Решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 15 июня 2000 г. N 451 "Об утверждении подпрограммы Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 гг. "Жилье в кредит" (утратило силу)

Решение Собрания Представителей г. Заречного Пензенской области от 15 июня 2000 г. N 4
"Об утверждении подпрограммы Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 гг. "Жилье в кредит"

ГАРАНТ:

Решением Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 27 октября 2006 г. N 267 настоящее решение признано утратившим силу

Рассмотрев представленную Администрацией г. Заречного подпрограмму Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 гг. "Жилье в кредит", на основании ст. 14 Устава г. Заречного Собрание представителей решило:

1. Утвердить подпрограмму Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 гг. "Жилье в кредит" (прилагается).

2. Опубликовать подпрограмму Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 гг. "Жилье в кредит" в газете "Заречье".

3. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную депутатскую комиссию по развитию города, предприятиям городского хозяйства, промышленности, науки, строительства, транспорта и связи (председатель Паюк В.В.).

Зам. председателя Собрания представителей

А.З. Сорокин

Утверждена
РешениемСобрания представителей г. Заречного
от 15 июня 2000 г. N 451

Подпрограмма Муниципальной программы
жилищного строительства на 2000-2002 года "Жилье в кредит"

Паспорт подпрограммы муниципальной программы
жилищного строительства на 2000-2002 год "Жилье в кредит"

N пп	Наименование программы	Подпрограмма муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 годы "Жилье в кредит"
1.	Дата принятия решения о разработке программы	июнь 1999 года
2.	Заказчик программы	Собрание представителей г. Заречного
3.	Основные разработчики программы	Администрация города, Собрание предста- вителей, УКС, МУП "Агентство недвижи- мости", Муниципальный фонд жилья и ипотеки
4.	Цели и задачи	Создание условий роста жилищного строи- тельства с использованием средств насе- ления
5.	Сроки и этапы	I - этап - 2000 год Внедрение технологии приобретения жилья в кредит с использованием элементов ипотечного кредитования
		II - этап - 2001 год Отработка различных схем финансирования строительства и увеличения объемов строительства жилья в кредит
		III - этап - 2002 год Обеспечение самоокупаемости программы строительства жилья в кредит
6.	Исполнители	Администрация города Муниципальный фонд жилья и ипотеки, МУП "Агентство недвижи- мости", УКС, строительные организации, Регистрационная палата
7.	Объемы и источники финансирования (объемы финансирования будут ежегодно уточняться)	2000 год (с учетом затрат 1999 г.) - бюджетное финансирование - 3 млн. руб. - внебюджетное финансирование - 20 млн. руб. - средства покупателей, привлеченные после первичной реализации - 15 млн. руб.
		2001 год - средства покупателей - 25 млн. руб.
		2002 год - средства покупателей - 30 млн. руб.
8.	Ожидаемые конечные результаты	Обеспечение возможности приобретения жилья в кредит гражданами, имеющими средний достаток. Развитие строительной индустрии
9.	Система организации контроля	Контроль исполнения программы возложен на Администрацию города

Пояснительная записка

С момента образования в городе велось интенсивное строительство. В результате комплексной застройки достигнут довольно высокий уровень благоустройства жилищного фонда, технического оснащения, обеспеченности объектами социально-бытовой структуры. Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики города. Изменение экономических и социальных условий в стране негативно сказалось на всех сторонах жизнедеятельности города, при этом жилищная проблема стала особенно острой. Решение ее возможно только на основе эффективного использования бюджетных средств, средств граждан, кредитных учреждений.

Настоящая подпрограмма разработана на основе внедренной в г. Сарове Нижегородской области модели продажи жилья в кредит.

1. Цели и задачи подпрограммы "Жилье в кредит"

1.1. Муниципальная программа жилищного строительства в г. Заречном на 2000-2002 гг. разрабатывается в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ N 28 от 11.01.2000 г., в целях ускорения решения жилищной проблемы в интересах граждан города, эффективного проведения жилищной реформы в современных экономических условиях, повышения ее социальной направленности, в соответствии с "Основными направлениями нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище", одобренными Указом Президента РФ от 23.03.96 N 431. Она является продолжением городской Программы "Жилье", утвержденной Постановлением N 740 от 25.11.96 г.

В программе определены принципиальные положения долгосрочной муниципальной жилищной политики, намечены конкретные меры по ее осуществлению в 2000-2002 годах. Реализация подпрограммы "Жилье в кредит" позволит обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов населению на приемлемых условиях и других мер государственной и муниципальной поддержки граждан, нуждающихся в жилье.

Программа определяет основные принципы реализации конституционного права жителей города на жилище в условиях дальнейшего развития жилищной реформы, становления различных форм собственности в жилищной сфере и обеспечивает защиту прав граждан на жилище.

1.2. Основными задачами подпрограммы, которые необходимо решить для достижения вышеуказанной цели, являются:

- создание условий для развития жилищного строительства в г. Заречном;

- выработка финансово-кредитного механизма привлечения инвестиций для жилищного строительства;

- создание правовых и организационных условий для развития свободного рынка жилья и рынка строительных работ, услуг:

- сохранение, развитие и модернизация строительной базы города:

- формирование организованного вторичного рынка жилья.

- координация деятельности государственных органов, предприятий, общественных организаций и других структур по вопросам жилищного строительства.

Для выполнения задач программы необходимо объединить усилия всех структур, работающих на рынке жилья.

2. Основные показатели социально-экономической ситуации с жильем в городе

2.1. Существенным препятствием на пути улучшения горожанами жилищных условий является отсутствие в городе долгосрочных схем финансирования строительства жилья с использованием механизма ипотечного кредитования. Однако такие схемы успешно действуют в Москве, Санкт-Петербурге, Удмуртии, Оренбургской и Нижегородской областях, а также в ряде других регионов. Для внедрения передового опыта в развитие жилищного строительства, из Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 гг. выделена подпрограмма "Жилье в кредит". Вся подготовительная работа и отработка основных элементов системы продажи жилья в кредит была проведена в 1999 году. Массовое внедрение технологии приобретения жилья в кредит с использованием элементов ипотечного кредитования будет проводиться в 2000 году.

2.2. Исходные условия запуска программы характеризуются следующими показателями:

1. В настоящее время около 64000 жителей города живут в 21244 квартирах, общая площадь которых составляет 1077574 кв.м.

2. В городе приватизировано 5361 квартира (общая площадь 242714 кв.м, жилая площадь 142199 кв.м).

3. В очереди на улучшение жилищных условий стоит 4200 семей, причем некоторые стоят уже 19 лет.

4. Не менее 2000 семей, которые не стоят в очереди, обеспечены жильем меньше установленных социальных норм.

5. В кредитных организациях на счетах населения лежит около 75 млн. рублей.

6. На руках у населения скопилось не менее 300 млн. рублей.

7. Средняя заработная плата в городе за 1999 год составила около 1060 рублей.

8. Мощности строительных организаций города позволяют, при стабильном финансировании, вводить ежегодно не менее 15000 кв.м жилья (в 1999 г. сдано всего 5738 кв.м).

9. На уровне законов РФ и решений органов местного самоуправления создана нормативно-правовая база, позволяющая приватизировать свое жилье, а значит превратить его в товар высокой ликвидности, заложить его и получить ипотечный кредит. Государственная регистрация всех сделок обеспечивает им правовую чистоту.

10. Вторичный рынок жилья в городе развит слабо и не организован. За 1998 год было обменено 430 квартир и продано около 100 квартир.

В целом в городе имеются необходимые и достаточные условия для реализации подпрограммы "Жилье в кредит".

2.3. Программа позволяет платежеспособному потребителю "шаг за шагом", из года в год улучшать свои жилищные условия, вовлекая в этот процесс собственные средства. Как показывает практика ипотечного кредитования строительства жилья, доля собственных средств населения может составить 80-90% стоимости нового жилья. Эти деньги начнут работать в реальном секторе экономики - строительстве жилья. Жилье - это высоколиквидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Строительство жилья способствует увеличению налогооблагаемой базы, интенсификации строительства и развитию смежных с ним производств. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение одной повлечет за собой развитие других. Вкладывая средства в жилищное строительство, мы поддерживаем отечественного товаропроизводителя и содействуем развитию экономики города.

Практика продажи жилья в кредит свидетельствует о том, что на 1 рубль кредита покупатель жилья вкладывает в реальный сектор экономики свои 4 рубля. При этих условиях рубль, выведенный из бюджета в пользу ипотеки, возвращается в бюджеты всех уровней в увеличенном размере. Этот эффект мультипликации происходит в связи с оживлением реального сектора экономики за счет денежных средств граждан, участвующих в программе, а значит в развитии реального сектора экономики.

Этот финансовый поток, направленный в реальный сектор экономики, на каждом витке своего оборота порождает налогооблагаемую базу и генерирует налоги в бюджеты всех уровней. В реальный сектор экономики направляются "живые" деньги, а не денежные суррогаты, бартер или зачеты. Сам переход к финансированию на возвратной основе обладает оздоровительным действием. Однако его вторичный эффект - генерация дополнительных налогов - еще более важен. Он фактически компенсирует часть затрат на кредитование, а при определенных экономических характеристиках полностью их окупает.

Развитие долгосрочного кредитования в жилищное строительство дает приток новых средств на рынок жилищного строительства и сопряженные с ним секторы промышленности, что ведет к общему подъему экономики.

3. Правовая база программы "Жилье в кредит"

Государственная политика в области ипотечного кредитования определена в Постановлении Правительства РФ N 28 от 11.01.2000 г.

Правовая база ипотечного кредитования местного самоуправления была разработана совместно Администрацией и Собранием представителей города. В июле 1999 года Собранием представителей были приняты следующие основополагающие документы: Правила "Продажи в кредит с рассрочкой части платежа жилья, приобретенного или построенного за счет средств Муниципального фонда жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области" и Положение "О финансировании строительства и приобретения жилья с рассрочкой части платежа в городе Заречном Пензенской области".

После начала реализации программы и применения указанных документов на практике возникла необходимость внести в них некоторые коррективы. Что и было незамедлительно сделано, в частности, в октябре 1999 года решением Собрания представителей была на 2 кв. м увеличена социальная норма общей площади на человека, при соблюдении которой гражданин может принять участие в программе. Это позволит более полно удовлетворить потребности жителей города в улучшении жилищных условий.

Кроме того, в начале октября 1999 года решением Собрания представителей было утверждено Положение о жилищно-бытовой комиссии по ипотеке, призванной осуществлять контроль за правильностью составления списков очередности участников программы "Жилье в кредит". Постановлением Главы города был утвержден состав комиссии, куда вошли представители Администрации и Собрания представителей города, департамента социальной защиты населения, муниципального предприятия "Агентство недвижимости" и муниципального фонда жилья и ипотеки.

Важные документы были приняты и на областном уровне. В свое время был очень высок размер платы за государственную регистрацию квартир по ипотеке. Поэтому Собрание представителей города обратилось с ходатайством в Правительство Пензенской области о снижении размера платы за регистрацию для некоммерческих организаций ипотечного кредитования граждан. Была проведена определенная работа, в частности подготовлено экономическое и юридическое обоснование целесообразности уменьшения платы. Данное обращение встретило понимание в Правительстве области, и оно своим постановлением от 27 октября 1999 года снизило примерно на три с половиной тысячи рублей за каждую квартиру размер платы за регистрацию недвижимости для некоммерческих организаций ипотечного кредитования граждан. Следует отметить, что указанное Постановление вышло как раз к моменту регистрации первых квартир по ипотеке, то есть работа была проведена вовремя и достигла своего результата.

Принятие этих документов создало прочную правовую базу для развития системы ипотечного кредитования граждан и позволяет с уверенностью смотреть в будущее ипотеки в нашем городе.

4. Организационно-финансовый механизм реализации программы "Жилье в кредит"

Анализ сложившейся ситуации в жилищной сфере показывает, что очередь на жилье в городе практически не уменьшается, сокращаются объемы строительства, замедлился рост заработной платы, выросли накопления населения.

Жители города имеют достаточное количество приватизированных квартир, которые могут быть использованы ими в схеме финансирования строительства нового жилья и покупки жилья в кредит с рассрочкой части платежа.

Выход из создавшегося положения может быть найден только за счет увеличения инвестиций в строительство жилья. В этом процессе должны участвовать: бюджетные и внебюджетные средства, накопления жителей, кредиты кредитных организаций.

Организационная схема процесса реализации замысла Покупателя "Приобретение жилья в кредит" представлена на рис.1.

Схема финансирования жилья в кредит представлена на рис.2.

Выполнение программы обеспечивается тесным взаимодействием ее участников: Администрацией города, Собранием представителей, Муниципальным фондом жилья и ипотеки, МУП Агентством недвижимости, УКСом города, кредитными и строительными организациями, поручителями (юридическими и физическими лицами). Регистрационной палатой, страховыми компаниями.

Функции этих организаций распределены следующим образом:

1. Администрация города.

1.1. Управление финансов.

Обеспечивает финансирование жилья в кредит на первоначальном этапе.

1.2. Отдел по учету, распределению и приватизации жилья.

Консультирует жителей города по вопросам учета и распределения жилья.

1.3. Экономический отдел.

Ведет экономический мониторинг развития программы жилья в кредит. Готовит предложения по предоставлению налоговых льгот участникам программы.

2. Городские предприятия и организации.

Обеспечивают финансирование строительства жилья и предоставление субсидий для своих работников.

3. Собрание представителей.

Участвует в подготовке и принимает нормативно-правовые документы, обеспечивающие реализацию программы.

4. Муниципальный Фонд жилья и ипотеки (МФЖИ) - некоммерческая организация.

Муниципальный Фонд жилья и ипотеки является заказчиком жилищного строительства (в части строительства жилья в кредит) и финансирует это строительство.

5. Муниципальное унитарное предприятие Агентство недвижимости (МУП АН). Является коммерческой организацией. Выполняет поручения МФЖИ в соответствии с агентским договором. Пополняет жилой фонд МФЖИ за счет финансирования возведенного жилья и приобретенного на вторичном рынке. Предоставляет участникам программы "жилье в кредит" возможность выбора варианта жилья в соответствии с установленной очередностью. Готовит пакеты документов с оформлением рассрочки платежей для государственной регистрации права собственности покупателей на приобретаемую недвижимость. Ведет учет поступлений денежных средств и обеспечение возврата заемных средств МФЖИ. Проверяет кредитоспособность заемщика.

6. УКС города.

Выступает заказчиком для строительных организаций.

7. Кредитные организации.

Взаимодействуют с МФЖИ и жителями города в вопросах кредитования.

8. Строительные организации.

Выполняют строительно-монтажные работы.

9. Поручители.

Обеспечивают гарантию возвращения кредита, взятого покупателем.

10. Регистрационная палата.

Обеспечивает проводимым сделкам купли-продажи, залога правовой характер.

11. Страховые компании.

Компании, которые по договорам с МФЖИ страхуют жизнь, здоровье и недвижимость покупателей.

Программа продажи жилья в кредит рассматривается как важнейший механизм вывода экономики города и жилищного строительства из кризиса. Она рассчитана на семьи и граждан, относящихся к так называемому среднему классу, т.е. имеющих постоянный источник доходов и находящееся в собственности жилье, активизирует их потребительский спрос, расширяет возможности приобретения жилья.

Цена новой квартиры складывается из стоимости старого жилья, первоначального взноса и суммы возвращенного долгосрочного кредита. Таким образом, в экономику города вовлекаются дополнительные средства, состоящие из стоимости "старого" жилья и средств граждан, которыми будет профинансировано строительство, и часть из них вернется в виде налогов в бюджет.

Участники программы определяются по критериям, установленным в "Правилах продажи в кредит жилья, построенного или приобретенного за счет средств МФЖИ".

4.2. Участники программы получают налоговые льготы, установленные Собранием представителей г. Заречного.

4.3. Реализация программы позволит оживить вторичный рынок жилья. Определенный вторичный рынок жилья в городе существует уже несколько лет. За 1998 год было произведен обмен 430 квартир и совершено около 100 актов купли-продажи жилья. Однако этот рынок носит стихийный характер. Для того чтобы он стал более организованным, в нем должны участвовать Агентство недвижимости, Администрация города, предприятия (организации) и жители города. Внедрение ипотечного кредитования позволит увеличить емкость вторичного рынка жилья за счет сдаваемых покупателями квартир. Расширение рынка жилья приведет к снижению цен на него. Участие в этом процессе Регистрационной палаты обеспечит производимым сделкам правовой характер.

Предполагается, что интересы всех участников вторичного рынка жилья будут удовлетворены при объеме сделок более чем 5000 кв.м.

4.4. Развитие строительной индустрии города в связи с внедрением программы "Жилье в кредит". За годы существования города его строительная индустрия сформировалась. На его территории осуществляют свою деятельность: ОАО Пензенское управление строительства с развитой базой по производству строительных материалов. Кроме того, ряд малых предприятий занимаются строительной деятельностью. Мощности строительных организаций города позволяют ежегодно вводить в эксплуатацию 12-15 тыс. кв.м общей площади нового жилья. В 2000-2002 годах планируется строить от 13 до 17 тыс. кв.м. Структура вводимых жилых домов должна постепенно меняться в направлении увеличения индивидуального жилищного строительства.

4.5. За основу программно-технического обеспечения программы принята интегрированная система "Эффект", разработанная ООО "Межрегиональная ипотечная компания" (г. Саров Нижегородской области).

Система построена по модульному принципу как многопользовательская система. В состав системы входят средства администрирования баз данных, сбор и обработка заявлений на жилье, ведение и учет объектов жилой недвижимости, автоматизация операций по покупке-продаже жилья, учет представленных ипотечных ссуд и их обслуживание, автоматизация управления застройкой, аналитическая обработка данных о ходе выполнения программы, информационно-рекламная деятельность.

Устанавливается система на компьютеры, объединенные в вычислительную сеть. Доступ к информации, включенной в систему, будет обеспечен с компьютеров (через систему паролей) Администрации города, МУП Агентство недвижимости, МФЖИ, УКСа.

Разработана технология взаимодействия участников программы, представленная на рис.3.

Всего затраты на реализацию программы планируются в размере 93 млн. рублей. Основные направления программы, объемы и источники финансирования приведены в таблице.

Финансирование программы "Жилье в кредит"

                                                              в млн. руб.

N	Всего зат- рат	1999-2000		2001		2002
		Бюджетное и внебюд- жетное финанси- рование	Средства населения, привлеченные после реализации	Бюджет- ное фи- нанси- рование	Средства населения, привлечен- ные после реализации	Бюджет- ное фи- нансиро- вание	Средства населения, привлечен- ные после реализации
1.	93	23	15		25		30

5. Начальный этап реализации программы

В организационном плане была проделана большая работа. Создано МУП "Агентство недвижимости". Проведено обучение персонала, получена лицензия на осуществление риэлторской деятельности, деятельность "Агентства застрахована в Военно-страховой компании (ВСК). Собранием представителей г. Заречного в 1999 году выделены 3 млн. рублей бюджетных средств. Сформированы приоритетные списки граждан, желающих получить жилье в кредит с рассрочкой части платежа. Внесены необходимые изменения в Правила "Продажи в кредит с рассрочкой части платежа жилья, приобретенного или построенного за счет средств Муниципального фонда жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области", отражающие практическую сторону применения указанных правил. Отработаны элементы взаимодействия МУП "Агентство недвижимости" и МФЖИ г. Заречного с Регистрационной палатой, МУ ГАТИ, МУ УКС г. Заречного, имеющие целью максимальное уменьшение временных затрат при получении гражданами квартир в собственность по программе. Проработана юридическая сторона вопроса защиты так называемых ипотечных квартир от недобросовестных покупателей. Кроме того, МУП "Агентство недвижимости" проведены маркетинговые исследования на рынке недвижимости г. Заречного, с целью выявления запросов граждан, состоящих в приоритетных списках, в части улучшения жилищных условий.

В итоге проводимой СМИ г. Заречного разъяснительной работы и появления первых реальных результатов работы МУП "Агентство недвижимости" и МФЖИ г. Заречного доверие населения города к идее покупки жилья в кредит по муниципальной программе возросло и имеет тенденцию к увеличению. Это показал второй этап сбора заявлений на участие в программе.

На первом этапе сбора заявлений в августе 1999 года 1144 человека выразили желание улучшить с помощью ипотеки свои жилищные условия. На втором этапе с 17 по 31 января 2000 года дополнительно было подано еще 230 заявлений, и ни один человек не отозвал назад свое заявление. С учетом их семей получается, что около 5500 горожан реально заинтересованы в развитии системы ипотечного кредитования в нашем городе.

Следует учитывать и психологический фактор. Став участниками программы, люди получают серьезную жизненную цель. У них появляется стимул накопить деньги и вложить их в реальный сектор экономики нашего города, что уже сделали семь зареченцев. Кроме того, на начало 2000 года МФЖИ г. Заречного имеет права на одиннадцать квартир, а это значит, что в скором времени еще одиннадцать человек с помощью ипотеки смогут улучшить свои жилищные условия.

Таким образом, на сегодняшний день в городе выполнена вся необходимая подготовительная работа и на практике отработана система продажи жилья с рассрочкой части платежа.

Приложение

Нормативные правовые документы,
использованные при составлении программы

1. Конституция Российской Федерации (принята 12.12.1993 г.)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая).

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г.

4. Закон РФ от 24.12.1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

5. Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

6. Федеральный закон от 29.07.1988 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

7. Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

8. Закон РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

9. Закон РФ от 29.05.1992 г. N 2872-1 "О залоге".

10. Указ Президента РФ от 28.04.1971 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации".

11. Указ Президента РФ от 29.03.1996 г. N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище".

12. Указ Президента РФ от 23.03.1996 г. N 420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом".

13. Указ Президента РФ от 09.04.1993 г. N 442 "О мерах по обеспечению права граждан на жилище".

14. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы".

15. Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. N 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом".

16. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. N 1010 "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

17. Распоряжение Правительства РФ от 23.05.1995 г. N 687-р "О создании финансово-промышленной группы "Жилище".

18. Приказ Министерства строительства РФ от 30.10.1995 г. N 17-115 "О временной методике оценки жилых помещений".

19. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. N 1407 "Об утверждении положения о лицензировании риэлторской деятельности".

20. Концепция программы "Жилье в кредит" г. Заречного.

21. Правила "Продажи в кредит с рассрочкой части платежа жилья, приобретенного или построенного за счет средств Муниципального фонда жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области".

22. Положение "О финансировании строительства и приобретения жилья с рассрочкой части платежа в городе Заречном Пензенской области".

23. Постановление Правительства РФ N 28 от 11.01.2000 г. "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ".