Решение малого совета Пензенского областного Совета народных депутатов от 21 января 1992 г. N 6 "О приватизации жилищного фонда в Пензенской области"

1. Приватизация государственного (ведомственного) и муниципального жилищного фонда в Пензенской области осуществляется путем бесплатной передачи в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в порядке, определяемом настоящим Положением, и на условиях, предусмотренных Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".

2. Настоящее Положение имеет своей целью установление единых на территории Пензенской области правил передачи в собственность граждан квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда и оплаты расходов на их содержание и ремонт.

3. Каждый гражданин имеет право на получение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Передача вновь полученного жилого помещения в собственность осуществляется по желанию граждан после его заселения.

4. Передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. По их желанию квартира может быть оформлена в долевую или совместную собственность.

5. Граждане, получающие квартиры (дома) в собственность в порядке приватизации, освобождаются от уплаты государственной пошлины за удостоверение договоров передачи и продажи квартир (домов) в собственность граждан.

6. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, сдавать в аренду; совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.

7. Собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования этих домов.

8. Пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами Земельного кодекса РСФСР и Законом РСФСР "О плате за землю".

9. Перечень домов и квартир государственного и муниципального жилищного фонда, подлежащих передаче в собственность граждан, определяется администрациями городов и районов.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, в общежитиях, коммунальных квартирах, домах-памятниках истории и культуры, в домах закрытых военных городков и маневренного жилищного фонда, в санитарно-защитных зонах предприятий, а также служебные жилые помещения, за исключением жилого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Администрации городов, районов, предприятий и учреждений вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о передаче в собственность граждан занимаемых ими служебных помещений и коммунальных квартир.

В частности, приватизацию служебных жилых помещений целесообразно осуществлять в тех случаях, когда граждане, проживающие в этих помещениях, в соответствии с действующим законодательством не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.

10. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта или в порядке, определенном Минфином РСФСР.

11. Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

- администрациями городов и районов;

- предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения.

12. Организация процесса приватизации жилья в городах и райцентрах Пензенской области производится через специальное жилищное агентство (бюро) (Агентство (бюро) по приватизации жилья). Агентство (бюро) по приватизации жилья утверждается администрацией городов и районов.

Гражданин, желающий получить в собственность занимаемое жилое помещение, должен подать соответствующее заявление в Агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса, включая сбор необходимой информации (справки, документы и др.), расчеты, связанные с оценкой стоимости жилья и т.д.

13. Инициатива в проведении приватизации занимаемых гражданами жилых помещений может исходить от граждан, администрации городов, районов, предприятий, учреждений, организаций, и при этом не должен нарушаться главный принцип - добровольность получения гражданами жилых помещений в собственность.

14. Передача жилья в собственность граждан оформляется соответствующим договором, заключаемым администрацией городов, районов, предприятий, учреждений и организаций с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке и на условиях, установленных нормами Гражданского Кодекса РСФСР (прилагается).

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора.

15. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов в Агентство (бюро).

Учитывая, что каждый гражданин имеет право на получение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда только один раз, в случае изменения места жительства к заявлению должен быть приложен документ, подтверждающий, что ранее занимаемое им жилое помещение не было приватизировано.

16. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, уплачивают налог за приватизированное жилье в установленном Законом порядке.

Установить в Пензенской области, как базовый показатель начисления налога на имущество, норму общей площади жилых помещений, бесплатно переданных гражданам, в размере не менее 20 кв.м на одного человека и дополнительно 10 кв.м на семью или одинокого нанимателя.

17. В связи с бесплатной передачей жилья в собственность, стоимость квартиры определяется расчетным путем по остаточной балансовой стоимости здания в действующих на момент приватизации ценах с учетом потребительских качеств.

Определение величины стоимости бесплатно передаваемой площади и расчет общей стоимости квартиры производится по "Методике оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан", утвержденной Государственным Комитетом РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству 18.10.91 г.

18. В общую стоимость квартиры, передаваемой в собственность, входит соответствующая ей доля в общей площади дома, часть инженерного оборудования, мест общего пользования и других сооружений.

19. В период перехода к рыночным отношениям сохраняется существующая на момент принятия настоящего Положения очередность на получение жилья и улучшение жилищных условий.

Решение о постановке вновь на очередь для получения жилья определяется в соответствии со ст. 9 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и принимается администрацией городов и районов.

В переходный период к рыночным отношениям следует выделять до 8 процентов вновь вводимого жилья для свободной продажи гражданам, стоящим в очереди на получение жилья, и 2 процента на аукционную.

В дальнейшем, по мере формирования рынка жилья, доля жилой площади, направляемая на свободную продажу гражданам, может увеличиваться.

Кроме того, по решению администраций городов, районов, предприятий, учреждений и организаций незаселенные жилые дома, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции, могут быть проданы гражданам, организованным товариществам или иным объединениям.

Незаселенные жилые дома, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции, могут приобретаться также акционерными обществами, созданными для проведения этих работ.

После проведения капитального ремонта и реконструкции граждане, товарищества, акционерные общества могут сдавать квартиры в этих домах в наем, аренду, продавать их.

20. При переезде в другое жилое помещение и заселении его до договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья на следующих условиях:

- если ранее приватизированные ими квартиры переданы безвозмездно администрациям городов и районов;

- в иных случаях отчуждения ранее приватизированной квартиры гражданам бесплатно передается площадь в размере установленного норматива п. 16 настоящего Положения или им компенсируется стоимость квартиры.

21. Для приобретения в собственность жилых помещений граждане могут использовать долгосрочные кредиты, представляемые им на льготных условиях в порядке, определенном Госбанком РСФСР.

22. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья должно осуществляться с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального фонда, и включают в себя следующий комплекс работ по содержанию домов:

- техническое обслуживание элементов дома и квартир;

- текущий ремонт дома и квартир;

- санитарное обслуживание вспомогательных помещений дома;

- санитарное обслуживание придомовой территории и др.

Объем этих работ, их периодичность, критерии оценки качества определяются действующими нормативами.

Весь комплекс работ по обслуживанию и ремонту приватизированных домов, квартир осуществляется за счет средств собственников.

Оплата услуг жилищно-эксплуатационных организаций должна производиться по экономически обоснованным тарифам, которые включают затраты на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты квартир всего дома и обслуживание придомовых территорий, а также рентабельность, установленную договорным путем, в зависимости от качества выполняемых работ.

В то же время, в переходный период формирования рынка жилья для собственников приватизированных квартир, участвующих в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом всего дома, сохраняются те же условия оплаты, что и для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Оплата коммунальных услуг производится собственником квартир так же, как и нанимателем.

23. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и организациями, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилищного фонда (жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, кооперативами, арендными коллективами, частными фирмами и иными субъектами хозяйствования) основываются на договорных отношениях (прилагается).

В договоре отражаются:

- перечень и объем работ и услуг по содержанию и обслуживанию приватизированного жилищного фонда, выполняемых подрядчиком;

- показатели и критерии оценки качества;

- размеры оплаты услуг;

- взаимные обязательства и санкции.

24. За жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками.

25. Обслуживание и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан в частично приватизированных домах, осуществляется теми же жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома на момент приватизации.

Жилищно-эксплуатационная и ремонтно-строительная организации могут выступать посредником в обеспечении граждан приватизированых квартир коммунальными услугами (водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и др.).

Собственники квартир, расположенных в домах государственного муниципального жилищного фонда, обязаны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строений, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир в собственность.

26. Собственники квартир в полностью приватизированном доме вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, частные фирмы, кооперативы и иные субъекты хозяйствования.

27. Собственники квартир в полностью приватизированных домах для представления своих интересов обязаны образовывать товарищества и иные объединения.

Товарищества могут также создаваться и в тех случаях, когда приватизированы не все квартиры, но значительное их количество (например, более половины или отдельная секция).

Жилищное товарищество действует в соответствии с Уставом, который предусматривает права и обязанности их участников, ответственность за совместную эксплуатацию домовладения, пользование и распоряжение имуществом.

Товарищество вправе от имени собственников приватизированного жилья определять подрядчиков для обслуживания и ремонта дома и придомовой территории, заключать с ними договоры, а также обеспечивать соразмерно занимаемой площади собственников квартир - членов товарищества во всех расходах, связанных с содержанием и эксплуатацией жилого дома; своевременное поступление предназначенных на эти цели средств на свой расчетный счет.

Товарищество может выступать заказчиком на коммунальные услуги (водо-, тепло-, электро-, газоснабжение и др.), заключая договоры с соответствующими предприятиями на их оказание. Коммунальные и прочие услуги оплачиваются при этом в целом по строению в соответствии с договором.

28. Контроль за техническим состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда осуществляет администрация городов, районов, поселков, сельских населенных пунктов и органы местного самоуправления.

Нарушение правил эксплуатации приватизированных жилых домов, квартир и инженерного оборудования влечет ответственность в установленном Законом порядке.

1. Настоящая методика предназначена для использования при определении стоимости передаваемых в собственность граждан жилых помещений с учетом их потребительских качеств.

Методика носит рекомендательный характер и может уточняться с учетом градостроительных и других местных условий конкретного населенного пункта.

2. В качестве единицы учета при определении стоимости приватизируемых жилых помещений принимаются 1 кв.м общей площади.

При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей и жилых, и подсобных помещений, веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов и террас, учитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов с боковыми экранами и террас - 0,35, для обычных выносных балконов - 0,25 (см. "Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда", ЦСУ СССР, Москва, 1987 г.).

3. Определению стоимости жилых помещений, передаваемых в собственность граждан, должна предшествовать оценка в стоимостном эквиваленте норматива бесплатно передаваемого жилья с учетом его потребительских качеств, который рассчитывается как:

                     Сн = (S * n + Sдоп) * p,

     где:

     Сн   - норматив бесплатно передаваемого жилья

     S    - размер бесплатно передаваемой площади квартиры

     Sдоп - размер бесплатно передаваемой площади квартир на одного

            человека или на семью

     n    - количество членов семьи

     p    - стоимость 1 кв.м общей площади среднего уровня качества в

            действующих ценах

4. Стоимость 1 кв.м общей площади жилья среднего уровня качеcтва (базовая стоимость) определяется по данным инвентаризации фонда, на основании которых формируется система потребительских оценок качества жилых помещений и устанавливается взаимосвязь между стоимостью квартиры и наличием тех или иных элементов благоустройств и удобств.

Для определения среднего уровня качества жилья и соответствующей ему базовой стоимости 1 кв.м общей площади учитываются средние для населенного пункта потребительские качества, оценивающие престижность района, уровень благоустройства, материал стен и качество отделки, а также другие свойства, характеризующие комфортабельность дома и квартиры.

Для простоты расчетов коэффициент качества, соответствующий среднему уровню потребительских свойств жилья, принимается равным 1.

Стоимость 1 кв.м общей площади жилья с учетом его средних потребительских свойств может быть рассчитана:

- на базе сводных данных о восстановительной стоимости жилищного фонда конкретного населенного пункта (дома) и среднем уровне его износа:

                    Vф * Pобщ

           (Pобщ - -----------) * Lд

                      100

     p =  -----------------------------,

                     Sобщ

     где:

     Pобщ - восстановительная стоимость жилищного фонда населенного

            пункта, дома (за вычетом стоимости жилищного фонда,  не

            подлежащего  приватизации,  а  также  стоимости нежилых

            помещений)

     Vф   - средний  физический  износ  жилищного фонда населенного

            пункта, дома

     Lд   - средний  коэффициент (индекс) перевода  стоимости жилья

            в действующий уровень цен

     Sобщ - общая  площадь жилищного фонда населеннсго пункта, дома

            (с вычетом  площади  жилищного  фонда,  не  подлежащего

            приватизации, а также площади нежилых помещений)

5. Определение общей стоимости квартиры производится на основании базы данных, формируемых путем типизации жилищного фонда населенного пункта с учетом его престижности, месторасположения, потребительских свойств дома, квартиры, что дает возможность обеспечить объективность ее оценки.

6. Коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья, устанавливаются решением сессии местных Советов народных депутатов, с учетом градостроительных и других местных условий населенного пункта (приложение 3).

7. Общая стоимость квартиры, передаваемой в собственность, определяется исходя из ее общей площади, стоимости 1 кв.м общей площади жилья с учетом среднего уровня потребительских свойств и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень качества:

                        m

     Скв = Sкв * p [1 + E (Кi - 1)],

                       i>1

     где

     Скв - общая стоимость квартиры, передаваемой в собственность

     Sкв - общая площадь передаваемой в собственность квартиры

     Кi  - коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья

     m   - количество потребительских свойств, определяющих качество

           жилья

     p   - стоимость 1 кв.м общей площади среднего уровня качества