Решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 25 марта 2002 г. N 106 "Об утверждении Концепции жилищной политики города на 2002-2006 годы" (утратило силу)

Решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области
от 25 марта 2002 г. N 106
"Об утверждении Концепции жилищной политики города на 2002-2006 годы"

ГАРАНТ:

Решением Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 21 октября 2011 г. N 284 настоящее решение признано утратившим силу

Рассмотрев представленную Администрацией г. Заречного Концепцию жилищной политики города Заречного на 2002-2006 годы, учитывая, что затронутые в ней вопросы направлены на улучшение обеспеченности населения города жильем, и в соответствии со статьей 15 Закона РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" и ст. 14 Устава г. Заречного Пензенской области, ЗАТО, Собрание представителей решило:

1. Утвердить Концепцию жилищной политики города Заречного на 2002-2006 годы (прилагается).

2. Настоящее решение и Концепцию жилищной политики города Заречного на 2002-2006 годы опубликовать в газете "Заречье".

3. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную депутатскую комиссию по развитию города, предприятиям городского хозяйства, промышленности, науки, строительства, транспорта и связи (председатель Шалимов А.В.).

Председатель Собрания представителей

В.П. Шевцов

Утверждена
решениемСобрания представителей г. Заречного
от 25 марта 2002 г. N 106

Концепция жилищной политики города Заречного на 2002-2006 годы

Цели и задачи Концепции

1. Увеличение строительства жилья и улучшение жилищных условий населения города.

2. Дальнейшее совершенствование механизма финансирования строительства жилья с помощью механизма ипотечного кредитования.

3. Внедрение корпоративной схемы строительства жилья.

4. Разработка модели рефинансирования средств, предоставленных в рассрочку.

5. Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ). Снижение расходов населения, связанных с содержанием жилищного фонда.

6. Совершенствование модели управления ТСЖ.

I. Анализ начального периода выполнения муниципальной программы "Жилищного строительства на 2000-2002 годы"

Настоящая Концепция разработана в целях реализации и дальнейшего развития Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 года (далее Программа), утвержденной решением Собрания представителей г. Заречного N 450 от 15.06.2000. За время, прошедшее с начала реализации программы, в городе практически в два раза увеличилось строительство нового жилья - с 5738 кв.м в 1999 году до 10296 кв.м в 2000 году, внедрена система ипотечного кредитования, заканчивается строительство 13 домов в районе Дегтярного затона г. Пензы по муниципальной программе "Отселение". Создание Муниципального унитарного предприятия "Агентство недвижимости" позволило упорядочить развитие вторичного рынка жилья в городе.

Внедрение муниципальной подпрограммы "Жилье в кредит" Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 годы дало мощный толчок строительству жилья. Основные финансово-хозяйственные показатели реализации муниципальной подпрограммы "Жилье в кредит" на 1 января 2002 года таковы:

- инвестиции в строительство жилья 44434426 (сорок четыре миллиона четыреста тридцать четыре тысячи четыреста двадцать шесть рублей);

- построено жилья и сдано в эксплуатацию - 4413,2 кв.м;

- строится 76 квартир со сроком сдачи до 1 июля 2002 г. - 4256,8 кв.м.;

- продано квартир 83 (восемьдесят три), из них 61 квартира на первичном рынке и 22 на вторичном;

- предоставлено рассрочек (кредитов) населению - 1685000 (один миллион шестьсот восемьдесят пять тысяч рублей);

- привлечено денежных средств населения - 17703700 (семнадцать миллионов семьсот три тысячи семьсот рублей).

Таким образом, на один рубль предоставленной рассрочки (кредита) привлечено 10 рублей 50 копеек средств населения.

Выполняется подпрограмма "Бесплатное жилье". Администрация города обеспечивает жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. За 2000 - 2001 годы:

- бесплатно предоставлена - 81 квартира.

15 квартир - детям-сиротам в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", 11 квартир - в соответствии с Федеральным законом "О ветеранах" от 12.01.1995 г. N 5-ФЗ, 55 квартир по Программе капитального ремонта брусчатых домов, утвержденной решением Собрания представителей N 494 от 17.11.2000 г.

В соответствии с постановлением Правительства РФ "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" от 03.08.96 N 937:

- выделены субсидии на приобретение 49 квартир;

- на общую сумму - 8526000 (восемь миллионов пятьсот двадцать шесть тысяч рублей);

- привлечено денежных средств населения - 2507000 (два миллиона пятьсот семь тысяч рублей).

Небольшая сумма объясняется тем, что у граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, небольшие доходы (в среднем меньше 700 рублей в месяц на одного члена семьи). Поэтому комиссия по субсидиям увеличила расчетный процент субсидий у 29% семей, так как основной задачей Администрации является улучшение жилищных условий граждан, не обеспеченных жильем или имеющих менее 6 кв.м жилой площади на одного члена семьи. 50% семей, получивших субсидии, выплачивали менее 30000 (тридцати тысяч рублей).

По подпрограмме "Строительство жилья с долевым участием граждан, городских предприятий и организаций" Муниципальной программы жилищного строительства на 2000-2002 годы муниципальное учреждение Управление капитального строительства в 2000-2001 годах:

- заключило 23 договора долевого участия с жителями города;

- на общую сумму 6734753 (шесть миллионов семьсот тридцать четыре тысячи рубля);

- привлечено денежных средств населения 4376753 (четыре миллиона триста семьдесят шесть тысяч рублей);

- сдано вторичного жилья в муниципальную собственность на сумму 2358000 (два миллиона триста пятьдесят восемь тысяч рублей).

В рамках указанной подпрограммы разработана инвестиционная программа строительства жилого дома для работников ДГУП НИКИРЭТ, с привлечением средств Министерства Российской Федерации по атомной энергии. Ведется реконструкция школы под жилой дом по проезду Руднева, с привлечением средств ООО "Агропромресурс" г. Заречного. Единственная подпрограмма, которая в силу различных причин пока не работает, это "Индивидуальное строительство". Но и по ней имеются определенные планы на 2002 год.

С целью создания правовых условий для развития жилищного рынка жилищных услуг, в течение 2000-2001 годов были внесены изменения в решение Собрания представителей г. Заречного N 322 от 13.07.99 г. "Об утверждении Правил продажи в кредит с рассрочкой части платежа жилья, приобретенного или построенного за счет средств Муниципального фонда жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области". Первого марта 2001 года постановлением Главы Администрации г. Заречного была утверждена новая редакция Положения о долевом участии граждан и организаций в строительстве жилья. Девятнадцатого июля 2001 года Собранием представителей г. Заречного было принято решение N 47 "Об утверждении положения о порядке обеспечения жильем граждан, переезжающих из закрытого административно-территориального образования г. Заречный Пензенской области на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам". Принятие этих документов создало прочную правовую базу для развития рынка жилищных услуг.

В целом можно констатировать, что основные задачи, поставленные Программой, успешно выполняются, а именно:

- создаются условия для развития жилищного строительства, в частности, в городе создана еще одна строительная организация - муниципальное унитарное предприятие "Ремонтно-строительной комбинат";

- разработан финансово-кредитный механизм привлечения инвестиций для жилищного строительства, это, в первую очередь, привлечение инвестиций с использованием механизма ипотечного кредитования;

- сохранена и развивается строительная база города.

- созданы правовые и организационные условия для развития свободного рынка жилья и рынка строительных работ и услуг.

II. Основные направления развития жилищной политики города

2.1. Осуществление накоплений на приобретение жилья, имея гарантии их сохранности со стороны органов местного самоуправления города.

В качестве накопительной системы предлагается использовать выпуск жилищных облигаций по примеру г. Ульяновска и разработок по осуществлению третьего Московского жилищного облигационного займа.

Главное - это реальная возможность, с одной стороны, предоставить гражданам (в первую очередь нуждающимся в улучшении жилищных условий) возможность постепенного накопления средств на покупку квартиры (от 1 года до 5 лет), с другой стороны, привлечь в строительство жилья реальные средства (не банковские кредиты, а средства граждан). Каждая облигация должна соответствовать определенному количеству квадратных метров жилья в конкретном доме. При этом система позволяет реализовывать построенные на эти средства квартиры с применением механизма ипотеки. То есть очередник может накопить по облигациям 70% от стоимости квартиры, а на оставшуюся часть получить кредит жильем. При ненакоплении 70% стоимости квартиры выкупленные облигации будут конвертироваться в облигации другого строящегося дома, и так, допустим, в течение 3-5 лет, пока владелец облигации не накопит их достаточное количество.

2.2. Создание корпоративной модели строительства ипотечного жилья.

Основным отличием данной модели является то, что ипотечная программа реализуется для сотрудников предприятия. Средства на ее реализацию планируется на возвратной основе привлекать из Министерства Российской Федерации по атомной энергии (далее по тексту Минатома). В нашем городе имеются два предприятия Минатома - это ГП ПО "Старт" и ДГУП НИКИРЭТ СНПО "Элерон". Коллегией Минатома РФ 11 июля 2000 г. было принято решение (протокол N 15) "О Концепции и Программе улучшения жилищных условий работников предприятий отрасли и населения городов в местах их расположения с использованием механизма ипотечного кредитования". По этой Концепции строительство жилья осуществляется на средства предприятия города и Минатома РФ. Причем возврат средств в Минатом производить ценными бумагами - ипотечными облигациями, выпущенными на основе закладных по договорам об ипотеке. Это позволит привлекать дополнительные инвестиции в город на строительство жилья, привлекать молодых специалистов и удерживать квалифицированные кадры на вышеуказанных предприятиях города.

2.3. Разработка модели рефинансирования предоставленных рассрочек.

На базе имеющихся и новых закладных проводить комиссию низкодоходных ипотечных облигаций с дальнейшей реализацией этих облигаций всем заинтересованным в ипотеке сторонам. Это могут быть банки, страховые организации, отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, другие организации.

2.4. Сочетание льгот и жилищных субсидий со схемой жилищного кредитования.

В настоящее время при предложении субсидий не все очередники, состоящие на учете по улучшению жилищных условий в Администрации города, могут в короткий срок изыскать необходимую сумму для оплаты разницы между стоимостью квартиры и величиной субсидии. Предлагается разработать механизм оформления льготного жилищного ипотечного кредитования для граждан, получающих субсидию из местного бюджета.

Либо официально предлагать людям обмен на жилье меньшей площади через МУП "Агентство недвижимости" с нормальной доплатой за счет средств муниципального фонда жилья и ипотеки с тем, чтобы они новую квартиру сдавали в Фонд. Это позволит увеличить объем первичного жилья для ипотеки. Следует отметить, что 06.06.2001 г. решением Собрания представителей в "Правила продажи с рассрочкой части платежа жилья, построенного или приобретенного за счет средств Муниципального фонда жилья и ипотеки" внесены изменения, разрешающие Фонду менять меньшую жилплощадь на большую с доплатой.

2.5. Заключение договоров ренты с пожилыми горожанами за право наследования жилья под гарантии органов местного самоуправления.

Известно, что демографическая ситуация в городе такова, что с каждым годом возрастает процент пожилых людей. А уровень обеспеченности жильем у пенсионеров достаточно высокий. Во многих городах России с успехом применяется схема заключения договоров ренты за право наследования жилых помещений или ее вариации.

Кроме того, не следует забывать и о социальной направленности данного направления жилищной политики. Для старого человека любая копейка на счету, тем более лекарства сейчас очень дорогие. Триста - пятьсот рублей будет весьма хорошей прибавкой к пенсии.

2.6. Создание товариществ собственников жилья.

Политика государства в отрасли жилищного коммунального хозяйства направлена на уменьшение бюджетных расходов на содержание жилищно-коммунального хозяйства. Причем главный упор делается на снижение издержек производства, включаемых в себестоимость коммунальных услуг. Одним из путей решения такой задачи может стать создание товариществ собственников жилья и переложения с бюджета на их плечи бремени содержания жилищно-коммунального хозяйства. Об этом прямо сказано в Указе Президента Российской Федерации от 28.04.97 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства". Как показывает практика, создание товарищества собственников жилья в уже построенном и переданном на баланс МП ЖСКХ доме, не реально, в силу нежелания граждан заниматься этим вопросом. Другое дело - организация товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме. Такая практика в городе уже существует: создано товарищество собственников жилья "Дегтярный затон". В городе Саров ипотечное Агентство жилищных услуг также создает ТСЖ во вновь создаваемом недвижимом имуществе. Это достаточно перспективное направление.

Необходимо его проработать и ввести в действие постановлением Главы Администрации о том, чтобы во всех строящихся домах организовывать товарищества собственников жилья.

III. Организационный механизм реализации Концепции городской жилищной политики

Как видно из предыдущего пункта, имеются большие резервы для увеличения спектра предоставляемых жилищных услуг, в разрезе проводимой жилищной политики. С увеличением числа жилищных услуг особое значение будут приобретать их координация и определение дальнейших путей их развития. Уже сейчас с развитием ипотечного кредитования наблюдается большая разница в спросе по типам квартир очередников, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в Администрации города, и участников подпрограммы "Жилье в кредит". Необходимо согласовывать тип квартир, с учетом наиболее полного удовлетворения спроса на жилье в обеих очередях. Кроме того, целесообразно координировать деятельность вновь созданных ТСЖ, определять их нужды и задачи.

Для выполнения этой работы и других поставленных Администрацией города задач надо создать координирующий орган, функционирующий на общественных началах, с привлечением всех заинтересованных сторон. Об этом же говорится и в Муниципальной программе жилищного строительства на 2000-2002 годы, одной из задач которой является координация деятельности государственных органов предприятий, общественных организаций и других структур по вопросам жилищной политики.

Как видно из представленных выше схем, независимо от вида собственности и особенностей, основными участниками являются муниципальные организации - МУ УКС, МУП "Агентство недвижимости", МФЖИ и отдел по учету, распределению, приватизации жилья Администрации города, учитывая их возможности и потенциал, нужно создать единый координационный жилищный центр на их основе при Администрации города.

Таким образом, создание единого координирующего жилищного центра должно стать серьезным шагом на пути дальнейшего развития сферы жилищных услуг в городе.

IV. Ожидаемый социально-экономический эффект от реализации основных направлений Концепции

Системная реализация намеченных Концепцией основных направлений жилищной политики позволит:

1. Привлекать инвестиции в строительство жилья на этапе начала строительства.

2. Решить проблему рефинансирования предоставленных населению рассрочек по оплате жилья.

3. Привлечь денежные средства предприятий и населения города в строительство жилья.

4. Увеличить строительство жилья в городе, тем самым разгрузить городскую очередь на получение жилья.

5. Сохранить и развить базу стройиндустрии в городе.

6. Создать дополнительные рабочие места в строительных и обслуживающих их организациях.

7. Увеличить объем собираемых на территории города налоговых платежей.

8. Увеличить социальную помощь пожилым жителям города.

9. Снизить расходы населения на содержание жилищного фонда путем уменьшения издержек производства включаемых в себестоимость коммунальных услуг.

Пояснительная записка к пунктам 2.1, 2.3-2.5 к Концепции жилищной политики города Заречного на 2001-2006 годы

2.1. Осуществлять первоначальные накопления на приобретение жилья, имея гарантии их сохранности со стороны органов местного самоуправления города.

Предлагается осуществить выпуск жилищных облигаций, обеспеченных либо не обеспеченных закладными.

Процент по таким облигациям может устанавливаться минимальным, например 5% годовых. Они будут привлекательны, если цена квадратного метра жилья будет зафиксирована в момент покупки облигаций и привязана к ее номинальной стоимости либо за счет возможности получить квартиру с большим кредитом. При отказе от покупки квартиры владелец облигаций получит ее номинальную стоимость и купонный доход. При запуске подобного механизма необходим официально утвержденный план капитального жилищного строительства на 3-5 лет. А также экономический критерий продажи облигаций, продавать надо в первую очередь тем, кто купит больше облигаций и у кого достаточно высокая зарплата, чтобы накопить на жилье в течение трех-пяти лет.

2.3. Разработать модель рефинансирования предоставленных рассрочек.

Возможна реализация закладных Федеральному агентству по жилищному ипотечному кредитованию, г. Москва. Необходимо проанализировать возможность заключения соглашения о сотрудничестве между Администрацией города и Федеральньм агентством. Но для этого требуется выдавать кредиты населению на покупку жилья через банки не менее чем под 19% годовых на срок от 5 до 10 лет, согласно стандартам, установленным Федеральным агентством.

2.4. Сочетать льготы и жилищные субсидий со схемой жилищного кредитования.

В настоящее время при предложении субсидии не все очередники, состоящие на учете по улучшению жилищных условий в Администрации города, могут в короткий срок изыскать необходимую сумму для оплаты разницы между стоимостью квартиры и величиной субсидии. Поэтому некоторые люди находят вариант обмена предназначенного им по очереди жилья на жилье меньшей площади с доплатой. После этого оплачивают разницу между стоимостью квартиры и величиной субсидии и оформляют новую квартиру на другого человека, сами переезжая в квартиру меньшей площади. Поскольку люди ищут вариант с обменом в условиях цейтнота времени и все равно им выгодно найти вариант обмена, то, как правило, доплата за жилье большей площади минимальная. Таким образом, некоторые так называемые "маклеры" на этом хорошо наживаются.

2.5. Заключать договоры ренты с пожилыми горожанами за право наследования жилья под гарантии органов местного самоуправления.

Предлагается провести исследование количества одиноких пожилых людей в городе, тактично выяснить их отношение к заключению договоров ренты, произвести экономические расчеты. В отличие от очень либерального Положения о Доме ветеранов, юридическая форма договора ренты жестко прописывает обязанность получателя ренты передать квартиру плательщику ренты. Поверхностный экономический расчет показывает выгодность данного вида деятельности. Например, при ежемесячной ренте в размере одного МРОТ - 300 рублей и средней стоимости однокомнатной квартиры - 200000 (двести тысяч рублей). Через 30 лет получатель ренты получит 300 х 12 х 30 = 108000 рублей, через 10 лет 300 х 12 х 10 = 36000 рублей. А учитывая, что недвижимость не подвержена инфляции, рентабельность очевидна. Для заключения ста договоров ренты из расчета одного МРОТ в 300 рублей в год потребуется 100 х 300 х 12 = 360000 рублей.