади на одного члена семьи (33 кв. м. на семью из одного человека, 42 кв. м. на семью из двух человек, по 18 кв. м. на человека на семью из трех и более человек согласно Решению Пензенской городской Думы от 16.04.1998 г. N 153/17).

3. Сумма ипотечного займа (рассрочки), предоставляемого гражданам, не может превышать 70% от стоимости приобретаемого жилья, на первом этапе реализации программы - не более 40%.

4. Ипотечные займы и рассрочка предоставляются на срок до 15 лет. Проценты на заем (рассрочку) устанавливается в размере 7% годовых.

5. Возврат займа (рассрочки) обеспечивается залогом недвижимого имущества, приобретаемого гражданином.

6. Средства, получаемые от реализации программы, направляются на дальнейшее финансирование программы.

7. Программа носит социально-ориентированный характер.

8. Управляющим Пензенской муниципальной ипотечной программой является Муниципальный фонд "Жилье".

5. Процедура ипотечного кредитования

Программой предусматривается две различных схемы ипотеки - продажа жилья в кредит (с рассрочкой платежа) и выдача ипотечных займов. На первом этапе будет применяться в основном продажа жилья в кредит с условием рассрочки платежа, поскольку эта ипотечная схема проще реализуется и позволяет поддерживать строительную отрасль путем увеличения муниципального жилищного строительства.

В дальнейшем оба варианта могут применяться параллельно, исходя из наличия ресурсов и источников финансирования, текущей рыночной конъюнктуры и т.д.

1. Продажа жилья в кредит с условием рассрочки платежа.

1. Продажу жилья в кредит с условием рассрочки платежа осуществляет МФ "Жилье" (далее по тексту - Фонд).

2. Право приобретения жилья в кредит предоставляется гражданам:

- зарегистрированным по месту жительства в г. Пензе;

- имеющим не более социальной нормы общей площади на одного члена семьи.

3. Условиями продажи жилья в кредит являются:

- оплата не менее 60% от стоимости приобретаемого жилья (в зачет оплаты гражданин может продать Фонду или оформить договор залога на имеющееся в его собственности жилье);

- оплата денежными средствами первоначального взноса за приобретаемое жилье в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья в кредит;

- размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 30% совокупного ("семейного") месячного дохода. В доход включается для работающих граждан заработок по месту основной работы, для пенсионеров - установленный размер пенсии;

- оформление залога на приобретаемое жилье.

4. Фонд совместно с Администрациями районов г. Пензы осуществляет прием заявлений от граждан на приобретение жилья в кредит.

5. Из числа подавших заявление граждан формируется список, который утверждается Администрацией г. Пензы.

6. Фонд предоставляет гражданину для осмотра один вариант из имеющегося в собственности Фонда жилья (всего таких предложений может быть сделано не более пяти). В случае отказа гражданина от данного варианта указанная квартира предлагается следующему по списку гражданину.

7. После получения согласия гражданина приобрести предполагаемое жилье Фонд и гражданин заключают предварительный договор, определяющий цену продаваемого в кредит жилья, размер первоначального взноса, стоимость приобретаемого у гражданина жилья и другие существенные условия сделки.

9. После заключения предварительного договора гражданин оплачивает первоначальный взнос за приобретаемую квартиру.

10. После оплаты первоначального взноса Фонд и гражданин заключают договор на приобретения жилья. Договор составляется на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

11. После регистрации прав собственности на приобретаемое жилье Фонд и гражданин заключают договор залога. Предметом залога является приобретенная в рассрочку квартира.

12. Гражданин вселяется в приобретенную квартиру после регистрации прав собственности на приобретаемое жилье, после чего в течение нескольких лет погашает задолженность по оплате приобретенной квартиры.

6. Ресурсные источники программы

Возможно несколько ресурсных источников программы на 1999 г.:

1. Средства городского бюджета в сумме 5 млн. рублей по статье "госкапвложения" (строка Ипотечное строительство "Программы капитального строительства на 1999 г. по МП "Пензгорстройзаказчик" за счет средств городского бюджета", утвержденной Главой города 9 июня 1999 г.), которые используются на финансирование строительства жилья, подлежащего продаже в рамках ипотечной программы.

2. Средства граждан в размере не менее 60% от стоимости приобретаемого жилья.

Таким образом, основным ресурсным источником программы являются средства населения. Бюджетные средства должны стать основой для развития ипотечного кредитования.

Кроме того, возможно привлечение средств федерального бюджета, выделяемых по программам отселения северян, "Государственные жилищные сертификаты" (для военнослужащих), "Свой дом", целевым программам развития ипотечного кредитования ("Дом для Вашей семьи" и др.).

Все бюджетные средства являются возвратными, т.е. используются как ресурсный источник программы по мере поступления от граждан, что позволит через несколько лет вывести программу на самофинансирование.

7. Этапы программы

Программа предполагает три основных этапа.

1 этап (1999-2000 гг.) - создание нормативно-правовой базы, разработка методической базы программы (образцы договоров, заявлений, методик проверки кредитоспособности заемщика и т.д.), отработка процедуры ипотечного кредитования на пилотных проектах (продажа жилья в кредит), информационно-разъяснительная кампания. Данный этап предполагает строительство двух блок-секций жилого дома N 40 в мкр. Арбеково, строительство (начало строительства) других жилых домов.

2 этап (2001-2003 гг.) - развернутая реализация программы, совершенствование нормативно-правовой базы программы, увеличение объемов строительства, внедрение новых строительных технологий.

3 этап (после 2003 г.) - выход программы на полное самофинансирование.

8. Заключительные положения

Задачи, этапы, сроки реализации, организационно-финансовые механизмы подлежат уточнению при разработке Пензенской муниципальной ипотечной программы.

Утверждены
РешениемПензенской городской Думы
от 25 июня 1999 г. N 390/32

Правила продажи гражданам жилья в кредит
с условием рассрочки платежа в рамках Муниципальной ипотечной программы

С изменениями и дополнениями от:

30 июня 2000 г.

Пункт 2, утвердивший настоящее приложение, утратил силу

Информация об изменениях:

См. текст Приложения